Uitspraak
RECHTBANK ROERMOND
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:70 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
Procedurenummer : 2005/1635
Inzake : [eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
tegen: : de heffingsambtenaar van de gemeente Nederweert, verweerder.
1. Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum
1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 203.000,=.
Tegen voornoemde beschikking heeft eiser op 3 maart 2005 bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 12 september 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 18 oktober 2005, ontvangen ter griffie op 18 oktober 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft na het ontvangen van het verweerschrift nog nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2006 te Roermond, alwaar eiser in persoon is verschenen. Namens verweerder is H.J.M. Bongaerts verschenen.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde zitting, stelt de rechtbank als tussen partijen niet in geschil, de volgende feiten vast:
Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De betreffende woning is een twee-onder-één-kap woning. De woning is gebouwd in 1995. De inhoud van het hoofdgebouw is 364 m3 en het perceel is groot 229 m2.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser heeft aangegeven dat hij een waarde bepleit van € 144.000,=.
Eiser heeft daartoe – kort en zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang – aangevoerd dat:
-de inhoud van zijn woning niet juist is vastgesteld;
-de referentiepanden niet juist zijn, zo is zijn woning vergeleken met een semi-bungalow in de straat. Dit is echter een heel ander type huis. Verder is het vergelijkingspand aan de [vergelijkadres 1] in [woonplaats] in een hele andere, betere wijk gesitueerd;
-ten onrechte is gekeken naar de verkoopprijs van zijn woning per 31-12-2001, omdat die prijs niet reëel is;
-er op 5 april 2004 een politie-inval heeft plaatsgevonden in eisers woning, waardoor zijn woning besmet is en de waarde ervan is gedaald;
-er door verweerder geen taxatieverslag of -rapport is overgelegd en verweerder zijn uitspraak niet voldoende heeft gemotiveerd;
- [vergelijkadres 2] in [woonplaats] een goed vergelijkingsobject zou zijn, omdat daar een levensdelict heeft plaatsgevonden;
-er ten onrechte is afgezien van het horen in het kader van de behandeling van eisers bezwaarschrift.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatieverslag. In dit taxatieverslag is de waarde van de woning getaxeerd op € 209.000,=. Naast gegevens van de woning, heeft verweerder ook gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten overgelegd.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
In artikel 18 Wet Pro WOZ is opgenomen dat de waarde van een onroerende zaak in beginsel wordt bepaald naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum verkeert. Artikel 19, eerste lid, onderdeel b, Wet WOZ bepaalt vervolgens dat de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het WOZ-tijdvak (1 januari 2005) indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van dat tijdvak, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming.
Dit geldt tevens indien de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid.
Dan wordt, in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid, de waarde eveneens bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak (artikel 19, eerste lid, onderdeel c, Wet WOZ).
Wat de inval in eisers woning op 5 april 2004 betreft, stelt de rechtbank vast dat dit een gebeurtenis is die heeft plaatsgevonden in de twee jaren voorafgaand aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde van eisers woning is vastgesteld. De vraag waar de rechtbank zich thans voor ziet geplaatst, is of de inval een specifiek voor eisers woning geldende bijzondere omstandigheid is als bedoeld in artikel 19, eerste lid, onderdeel c ,Wet WOZ.
De rechtbank is van oordeel dat het voorval niet als zodanig kan worden aangemerkt. Anders dan bij de woning aan de [vergelijkadres 2], waar een levensdelict heeft plaatsgevonden, kleeft deze gebeurtenis (de inval) niet zozeer aan het pand, maar veeleer aan de persoon.
Een uitzonderingssituatie, als bedoeld in artikel 19 van Pro de Wet WOZ, doet zich dus in dit geval niet voor.
De bewijslast van de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning rust op verweerder. Eiser heeft gemotiveerd gesteld dat de door verweerder gehanteerde referentiepanden niet deugdelijk zijn. Deze argumenten zijn door verweerder onbestreden gelaten. Dat maakt dat de twee in het verweerschrift genoemde referentiepanden voor ondeugdelijk moeten worden gehouden. Resteert de transactie van 31 december 2001 van de woning zelf (voor € 207.380,=). Nu de waarde per 1 januari 2003 lager is vastgesteld dan de verkoopprijs op 31 december 2001 en niet is gebleken van bijzondere omstandigheden in de periode gelegen tussen deze transactie en de peildatum, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde op de peildatum aldus niet onjuist heeft vastgesteld.
Omtrent het ontbreken van een taxatierapport en de in eerste instantie door verweerder gehanteerde onjuiste inhoud van eisers woning, is de rechtbank van oordeel dat verweerder op andere wijze dan met een taxatierapport de vastgestelde WOZ-waarde voldoende heeft onderbouwd en dat de inhoudsmaten van de woning in de loop van de procedure op juiste wijze door verweerder zijn gecorrigeerd.
Voor wat betreft eisers grief omtrent het niet-horen in de bezwaarfase, is de rechtbank van oordeel dat verweerder dit ten onrechte heeft nagelaten, nu uitsluitend is gehoord in het kader van de gevolgde klachtenprocedure. Hierin ziet de rechtbank reden het beroep van eiser gegrond te verklaren. Nu het bestreden besluit, gezien het voorgaande, wordt vernietigd op formele gronden, worden de rechtsgevolgen van het besluit in stand gelaten.
5. Proceskosten
De rechtbank acht termen aanwezig om verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:75 van Pro de Awb te veroordelen in de proceskosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Eisers reiskosten worden vastgesteld op € 25,=. Van overige kosten is niet gebleken.
De rechtbank bepaalt verder dat de gemeente Nederweert het door eiser betaalde griffierecht, te weten € 37,=, aan eiser dient te vergoeden.
6. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar, maar laat de rechtsgevolgen daarvan in stand;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 25,= en wijst de gemeente Nederweert aan als rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden aan eiser;
gelast dat de gemeente Nederweert het betaalde griffierecht van € 37,= vergoedt aan eiser.
Aldus gedaan door mr. L.M.J.A. Dassen in tegenwoordigheid van mr. K.M.J. van der Vorst als griffier en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2006.
Voor eensluidend afschrift,
de (wnd.) griffier,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 5 juli 2006
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201CZ
‘s-Hertogenbosch; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ‘s-Gravenhage, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.