Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROERMOND
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 85127 / KG ZA 08-116
Vonnis in kort geding van 12 maart 2008
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BELFELDERHOF B.V.,
gevestigd te Belfeld,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE BEERSE HEIDE B.V.,
gevestigd te Steenbergen,
eiseressen,
procureur mr. O.J.H.M. van Eijndhoven,
advocaat mr. J.C. Bolte te Utrecht,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NOTARISKANTOOR ZUID B.V.,
gevestigd te Steyl,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. M.F.J.J.M. Tijssen.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 10 maart 2008,
- de mondelinge behandeling op 11 maart 2008,
- de pleitnota van Notariskantoor Zuid B.V. c.s..
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Belfelderhof heeft via bemiddeling van een door haar ingeschakelde makelaar bij overeenkomst van 29 augustus 2007 van J.H.M. [achternaam] gekocht het woonhuis, gelegen aan de [adres] te [woonplaats], voor een bedrag van EUR 435.000,--. Als leveringsdatum is overeengekomen 1 maart 2008.
2.2. Bij overeenkomst van 21 december 2007 heeft Belfelderhof de woning doorverkocht aan De Beerse Heide voor een bedrag van EUR 495.000,--. Ook hier als is leveringsdatum 1 maart 2008 overeengekomen.
2.3. De gedaagde notaris weigeren de uit de tweede koopovereenkomst voortvloeiende leveringsakte te passeren.
2.4. Bij brief van 4 maart 2008 van de makelaar is Belfelderhof in gebreke gesteld, waarbij tevens is gesommeerd om uiterlijk 12 maart 2008 de overeenkomst na te komen.
3. Het geschil
3.1. Belfelderhof B.V. c.s. vordert - samengevat - gedaagden te veroordelen uiterlijk 12 maart 2008 haar ministerie te verlenen aan het passeren van de leveringaktes.
3.2. Notariskantoor Zuid B.V. c.s. voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Van Notariskantoor Zuid B.V. wordt door eisende partij weliswaar bij haar vordering verrichtingen verlangd, maar in de onderbouwing richt zij zich uitsluitend tot de tweede gedaagde partij, de notaris. Op grond van de notariswet heeft uitsluitend de notaris zelf een ministerieplicht. Derhalve is de B.V. ten onrechte gedagvaard. De vordering gericht tegen Notariskantoor Zuid B.V. zal dan ook worden afgewezen. Niet gebleken is van afzonderlijke door deze B.V. gemaakte proceskosten, zodat in dit verband geen kostenveroordeling wordt uitgesproken.
4.2. Gebleken is dat de weigering van de notaris tot het passeren van de notariële akte daarin is gelegen dat er door de eisende partij geen valide redenen zijn opgegeven tussen het grote prijsverschil in de beide koopovereenkomsten, welk prijsverschil volgens haar nog meer bevreemding oproept, aangezien de volledige zeggenschap over de beide na elkaar kopende partijen in een en dezelfde hand berust. Met betrekking tot de tweede koopovereenkomst heeft de notaris een melding gemaakt bij het meldpunt ongebruikelijke transacties. Aan de eerste levering van de woning van [achternaam] naar Belfelderhof is de notaris alsnog bereid gebleken haar medewerking te verlenen. Desgevraagd heeft de notaris ter zitting verklaard dat medewerking aan de uitvoering van die eerste transactie niet op bezwaren van haar stuit. Zij heeft dan ook geen contact gezocht met de verkoper [achternaam] om hem te informeren over haar bevindingen en standpunt in deze aangelegenheid.
4.3. In dit kort geding dient beoordeeld te worden of de notaris gegronde redenen heeft haar medewerking aan het passeren van de tweede akte te weigeren. Door daaraan niet mee te werken, maakt de notaris in feite ook het passeren van de eerste leveringsakte onmogelijk. Immers de financiering van de eerste is afhankelijk van het tot stand kunnen komen van de tweede leveringsakte op dezelfde dag.
4.4. Gebleken is dat de overeenkomst tussen [achternaam] en Belfelderhof is gesloten, waarbij de verkoper werd bijgestaan door makelaarskantoor Meeùs. Na het voeren van onderhandelingen, waarbij de oorspronkelijke vraagprijs EUR 479.000,-- was, zijn partijen uiteindelijk uitgekomen op een koopprijs van EUR 435.000,--. Belfelderhof heeft vervolgens in het kader van de financiering van dit bedrag een taxatie laten uitvoeren door Campus Novum Vastgoed B.V., waarbij het onderhavige pand, vrij van huur en gebruik, d.d. 19 september 2007 is getaxeerd op EUR 502.000,-- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op EUR 450.000,--. Voorts is gebleken dat in verband met een huuropbrengst-prognose de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode door Campus Novum op 20 november 2007 is bepaald op EUR 625.000,--. Met inachtneming van de taxaties van Campus Novum heeft Belfelderhof vervolgens het pand op 21 december 2007 doorverkocht aan De Beerse Heide voor het bedrag van EUR 495.000,--. De Fortisbank is in het kader van de (gedeeltelijke) financiering van dit bedrag bereid een kredietfaciliteit te verstrekken onder hypothecair verband van EUR 400.000,--. In het kader van die financiering heeft de Fortisbank een taxatie laten uitvoeren door DTZ Zadelhoff te Eindhoven, waarbij de onderhandse verkoopwaarde d.d. 6 maart 2008 , vrij van huur en/of gebruik en ontruimd wordt gesteld op een bedrag van EUR 495.000,-- en op een onderhandse verkoopwaarde onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten van EUR 590.000,--.
4.5. Tegen de achtergrond van de in 4.4. weergegeven feiten is de rechter van oordeel dat de door eisende partij gegeven verklaring voor het prijsverschil van EUR 60.000,-- is terug te voeren tot de eerste relatief lage en gunstige koopsom van EUR 435.000,--. Zowel uit de taxaties van Campus Novum als die van Zadelhoff blijkt dat een verkoopprijs van EUR 495.000,-- recht doet aan de marktwaarde die het pand kennelijk blijkt te hebben.
Het enkele gegeven dat bij de tweede transactie zowel de koper als de verkoper "in handen is" van dezelfde natuurlijke persoon, maakt op zichzelf voor de rechter niet duidelijk waarom dat een gegronde reden zou zijn om niet aan de tweede transactie mee te werken.
De notaris heeft ter zitting ook niet duidelijk gemaakt of, en zo ja, wie door de tweede transactie zou worden benadeeld of welke andere argumenten zij heeft om haar medewerking te weigeren. Desgevraagd heeft de eisende partij ter zitting verklaard dat de tweede transactie daadwerkelijk dient te worden uitgevoerd, zodat fiscale voordelen in de vennootschap De Beerse Heide kunnen worden behaald. Dat daarvoor, zoals gedaagde heeft betoogd, die tweede transactie wellicht niet noodzakelijk zou zijn, kan in het midden blijven, omdat het aan de eisende partij en in het bijzonder De Beerse Heide is om een en ander te zijner tijd tegenover de fiscus te verantwoorden.
4.6. Namens de notaris is ter zitting betoogd dat zij haar medewerking niet zou hebben geweigerd indien rechtstreeks door [achternaam] aan De Beerse Heide zou zijn verkocht voor EUR 435.000,-- en door De Beerse Heide als provisie een bedrag van EUR 60.000,-- zou worden betaald aan Belfelderhof. Ter zitting heeft de notaris niet duidelijk kunnen maken waarom zij in dit geval wel zou meewerken en in de voorliggende casus haar medewerking aan de tweede levering heeft geweigerd. Immers tegen de achtergrond van hetgeen onder 4.5 is overwogen, valt zonder een duidelijke redengeving van de zijde van de notaris niet in te zien dat er tussen beide casusposities een wezenlijk verschil is dat een weigering door de notaris zou kunnen rechtvaardigen.
4.7. De slotsom val hetgeen is overwogen, moet dan ook zijn dat de notaris zonder gegronde reden haar medewerking aan de uitvoering van de transacties, die direct met elkaar samenhangen, heeft geweigerd.
4.8. De vordering zal dan ook worden toegewezen evenwel geclausuleerd. Immers de eisende partij dient er voor zorg te dragen dat tijdig wordt voldaan aan hetgeen de notaris ter zitting onbestreden heeft gesteld alvorens zij de beide leveringsaktes kan passeren, te weten:
1. de hypotheekstukken benodigd voor het opmaken van de hypotheekakte voor de financiering door Fortis van de tweede transactie met als koper De Beerse Heide dienen door de notaris tijdig te zijn ontvangen en;
2. de geldsom van EUR 495.000,-- inclusief notariskosten dient op de kwaliteitsrekening van de notaris tijdig te zijn ontvangen.
4.9. [gedaagde sub 2] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van eisende partij worden begroot op:
- vast recht EUR 254,00
- dagvaardingskosten 71,80
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.131,80
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt notaris mr. [gedaagde sub 2] om uiterlijk 12 maart 2008 haar ministerie te verlenen aan het passeren van de beide leveringaktes tussen [achternaam] en Belfelderhof en tussen Belfelderhof en De Beerse Heide, mits aan de voorwaarden zoals onder 4.8 geformuleerd door de eisende partij is voldaan,
5.2. veroordeelt notaris mr. [gedaagde sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van eisende partij tot op heden begroot op EUR 1.131,80,
5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.J. Frénay en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2008.?