Uitspraak
RECHTBANK ROERMOND
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:70 Algemene Pro wet bestuursrecht (Awb).
Procedurenummer : AWB 06/891
Inzake : Stichting [stichting] (eiseres),
gemachtigde: drs. H.B. ten Kate MRE,
tegen : de heffingsambtenaar van de gemeente Roermond (verweerder).
1. Procedureverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 30 juni 2005, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als verpleeghuis [naam, adres], (hierna: het verpleeghuis), per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 10.629.000,=, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007.
Tegen voornoemde beschikking heeft de gemachtigde van eiseres bij brief van 10 augustus 2005, binnengekomen bij verweerder op 11 augustus 2005, bezwaar gemaakt.
Het bezwaar is aangevuld bij schrijven van 25 augustus 2005.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 maart 2006, verzonden op 31 maart 2006, de waarde gehandhaafd.
De gemachtigde van eiseres heeft daartegen bij brief van 10 mei 2006, ontvangen ter griffie op diezelfde datum, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 februari 2008, alwaar eiseres zich heeft doen vertegenwoordigen door mr. [vertegenwoordiger], werkzaam bij [bedrijf] Taxatie & Consult B.V.. Namens verweerder zijn verschenen de heer [ambtenaar], gemeente-ambtenaar, en [taxateur gemeente], taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, gaat de rechtbank uit van de volgende -niet in geschil zijnde- feiten.
Eiseres is eigenaar van het verpleeghuis, dat gelegen is aan de rand van de bebouwde kom van Roermond. Gebruiker van het verpleeghuis is de [gebruiker] Stichting. Het betreffende verpleeghuis bestaat uit een hoofdgebouw dat dateert uit 1972 en waarin een verzorgings-gedeelte, gezamenlijke woonkamers, een aula, dagopvang, een keuken, kantoren, een opslag en personeelsvoorzieningen zijn gelegen.
Het verpleeghuis is in 2002 uitgebreid met (nood)units. Daarnaast is er een verpleeghuis (“[verpleeghuis]”) aanwezig, waar bewoners verblijven die in hun laatste levensfase verkeren. Laatstgenoemd verpleeghuis is gebouwd in 1998. In de waardering heeft verweerder naast voornoemde onderdelen ook 48.662 m2 aan grond, 3.000 m2 aan verharding, een schuur, een hekwerk en een slagboom betrokken.
3. Geschil
In geschil is of de waarde van het verpleeghuis op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
Eiseres heeft ter motivering van haar beroep – kort en zakelijk weergegeven – met name aangevoerd dat verweerder bij het hoofdgebouw uit is gegaan van te lage percentages aan technische en functionele afschrijving. Verder is voor het deel “[verpleeghuis]” eveneens het percentage voor de technische afschrijving te laag vastgesteld, aldus de gemachtigde van eiseres. Voor wat betreft de onderbouwing van de geclaimde hogere technische afschrijving van het hoofdgebouw heeft eiseres het gebouw verdeeld in een aantal onderdelen. Rekening houdend met de bouwjaren, de levensduur en de restwaarde van deze onderdelen, komt eiseres tot een hoger percentage voor de technische afschrijving dan verweerder. Voor wat betreft de functionele afschrijving benadrukt eiseres dat het hoofdgebouw verouderd is en niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd. Hulpmiddelen als elektrische rolstoelen en tilliften vragen meer ruimte dan er aanwezig is. Ook voldoet het hoofdgebouw niet meer aan de huidige eisen die aan de privacy worden gesteld. Mede in verband met voornoemde punten wordt het verpleeghuis op korte termijn vervangen door nieuwbouw, aldus eiseres..
Eiseres is van mening dat de waarde van het verpleeghuis in totaal op ten hoogste € 8.633.000,= dient te worden vastgesteld.
Verweerder verwijst voor de waardebepaling naar het taxatierapport, opgemaakt op 14 juli 2006 door voornoemde taxateur [taxateur gemeente]. In dit taxatierapport is de waarde van het verpleeghuis getaxeerd op € 10.635.000,=. Naast gegevens van het verpleeghuis, bevat dit taxatierapport matrices waarin per bouwlaag de gecorrigeerde vervangingswaarde, de herbouwwaarde en de technische en functionele afschrijving zijn aangegeven.
Tevens is van de zijde van verweerder een overzicht met de kengetallen van de bouwkosten van gelijksoortige verpleeghuizen overgelegd.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge het bepaalde in artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ dient aan een onroerende zaak een waarde te worden toegekend, welke waarde volgens lid 2 van dit artikel dient te worden bepaald op de aldaar omschreven waarde in het economische verkeer.
In afwijking van de in lid 2 bedoelde waarde moet, volgens lid 3 van dit artikel, de waarde van de onroerende zaak, die niet tot woning dient, worden bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Partijen zijn er beiden vanuit gegaan dat het bepaalde in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ in casu toepassing dient te vinden. Aan de rechtbank is niet gebleken dat partijen daarbij van een juridisch onjuist standpunt zijn uitgegaan, zodat de rechtbank partijen in dit standpunt volgt.
Tussen partijen bestaat geen verschil van mening over de aan het verpleeghuis toegekende vervangingswaarde. Slechts over de correctie die daarop zou dienen plaats te vinden, verschillen partijen van opvatting. Concreet in geschil is de mate van afschrijving voor zowel de technische veroudering als de functionele afschrijving van het “hoofd”verpleeghuis. Voorts verschillen partijen van mening over de vraag hoe groot de correctie dient te zijn op de vervangingswaarde van “[verpleeghuis]” in verband met technische veroudering.
Verweerder heeft zijn standpunt gebaseerd, zoals hierboven reeds vermeld, op een taxatierapport d.d. 14 juli 2006, opgemaakt na inpandige opname op laatstgenoemde datum door taxateur [taxateur gemeente]. Voorts is het verpleeghuis op 1 november 2004 inpandig opgenomen door de heer [...], taxateur namens verweerders gemeente. Als uitgangspunt voor de matrices zoals opgenomen in het taxatierapport, is gebruik gemaakt van de kengetallen Verzorgingstehuizen, zoals opgenomen in Landelijke Taxatiewijzer en door verweerder in deze procedure overgelegd. Door verweerder is ter zitting desgevraagd toegelicht waarop de afwijking(en) van de kengetallen op sommige punten, zoals daarvan blijkt uit het taxatierapport, zijn gestoeld. In dat kader heeft de taxateur ter zitting verklaard dat die afwijkingen zijn gebaseerd op de feitelijke situatie, zoals die door hem bij de opname is waargenomen. De door het Hoofd Facilitaire Dienst van eiseres, [medewerker], ingevulde gebreken, zoals daarvan blijkt uit de “Lijst inzake functionele veroudering ten behoeve van verpleeghuizen” (hierna: de lijst), ingevuld en ondertekend op 17 augustus 2005, en waarop het door eiseres ingenomen standpunt is gebaseerd, zijn door verweerders taxateur bij zijn opname niet waargenomen, althans niet in die mate. Toegelicht is verder dat de functionele afschrijving per onderdeel is bekeken en geen gemiddelde is genomen. Onbestreden is verder gebleven het door verweerder gestelde dat zijdens eiseres geen deskundige ter plaatse is geweest om de feitelijke situatie op te nemen. Voorts is door verweerder onweersproken gesteld dat -anders dan zijdens eiseres aanvankelijk werd betoogd- van concrete nieuwbouwplannen (zelfs ten tijde van het onderzoek ter zitting nog) geen sprake is, terwijl ook (nog) geen aanvra(a)g(en) voor sloop zijn ingediend.
Het verpleeghuis is ook vandaag de dag nog volledig in gebruik, zo heeft verweerders taxateur ter zitting eveneens onbestreden gesteld.
Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder met het taxatierapport van 14 juli 2006 en de nadere toelichting ter zitting voldoende heeft gemotiveerd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Zijdens eiseres is daar niets tegenovergesteld, anders dan de eigen mening van de gemachtigde ter zitting, die weliswaar WOZ-taxateur is, maar het object niet uit eigen waarneming kent en evenmin een met cijfers en feitelijk juiste argumenten onderbouwd taxatierapport heeft opgesteld ter onderbouwing van zijn geponeerde stelling. De hiervóór genoemde overgelegde lijst waarop het door eiseres in beroep ingenomen standpunt is gebaseerd, is onvoldoende om afbreuk te kunnen doen aan het zijdens verweerder opgestelde taxatierapport, nu de daarin opgenomen gegevens door de taxateur in persoon zijn geverifieerd en gemotiveerd zijn meegewogen in zijn taxatierapport. Ten slotte acht de rechtbank niet zonder belang dat van de juistheid van de stelling van eiseres dat het verpleeghuis, gezien met name de mate van functionele veroudering, op korte termijn wordt vervangen door nieuwbouw, niet is gebleken.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de voor het verpleeghuis bepaalde waarde niet te hoog is en het beroep ongegrond dient te worden verklaard.
5. Proceskosten en griffierecht
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
6. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond
Aldus gedaan door mrs. F.H. Machiels, L.M.J.A. barones van Hövell tot Westerflier-Dassen (voorzitter) en J.H.M. Delnooz-Engels in tegenwoordigheid van mr. K.M.J. van der Vorst als griffier en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2008.
Voor eensluidend afschrift,
de (wnd.) griffier,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 13 maart 2008.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ
te ’s Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.