Uitspraak
RECHTBANK ROERMOND
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:70 Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Procedurenummer : AWB 06/782
Inzake : Stichting [eiseres] te [plaats]
(eiseres), gemachtigde: drs. H.B. ten Kate MRE,
tegen : de heffingsambtenaar van de gemeente Roermond (verweerder).
1. Procedureverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 28 februari 2005, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als verzorgingshuis [naam, adres], (hierna: het verzorgingshuis), per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 9.575.000,=, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007.
Tegen voornoemde beschikking heeft de gemachtigde van eiseres bij brief van 18 maart 2005, binnengekomen bij verweerder op 21 maart 2005, bezwaar gemaakt.
Het bezwaar is aangevuld bij schrijven van 13 april 2005.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 maart 2006, verzonden op 28 maart 2006, de vastgestelde waarde gehandhaafd.
De gemachtigde van eiseres heeft daartegen bij brief van 25 april 2006, ontvangen ter griffie op diezelfde datum, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 februari 2008, alwaar eiseres zich heeft doen vertegenwoordigen door mr. [vertegenwoordiger], werkzaam bij [bedrijf] Taxatie & Consult B.V.. Namens verweerder zijn verschenen [ambtenaar], gemeenteambtenaar, en [gemeentetaxateur], taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, gaat de rechtbank uit van de volgende -niet in geschil zijnde- feiten.
Eiseres is eigenaar van het verzorgingshuis. Gebruiker van het verzorgingshuis is de Stichting [stichting]. Het betreffende verzorgingshuis bestaat uit een receptie en ontvangstruimte, personeelsruimten, keukens en wasruimten, woonruimten, verpleegruimten, gemeenschappelijke ruimten, een restaurant en recreatieruimten. Ook is er een kapel, een winkel en een kapperszaak aanwezig. Het verzorgingshuis is in fasen gebouwd tussen 2001 en 2003. Het verzorgingstehuis omvat twee kadastrale percelen, te weten [kadastergegevens]. Deze hebben een totale grondoppervlakte van 2.466 m2.
3. Geschil
In geschil is of de waarde van het verzorgingshuis op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
Eiseres heeft ter motivering van haar beroep – kort en zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder uit is gegaan van een te hoge vervangingswaarde van het verzorgingshuis, te weten € 9.212.680,=. Eiseres meent dat de vervangingswaarde dient te worden vastgesteld op € 7.192.973,=. Bij het bepalen van deze vervangingswaarde heeft eiseres aansluiting gezocht bij de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer, en heeft zij rekening gehouden met de actuele bouwkosten per 1 januari 2003, het gebruik van moderne bouwmethoden en (de kosten van) het vervangen van het huis door een identiek object.
Verder meent eiseres dat verweerder ten onrechte geen aftrek op de vervangingswaarde heeft toegepast in verband met de functionele afschrijving van het gebouw. Eiseres gaat uit van een afschrijvingspercentage van 5%, dat is terug te voeren op belemmeringen in de gebruiksmogelijkheden van het verzorgingshuis. Deze belemmeringen zijn gelegen in het feit dat de kamers van de bewoners ten opzichte van de huidige normen te klein zijn (30 m2 in plaats van 45 m2). Eiseres stelt dat de totale WOZ-waarde (inclusief grond) op de waardepeildatum € 7.310.000,= bedraagt.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge het bepaalde in artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ dient aan een onroerende zaak een waarde te worden toegekend, welke waarde volgens lid 2 van dit artikel dient te worden bepaald op de aldaar omschreven waarde in het economische verkeer.
In afwijking van de in lid 2 bedoelde waarde moet, volgens lid 3 van dit artikel, de waarde van de onroerende zaak, die niet tot woning dient, worden bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Partijen zijn er beiden vanuit gegaan dat het bepaalde in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ in casu toepassing dient te vinden. Aan de rechtbank is niet gebleken dat partijen daarbij van een juridisch onjuist standpunt zijn uitgegaan, zodat de rechtbank partijen daarin volgt.
Verweerder verwijst voor de waardebepaling naar het taxatierapport, opgemaakt op 5 september 2006 door voornoemde taxateur [gemeentetaxateur]. In dit taxatierapport is de waarde van het verzorgingshuis getaxeerd op € 9.575.000,=. Naast gegevens van het verzorgingshuis, bevat dit taxatierapport matrices waarin per bouwlaag de vervangingswaarde, de herbouwwaarde en de technische en functionele afschrijving zijn aangegeven.
Tevens is van de zijde van verweerder een overzicht met de kengetallen van de bouwkosten van gelijksoortige objecten verzorgingshuis overgelegd.
De rechtbank overweegt als volgt.
Het verschil in de door partijen voorgestane waarde vindt concreet zijn grondslag in de te hanteren vervangingswaarde van het object en de vraag of een afschrijving van 5% dient plaats te vinden vanwege functionele veroudering in verband met een gewijzigde oppervlaktenorm voor de kamers.
Voor de door haar voorgestane vervangingswaarde heeft eiseres zich gebaseerd op de daadwerkelijke investeringskosten, waarvoor is verwezen naar het ingebrachte gedingstuk: “Formulier IV B-E: Eindkostenoverzicht”, gedateerd 5 maart 2004. Blijkens dit overzicht zouden de kosten per hoofdaanbestedingsdatum 5 september 2000 en opleverdatum 1 september 2003, € 7.192.973,= hebben bedragen.
De rechtbank overweegt dienaangaande dat uit dit stuk evenwel niet kan worden afgeleid waarop dit overzicht betrekking heeft, met name niet of dit overzicht het gehele thans te waarderen object omvat. De vragen die op dit punt door verweerder zijn opgeworpen, zowel ter zitting als ook -blijkens verweerders onbestreden gebleven verklaring ter zitting- eerder in de procedure, zijn door eiseres onbeantwoord gelaten. Zo heeft eiseres geen nadere of andere stukken overgelegd dan het thans één paginatellende, niet afgetekende of geparafeerde overzicht, waaruit een en ander had kunnen blijken, zoals bijvoorbeeld de in het stuk genoemde vergunning met kenmerk: CVZ:CARE/20028650. Hiervoor was des te meer aanleiding nu de bouw in fasen heeft plaatsgevonden en blijkens het overgelegde stuk deze eindrapportage als “volgnummer rapportage 1” is gekwalificeerd.
Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat dit kostenoverzicht reeds hierom niet de conclusie rechtvaardigt dat de door verweerder voor het object vastgestelde en met een door een deskundige opgemaakt taxatierapport onderbouwde waarde te hoog zou zijn.
Voor zover partijen voorts van mening verschillen over de bruikbaarheid van het bij dit eindkostenoverzicht gehanteerde prijspeil kan een oordeel daaromtrent, gelet op het vorenstaande, achterwege blijven.
Eerst ter zitting is zijdens eiseres nog betoogd dat verweerder zich ten onrechte heeft gebaseerd op de kengetallen voor verpleeghuizen en die uitgaan van een herbouwwaarde van € 1.530,= per m2, aangezien het onderhavige object een verzorgingshuis betreft. Uit de taxatiewijzer blijkt dat de gemiddelde herbouwwaarde voor een verzorgingshuis € 1.150,= per m2 bedraagt. Indien daarop de door verweerder uitgevoerde correctie (zoals die blijkt uit pagina 4 van het verweerschrift) wordt toegepast in verband met de sobere uitvoering van het onderhavige verzorgingshuis, leidt dit tot een herbouwwaarde van € 764,= per m2, aldus de gemachtigde van eiseres ter zitting.
Verweerder heeft in reactie op deze ter zitting geponeerde stelling van eiseres onbestreden gebleven verklaard dat het merendeel van de bewoners van Roncalli verzorging ontvangen en er gesloten afdelingen zijn voor dementerende bejaarden. Voorts is door verweerder onbestreden gebleven betoogd dat de gebruikte kengetallen van een verpleeghuis, gelet op het bouwjaar, de bouwaard, functionaliteit, uitvoering en de aankleding veel meer overeenkomen met het te waarderen object dan met de kenmerken van een verzorgingshuis van 1995 zoals door eiseres thans ter zitting is overgelegd.
De rechtbank is, gelet op het bovenstaande, van oordeel dat eiseres aldus heeft nagelaten concreet en voldoende draagkrachtig te onderbouwen waarom in het onderhavige geval de kengetallen zoals door eiseres voorgestaan meer van toepassing zouden moeten worden geacht dan de door verweerder gebruikte kengetallen. Daar komt nog bij dat als eiseres gevolgd zou worden in de m2-prijs zoals door haar betoogd, te weten € 764,=, dit zou resulteren in een totale vervangingswaarde ad € 5.957.672,= (namelijk: 7.798 x € 764,=), terwijl eiseres zelf gedurende de gehele procedure het standpunt heeft ingenomen dat de waarde inclusief een vermindering van 5% voor functionele veroudering in totaliteit € 7.310.00,= zou bedragen.
De rechtbank volgt eiseres dan ook niet in haar aldus geadstrueerd standpunt dat de vervangingswaarde door verweerder te hoog zou zijn vastgesteld.
Nu zijdens eiseres voor het overige niet (concreet) onderbouwd is aangevoerd, waarom de door verweerders gehanteerde vervangingswaarde onjuist zou zijn, is de rechtbank, gelet op het taxatierapport van 5 september 2006, van oordeel dat het uitgangspunt van verweerder om de vervangingswaarde in totaal op € 9.575.00,= te stellen niet onjuist is. Hierbij zij nog overwogen dat de taxatie heeft plaatsgevonden door opname ter plaatse en dat verweerder op de kengetallen, zoals die zijn opgenomen in de landelijke taxatiewijzer voor verzorgingshuizen gebouwd rond 2000, een correctie heeft toegepast in dier voege dat niet is gerekend met een gemiddelde herbouwwaarde ad circa € 1.530,= per m2, maar, rekening houdend met de inrichting, afwerking en de voorzieningen van het te waarderen verzorgingshuis, de in aanmerking te nemen herbouwwaarde naar beneden is bijgesteld naar € 1.015,= per m2, met uitzondering van de gemeenschappelijke ruimte, waarvoor vanwege de luxe aard van de uitvoering daarvan een herbouwwaarde is gehanteerd van € 1.300,= per m2. Ter zitting is voorts een en ander nog gemotiveerd toegelicht met eigen deskundige wetenschap door verweerders taxateur toegelicht.
Resteert de vraag of verweerder deze vervangingswaarde had dienen te corrigeren in verband met functionele veroudering.
In dit verband is zijdens eiseres betoogd dat verweerder een correctie van 5% had dienen toe te passen vanwege een belemmering in de gebruiksmogelijkheden, aangezien de kamers van het verzorgingshuis ten opzichte van de huidige norm te klein zijn. Ter zitting is door de taxateur van verweerder desgevraagd erkend dat, indien de nieuwe norm van 45 m2 per kamer ook al gold op de toestandsdatum 1 januari 2005, een functionele afschrijving ad 5% op zijn plaats zou zijn.
De rechtbank is van oordeel dat de grief van eiseres op dit punt doelt treft. In het door verweerder aan de uitspraak ten grondslag gelegde taxatierapport vermeldt de taxateur op pagina 4: “De kamer van de bewoners hebben een oppervlakte van 30 m2. De huidige norm bedraagt 45m2. Ten tijde van de bouw zijn de normen aangepast.”Aangezien niet in geschil is dat de bouw rond 2003 is afgerond en in ieder geval gereed was op de toestandsdatum 1 januari 2005, kan bezwaarlijk anders worden geconcludeerd dan dat de nieuwe norm van toepassing was op de toestandsdatum. Dit maakt dat verweerder ten onrechte de vervangingswaarde niet heeft gecorrigeerd voor functionele veroudering en aldus de waarde 5% te hoog heeft vastgesteld.
Het beroep komt derhalve voor gegrondverklaring in aanmerking. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen en de waarde nader bepalen op € 9.096.250,=, zijnde € 9.575.000,= minus 5% daarvan.
5. Proceskosten en griffierecht
De rechtbank acht termen aanwezig om verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:75 van de Awb te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen worden twee punten, met een waarde van € 322,= per punt, toegekend: één voor het beroepschrift en één voor het verschijnen ter zitting. Het gewicht van de zaak wordt bepaald op gemiddeld, hetgeen correspondeert met de wegingsfactor één.
De rechtbank zal verder bepalen dat de gemeente Roermond het door eiseres betaalde griffierecht, te weten € 281,=, aan eiseres dient te vergoeden.
6. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de vastgestelde waarde tot € 9.096.250,= en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 644,= (wegens rechtsbijstand) en wijst de gemeente Roermond aan als rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden aan eiseres;
gelast dat de gemeente Roermond het betaalde griffierecht van € 281,= vergoedt aan eiseres.
Aldus gedaan door mrs. F.H. Machiels, L.M.J.A. barones van Hövell tot Westerflier-Dassen (voorzitter) en J.H.M. Delnooz-Engels in tegenwoordigheid van mr. K.M.J. van der Vorst als griffier en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2008.
Voor eensluidend afschrift,
de (wnd.) griffier,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 13 maart 2008.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ
te ’s Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.