Uitspraak
RECHTBANK ROERMOND
Sector kanton
Zaaknummer: 205041 \ CV EXPL 07-4674
Vonnis van de kantonrechter te Roermond d.d. 13 mei 2008
in de zaak van:
de stichting Stichting Wonen Zuid, gevestigd en kantoorhoudende te Roermond,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.J.W.M. Theunissen,
tegen:
[gedaagde], wonende te [adres],
gedaagde,
gemachtigde: mr. H.J.A. Ewalds.
1. Het verloop van de procedure:
1.1. Dit blijkt uit het navolgende:
- de inleidende dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de comparitie van partijen d.d. 9 april 2008, waarbij eiseres nog een rekening courant overzicht heeft overgelegd;
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Vaststaande feiten:
2.1. Eiseres heeft met ingang van 29 september 2006 aan gedaagde verhuurd de woning aan de [adres]. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
2.2. De huurprijs bedraagt thans EUR 462,39 per maand. Er is sinds 1 november 2007 sprake van huurachterstand, die thans EUR 756,94 bedraagt.
2.3. Op 26 juli 2007 heeft de politie op de zolder van het gehuurde een niet meer in werking zijnde hennepplantage aangetroffen met 235 gebruikte plantpotten, waarin potaarde zat met wortelresten. De planten zijn een paar dagen vóór de inval al geknipt. Ook alle verdere noodzakelijke attributen voor een hennepkwekerij zijn aangetroffen zoals een luchtaanzuigingsinstallatie en aangebroken jerrycans met voedingsmiddel en andere goederen die gebruikt worden voor de kweek van hennep. Zowel door de politie als door Essent is vastgesteld dat illegaal stroom werd afgetapt.
2.4. Gedaagde is bij schrijven d.d. 4 september 2007 van de Burgemeester van de gemeente Roermond op de hoogte gesteld van het voornemen van de gemeente om een waarschuwing op te leggen voor de duur van 12 maanden op basis van de “Wet Victoria”, in verband met de aangetroffen hennepplantage, met aanzegging dat bij een tweede overtreding zal worden overgegaan tot sluiting van de woning voor de duur van drie maanden.
3. De vordering en de stellingen zijdens eiseres:
3.1. Eiseres vordert – kort gezegd – ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, veroordeling van gedaagde tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan eiseres van de bedragen zoals in de dagvaarding vermeld. Eiseres heeft ter comparitie nog een rekening courant overzicht overgelegd waaruit blijkt dat de huurachterstand thans is opgelopen tot EUR 756,94.
3.2. Uit artikel 2 van de huurovereenkomst blijkt dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen. Aangezien in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen, is er sprake van een bedrijfsmatige exploitatie van het gehuurde, hetgeen in strijd is met de bestemming van het gehuurde en grond en reden is voor ontbinding van de overeenkomst. Vooral ook omdat artikel 6.7 van de toepasselijke algemene voorwaarden onder meer bepaalt dat het de huurder niet is toegestaan in het gehuurde hennep te kweken. Voorts is vast komen te staan dat de stroom illegaal is afgetapt en wel op een zodanige wijze dat dit een brandgevaarlijke situatie opleverde, zodat gedaagde ook in strijd heeft gehandeld met art. 7:213 BW. Het is uiterst onaannemelijk dat gedaagde niet op de hoogte zou zijn geweest van de activiteiten op de zolderruimte. Bovendien blijft zij als huurder verantwoordelijk voor het gehuurde en aansprakelijk voor de gedragingen van derden.
3.3. Eiseres heeft gedaagde bij brief d.d. 14 september 2007 gewezen op het feit dat het gebruik van de zolderruimte van het gehuurde voor hennepteelt in strijd is met de huurovereenkomst en heeft gedaagde in de gelegenheid gesteld om zelf de huurovereenkomst op te zeggen.
3.4. Eiseres voert een consequent niet-gedoogbeleid en streeft het beëindigen van de huurovereenkomst na bij sporen van een bedrijfsmatige teelt van hennep in één van haar huurwoningen.
3.5. Eiseres vordert naast ontbinding en ontruiming betaling van de huurachterstand ten bedrage van EUR 756,94, zoals ter comparitie is gebleken.
4. Het verweer van gedaagde:
4.1. Gedaagde betwist dat zij in strijd heeft gehandeld met artikel 2 en 6.7 van de toepasselijke algemene bepalingen en met art. 7:213 BW. Gedaagde was niet op de hoogte van de aanwezigheid van hennepplanten in het gehuurde. Gedaagde heeft de zolderruimte nooit aan anderen in gebruik gegeven. Zij kan voor de gevolgen daarvan dan ook niet aansprakelijk worden gehouden. Gedaagde heeft zich niet schuldig gemaakt aan het illegaal aftappen van elektriciteit. Zij was ook hiervan niet op de hoogte. Indien zij wetenschap zou hebben gehad van wat er zich op de zolder afspeelde, had zij direct ingegrepen.
4.2. Gedaagde is een alleenstaande moeder met een 4 jarige zoon waarover zij alleen het ouderlijk gezag heeft. Bovendien is zij is op 4 februari 2008 bevallen van haar tweede kind.
4.3. Gedaagde heeft een WWB uitkering in het kader waarvan zij vanaf februari 2007 verplicht moest deelnemen aan een cursus voor begeleiding naar werk gedurende vier dagen per week. Ook heeft gedaagde daarna nog een stage gelopen. Voor haar thans 4-jarige zoon had zij echter geen opvang.
De vader van haar kind, waar zij overigens niet mee samenwoonde, heeft toen aangeboden overdag op het kind te passen. Gedaagde stelt dat de vader van haar kind ernstig misbruik heeft gemaakt van die situatie en zonder haar medeweten een hennepplantage heeft opgezet.
Gedaagde heeft ter comparitie nog aangevoerd, dat zij nooit iets van de hennepplantage heeft geweten tot ongeveer twee weken vóór de inval door de politie. Zij zag toen dat het luik dat toegang geeft naar de zolder was dichtgeschroefd. Gedaagde heeft vervolgens zelf het zolderluik opengemaakt, waarbij zij de hennepplantage ontdekte. Gedaagde heeft toen de vader van haar kind gesommeerd de hennepkwekerij onmiddellijk te verwijderen. Gedaagde is vervolgens met haar kind gevlucht naar haar adoptiefouders.
Zij wilde niet met haar kind in een huis wonen waar een hennepplantage aanwezig was en bovendien vertoonde de vader van haar kind zeer agressief gedrag jegens haar. Toen gedaagde na die week weer terug is gegaan naar de woning, was de hennepplantage echter nog steeds niet verdwenen. Zij is toen weer teruggegaan naar haar adoptiefouders en heeft vervolgens bij de politie aangifte gedaan van de aanwezigheid van de illegale hennepkwekerij, zoals ook blijkt uit het politierapport van 26 juli 2007, overgelegd bij conclusie van antwoord. Gedaagde heeft bij haar aangifte een huissleutel aan de politie ter beschikking gesteld en iedere dag gebeld naar de politie om te vragen of ze de hennepplantage al hadden weggehaald. Volgens gedaagde heeft de politie echter pas een week na haar aangifte de woning betreden en de hennepkwekerij ontmanteld en afgevoerd.
4.4. Gedaagde heeft in de periode na de ontmanteling van de hennepplantage elders haar intrek moeten nemen. Essent heeft namelijk na ontdekking van de hennepplantage het gas en de electriciteit afgesloten, waardoor de woning voor gedaagde en haar 4-jarig kind niet bewoonbaar was. Zij kon zich echter niet laten inschrijven op haar daadwerkelijke verblijfadres, waardoor de gemeente Roermond haar uitkering heeft opgeschort. Essent is later weer tot heraansluiting van de nutsvoorzieningen overgegaan, aangezien zij blijkbaar wel de bijzondere situatie van gedaagde heeft ingezien, in tegenstelling tot eiseres.
4.5. Gedaagde geeft aan niet strafrechtelijk te zijn vervolgd, noch enig financieel belang of voordeel te hebben gehad van de hennepteelt. Zij is thans bezig met de aanvraag tot schuldhulpverlening.
4.6. Gedaagde stelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming wordt overgegaan. Ontbinding en ontruiming zullen, gezien haar persoonlijke omstandigheden, zeer ingrijpende gevolgen voor haar en haar twee kinderen hebben.
5. Het oordeel van de kantonrechter
5.1. Partijen houdt verdeeld de vraag of het aanwezig hebben van een hennepplantage
in het gehuurde een dermate ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van gedaagde als huurder oplevert, dat hierdoor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.
5.2. De kantonrechter neemt als uitgangspunt aan dat alleen al de aanwezigheid van een hennepkwekerij van een omvang als de onderhavige in een gehuurde woning een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Deze tekortkoming rechtvaardigt derhalve in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst.
Desalniettemin moet iedere keer opnieuw bezien worden of, rekeninghoudende met alle omstandigheden van het geval, de tekortkoming ernstig genoeg is om ontbinding te rechtvaardigen. Gedaagde is een jonge vrouw van 23 jaar oud, die alleen belast is met de verzorging en opvoeding van een kind van 4 jaar en een baby van bijna 3 maanden oud.
Haar financiële situatie is bepaald niet rooskleurig te noemen.
5.3. Vast staat dat gedaagde zelf aangifte heeft gedaan bij de politie van de aanwezigheid van de hennepkwekerij. Desalniettemin heeft het toch nog een week geduurd voordat de politie overging tot actie. Blijkens de overgelegde stukken heeft deze actie zich slechts beperkt tot het ontmantelen en afvoeren van de hennepplantage. Het door eiseres genoemde samenwerkingsverband tussen de woningcorporatie, de gemeente en de politie heeft kennelijk niet geleid tot enige activiteit in de richting van de daadwerkelijke exploitant van de plantage en/of de financier. Gedaagde is – ook ter gelegenheid van de mondelinge behandeling – blijven betwisten dat zij al langer van het bestaan van de hennepplantage op de hoogte was. Zij heeft benadrukt dat zij de plantage pas heeft ontdekt ongeveer twee weken vóór de inval van de politie op 26 juli 2007. De kantonrechter acht het bepaald onwaarschijnlijk dat gedaagde niet heeft bemerkt dat zich op haar zolder een hennepplantage bevond. De penetrante geur van de planten en de manipulaties aan de meterkast moeten haar zijn opgevallen. Dat zij overdag een cursus volgde doet daar uiteraard niets aan af. In de avonduren en gedurende de nacht was zij immers wèl in de woning aanwezig.
Het voorgaande laat echter onverlet dat het initiatief tot het opzetten van de plantage en de uitvoering daarvan afkomstig kan zijn van de vader van het kind van gedaagde. De kantonrechter is van oordeel dat gedaagde in dit verband het voordeel van de twijfel geniet. Daarnaast is voor de beoordeling van de onderhavige zaak van doorslaggevende betekenis dat gedaagde zelf de politie heeft geïnformeerd over de aanwezigheid van de hennepplantage. Ingevolge artikel 7:219 BW is gedaagde jegens eiseres op gelijke wijze als voor haar eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van diegenen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken. De kantonrechter is echter van oordeel dat voormelde bijzondere omstandigheden de tekortkoming van de zijde van gedaagde niet dusdanig ernstig maken dat daardoor een ontbinding van de huurovereenkomst wordt gerechtvaardigd.
De huurachterstand ter grootte van EUR 756,94 rechtvaardigt evenmin de gevorderde ontbinding. Ter comparitie is gebleken dat de huurpenningen thans door de gemeente Roermond rechtstreeks worden betaald aan eiseres.
5.4. De kantonrechter acht geen termen aanwezig partijen toe te laten tot nadere bewijsvoering.
5.5. De kantonrechter komt tot de slotsom dat slechts de gevorderde huurachterstand ter grootte van EUR 756,94 zal worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding.
5.6. In de uitkomst van de procedure ziet de kantonrechter aanleiding de kosten te compenseren als hierna te bepalen.
6. De beslissing
6.1. Veroordeelt gedaagde om aan eiseres te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting de somma van EUR 756,94 ten titel van achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 december 2007 tot aan de dag der algehele voldoening.
6.2. Verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
6.3. Compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.4. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.F. van Dooren, kantonrechter, en ter openbare civiele terechtzitting op 13 mei 2008 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.