Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROERMOND
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 90221 / KG ZA 08-255
Vonnis in kort geding van 19 december 2008
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. A.J.T.J. Meuwissen,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROERDALEN,
gevestigd te Sint Odiliënberg,
gedaagde,
advocaat mr. H.J.J.M. van der Bruggen.
Partijen zullen hierna [eisers] en gemeente Roerdalen genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de fax met bijlagen van [eisers] van 10 december 2008
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisers]
- de conclusie van antwoord tevens pleitnota van de gemeente Roerdalen met producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Eind 2007/begin 2008 heeft [eisers] contact opgenomen met de gemeente Roerdalen teneinde te onderzoeken of hij het voormalig gemeentehuis te Herkenbosch kon kopen om er vervolgens een dienstencentrum in te vestigen. Partijen hebben op 12 juni 2008 een optieovereenkomst gesloten met betrekking tot de aankoop van het voormalig gemeentehuis. Deze overeenkomst resulteerde in een door de gemeente op 12 augustus 2008 aan [eisers] toegezonden concept koopovereenkomst, waarbij de gemeente Roerdalen in de hoedanigheid van verkoper [eisers] een aanbod deed betreffende de verkoop van het voormalig gemeentehuis, gelegen aan het Kerkplein 1 te Herkenbosch voor een prijs van EUR 1.675.000,00.
2.2. Op 19 augustus 2008 vond vervolgens een bespreking tussen partijen plaats. Tijdens die bespreking kwam onder meer naar voren dat partijen van mening verschilden over onder meer de grootte van het te verkopen perceel grond, boeteclausules, een ontbindende voorwaarde ten aanzien van de noodzakelijke bestemmingsplanwijziging en de voorwaarden waaronder de gemeente Roerdalen nog tijdelijk een deel van het pand kon huren. De reactie van [eisers] op de concept koopovereenkomst zond zij per e-mail van 19 augustus 2008 aan de gemeente Roerdalen (zie productie 9 bij conclusie van antwoord, tevens pleitnota van de gemeente Roerdalen).
2.3. Op 4 september 2008 vond wederom een bespreking plaats, waarna over en weer werd gecorrespondeerd. Tijdens een bespreking op 23 september 2008 en in zijn brief, door de gemeente ontvangen op 23 september 2008, wees [eisers] de gemeente Roerdalen erop dat de hypothecaire aanbieding aan [eisers] geldig was tot en met 30 september 2008. Indien de overeenkomst daarna zou worden gesloten wilde [eisers] het verkrijgen van een financiering als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst opnemen.
2.4. Bij brief van 26 september 2008 bevestigde de gemeente Roerdalen het gesprek van 23 september 2008 en stelde een aantal concrete wijzigingen op de concept koopovereenkomst van 12 augustus 2008 voor. Tevens was in deze brief het volgende opgenomen:
"Deze bijlage, de nieuwe aangehechte tekening, de oude concept-koopovereenkomst, voor zover in deze brief en de bijlagen niet weersproken alsmede deze brief vormen de basis van een nog nader op te stellen definitieve koopovereenkomst op 6 oktober 2008.
Wij gaan er nu van uit dat op dit moment tussen u en ons college mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van het voormalig gemeentehuis te Herkenbosch ten bewijze waarvan u deze brief voor akkoord ondertekent en ons college morgen terugzendt/bezorgt"
2.5. Hoewel in diezelfde brief was opgenomen dat die brief op dezelfde dag per bode bij [eisers] thuis zou worden bezorgd (zodat geen voorbehoud behoefde te worden gemaakt en [eisers] gebruik kon maken van de hypothecaire aanbieding) werd de brief pas op 30 september 2008 per bode aan [eisers] aangeboden.
2.6. Bij brief van 14 oktober 2008 verzocht de gemeente Roerdalen [eisers] om te reageren op de brief van 26 september 2008, omdat zij nog niets had vernomen van [eisers]. Bij e-mail van 16 oktober 2008 deelde [eisers] de gemeente Roerdalen mede dat hij de brief van 26 september 2008 te laat had ontvangen, waardoor de hypothecaire aanbieding was verlopen. Daardoor moest hij opnieuw in onderhandeling met de bank of moest hij op zoek naar een andere financierder. [eisers] sprak de hoop uit nog in de maand oktober 2008 de financiering rond te krijgen.
2.7. Bij brief van 21 oktober 2008 deelde de gemeente Roerdalen [eisers] het volgende mede:
"(…) delen wij u mede, dat wij ermee kunnen instemmen, dat u uiterlijk 29 oktober 2008 bericht of en zo ja wanneer de koopovereenkomst en daarop gebaseerde akte van levering kan worden afgewikkeld. Bij een positief antwoord is een bankgarantie niet nodig. De koopovereenkomst met de bijgestelde tekening verwachten wij dan op 30 oktober 2008 met u te kunnen afwikkelen, waarna wij de notaris opdracht kunnen geven om een en ander in de transportakte vast te leggen."
2.8. Op 28 oktober 2008 heeft op verzoek van [eisers] een gesprek tussen partijen plaatsgevonden. Bij dit gesprek was naast partijen ook de heer [PW] aanwezig. Van dit gesprek is door de gemeente Roerdalen een verslag gemaakt.
2.9. Tijdens voornoemd gesprek werd onder meer duidelijk dat [eisers] een andere financierder heeft gevonden in de persoon van de heer [PW] en dat het de bedoeling is dat het object na aankoop wordt doorverkocht aan de heer [AW], de zoon van de heer [PW].
2.10. Op 29 oktober 2008 heeft [eisers] de aanvullingen op de koopovereenkomst van 12 augustus 2008, zoals bij brief van 26 september 2008 door de gemeente Roerdalen aangeboden, geaccordeerd, welke ondertekende stukken door hem op diezelfde dag op het gemeentehuis zijn afgegeven.
2.11. Naar aanleiding van het gesprek op 28 oktober 2008 deelde de gemeente Roerdalen [eisers] bij brief van 31 oktober 2008 mede dat belangrijke nieuwe feiten aanleiding gaven om een hernieuwd aanbod voor de verkoop van het voormalig gemeentehuis te doen. De gewijzigde concept koopovereenkomst wordt bij diezelfde brief aan [eisers] overgelegd. Medegedeeld wordt voorts dat dit het laatste aanbod is van de gemeente Roerdalen en dat, indien dit aanbod niet wordt geaccepteerd, de onderhandelingen als mislukt worden beschouwd en de gemeente Roerdalen in dat geval zich op geen enkele wijze gehouden acht het aanbod gestand te doen. Bericht van [eisers] wordt verwacht uiterlijk 3 november 2008 om 09.00 uur.
2.12. Bij brief van 3 november 2008 deelde [eisers] mede niet akkoord te gaan met de nieuw opgemaakte koopovereenkomst van 31 oktober 2008, waarbij [eisers] refereerde aan de overeenkomst welke door hem ondertekend op 29 oktober 2008 op het gemeentehuis was afgegeven. Bij brief van 3 november 2008 deelde de gemeente Roerdalen mede dat [eisers] de hernieuwde koopovereenkomst van 31 oktober 2008 niet binnen de gestelde termijn heeft geaccordeerd, waardoor zij zich niet langer gehouden acht de optieovereenkomst na te komen en definitief afziet van de verkoop van het voormalig gemeentehuis te Roerdalen aan [eisers].
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert samengevat:
primair:
1. veroordeling van de gemeente Roerdalen om mee te werken aan de overdracht op basis van de akte van koop en levering van 26 september 2008/29 oktober 2008 van het voormalig gemeentehuis te Herkenbosch met ondergrond en verdere aanhorigheden (ongeveer 2.600 althans 2.408 m2), zulks op straffe van een dwangsom,
2. te bepalen dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van degene die tot de rechtshandeling gehouden is,
subsidiair
3. veroordeling van de gemeente Roerdalen om mee te werken aan de overdracht op basis van de akte van koop en levering van 26 september 2008/29 oktober 2008 van het voormalig gemeentehuis te Herkenbosch met ondergrond en verdere aanhorigheden (ongeveer 2.600 althans 2.408 m2), zulks op straffe van een dwangsom,
4. en voorts veroordeling van de gemeente Roerdalen om de onderhandelingen met [eisers] te hervatten tot dat volledige overeenstemming zal zijn bereikt over de verkrijging door [eisers] van het voormalig gemeentehuis te Herkenbosch, zulks op straffe van een dwangsom,
meer subsidiair
5. een zodanige voorziening als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te moeten bepalen,
alles onder veroordeling van de gemeente Roerdalen in de kosten van de procedure.
3.2. de gemeente Roerdalen voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Bij de inhoudelijke beoordeling heeft te gelden dat het partijen in beginsel vrijstaat de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Bij de beoordeling of van een dergelijke onaanvaardbaarheid sprake is, dient ook rekening gehouden te worden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen alsmede met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene onmstandigheden hebben voorgedaan.
4.2. Uit de vaststaande feiten kan worden afgeleid dat partijen na het opstellen van de concept koopovereenkomst op 12 augustus 2008 nog diverse geschilpunten hadden. Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak heeft de gemeente Roerdalen duidelijk gemaakt dat bij de verkoop van het voormalig gemeentehuis te Herkenbosch twee zaken voor haar belangrijk waren, te weten (1) de uiteindelijk bestemming van het pand (dienstverleningscentrum en geen horeca- of detailhandel) en (2) de voorwaarden waaronder de gemeente Roerdalen nog een deel van het voormalig gemeentehuis kon huren/gebruiken totdat haar medewerkers elders kunnen worden ondergebracht.
4.3. Op 26 september 2008 heeft de gemeente Roerdalen een aantal wijzigingen op de concept koopovereenkomst van 12 augustus 2008 voorgesteld. Concreet werd in de brief van 26 september 2008 vervolgens aangegeven welke stukken de basis zouden vormen voor een nog nader op te stellen definitieve koopovereenkomst. Op 29 oktober 2008 is [eisers] hiermee akkoord gegaan en heeft deze instemming de gemeente Roerdalen ook bereikt. Daarmee zijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter de belangrijkste uitgangspunten, ook voor wat betreft de huurvoorwaarden en bestemmingsvoorwaarden, tussen partijen duidelijk geworden.
4.4. Echter, doordat de brief van 26 september 2008 door de gemeente Roerdalen te laat bij [eisers] werd bezorgd, kon [eisers] geen gebruik meer maken van de oorspronkelijke hypothecaire aanbieding, waardoor het sluiten van de definitieve koopovereenkomst en de levering van het pand werd vertraagd. De stelling van de gemeente Roerdalen dat de brief weliswaar pas op 30 september 2008 bij [eisers] werd bezorgd, maar dat [eisers] diezelfde dag best een fax had kunnen sturen naar zijn financier wordt door de voorzieningenrechter gepasseerd. Immers, de gemeente Roerdalen wist dat de hypothecaire aanbieding slechts geldig was tot en met 30 september 2008 en de gemeente Roerdalen had vier dagen de tijd gehad om de brief bij [eisers] te bezorgen. Door de brief pas op 30 september 2008 laat in de middag te laten bezorgen dient het vaststaand feit dat [eisers] geen gebruik meer kon maken van de oorspronkelijke hypothecaire aanbieding en op zoek moest naar een alternatief naar het oordeel van de voorzieningenrechter voor rekening en risico van de gemeente Roerdalen te komen.
4.5. De voorzieningenrechter is van oordeel dat uit het verslag van 28 oktober 2008 niet blijkt dat [eisers], nog afgezien van het feit dat zulks niet kan zonder bestemmingsplanwijziging, een heel andere bestemming voor ogen had dan eerder was aangegeven (dienstencentrum). Evenmin blijkt uit het verslag dat [eisers] niet akkoord was met de inhoud van de brief van 26 september 2008, dit in tegenstelling tot de stellingen van de gemeente Roerdalen. Sterker nog, op 29 oktober 2008 ging [eisers] akkoord met de inhoud van de brief van 26 september 2008.
4.6. Verder blijkt uit de stukken dat de gemeente Roerdalen positief heeft meegewerkt aan de verkoop van het pand en actief wijzigingsvoorstellen heeft gedaan, maar op het moment dat duidelijk werd wie de financierder van [eisers] werd en wie uiteindelijk eigenaar werd van het voormalig gemeentehuis, heeft de gemeente Roerdalen geen enkele medewerking meer verleend (verwezen wordt naar de inhoud van de brieven van de gemeente Roerdalen van 31 oktober 2008 en 3 november 2008). Ten aanzien van de (rechts)persoon optredend als financierder heeft de gemeente Roerdalen geen voorbehoud gemaakt bij haar aanbiedingen van 12 augustus 2008 en 26 september 2008. Evenmin was er een beperking opgenomen ten aanzien van een eventuele doorverkoop.
4.7. Weliswaar kan worden gesteld dat de constructie welke op 28 oktober 2008 door [eisers] aan de gemeente Roerdalen werd gepresenteerd nieuw was voor de gemeente, doch hierin kan, gelet op de stand van zaken op dat moment, naar het oordeel van de voorzieningenrechter voor de gemeente Roerdalen onvoldoende rechtvaardiging worden gevonden om bij brief van 3 november 2008 te berichten dat zij definitief afziet van de verkoop van het voormalig gemeentehuis te Herkenbosch aan [eisers].
De voorzieningenrechter neemt hierbij in overweging dat de gemeente Roerdalen in geen enkel stadium van de onderhandelingen aan [eisers] te kennen heeft gegeven dat ook de persoon van de financierder en de (on)mogelijkheid van een eventuele doorverkoop na aankoop essentiële punten van de overeenkomst waren. Ook in de brief van 31 oktober 2008 maakt de gemeente Roerdalen niet duidelijk welke bezwaren er kleven aan de door [eisers] besproken contructie. Het blijft bij de constatering dat de gemeente Roerdalen hieraan niet wil meewerken. Een reden hiervoor wordt echter niet gegeven.
De gemeente Roerdalen had dan ook niet definitief mogen afzien van de verkoop, mede gelet op de langdurige onderhandelingen die tot dat moment hadden plaatsgevonden en de overeenstemming die op 29 oktober 2008 bestond over de essentialia van de overeenkomst.
4.8. De vraag vervolgens of het voorgaande dient te leiden tot toewijzing van de primaire vordering dan wel de subsidiaire vordering sub 1 beantwoordt de voorzieningenrechter ontkennend. Hierbij wordt in overweging genomen dat op 29 oktober 2008 nog geen sprake was van een definitieve koopovereenkomst. Zulks blijkt onder andere uit de brief van 26 september 2008, waarin wordt gesteld dat de concept koopovereenkomst van 12 augustus 2008, de bijlage bij bovengenoemde brief en de aan deze brief gehechte tekening de basis vormen voor een nog nader op te stellen definitieve koopovereenkomst. Met de inhoud van deze brief is [eisers] akkoord gegaan.
Wel acht de voorzieningenrechter voldoende grond aanwezig om de gemeente Roerdalen te veroordelen om de onderhandelingen met [eisers] te hervatten totdat, met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid, volledige overeenstemming is bereikt over de verkrijging door [eisers] van het voormalig gemeentehuis te Herkenbosch, waarbij de brief van 26 september 2008, de concept koopovereenkomst van 12 augustus 2008, de bijlage bij de brief en de aangehechte tekening als uitgangspunten hebben te gelden voor deze verdere onderhandelingen. Voor het opleggen van een dwangsom acht de voorzieningenrechter, mede gelet op het feit dat de gemeente Roerdalen ter zitting onomwonden te kennen heeft gegeven uitvoering te zullen geven aan het vonnis, geen termen aanwezig.
4.9. De gemeente Roerdalen zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, met dien verstande dat voor een integrale veroordeling in de proceskosten zoals gevorderd door [eisers] geen redenen aanwezig worden geacht.
De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,44
- vast recht 254,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.155,44
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt de gemeente Roerdalen om de onderhandelingen met [eisers] te hervatten totdat, met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid, volledige overeenstemming is bereikt over de verkrijging door [eisers] van het voormalig gemeentehuis te Herkenbosch, waarbij de brief van 26 september 2008, de concept koopovereenkomst van 12 augustus 2008, de bijlage bij de brief van 26 september 2008 en de aangehechte tekening als uitgangspunten dienen,
5.2. veroordeelt gemeente Roerdalen in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op EUR 1.155,44,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.T.J.F. Verhappen en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2008.?
SR