Uitspraak
RECHTBANK ROERMOND
Sector bestuursrecht, enkelvoudige kamer
Procedurenummer: AWB 08 / 1499
Uitspraak van de rechtbank als bedoeld in artikel 8:70 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
inzake
[naam] te [woonplaats], eisers,
gemachtigde drs. L.M.F.W. Timmermans
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Gennep, verweerder.
1. Procesverloop
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 29 februari 2008, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend en op de beschikking aangeduid als [locatie], benzinestation, per waardepeildatum 1 januari 2007 vastgesteld op EUR 474.000,=, voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009.
1.2. Tegen voornoemde beschikking heeft de gemachtigde van eisers bij schrijven van 31 maart 2008 bezwaar gemaakt.
1.3. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 september 2008 de waarde gehandhaafd.
1.4. De gemachtigde heeft daartegen bij brief van 15 september 2008, ontvangen ter griffie op 18 september 2008, beroep ingesteld.
1.5. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2010, alwaar eisers zich hebben doen vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Verweerder is in de persoon van drs. B.P.M. van Vorsselen verschenen. Deze zaak is ter zitting gevoegd behandeld met zaak [procedurenummer], waarna de zaken weer gesplitst zijn in die zin dat er afzonderlijk uitspraak in is gedaan.
2. Feiten
2.1. Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, gaat de rechtbank uit van de volgende - niet in geschil zijnde - feiten.
2.2. De onroerende zaak betreft een onbemand tankstation met een luifel en vier opstelplaatsen. De onroerende zaak is staande en gelegen op twee aan eisers in eigendom behorende percelen grond met een oppervlakte van 1940 m2 en 1790 m2 (totaal 3730 m2).
Eisers hebben de percelen grond verhuurd aan [naam huurder], welke huurder samen met [naam 1]. het tankstation heeft geplaatst en exploiteert.
3. Geschil
3.1. In geschil is of verweerder eisers terecht heeft aangemerkt als genothebbenden van de onroerende zaak (hierna genoemd: het tankstation) en, indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, of de waarde van het tankstation op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
3.2. Eisers hebben ter motivering van het beroep – kort en zakelijk weergegeven – aangevoerd dat zij niet de eigenaren zijn van het tankstation, maar dat [naam 1]. de eigenaar is en zich ook als zodanig beschouwt. Eisers achten het dan ook niet terecht dat zij, op basis van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde, in de belastingheffing omtrent het tankstation betrokken worden. In eisers’ visie zou de WOZ-waarde van het tankstation op nihil gesteld moeten worden. Ten slotte hebben eisers nog aangevoerd dat verweerder geen inzage heeft gegeven in de restwaarde van de installaties en de door verweerder gehanteerde omzetschatting, waardoor verweerders berekening van de WOZ-waarde onvoldoende inzichtelijk is voor eisers.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Verweerder, op wie de bewijslast rust, dat de waarde van het tankstation niet te hoog is vastgesteld, beroept zich op een taxatierapport, opgemaakt op 21 november 2008 door H.J. den Boef, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het tankstation op de peildatum getaxeerd op EUR 474.000,= en de taxateur heeft daarbij gebruik gemaakt van de Real Estate Norm (REN) - methodiek.
4.3. De rechtbank overweegt als volgt.
4.3.1. Eisers zijn eigenaar van de grond waarop het tankstation zich bevindt en hebben erop gewezen dat de op de grond aanwezige opstallen niet door hen, maar door de huurder van de grond en [naam 1]., zijn geplaatst. Gelet op deze stelling, ziet de rechtbank zich allereerst geplaatst voor de vraag of eisers terecht als belastingplichtigen zijn aangemerkt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord.
Op grond van artikel 24, derde lid, onder a, Wet WOZ ontvangt degene die aan het begin van het kalenderjaar (2008) het genot heeft van de onroerende zaak de WOZ-beschikking.
Genot van een onroerende zaak heeft een ieder die het eigendom, bezit of beperkt recht heeft van die onroerende zaak. Het is daarbij niet nodig dat de zaak door de genothebbende wordt gebruikt. Vast staat dat eisers begin 2008 eigenaar waren van de grond. Gesteld noch gebleken is dat ter zake van de op deze grond gebouwde opstallen, het tankstation, een recht van opstal of enig ander beperkt recht is gevestigd. Dit betekent dat eisers, als eigenaren van de ondergrond, door natrekking tevens eigenaar zijn geworden van de daarop gebouwde opstallen. Hieraan doet niet af dat eisers geen invloed hebben gehad op de realisatie van de opstallen, noch dat zij niet profiteren van de exploitatie van de opstallen dan wel anderszins profijt daarvan hebben. Het voorgaande leidt dan ook tot de conclusie dat eisers, zijnde de genothebbenden krachtens eigendom, terecht als belastingplichtigen zijn aangemerkt.
Ter ondersteuning van haar oordeel in deze wijst de rechtbank op een uitspraak van rechtbank Haarlem, LJN: AZ2182, waarin een gelijksoortige kwestie speelde.
4.3.2. Vervolgens komt de vraag aan de orde of de waarde van het tankstation niet te hoog is vastgesteld door verweerder. De rechtbank overweegt het volgende ten aanzien van de taxatiemethode welke verweerder heeft gehanteerd om deze waarde te bepalen.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar het bij het taxatierapport gevoegde rekenblad. Blijkens het rekenblad is het tankstation getaxeerd aan de hand van de de REN-methode. De REN-methode definieert een aantal locatie- en kwaliteitskenmerken aan de hand waarvan op een objectieve manier de op een locatie mogelijke omzet bepaald kan worden. Deze taxatiemethode is tot stand gekomen in overleg met vertegenwoordigers van de brancheorganisaties van motorbrandstof-verkooppunten en wordt binnen de branche geaccepteerd. Gelet hierop kan deze methode bij onroerende zaken als de onderhavige worden gehanteerd als basis voor de waardering in het kader van de Wet WOZ. Hieruit vloeit voort dat het door verweerder overgelegde rekenblad, nu dat is gebaseerd op de REN-methode, een voldoende basis kan vormen om de waarde van het tankstation te onderbouwen. Eisers hebben in casu met betrekking tot de hoogte van de door verweerder in het rekenblad gehanteerde gegevens en uitgangspunten geen (concrete) grieven aangevoerd, zodat de rechtbank, nu zij geen aanleiding ziet daar anders over te oordelen, uitgaat van de juistheid daarvan en eveneens uitgaat van de juistheid van de op basis van deze gegevens vastgestelde WOZ-waarde.
4.3.3. Ten slotte is van de zijde van eisers aangevoerd dat verweerder te weinig inzage zou hebben gegeven in een aantal bij de berekening van de WOZ-waarde gebruikte grootheden. Verweerder heeft daarover in het verweerschrift opgemerkt dat eisers ook zelf, conform hetgeen is neergelegd in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, om een afschrift van het taxatieverslag hadden kunnen vragen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder thans de WOZ-waarde voldoende inzichtelijk heeft onderbouwd door middel van het taxatierapport van taxateur Den Boef en de in het rekenblad opgenomen gegevens.
Dat verweerder de waarde in een eerdere fase van het geding wellicht minder goed had onderbouwd, doet niet aan de juistheid van de beschikte waarde af.
4.4. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat eisers terecht als belastingplichtige zijn aangemerkt, dat de door verweerder voor het tankstation bepaalde waarde niet te hoog is en dat het beroep ongegrond dient te worden verklaard. Eisers’ grief dat de waarde van het tankstation op de peildatum nihil zou dienen te zijn, behoeft, gezien het voorgaande, geen nadere bespreking.
5. Proceskosten en griffierecht
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb of tot het laten vergoeden van het griffierecht aan eisers door verweerder.
6. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. L.M.J.A. van Hövell tot Westerflier-Dassen in tegenwoordigheid van mr. K.M.J. van der Vorst als griffier en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2010.
w.g. mr. K.M.J. van der Vorst,
griffier
w.g. mr. L.M.J.A. van Hövell tot Westerflier-Dassen,
rechter
Voor eensluidend afschrift,
de (wnd.) griffier,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 16 maart 2010
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ te ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep .
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ‘s-Gravenhage. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.