ECLI:NL:RBROE:2011:8643

• Datum uitspraak: 16 november 2011
• Publicatiedatum: 28 september 2013
• Zaaknummer: 111529 / KG ZA 11-215
• Instantie: Rechtbank Roermond
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.M.P. Drijkoningen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Executieverkoop versus onderhandse verkoop en ontruiming in kort geding

In deze zaak, die zich afspeelt in het kader van een kort geding, is de voorzieningenrechter van de Rechtbank Roermond op 16 november 2011 tot een uitspraak gekomen over de vraag of een ontruimingstitel kan worden verleend in het geval van een onderhandse verkoop van onroerend goed. De eisers, bestaande uit een maatschap en een vennootschap onder firma, vorderden een verbod tot ontruiming van onroerende zaken die zij in gebruik hadden. De gedaagden, die het onroerend goed bij onderhandse verkoop hadden verworven, stelden dat zij recht hadden op ontruiming op basis van de goedgekeurde koopovereenkomst.

De voorzieningenrechter oordeelde dat artikel 525 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ook een ontruimingstitel kan geven in het geval van een onderhandse verkoop, mits er een rechterlijke beschikking is die de koopovereenkomst goedkeurt. De voorzieningenrechter concludeerde dat de eisers niet konden aantonen dat er sprake was van een geldige pachtovereenkomst, waardoor zij geen bescherming konden genieten tegen de ontruiming. De vorderingen van de eisers werden afgewezen, en zij werden veroordeeld in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt het belang van de juridische status van de betrokken partijen en de noodzaak van een geldige ontruimingstitel in het geval van onderhandse verkopen. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van de eisers afgewezen en hen in de kosten veroordeeld, wat de gevolgen van de surseance van betaling van een van de vennoten van de VOF onderstreept.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROERMOND

111529 / KG ZA 11-21516 november 2011

Sector civielrecht

zaaknummer / rolnummer: 111529 / KG ZA 11-215

Vonnis in kort geding van 16 november 2011

in de zaak van

1. [eiser sub 1],

in zijn hoedanigheid van vennoot in de maatschap [maatschap],
wonende te [woonplaats eiser sub 1],

2.
[eiseres sub 2] ,

in haar hoedanigheid van vennoot in de maatschap [maatschap], alsmede in haar hoedanigheid van vennoot in de V.O.F. genoemd onder 3,
wonende te [woonplaats eiseres sub 2],

3. vennootschap onder firma

V.O.F. [eiser sub 3] ,

gevestigd te [vestigingsplaats eiser sub 3],

4.
[eiser sub 4] ,

in zijn hoedanigheid van vennoot in de V.O.F. genoemd onder 3

wonende te [woonplaats eiser sub 4],

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. M.M. van den Boomen,

tegen

1. [gedaagde sub 1],

2.
[gedaagde sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats gedaagde sub 1 en 2],

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. Th.J.H.M. Linssen.

Eisers zullen gezamenlijk [eisers] genoemd worden.

Eisers sub 1 en 2 worden hierna de heer [eiser sub 1] respectievelijk mevrouw [eiseres sub 2] genoemd,

eiseres sub 3 wordt hierna de VOF genoemd,

eiser sub 4 wordt hierna [eiser sub 4] genoemd,

gedaagden worden [gedaagden] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met (nagezonden) producties 1 tot en met 7
• de akte inbreng producties van [gedaagden]
• de fax van 28 oktober 2011 waarin is opgenomen de voorwaardelijke eis in reconventie van [gedaagden]
• de mondelinge behandeling
• de pleitnota van [eisers]
• de pleitnota van [gedaagden]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Door ondertekening van de akte van vennootschap onder firma is op 26 september 2006 de VOF [eiser sub 3] (hierna de VOF) opgericht. In die akte is – voor zover relevant - het volgende opgenomen:

“ Inbreng

Artikel 4

In vennootschappelijke gemeenschap zijn per 1 september 2006 ingebracht:

A.
door de vennoot sub 1: 1. Het gebruik en genot van de, aan de vennoot sub 1 in zakenrechtelijke eigendom toebehorende, onroerende zaken, voor zover het de bouwkundige voorzieningen betreft, bestaande uit bedrijfsgebouwen (pluimveestallen), erfvoorzieningen en wegen, gesticht op de aan de vennoot sub 1 in juridische eigendom toebehorende cultuurgronden en bedrijfserfgrond gelegen te [plaats], gemeente [gemeente] aan de [adres 1]. Het woonhuis met aanhorigheden aan de [adres 1] te [plaats] is uitdrukkelijk van de inbreng uitgezonderd (privé-vermogen).

2. Het gebruik en genot van de, aan de vennoot sub 1 in zakenrechtelijke eigendom toebehorende, onroerende zaken voor zover het cultuurgronden en bedrijfserfgrond betreft, gelegen te [plaats] en kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie [X], nummer [A] gedeeltelijk, groot 2.12.10 ha en sectie [X], nummer [B], groot 1.55.75 Ha. de ondergrond van het woonhuis met aanbouw en aanhorigheden en het tuinerf ter grootte van 2.500 m2, ter plaatse kennelijk afgepaald, zijn uitdrukkelijk bij de inbreng uitgesloten (privé-vermogen). (…)

door de vennoot sub 2: 1. een bedrag in contanten groot € 1.600.000

(…)

2.2.

De VOF exploiteert een pluimveebedrijf in de bedrijfsruimtes aan de [adres 1] te [plaats]. [eisers sub 1 en 2] bewonen het aan hetzelfde adres gelegen woonhuis.

2.3.

[gedaagden] heeft op 24 augustus 2011 van de bank bij wijze van onderhandse verkoop ex artikel 3:268 lid 2 BW gekocht het legpluimveebedrijf in opbouw met bedrijfswoning met (onder) grond en verder toebehoren te [plaats] (gemeente [gemeente]) aan de [adres 1], kadastraal bekend gemeente Nederweert, sectie [X], nummer [A], groot 2.37.10 Ha, alsmede een perceel cultuurgrond, gelegen te [plaats] (gemeente [gemeente]) nabij de [adres 2], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie [X], nummer [B], groot 1.55.75 Ha, alsmede het bosperceel, gelegen te [plaats] (gemeente [gemeente]) aan de [adres 3], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie [X] nummer [C], groot 5.93.5 Ha.

2.4.

Bij exploot van 16 september 2011 heeft de deurwaarder namens [gedaagden] aan [eisers sub 1 en 2] aangezegd dat de beschikkingsbevoegdheid van de stallen en ondergrond gelegen aan de [adres 1] te [plaats] op donderdag 22 september 2011 vanaf 10.00 uur aan hen wordt ontnomen. Bij dit exploot werd tevens een grosse van de akte van levering van 6 september 2011 aan [eisers sub 1 en 2] betekend.

2.5.

De heer [eiser sub 1] verkeert sinds 24 oktober 2011 in surseance van betaling, nadat hij daartoe op 21 oktober 2011 een aanvraag heeft ingediend. Mr. J.A. Bloo is aangesteld als bewindvoerder. De bewindvoerder heeft de heer [eiser sub 1] bij brief van 1 november 2011 gemachtigd om op te treden als mede-eiser in conventie en mede-gedaagde in reconventie in onderhavige procedure.

2.6.

Op 27 oktober 2011 hebben de drie vennoten van de VOF een uittredingsovereenkomst vennootschap onder firma ondertekend, welke inhoudt dat de heer [eiser sub 1] per 20 oktober 2011 uittreedt als vennoot uit de VOF.

3. Het geschil in conventie

3.1.

[eisers] vordert samengevat - een verbod tot het ontruimen van de onroerende zaken aan de [adres 1] te [plaats], gemeente [gemeente], alsmede een gebod tot het op de hoogte stellen van de deurwaarder van de beëindiging van de ontruiming, een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.

3.2.

[gedaagden] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. Het geschil in voorwaardelijke reconventie

4.1.

Voor het geval de voorzieningenrechter tot het oordeel komt dat [gedaagden] niet op basis van betekening van de leveringsakte ontruiming kan bewerkstelligen, vordert [gedaagden] samengevat - ontruiming van de onroerende zaken aan de [adres 1] te [plaats], gemeente [gemeente], vermeerderd met proceskosten en rente.

4.2.

[eisers] voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling in conventie en reconventie

5.1.

Uit de aard van de vorderingen (in conventie: opschorting van aangezegde ontruiming en in reconventie: ontruiming) vloeit genoegzaam voort dat sprake is van een spoedeisend belang.

5.2.

De eerste vraag die in conventie dient te worden beantwoord is of er sprake is van een pachtrecht aan de zijde van de VOF. [eisers] stelt dat de pachtovereenkomst is neergelegd in artikel 4 van de akte van vennootschap onder firma van 26 september 2006, welke pachtverhouding nogmaals tussen de maatschap en de VOF op 15 juli 2011 is bekrachtigd doordat zij de Grondkamer heeft verzocht om goedkeuring daaraan te verlenen. [eisers] stelt dat een wettige pachter niet op de voet van artikel 525 lid 3 Rv tot ontruiming kan worden gedwongen, omdat dit artikel alleen ziet op openbare verkopen en niet op onderhandse verkopen, waarvan in casu sprake is. In dergelijke gevallen moet een zelfstandige ontruimingstitel worden verkregen, aldus [eisers]. [eisers] ziet zich in die opvatting gesteund door prof. Mr. P.A. Stein. Voorts betoogt [eisers] dat haar belang bij opschorting van de ontruiming groter is dan het belang van [gedaagden] bij de ontruiming.

5.3.

[gedaagden] voert diverse argumenten aan waaruit zou volgen dat geen sprake is van een pachtrecht. In de eerste plaats stelt [gedaagden] dat de VOF op grond van artikel 11 van de oprichtingsakte van vennootschap is geëindigd in verband met het feit dat de heer [eiser sub 1] op 21 oktober 2011 surseance van betaling heeft aangevraagd en sinds 24 oktober 2011 in surseance van betaling verkeert. Niet alleen betekent dit volgens [gedaagden] dat de VOF niet meer bestaat, maar ook dat de beweerdelijke pachtovereenkomst is geëindigd. Het gevolg is tevens dat de VOF niet in haar vorderingen kan worden ontvangen. Tegen de stelling dat de heer [eiser sub 1] per 20 oktober 2010 is uitgetreden als vennoot van de VOF brengt [gedaagden] in dat uit niets blijkt dat op die datum wilsovereenstemming over de uittreding is bereikt. Immers, uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel blijkt dat de heer [eiser sub 1] nog steeds vennoot is van de VOF, de uittredingsakte is pas op 27 oktober 2011 getekend en in het verzoekschrift strekkende tot het verlenen van surseance van betaling van 21 oktober 2011 wordt met zoveel woorden aan de rechtbank medegedeeld dat de heer [eiser sub 1] nog vennoot is van de VOF. Verder betwist [gedaagden] dat er sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik en genot van het stallencomplex in de zin van artikel 7:311 jo 7:328 BW. Tenslotte betwist [gedaagden] dat [eisers] op 15 juli 2011 een verzoek tot goedkeuring van de pachtovereenkomst heeft ingediend bij de Grondkamer en indien dat wel zou zijn gebeurd, wordt betwist dat die goedkeuring zal worden verleend.

5.4.

Hieromtrent wordt het volgende overwogen.

De vorderingen van [eisers] in kort geding zijn enkel toewijsbaar indien met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid vaststaat dat er (thans nog) sprake is van een geldige pachtovereenkomst. Gelet op wat partijen op dit punt over een weer hebben aangevoerd, kan de voorzieningenrechter dat echter niet met voldoende zekerheid vaststellen. Onvoldoende duidelijk is of de akte van vennootschap kan worden aangemerkt als een pachtovereenkomst en, zo ja, of voormelde overeenkomst thans nog bestaat; dit in verband met de aanvrage tot surseance van betaling van de vennoot [eiser sub 1]. Dit klemt temeer nu [eiser sub 1] in zijn surseanceverzoek op 21 oktober 2011 de rechtbank heeft medegedeeld dat hij nog vennoot is van de VOF. Weliswaar stelt de advocaat van [eiser sub 1] dat dit onbedoeld in de aanvraag is komen te staan, maar dat neemt voormelde twijfels niet weg. Voor een nader onderzoek naar de vraag of de heer [eiser sub 1] tijdig rechtsgeldig is uitgetreden, is in deze kort geding procedure geen plaats. Daarenboven ontbreekt de goedkeuring van de door [eisers] gestelde pachtovereenkomst door de Grondkamer. Bij de huidige stand van zaken komt [eisers] geen bescherming toe tegen de aangezegde ontruiming uit hoofde van de gestelde pachtovereenkomst.

5.5.

De volgende vraag, die beantwoord dient te worden, is of artikel 525 lid 3 Rv ook een ontruimingstitel geeft indien er sprake is van een onderhandse verkoop als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 BW. De voorzieningenrechter stelt voorop dat de executieleer meebrengt dat de verplichting van de geëxecuteerde het goed ter beschikking te stellen evenzeer inherent aan de executie is als de bevoegdheid van de executant tot juridische levering. Het begrip executie impliceert automatisch het recht van de koper ontruiming af te dwingen krachtens de titel waarbij hem het goed wordt toegewezen. Bij een onderhandse verkoop is die titel de beschikking van de rechtbank waarin wordt bepaald dat de verkoop onderhands zal geschieden en waarbij goedkeuring wordt verleend aan de koopovereenkomst. In de plaats van “proces-verbaal” in artikel 525 Rv mag dan ook naar het oordeel van de voorzieningenrechter naar analogie “de beschikking van de rechtbank ex artikel 3:268 lid 2 BW” worden gelezen. In dit verband wordt verwezen naar de volgende literatuur: Van Ingen, JBN 1994 (7-8) 86, alsmede Asser/Van Mierlo & Van Velten 3-VI 2010/392 en 419. Dit voorkomt de merkwaardige praktijk dat een koper op een executieveiling direct tot ontruiming kan overgaan uit kracht van het proces-verbaal, maar een koper wiens koopovereenkomst ex artikel 3:268 lid 2 BW door de voorzieningenrechter is goedgekeurd zich apart van een ontruimingstitel zou moeten voorzien. [gedaagden] heeft een rechterlijke beschikking, waarbij de koopovereenkomst ex artikel 3:268 lid 2 is goedgekeurd, en dus ook een ontruimingstitel. Om die reden komt de voorzieningenrechter niet meer toe aan de beoordeling van de voorwaardelijk ingestelde reconventionele vordering.

5.6.

De voorzieningenrechter is gelet op het voorgaande dan ook van oordeel dat de vordering in conventie afgewezen dient te worden. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht EUR 260,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal EUR 1.076,00

6. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie en in reconventie

6.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af,

6.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op EUR 1.076,00, vermeerderd met de wettelijke rente indien [eisers] de proceskosten niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis heeft voldaan,

6.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.P. Drijkoningen en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2011.(SS