Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROERMOND
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 102833 / HA ZA 10-586
Vonnis van 16 maart 2011
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. P.J.L. Tacx
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. H.H.G. Theunissen
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 november 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 1 februari 2011
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 10 oktober 2009 heeft [eiseres] een woonhuis verkocht aan [gedaagde] voor een koopsom van EURO 210.000,00. [eiseres] heeft zich bij de verkoop van de woning laten bijstaan door makelaar [makelaar] (hierna: [makelaar]).
2.2. In de koopakte zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“ 3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op: 1 april 2010 (…).
(…)
16.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: (…)
b. op 1 april 2010 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van EURO 210.000,00 (…) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan de huidige normen en condities of een rentepercentage niet hoger dan de huidige normen en condities. (…)
16.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour”of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.(…)”
2.3. [gedaagde] heeft na de totstandkoming van de overeenkomst een aanvraag voor een hypothecaire lening ingediend bij Aegon.
2.4. Op 25 maart 2010 heeft de heer [X] van Aegon (hierna: [X]) contact opgenomen met [makelaar] met het verzoek om de levering uit te stellen omdat Aegon nog niet beschikte over de jaarstukken over 2009 betreffende de onderneming van [gedaagde]. De boekhouder van [gedaagde] had deze nog niet opgemaakt.
2.5. [eiseres] is daarna met [gedaagde] telefonisch overeengekomen dat het transport zou plaatsvinden op 21 april 2010.
2.6. [gedaagde] heeft enkele dagen voordien aan [makelaar] laten weten dat de levering niet op 21 april 2010 kon plaatsvinden.
2.7. Op 15 april 2010 heeft [makelaar] aan Aegon per e-mail als volg bericht:
“ Vandaag heb ik wederom contact gehad met de heer [gedaagde]. Zoals het er nu uitziet worden a.s. maandag de jaarcijfers opgeleverd. Ik verzoek u deze gegevens met voorrang te behandelen zodat we uiterlijk 28 april 2010 tot levering van genoemd object kunnen overgaan. Zoals reeds telefonisch met u besproken en overeengekomen zijn wij genoodzaakt de gebruikelijke kosten (…) vanaf 01-04-2010 te verhalen op kopers. Ik ga er van uit dat u dit ook zo met de heer [gedaagde] besproken heeft. Mocht dit niet het geval zijn, verzoek ik u dit alsnog te doen.
2.8. Aegon heeft de financieringsaanvraag op 28 april 2010 afgewezen, hetgeen [gedaagde] die dag telefonisch heeft gemeld aan [makelaar]. [makelaar] heeft in dit gesprek tegen [gedaagde] gezegd dat hij twee afwijsbrieven moest overleggen. [gedaagde] heeft die dag per e-mail de afwijzingsbrief van Aegon aan [makelaar] gestuurd.
2.9. [eiseres] heeft op 28 april 2010 telefonisch contact opgenomen met [X] en via hem vernomen dat Aegon de aanvraag had afgewezen. [X] heeft tegen [eiseres] gezegd dat de koop niet door kon gaan.
2.10. Bij brief van 29 april 2010 heeft [eiseres] [gedaagde] gesommeerd om zijn verplichting tot levering binnen een termijn van acht dagen na te komen.
2.11. Bij brief van 6 mei 2010 heeft [gedaagde] aan [eiseres] laten weten dat hij op 28 april 2010 de ontbindende voorwaarde had ingeroepen. Bij deze brief heeft hij twee afwijzingsbrieven van hypotheekverstrekkers bijgevoegd. Deze brieven zijn gedateerd op 4 en 6 mei 2010.
2.12. [eiseres] heeft bij brief van 18 mei 2010 aan [gedaagde] bericht dat de overeenkomst op 15 mei 2010 buitengerechtelijk was ontbonden. Voorts heeft zij [gedaagde] in deze brief gesommeerd om de contractuele boete van EURO 21.000,00. [gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan deze sommatie.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van EUR 21.000,00 vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [gedaagde] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het geschil dat partijen verdeeld houdt betreft de vraag of de overeenkomst op 28 april 2010 is ontbonden waarbij [gedaagde] is bevrijd van de verplichtingen die voortvloeien uit de overeenkomst. Voor een antwoord op die vraag is beslissend of er voldaan is aan de voorwaarden van artikel 16 van Pro de koopovereenkomst, in welk artikel een financieringsvoorbehoud is opgenomen. Nu [gedaagde] zich beroept op de rechtsgevolgen van artikel 16 van Pro de overeenkomst rusten op hem de stelplicht en zo nodig de bewijslast van zijn stellingen.
4.2. [gedaagde] stelt hij er tot 28 april 2010 vanuit is gegaan dat Aegon hem een hypothecaire lening zou verstrekken. De aanvraag daartoe heeft [gedaagde] in 2009 ingediend, waarbij hij gegevens over zijn bedrijfsresultaat over 2007 en 2008 heeft verstrekt. Aegon heeft hem op basis van die gegevens meegedeeld dat hij in aanmerking kwam voor de lening. Vanwege die mededeling was [gedaagde] er van overtuigd dat hij de lening zou verkrijgen, hetgeen blijkt uit het feit dat hij zijn spullen al in een container had opgeslagen en het feit dat hij al een isolatieplan voor het woonhuis had laten maken. Kort vóór de geplande overdracht op 1 april 2010 vernam [gedaagde] onverwacht van Aegon dat deze voor de beoordeling van de aanvraag ook de jaarstukken over 2009 nodig had. Deze waren nog niet gereed zodat behandeling van de financieringsaanvraag vertraging opliep. [X] van Aegon heeft [makelaar] toen verzocht om de transportdatum uit te stellen. [eiseres] is akkoord gegaan met een uitstel naar 21 april en later naar 28 april 2010. Dit uitstel gold ook voor de termijn waarbinnen hij een beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud. Dit heeft [gedaagde] afgeleid uit hetgeen hij met [makelaar] heeft besproken. In zijn gesprekken met [makelaar] heeft hij namelijk uitdrukkelijk gevraagd of de koop niet doorging als de financiering zou worden afgewezen. Uit het antwoord van [makelaar] dat alles goed zou komen, heeft hij het gerechtvaardigd vertrouwen ontleend dat ook het financieringsvoorbehoud werd verlengd.
Op 28 april 2010 heeft [gedaagde] tegenover [makelaar] telefonisch een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud nadat hij die dag had voornomen dat Aegon zijn aanvraag had afgewezen. [makelaar] heeft hem toen meegedeeld dat hij twee afwijzingsbrieven moest overleggen aan welk verzoek hij begin mei 2010 heeft voldaan.
4.3. [eiseres] betwist de stellingen van [gedaagde]. [eiseres] stelt dat partijen eenmaal de levering hebben uitgesteld naar 21 april 2010, maar niet een tweede maal naar 28 april 2010. Hoe dan ook is met dit uitstel niet tevens uitstel van het financieringsvoorbehoud overeengekomen. [makelaar] heeft [eiseres] immers verzekerd dat [gedaagde] slechts tot en met 1 april 2010 een beroep op het voorbehoud kon doen. [gedaagde] heeft het beroep op de ontbindende voorwaarde overigens te laat gedaan en bovendien niet geldig omdat de mededeling niet op de voorgeschreven wijze is gedaan, namelijk ‘goed gedocumenteerd’ en per aangetekende post of per faxbericht. [gedaagde] heeft niet voldaan aan zijn inspanningsverplichting nu hij slechts één afwijzingsbrief heeft overgelegd, zodat hem ook om die reden geen beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud. Volgens [eiseres] was [gedaagde] gehouden om bij verschillende banken te proberen een lening te verkrijgen. De afwijzingsbrieven die [gedaagde] later heeft overgelegd zijn afgegeven na 28 april 2010 zodat daar niet uit afgeleid kan worden dat [gedaagde] aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan.
4.4. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] tijdig en terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 16 van Pro de overeenkomst heeft gedaan zodat de overeenkomst tussen partijen op 28 april 2010 is ontbonden. Dat oordeel licht zij als volgt toe.
4.5. De rechtbank stelt voorop dat [eiseres] zich bij de verkoop heeft laten bijstaan door makelaar [makelaar]. [makelaar] heeft zowel met Aegon als met [gedaagde] contact gehad over het uitstellen van de levering en de redenen daarvoor. [gedaagde] heeft de mededelingen van [makelaar] – zo begrijpt de rechtbank – toegerekend aan [eiseres]. Nu niet gesteld of gebleken is dat zijn mededelingen niet aan [eiseres] toegerekend kunnen worden, gaat de rechtbank er vanuit dat [makelaar] in zijn contacten met [gedaagde] namens [eiseres] is opgetreden.
4.6. Naar het oordeel van de rechtbank hebben partijen de levering eerst naar 21 april 2010 uitgesteld en vervolgens – toen bleek dat Aegon op die datum nog geen uitsluitsel kon geven – naar 28 april 2010. [gedaagde] heeft tijdens de comparitie gesteld dat hij vóór 21 april 2010 telefonisch contact heeft gehad met [makelaar] en dat [makelaar] toen heeft ingestemd met een tweede uitstel. [gedaagde] heeft deze stellingen op dit punt onderbouwd met de verwijzing naar het e-mailbericht van 15 april 2010 waarin [makelaar] aan [X] heeft bericht dat levering uiterlijk op 28 april 2010 diende plaats te vinden. In reactie hierop heeft [eiseres] tijdens de comparitie erkend dat dit bericht is verzonden aan [X]. Voorts heeft zij gesteld dat [makelaar] het transport nog in april 2010 wilde laten plaatsvinden. Uit de stellingen van [eiseres] leidt de rechtbank af dat [makelaar] heeft ingestemd met een nader uitstel en de leveringsdatum vervolgens heeft vastgesteld op 28 april 2010. Zoals hiervoor overwogen zijn deze mededelingen van [makelaar] toe te rekenen aan [eiseres]. Op basis van de stellingen van partijen beschouwt de rechtbank als vaststaand dat partijen overeen zijn gekomen dat de transportdatum werd verzet naar 28 april 2010.
4.7. Hoewel partijen niet uitdrukkelijk tevens het financieringsvoorbehoud hebben uitgesteld, heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank in de gegeven situatie redelijkerwijs uit de mededelingen van [makelaar] kunnen afleiden dat het uitstel ook voor het voorbehoud gold. Partijen waren aanvankelijk overeengekomen dat [gedaagde] tot en met 1 april 2010 - zijnde de beoogde transportdatum - een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde. De leveringsdatum is daarna twee maal uitgesteld vanwege vertraging bij de afdoening van de financieringsaanvraag. [gedaagde] stelt dat hij in zijn gesprekken met [makelaar] uitdrukkelijk heeft gevraagd of de koop niet doorging als hij geen lening zou verkrijgen, op welke vraag [makelaar] heeft geantwoord dat hij zich geen zorgen hoefde te maken. [eiseres] heeft deze stellingen niet betwist zodat de rechtbank de gang van zaken - zoals [gedaagde] deze heeft geschetst - als vaststaand aanneemt.
4.8. Volgens de rechtbank is de hiervoor weergegeven vraag van [gedaagde] onder de gegeven omstandigheden niet anders op te vatten dan als een verzoek om uitstel van het financieringsvoorbehoud. Uit het bevestigende antwoord op deze vraag van [makelaar] heeft [gedaagde] redelijkerwijs mogen begrijpen dat ook de termijn waarbinnen hij een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde werd verlengd.
4.9. De stelling van [eiseres] dat [makelaar] op enig moment tegen [eiseres] gezegd heeft dat de ontbindende voorwaarde niet was verlengd, doet aan het oordeel niet af. Hetgeen tussen [eiseres] en [makelaar] is gezegd kan – buiten dat dit hoe dan ook niet ter kennis aan [gedaagde] is gebracht – immers niet afdoen aan hetgeen tussen [makelaar] en [gedaagde] is besproken. Het lag op de weg van [eiseres] – die in april 2010 twee keer telefonisch contact heeft gehad met [gedaagde] - om buiten elke discussie te stellen dat het uitstel wat haar betreft niet gold voor het financieringsvoorbehoud. Dat heeft [eiseres] evenwel nagelaten. De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] de onderbouwde stelling van [gedaagde] op dit punt niet of onvoldoende gemotiveerd heeft betwist zodat zij aan de stelling van [eiseres] voorbij gaat.
4.10. De rechtbank is voorts van oordeel dat de telefonisch gedane mededeling van [gedaagde] op 28 april 2010 toelaatbaar is als beroep op de ontbindende voorwaarde, ook al heeft deze niet met inachtneming van de voorgeschreven vormen plaatsgevonden. Nadat [gedaagde] op 28 april 2010 [makelaar] op de hoogte heeft gesteld van de afwijzing door Aegon, heeft hierop [makelaar] gereageerd met de mededeling dat [gedaagde] nog twee afwijsbrieven moest overleggen. Gelet op deze reactie heeft [makelaar] kennelijk begrepen dat [gedaagde] de ontbindende voorwaarde had ingeroepen. Voorts mocht [gedaagde] er op vertrouwen dat de wijze waarop hij de mededeling had gedaan - akkoord was. [gedaagde] heeft direct na het bericht van Aegon telefonisch contact opgenomen, hetgeen de meest snelle en praktische manier was om de mededeling over te brengen. Zo hij deze per aangetekende post had verzonden had het langer geduurd voordat deze [eiseres] of [makelaar] had bereikt. Daarbij heeft hij diezelfde dag een e-mailbericht verzonden. Het versturen van een bericht per e-mail heeft volgens de rechtbank hetzelfde effect als het versturen van dat bericht van telefax.
4.11. Het had op de weg van [makelaar] gelegen om [gedaagde] tijdens het telefoongesprek te wijzen op zijn verplichting om de mededeling kenbaar te maken op een wijze als bepaald in artikel 16 van Pro de overeenkomst, te weten aangetekend of per telefax. Nu [makelaar] dat heeft nagelaten mocht [gedaagde] er op vertrouwen dat een schriftelijke mededeling niet meer nodig was.
[eiseres] was voorts diezelfde dag ook via Aegon op de hoogte geraakt van afwijzing van de hypotheekaanvraag. Dat heeft [eiseres] er toe bewogen om [gedaagde] de dag erna in gebreke te stellen. Onder die omstandigheden is [eiseres] naar het oordeel van de rechtbank niet in enig belang geschaad door het verzuim van vormvoorschriften.
4.12. De rechtbank is tot slot van oordeel dat [gedaagde] heeft voldaan de inspanningsverplichting – zoals opgenomen in artikel 16 van Pro de overeenkomst - om een financiering te verkrijgen.
4.13. Het is vaste rechtspraak dat een ontbindende voorwaarde zoals partijen die in casu overeen zijn gekomen, op de koper een inspanningsverplichting legt om de nodige activiteiten te ontwikkelen om financiering te verkrijgen. Indien de koper zich niet naar behoren van die inspanningsverplichting heeft gekweten, verzetten redelijkheid en billijkheid zich ertegen, dat de koper alsdan een geslaagd beroep kan doen op het niet vervuld zijn van die ontbindende voorwaarde. Over de vraag of [gedaagde] heeft voldaan aan de inspanningsverplichting overweegt de rechtbank als volgt.
4.14. In artikel 16 van Pro de koopovereenkomst is niet bepaald bij hoeveel hypotheekverstrekkers [gedaagde] financiering moest aanvragen om te voldoen aan zijn inspanningsverplichting. Welke inspanningsverplichting van [gedaagde] dienaangaande verwacht moest worden moet dan ook worden vastgesteld aan de hand van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen in overeenstemming met de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van wat zij te doen aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. [gedaagde] heeft gesteld dat hij slechts een hypotheekaanvraag heeft ingediend omdat hij in de overtuiging verkeerde dat de aanvraag zou worden ingewilligd. Dat hij die overtuiging had blijkt uit bijkomende omstandigheden zoals dat [gedaagde] zijn zaken al in een container had opgeslagen en al een isolatieplan voor de woning had gemaakt. Dat de aanvraag werd afgewezen had te maken met het feit dat Aegon vanwege de kredietcrisis onverwacht strengere eisen stelde bij de beoordeling van de aanvraag. Tijdens de comparitie heeft [eiseres] deze stellingen niet betwist zodat de rechtbank deze als vaststaand aanneemt.
4.15. [eiseres] wist dat [gedaagde] uitsluitend een hypotheekaanvraag bij Aegon had ingediend. [makelaar] heeft bovendien in de periode 25 maart tot en met 28 april 2010 diverse malen contact gehad met [X] van Aegon. Gelet op die contacten wist [eiseres] hoe de aanvraag er voor stond, althans had zij daar – al dan niet via [makelaar] - van op de hoogte kunnen zijn. [eiseres] heeft in die contacten kennelijk zelf ook geen aanleiding gezien om te twijfelen aan de overtuiging van [gedaagde] dat Aegon de lening zou verstrekken.
4.16. Onder de hiervoor geschetste omstandigheden lag het op de weg van [eiseres] om [gedaagde] er op te wijzen dat hij - ondanks zijn overtuiging dat Aegon de lening zou verstrekken - bij meer hypotheekverstrekkers een lening moest aanvragen. [eiseres] heeft dat echter nagelaten. Uit de gang van zaken in maart en april 2010 heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank niet anders kunnen afleiden dan dat [eiseres] akkoord was met het feit dat hij slechts bij Aegon een aanvraag had ingediend. Het feit dat [gedaagde] slechts een hypotheekaanvraag heeft ingediend bij een hypotheekverstrekker kan dan ook niet leiden tot de conclusie dat hij niet voldaan heeft aan zijn inspanningsverplichting.
4.17. Nu overigens niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] ten aanzien van de aanvraag bij Aegon een onvoldoende inspanning heeft verricht, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] heeft voldaan aan de verplichting om financiering te verkrijgen.
4.18. De rechtbank volgt [eiseres] niet in haar standpunt dat de Hoge Raad bij arrest van 31 maart 1995 zou hebben bepaald dat de inspanningsverplichting meebrengt dat een koper gehouden is om bij meer dan een instelling financiering aan te vragen. In dit arrest bekrachtigde de Hoge Raad het arrest van het Gerechtshof ’s-Gravenhage van 14 december 1993 in welk arrest de vraag aan de orde kwam in hoeverre een koper heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting indien hij slechts telefonisch heeft getracht om financiering te verkrijgen. In casu speelt aan andere rechtsvraag.
4.19. Het is geen vaste jurisprudentie dat de koper gehouden is om de financiering bij meer dan een instelling te verkrijgen. Als hiervoor overwogen wordt de inhoud van de inspanningsverplichting bepaald door hetgeen partijen daarover zijn overeengekomen en de omstandigheden van het concrete geval.
4.20. Nu [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank tijdig de ontbindende voorwaarde uit artikel 16 van Pro de koopovereenkomst heeft ingeroepen en hij overigens heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting, is de koopovereenkomst op 28 april 2010 ontbonden. [gedaagde] is derhalve vanaf 28 april 2010 bevrijd van de verplichtingen uit de overeenkomst zodat hij aan [eiseres] geen boete verschuldigd is.
4.21. De rechtbank zal de vordering van [eiseres] op grond van het vorenoverwogene afwijzen. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als niet langer relevant buiten beschouwing blijven.
4.22. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht EURO 485,00
- salaris advocaat 1.158,00 (2,0 punten × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 1.643,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen van [eiseres] af
5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EURO 1.643,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J. Zippelius en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2011.