Uitspraak
RECHTBANK ROERMOND
Sector kanton
Zaaknummer: 290545 \ CV EXPL 10-4179
Vonnis van de kantonrechter te Roermond d.d. 11 januari 2012
in de zaak van:
[eiser], wonende te [woonplaats] aan de [adres],
eiser in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. E.H.J. Plass,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid De Klotterkuil B.V., gevestigd te 5754 AB Deurne aan de Griendtsveenseweg 6,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: dr. mr. J.M.M. Menu.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en De Klotterkuil.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter doet recht op:
- Het vonnis van 30 maart 2011
- Het proces-verbaal van getuigenverhoor d.d. 24 juni 2011
- De conclusie na enquête tevens wijziging van eis in reconventie zijdens De Klotterkuil;
- De conclusie na enquête tevens akte uitlating wijziging van eis in reconventie zijdens [eiser].
2. De verdere beoordeling
2.1 De kantonrechter houdt vast aan de inhoud van het vonnis van 30 maart 2011.
2.2. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.2.1. De Klotterkuil is eigenaresse van grond aan de [adres] te [plaats] met daarop een agrarisch bedrijf (nr. 58a) en twee woningen (huisnr. 58 en huisnr. 60). Volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan “[naam bestemmingsplan]” betreft het bedrijfswoningen, behorend bij het agrarische bedrijf.
2.2.2. De Klotterkuil heeft op basis van een pacht- en/of huurovereenkomst de grond met
het agrarische bedrijf en de bedrijfswoning met huisnummer 58 ter beschikking gesteld aan
de commanditaire vennootschap [de CV]. Er wordt een tuinbouwbedrijf (kassen) geëxploiteerd.
2.2.3. De beherend vennoot van [de CV] en de bestuurster van De Klotterkuil zijn broer en zus. Zij zijn neef en nicht van [eiser].
2.2.4. [eiser] was eind 2001 in verband met een echtscheiding op zoek naar
woonruimte. De woning aan de [adres] nr. 60 stond op dat moment leeg. De op dat
moment voor [de CV] werkzame bedrijfsleider woonde elders en wenste niet in de
bedrijfswoning te wonen.
2.2.5. Op 19 december 2001 hebben De Klotterkuil als verhuurster en [eiser] als
huurder een schriftelijke overeenkomst gesloten, waarbij De Klotterkuil de woning met
huisnr. 60 voor onbepaalde tijd aan [eiser] verhuurde. In de considerans van de
overeenkomst staat onder meer het volgende:
“dat het gehuurde is gesitueerd tegen een agrarisch bedrijf aan welk bedrijf gepacht wordt (van de verhuurder) door (…) [de CV].;
dat de verhuurder en de huurder zijn overeengekomen dat indien een werknemer van [de CV]. kenbaar maakt het gehuurde als huurobject te willen betrekken en de werkgever en de verhuurder hiermee akkoord gaan, de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder in onderling overleg zal worden beëindigd;
dat de verhuurder en de huurder zijn overeengekomen dat indien laatstgenoemde situatie zich voordoet, de huurder een termijn wordt verleend van 6 maanden, te rekenen vanaf het tijdstip dat hij schriftelijk op de hoogte is gesteld door de verhuurder van genoemde situatie, waarbinnen het gehuurde door hem dient te zijn ontruimd;
dat de huurder op de hoogte is van het feit dat de verhuurder slechts op bovenstaande voorwaarde bereid is te verhuren, met welke voorwaarde de huurder zich uitdrukkelijk akkoord verklaart;”.
2.2.6. De huurprijs bedroeg op 17 december 2001 fl. 1000,00 (EUR 453,78) per maand. Ingaande 1 mei 2010 bedraagt de huurprijs EUR 487,15 per maand.
2.2.7. Bij brief van 15 januari 2007 heeft De Klotterkuil aan [eiser] laten weten dat zij de huurovereenkomst met betrekking tot de woning met huisnr. 60 wenst te beëindigen, omdat zij het pand wil gaan gebruiken volgens het bestemmingsplan. [eiser] heeft geweigerd in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst. Bij de daarop gevolgde procedure heeft het Hof te ’s-Hertogenbosch bij arrest d.d. 31 augustus 2010 uiteindelijk en onherroepelijk beslist:
“4.5.7. De beëindiging van de met [eiser] gesloten huurovereenkomst kan gelet op het voorgaande thans niet worden gebaseerd op de in artikel 7:274 lid 1 sub e BW Pro neergelegde opzeggingsgrond.”
De vonnissen van de kantonrechter Venlo d.d. 1 april 2009 en 22 april 2009 werden daarbij vernietigd.
2.2.8. In 2009 is ten behoeve van het agrarische bedrijf in de tuin van [eiser] een watertank / waterbuffer geplaatst waardoor [eiser] over een deel van zijn tuin geen beschikking meer heeft. Voor de bouw van de watertank is de serre van [eiser] – die aan het agrarische bedrijfsgebouw grensde – afgebroken.
IN CONVENTIE
2.3. De watertank / waterbuffer
2.3.1. Bij vonnis d.d. 30 maart 2011 droeg de kantonrechter De Klotterkuil op te bewijzen dat:
Er met [eiser] gesprekken hebben plaatsgevonden over het realiseren van een watertank en dat [eiser] tijdens deze gesprekken nimmer bezwaren heeft geuit.
Er met [eiser] gesprekken hebben plaatsgevonden waarbij is gesproken over het afbreken van de serre en dat [eiser] daartegen geen bezwaren heeft gemaakt.
De serre is leeggehaald in aanwezigheid van [eiser] en dat daarbij in overleg met [eiser] een schifting is gemaakt in de aanwezige goederen waarbij een deel van de goederen is opgeslagen in de garage en een deel van de goederen is afgevoerd in een container.
Aan de kant van De Klotterkuil zijn drie getuigen gehoord. Aan de kant van [eiser] zijn geen getuigen gehoord.
2.3.2. Getuige [getuige 1] verklaarde:
“ Ik ben sinds de oprichting in 2000 bestuurder van de Klotterkuil. Ik ben een nicht van de heer [eiser]. Van jongs af aan kende ik de heer [eiser]. In mijn hoedanigheid van bestuurder ben ik hem bij het maken van de huurovereenkomst in 2001 tegengekomen. Als familie hadden wij regelmatig, in sommige perioden zelfs wekelijks, contact met elkaar. Dat heeft zich zo voortgezet vanaf 2001. In 2007 trad er een andere verhouding op.
In de jaren 2004/2005 had het bedrijf 7 ha kassen. Er was ook een waterbuffer. In 2008 hebben wij de uitbreiding van het bedrijf gestart. Toen gingen wij naar 10 ha kassen. Daarvoor was een tweede waterbuffer nodig. De plannen voor uitbreiding hadden wij al vanaf 2001.(………). In 2001 hadden wij een rondleiding voor de hele familie (met [eiser]) georganiseerd. Wij hebben toen ook gesproken over de uitbreiding en getoond wat wij wilden. Ik heb toen niet expliciet de plaats van de nieuwe kassen en/of waterbuffer aangewezen. Eind 2001/begin 2002 heb ik meer indringend met [eiser] gesproken. Dat kwam zo. [eiser] had via mijn moeder verzocht om woonruimte. De woning stond toen leeg, omdat de bedrijfsleider was vertrokken. Toen heb ik met [eiser] gesproken over het hele project dat wij voor ogen hadden. Daarmee bedoel ik de nieuwe kassen, de nieuwe watertank/waterbuffer, en het kasje. Ik heb toen aan [eiser] de plaats van de kassen, de buffertank aangeduid. Natuurlijk niet op de meter nauwkeurig, maar wel voldoende om inzicht te krijgen in waar de buffertank en de kas zouden komen. Toen heeft [eiser] gezegd dat hij dat (die buffertank) niet erg vond. Daar kwam bij dat de huur van de woonruimte ook maar tijdelijk zou zijn, totdat wij als bedrijf het woonhuis zelf weer nodig zouden hebben. In alle jaren daarna is er redelijk uitvoerig gesproken over de voortgang van het project. Dat liep wat stroef want gemeente en provincie werkten niet mee. Nooit heeft [eiser] in al die jaren gezegd dat hij het zo niet wilde. In 2006 hadden wij een nieuwe bouwvergunning aangevraagd en daar was [eiser] ook van op de hoogte, zoals hij van alles op de hoogte was omdat wij dat hem vertelden. Met wij bedoel ik steeds mijzelf of mijn broer. In 2008 kregen wij de bouwvergunning. Ik voeg daar nog aan toe dat ik in 2006 al aan [eiser] had gezegd om te kijken naar andere woonruimte. Daar had hij toen geen problemen mee. Ongeveer eind 2008 kregen wij de bouwvergunning. Toen was mijn communicatie met [eiser] voorbij. Begin januari 2007 had [eiser] aangegeven dat de huurovereenkomst moest worden opgezegd. Binnen de familiekring is nog wel geprobeerd om het conflict op te lossen maar dat is niet gelukt. Ik heb zelf geen concrete herinnering of er in 2007 in aanwezigheid van [eiser] is gesproken over de plaats van de nieuwe watertank en de kassen. Wel weet ik dat mijn broer tegen hem heeft gezegd dat het kasje met al die rommel moest worden afgebroken omdat de nieuwe bouwvergunning eraan kwam. Ik heb niet van mijn broer gehoord wat precies daarop de reactie van [eiser] is geweest. Ik heb van mijn broer niet gehoord of hij met [eiser] heeft gesproken over de plaats van de buffertank. Van andere familieleden evenmin. Van werknemers evenmin.
Begin 2009 zijn de nieuwe kassen geplaatst. Toen is ook de buffertank geplaatst. Daarop is geen reactie van [eiser] gekomen.
Eind 2008 is het kasje afgebroken. Dat staat bekend in de stukken als: de serre. Het kasje is door onze werknemers afgebroken. [eiser] is niet bij de afbraak aanwezig geweest, maar wel bij het leeghalen ervan. Zelf heb ik niet gezien wat er uit het kasje kwam. Wel had ik ooit in het voorbijgaan wat hout en wat dekens zien liggen. Ik noem dat “rotzooi”. Ik heb niet via mijn werknemers gehoord dat [eiser] bezwaren had tegen het leeghalen van het kasje. Er zijn een aantal spullen overgebleven en die zijn bij de garage neergezet.
Ik hoorde pas van [eiser] dat hij bezwaar had tegen de waterbuffer, nadat hij de eerste procedure bij het Hof had gewonnen. Ik denk dat dat begin of half 2010 is geweest.
Daarover was ik verbaasd want zelf had ik gedacht: als hij erin moet blijven, dan moet het maar zo.
Als ik zo moet schatten dan steekt de waterbuffer zo’n 15 tot 20 meter over in de tuin van [eiser]. Zelf houdt hij dan nog zo’n 12 meter aan tuin over in de lengte denk ik.
2.3.3. Getuige [getuige 2] verklaart:
(….) Mevrouw hier is mijn zus, de heer [eiser] is mijn oom. Ik ben wel bestuurder geweest van de Graafse Bos B.V., die van de Klotterkuil B.V. huurde.
De Klotterkuil had eind 1999 het hele bouwblok van naar ik meen 10 of 11 ha gekocht. Daar stond zo’n 7,5 ha kassen op, met twee watertanks. Al direct waren er uitbreidingsplannen. In die jaren kwam [eiser] (oom [oom 1]) bijna wekelijks bij mijn moeder. Daar werd ook vaak over de uitbreidingsplannen gesproken, want dat liep allemaal niet zo makkelijk met vergunningen e.d. Iedereen wist of kon uit die gesprekken opmaken wat er zou komen: nieuwe kassen op het openstaande terrein en een nieuwe watertank. Over dat laatste is ook echt gesproken. Daar was namelijk maar één plek voor over en dat was langs het huis. In 2002 is [eiser] bij mijn moeder komen vragen of hij in het huis mocht wonen. Ik weet nog dat ik tegen [eiser] heb gezegd dat het van korte duur kon zijn, gelet op de uitbreidingsplannen. Daarmee bedoel ik het moment dat de bouwvergunning zou afkomen. In 2003/2004 is nauwelijks over onze uitbreiding gesproken omdat de provincie Limburg het bestemmingsplan had bevroren. In de jaren 2005/2006 werd er wel weer over de uitbreiding gesproken en dat in het bijzijn van [eiser]. Het merendeel van de familie is ondernemer en de gesprekken gaan dan ook vaak over ondernemen en problemen met de overheden. Wij kwamen bijvoorbeeld zowat iedere zondagochtend bij oom [oom 2] en daar was [eiser] ook aanwezig. Op zaterdagavond kwamen wij bij moeder en daar was [eiser] ook bij. Moeder woont gewoon bij mij op het erf in een apart huisje.
In 2006 werd de nieuwe bouwvergunning aangevraagd. Daarover is met [eiser] gesproken en dat wij de woning ook nodig zouden hebben. Van [eiser] heb ik nooit gehoord dat hij daar toen bezwaar tegen had. Achteraf berekenende zal de nieuwe bouwvergunning in 2007/2008 zijn afgekomen. Ik heb zowel alleen als met mijn zus gesproken met [eiser] over het einde van de huur, gelet op de bouwvergunning en de uitbreiding. Daar heeft hij nooit wat van gezegd. Maar het einde van de huurovereenkomst kwam er niet van. Toen is er schriftelijk opgezegd. Daarna is er nog overleg geweest. In al dat gepraat is er door [eiser] nooit wat gezegd over de plaats van de watertank.
Opzij van de kas zat een klein kasje/serre, waarin de waterpompen stonden. Er was ook een deur in die op de tuinzijde opengaat. Daar had [eiser] wat rommel, hout e.d. staan. Gelet op de uitbreiding moest dat kasje worden afgebroken en dat heb ik ook zo gezegd aan [eiser] en hem verzocht zijn spullen eruit te halen. Dat laatste gebeurde niet. Ik heb toen aan mijn werknemers ([werknemer 1] en [werknemer 2]) gezegd het kasje leeg te maken en met [eiser] te overleggen wat er in de garage moest en wat er in de container moest. Ik heb van de twee laatste gehoord dat [eiser] had gezegd dat alles weg kon. [werknemer 1] en [werknemer 2] hebben dat dan weer niet gedaan maar hebben een aantal spullen langs de garage gezet. Dat was onder meer wat stookhout.”
In alle jaren na 2007 – en dus ook niet al die tijd dat wij met elkaar een juridisch gevecht hadden bij het Kantongerecht en het Hof – is er door [eiser] gesproken over de watertank. Daarmee is hij pas begonnen toen hij door de rechter in het gelijk werd gesteld. U vraagt mij hoever de watertank in de tuin van [eiser] oversteekt. Dan moet eerst duidelijk zijn wat zijn tuin is. Toen mijn bedrijfsleider erin zat, was het een nette, onderhouden tuin. Die tuin was zo’n 50 bij 20 meter. Ik teken voor u met de blauwe pen de oude situatie en in het rood de geplaatste watertank (de cirkel). U tekent daarop zelf aan het woonhuis en het oude kasje. Iedereen in de buurt, en dat geldt ook voor de familie, want wij zijn de enigen die tuinen, weet hoe een buffer eruit ziet. Vanuit ons bedrijf valt bijvoorbeeld duidelijk al de buffer van de buurman te zien. De buffers in de regio zijn zo’n 10 tot 11 meter hoog. De meeste bedrijven in de regio hebben een buffer met een doorsnede van 15 tot 20 meter. Er zijn natuurlijk ook grotere en kleinere. Het is een warmtebuffer. Daarom moet die buffer ook centraal bij de verwarmingsinstallatie staan. Ik durf niet te zeggen of [eiser] ooit de bouwplannen in 2001 dan wel 2006 op papier heeft gezien. Wel hingen de bouwplannen bij ons in de kantine en hij kwam daar redelijk vaak. De kantine is iets groter dan de kamer waarin wij nu zitten. De bouwplannen hadden de gewone grootte van een bouwtekening (groot formaat). Ik denk niet dat wij met z’n tweeën voor de bouwtekening hebben gestaan en dat ik hem het een en ander heb getoond.
2.3.4. Getuige [getuige 3] verklaart:
(……………) Er werd sinds 2000/2001 regelmatig over de aangevraagde vergunningen gesproken. Er werd dan ook gesproken over de watertank. Die watertank zou moeten komen te staan in de tuin, want daar was er nog plek voor. Op enig moment, en dat zal geweest zijn voor mijn verjaardag eind december 2001, lag [eiser] in scheiding en moest van zijn vrouw het huis uit. Daar is over gesproken bij moeder. Toen is ook de bouwvergunning ter sprake gekomen. Toen is ook ter sprake gekomen dat [eiser] eruit zou gaan als de bouwplannen gerealiseerd konden worden. Dat was geen enkel probleem. Met [eiser] is regelmatig over die bouwplannen gesproken, zowel in familieverband als in de kantine van het bedrijf want daar kwam hij ook wel. Die kantine is een klein beetje groter dan deze zittingszaal. In die kantine lagen ook wel eens bouwtekeningen. Ik heb toen wel met [eiser] die bouwtekeningen gezien en het daarover gehad. Dat kwam ook omdat het met de vergunningsaanvraag niet snel genoeg liep. [eiser] vond dat allemaal prima en hij was al blij genoeg dat hij onderdak had gekregen. Dat was ook zo omdat moeder (dus de zus van de heer [eiser]) hem niet op straat wilde hebben. Ik heb van [eiser] nooit een bezwaar gehoord tegen de plaats van de watertank.
2.3.5. Getuige [werknemer 1] verklaart:
Ik werk sinds 1999/2000 bij de familie [A]. (….) Ik werk in de kas met collega’s. (….) Het was al jaren bekend dat de kas uitgebreid zou worden en dat er gebouwd zou worden. De bouwtekeningen lagen ook in de kantine. In de kantine is daar ook over gesproken en daar was [eiser] ook bij. Ik kan mij niet heugen of [eiser] daar iets positiefs of negatiefs over heeft gezegd.
Van de andere werknemers die in de kantine aanwezig waren noem ik: [werknemer 2], [werknemer 3], [werknemer 4], [werknemer 5] en – maar dan op de maandag voor de administratie – de verloofde van [B]. Zij heet [C]. Zij deed de administratie op kantoor, een meter of 10 van de kantine vandaan. Alle tekeningen lagen toentertijd in de kantine en niet in het kantoortje. In verband met de bouw moesten wij op enig moment in opdracht van de bedrijfsleider een kasje leeghalen. Natuurlijk moesten wij dat wel doen in overleg met [oom 1]. Wij hebben hem ook gezegd dat wij het kasje moesten leeghalen. [oom 1] was daar ook bij. In het kasje lag o.a.: openhaardhout, een kinderfietsje, een hardhouten bankje, wat dozen met bloempotten, een cirkelzaag en wat gereedschap. [oom 1] zei daarvan: “gooi weg, gooi weg”. Daar voelde ik echter niets voor, want ik gooi niet zomaar iets weg. Wat wij niet hebben weggegooid hebben wij in de garage neergelegd: het bankje, het gereedschap, de cirkelzaag. Dat is wat ik mij nu herinner. [oom 1] zal daar zo’n 10 minuten of een kwartier bij zijn geweest en toen is hij weggegaan.
(….) Ik hoor dat u – mr. Menu – zegt dat [eiser] over de waarde van de inhoud van het kasje zegt dat die EUR 30.000,-- is geweest. Als ik zelf een prijs zou moeten noemen voor alles wat daarin stond dan zou dat niet meer zijn dan EUR 200,-- à EUR 300,--. Omdat wij alles hebben uitgezocht wat betreft de opslag in de garage dan wel naar de container toe, zijn wij met z’n tweeën een halve dag bezig geweest. Zouden wij alles meteen hebben weggegooid dan zouden wij met twee uurtjes klaar zijn geweest.
(…)
In de vensterbank van de kantine lagen de mappen met de tekeningen. Het kan zijn dat daar ook een tekening van de oude kas bij was. Als er een tekening nodig was, werd die uit de map gehaald, opengevouwen en op tafel gelegd. Het kan zijn dat er misschien wel 10 tekeningen waren.
2.3.6. De kantonrechter memoreert dat de verstandhouding tussen nicht, neef en oom tot januari 2007 goed waren. Toen – bij brief van 15 januari 2007 – barste de bom en liepen neef en nicht (lees: De Klotterkuil) aan tegen de huurbescherming, zoals uiteindelijk door het Hof te ’s-Hertogenbosch werd overwogen. De kantonrechter maakt daarom een cesuur in de tijd, nl. voor en na 2007. Voor 2007 waren partijen nog on speaking terms, daarna niet meer. De verklaringen van de getuigen gaan ook grotendeels over hetgeen is gezegd vanaf 2001 tot 2007. Daarna was [eiser] – omdat hij de woning niet zoals was afgesproken wilde verlaten – niet meer welkom bij de familie. Uit de verklaringen blijkt dat er is gesproken over plaatsing van een waterbuffer in de tuin van [eiser]. Volgens deze verklaringen zou [eiser] zich daar niet tegen hebben verzet. In het licht van de omstandigheden ([eiser] zou toch immers zoals contractueel was afgesproken op eerste verzoek vertrekken als De Klotterkuil de woning zelf nodig had) ligt een uitdrukkelijk geopenbaard verzet niet voor de hand. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] heeft gezwegen. De kantonrechter neemt wel aan dat [eiser] in het agrarische ondernemersfamilie wist waarover werd gesproken: een waterbuffer van flinke afmetingen die in zijn tuin zou moeten komen, omdat plaatsing elders niet mogelijk was. De kantonrechter oordeelt dat onder die omstandigheden [eiser] wel een plicht tot spreken had als hij die waterbuffer niet wilde. Die plicht had hij gelet op zijn huurderschap, de familieverhoudingen en de met de waterbuffer gepaard gaande kosten. Door te spreken als hij niet wilde, had hij plaatsing van de waterbuffer kunnen tegenhouden. Daar doet niet aan af dat partijen elkaar na begin 2007 niet meer spraken (behalve dan ten overstaan van rechters). De Klotterkuil mocht de waterbuffer plaatsen en de serre / het kasje afbreken. [eiser] heeft na de plaatsing van de watertank een gedeelte van de huurprijs ingehouden. Dat hij zich toen zo heeft geuit doet echter aan het eerdere stilzwijgen (waarop De Klotterkuil mocht vertrouwen) niet af.
2.3.7. De kantonrechter wijst daarom de vordering tot verwijdering van de watertank af.
2.3.8. Vervolgens de vraag of door plaatsing van de watertank het gestelde mindere genot van de het gehuurde (528 m2 in plaats van 1536 m2 en verslechtering van uitzicht en wegneming van licht, zicht en zon) een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Vast staat dat tussen partijen niet (voor of na 2007) over een vermindering van de huurprijs is gesproken. [eiser] stelt dat het redengevende feit (de plaatsing watertank / waterbuffer) zich op 5 januari 2009 voordeed. De Klotterkuil spreekt over voorjaar 2009. De kantonrechter oordeelt dat de plaatsing van een watertank / waterbuffer van een dergelijke omvang een gebrek in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. In dat geval kan de huurder op grond van art. 7:207 BW Pro vermindering van de huurprijs vorderen. Twee vragen doen zich daarbij voor:
1) Wanneer heeft de huurder behoorlijk kennis gegeven van het gebrek aan de verhuurder of wanneer was het gebrek voldoende bekend?
2) Hoe groot is de evenredige vermindering van het huurgenot?
2.3.9. De kantonrechter oordeelt ten aanzien van de eerste vraag dat De Klotterkuil zelf door het plaatsen van de watertank / waterbuffer voldoende op de hoogte was van het gebrek. Daarenboven leidt ook de inhouding van een maandelijks bedrag van EUR 150,-- op de huur tot voldoende bekendheid dat er een behoorlijk gebrek is. De kantonrechter dateert de aanvang van het gebrek 5 januari 2009, gelet op de door [eiser] gestelde datum van plaatsing, die niet voldoende gemotiveerd is weersproken.
2.3.10. De tweede vraag beantwoordt de kantonrechter als volgt. Vast staat dat het tuingenot in behoorlijke mate wordt aangetast. Vast staat echter ook dat de woning en de tuin een agrarische bestemming hebben, zodat de tuin niet aan dezelfde welstandseisen als een burgermanstuin behoeft te voldoen. Vast staat ook dat aan de bewoning van het huis zelf niets is veranderd. De kantonrechter begroot de maandelijkse vermindering van het huurgenot op EUR 50,00. [eiser] heeft dus mogen opschorten voor EUR 50,00 per maand en niet voor EUR 150,00 per maand. Die vermindering gaat in op 5 januari 2009 bij wijze van verrekening en per 5 januari 2010, als de datum zoals door [eiser] blijkens zijn petitum gevorderd.
2.4. De afbraak van de serre / kasje en de gestelde schade
2.4.1. Op grond van de getuigenverklaring van werknemer [werknemer 1] – die niet door ander bewijsmateriaal wordt weersproken – komt de kantonrechter tot de conclusie dat
[eiser] heeft ingestemd met de afbraak van de serre /het kasje. Vervolgens de vraag of het opgeslagen materiaal van grote waarde (EUR 30.000,00) was. Getuige [werknemer 1] spreekt over een bedrag van EUR 200,00 à EUR 300,00. Er zijn bovendien zaken opgeslagen. Dat leidt niet to bewijs van de stelling dat er voor EUR 30.000,00 aan zaken zijn afgevoerd.
2.4.2. [eiser] heeft bij akte een zeer groot aantal bankafschriften in het geding gebracht. De kantonrechter stelt vast dat daar contante opnames staan vermeld. Dat duidt er echter niet op dat [eiser] deze contante opnames heeft gebruikt om derden schadeloos te stellen, die hun spullen bij hem in die serre / het kasje hadden opgeslagen. De kantonrechter hecht aldus geen geloof aan de stelling dat de spullen EUR 30.000,-- waard waren.
2.4.3. De kantonrechter wijst de hierop betrekking hebbende vordering van [eiser] af.
IN RECONVENTIE
2.5. De huurvordering
2.5.1. Partijen zijn het erover eens dat de maandelijkse huur na 1 mei 2010 EUR 487,15 bedraagt, daarvoor EUR 453,78. Vaststaat dat [eiser] maandelijks EUR 150,00 op de huur heeft ingehouden. Op grond van het in conventie is overwogen en beslist mocht dat slechts EUR 50,00 per maand zijn. De stelling dat [eiser] over 2009 EUR 907,56 (eis in reconventie sub 20) niet heeft betaald, bleef is onvoldoende gemotiveerd weersproken. De vordering van De Klotterkuil kunnen dus als volgt worden toegewezen:
- vanaf 5 januari 2009 tot 31 december 2009 tot betaling van EUR 907,56;
- vanaf 1 januari 2010 tot 1 mei 2010 EUR 453,78 per maand;
- vanaf 1 mei 2010 EUR 487,15 per maand;
- onder aftrek van hetgeen door [eiser] daadwerkelijk vanaf 1 januari 2010 aan huur reeds aan De Klotterkuil is betaald en onder aftrek vanaf 5 januari 2010 van EUR 50,00 aan vermindering huurprijs wegens gederfd huurgenot.
2.5.2. [eiser] is gerechtigd tot opschorting met EUR 50,00 per maand. Hij heeft EUR 150,00 per maand opgeschort. Contractueel is hij met de meerdere opschorting in verzuim. Daarover is wettelijke rente verschuldigd.
2.6. De opzegging van de huurovereenkomst en de gevorderde ontruiming
2.6.1. De Klotterkuil heeft bij brief d.d. 13 december 2010 de huur opgezegd:
“Hierbij zeggen wij tegen 1 juli 2011 de huurovereenkomst betreffende de woning met
aanhorigheden aan de [adres] nr. 60 te [plaats] op. Wij verzoeken u de woning met aanhorigheden uiterlijk op 1 juli 2011 te hebben verlaten en ontruimd. Wij baseren deze opzegging op de grond dat wij de woning dringend voor eigen gebruik nodig hebben zoals bedoeld in de considerans van de huurovereenkomst en artikel 7:274 lid 1 sub c Burgerlijk Pro Wetboek. Teneinde afdoende toezicht te kunnen houden en adequaat te kunnen optreden
in geval van storingen en calamiteiten is het noodzakelijk dat een werknemer van het
tuinbouwbedrijf, te weten de heer [werknemer 6], op de kortst mogelijke termijn zijn intrek neemt in de thans door u bewoonde dienstwoning aan de [adres] nr. 60. Teneinde de ontruiming voor u te versoepelen, bieden wij u een verhuiskosten- en herinrichtingskostenvergoeding aan van € 4.000,-.
Hierbij nodigen wij u uit om binnen zes weken na heden schriftelijk te bevestigen dat u de woning uiterlijk op 1 juli 2011 zult hebben verlaten en dat u voornoemde kostenvergoeding accepteert. Echter, aangezien u de afgelopen jaren consequent kenbaar hebt gemaakt de woning niet te willen en zullen verlaten, gaan wij ervan uit dat u ook thans niet vrijwillig uitvoering zult geven aan deze opzeggingsbrief. Daarom zullen wij reeds nu een vordering bij de Kantonrechter instellen, strekkende tot de ontruiming van het gehuurde.”
2.6.2. [eiser] stemt niet toe in de opzegging en de ontruiming.
2.6.3. Aangezien het in het onderhavige geval gaat om de huur van woonruimte, gelden voor beëindiging van de huurovereenkomst de dwingendrechtelijke bepalingen van artikel 7:272 en Pro volgende van het BW. [eiser] geniet dus, kort gezegd, huurbescherming en de huurovereenkomst kan alleen worden beëindigd overeenkomstig de betreffende wettelijke bepalingen. Volgens het door De Klotterkuil ingeroepen en toe te passen art. 7:274 lid Pro sub c BW en artikel 7:274 lid 1 sub e BW Pro kan door de rechter een vordering als die van De Klotterkuil tot vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst worden toegewezen
“ indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan verkrijgen”.
2.6.4. De Klotterkuil beroept zich op het volgende.
Zij voert aan de bekende woning dringend nodig te hebben voor eigen gebruik, in casu de huisvesting van de bedrijfsleider [werknemer 6].
Bij eis in reconventie onder 24 stelt zij dat zij de landbouwonderneming niet alleen aan [Kwekerijen] Kwekerijen (thans [de CV].) verhuurt, maar zij ook stille vennoot van die commanditaire vennootschap is. Bij comparitie werd verklaard dat de heer [werknemer 6] werkzaam is bij De Klotterkuil. Tevens werd verklaard:
“ Met betrekking tot de verhouding van De Klotterkuil ten aanzien van [Kwekerijen] Kwekerijen CV en het dringend eigen gebruik heeft mr. Menu aangegeven dat er sprake is van een soort economische eenheid. De Klotterkuil anticipeert als stille vennoot en als verhuurder. Het economisch belang voor De Klotterkuil is aanwezig. Het gaat namelijk om een en hetzelfde bedrijf. De Klotterkuil heeft het bedrijf ingebracht. De openbare vennoot van [Kwekerijen] Kwekerijen CV is [Kwekerijen] Kwekerijen Beheer BV.”
2.6.5. [eiser] betoogt onder verwijzing naar rechtbank Amsterdam 13 maart 1996 (WR 1996, 76) dat [werknemer 6] werkzaam is voor een derde, zodat er geen sprake kan zijn van dringend eigen gebruik.
2.6.6. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Anders dan in het Amsterdamse geval (de huurder verhuurt - onder - aan een CV waarvan hijzelf stille vennoot is) is hier de verhuurder zelf stille vennoot in een CV. De bedrijfsleider is in dienst van die CV. In beginsel kan dan de huisvesting van [werknemer 6] geschieden in het teken van dringend eigen gebruik ten behoeve van de exploitatie van een landbouwbedrijf. Hetzelfde geldt als – zoals aangekondigd bij conclusie van reconventie onder 24 – de onderneming op 1 januari 2011 overgaat van [de CV] naar [Kwekerijen] Kwekerijen CV met voortzetting van de huurcontracten.
2.6.7. Onbestreden is dat werknemer [werknemer 2], die te Horst woont, met de VUT is ingegaan per november 2010 en niet langer bij storingen en calamiteiten in de kassen kan optreden. De Klotterkuil voert aan dat bedrijfsleider [werknemer 6] op korte termijn in de dienstwoning moet wonen om storingen en calamiteiten te verhelpen. Andere gekwalificeerde werknemers wonen niet in de buurt van de kassen.
2.6.8. De kantonrechter legt het begrip dringende eigen gebruik ruim uit. Dienstig aan het geëxploiteerde landbouwbedrijf (een kassenbedrijf) is dat een ter zake kundige (de bedrijfsleider) op korte afstand woont om de zaken dag en nacht in de gaten te houden en desnodig op te treden. Wellicht is voor [werknemer 6] in de nabijheid ook andere huisvesting beschikbaar, maar dat acht de kantonrechter onvoldoende zwaarwegend nu er eenmaal een dienstwoning beschikbaar is. Huisvesting van de bedrijfsleider in Horst (waar volgens [eiser] blijkens antwoord in reconventie sub 6 voldoende geschikte woonruimte te huur of te koop is) is dus niet de aangewezen weg.
2.6.9. Vervolgens de vraag of blijkt dat [eiser] andere passende woonruimte kan krijgen. Niet gebleken is dat [eiser] zich de afgelopen jaren heeft ingespannen zelf elders woonruimte te verkrijgen. Zoals [eiser] zelf stelt (conclusie van antwoord in reconventie onder 6) is er in ieder geval in Horst voldoende geschikte woonruimte te huur / te koop. Horst (gemeente Horst aan de Maas) ligt niet al te ver van Hegelsom (gemeente Horst aan de Maas) vandaan, zodat zijn sociale omgeving gelijk kan blijven bij huisvesting in Horst. De Klotterkuil heeft een aantal advertenties betreffende de woningmarkt overgelegd, waaruit blijkt dat woningruimte is te krijgen. [eiser] heeft het beroep op die advertenties niet voldoende gemotiveerd bestreden. Voorts speelt mee dat [eiser] reeds bij aanvang van de huur wist dat de huur tijdelijk kon zijn, in die zin dat de woning wellicht weer als dienstwoning gebruikt moest gaan worden. [eiser] had dus al geruime tijd op zoek kunnen gaan (en kunnen vinden) naar vervangende woonruimte.
Daarmee staat vast dat de Klotterkuil de door [eiser] bewoonde woning dringend nodig heeft als dienstwoning voor [werknemer 6].
2.6.10. Vraag is dan of naar billijkheid genomen de huurovereenkomst niet kan worden verlengd. Bij conclusie van antwoord in reconventie onder 14 – 19 heeft [eiser] gesteld dat De Klotterkuil eigenaar is van de woning [adres] 58 (naast de door [eiser] bewoonde woning) alwaar Poolse seizoensarbeiders zijn gehuisvest. [eiser] verluchtigde dit betoog met foto’s van die betreffende woning en woonunits, waarin de Poolse mensen wonen. [eiser] betoogt dat de huur van de woning [adres] 58 ofwel vanzelf afloopt ofwel eenvoudig is op te zeggen. De Klotterkuil zou – door dat niet te doen of na te laten [werknemer 6] in de woning [adres] 58 te huisvesten – de hele situatie aan zichzelf hebben te wijten.
2.6.11. De kantonrechter volgt dit betoog van [eiser] niet. Immers, de Poolse mensen zijn niet gewoon huurders maar, zoals [eiser] zelf stelt ‘seizoenarbeiders’ die door De Klotterkuil in de woning [adres] 58 en woonunits zijn ondergebracht. Dat betekent dat die woning als dienst- of bedrijfswoning voor de Poolse seizoenswerknemers van De Klotterkuil wordt gebezigd. Van Klotterkuil en de Poolse mensen kan niet worden gevergd dat de Poolse mensen ten faveure van de huisvesting van [werknemer 6] maar weer elders tijdelijke huurovereenkomsten sluiten.
2.6.12. Gelet op het voorhanden zijn van een andere mogelijkheid tot huisvesting valt de belangenafweging thans in het nadeel van [eiser] uit.
2.6.13. Deze vordering in reconventie moet derhalve worden toegewezen. De kantonrechter verlengt de huurovereenkomst tot 1 mei 2012, zodat [eiser] nog voldoende tijd heeft om uit te zien naar vervangende woonruimte en te verhuizen.
2.7. De vermeerdering van eis en de gevorderde ontbinding
2.7.1. De Klotterkuil vermeerderde bij eiswijziging d.d. 3 augustus 2011 haar eis met:
PRIMAIR:
1. De huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte aan de
[adres] nr. 60 te [plaats] te ontbinden wegens wanprestatie met ingang van de
datum van het vonnis althans een door de Kantonrechter in goede justitie te bepalen datum,
met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming op de dag, die valt veertien dagen na de
dag van het te dezen wijzen vonnis, althans op een in goede justitie te bepalen andere dag,
met veroordeling van [eiser] om de onroerende zaak, met al degenen die en al hetgeen
dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, vóór of uiterlijk op het
vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen
en met afgifte der sleutels ter vrije beschikking van De Klotterkuil te stellen en vervolgens
verlaten en ontruimd te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van
EUR 1.000,-- per dag of dagdeel dat [eiser] in gebreke blijft terzake van de nakoming van
deze veroordeling, alsook met machtiging aan De Klotterkuil om zonodig het gehuurde te
ontruimen met behulp van de sterke arm als blijkt dat [eiser] het gehuurde ondanks de
opgelegde dwangsommen niet ontruimt.
2.7.2. De Klotterkuil grondt haar vordering tot ontbinding op wanprestatie van [eiser] die in haar ogen EUR 150,00 per maand te weinig heeft betaald (maar de kantonrechter besliste in conventie anders: EUR 50,00 per maand mocht worden ingehouden).
2.7.3. [eiser] verzet zich tegen de vermeerdering van eis op de grond dat reeds lang de huurachterstand bij De Klotterkuil bekend was (dus ook een vordering tot ontbinding en ontruiming) zodat thans eisvermeerdering in strijd met de goede procesorde is.
2.7.4. De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 130 lid 1 Rv Pro is een vermeerdering of wijziging van eis op elk moment vóór het eindvonnis of –arrest mogelijk, tenzij dit in strijd komt met de eisen van een goede procesorde. Deze regel beoogt een concentratie van het debat, alsmede een spoedige afdoening te bewerkstelligen. Daarin passen niet late en wezenlijke koerswijzigingen. Dat kan anders zijn indien die koerswijzigingen worden ingegeven door pas later voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden, maar dan nog geldt dat de eiswijziging niet in strijd mag komen met de eisen van een goede procesorde. Van strijd met de goede procesorde is sprake als de wederpartij onredelijk in haar verdediging wordt bemoeilijkt of indien onredelijke vertraging van de procedure dreigt. Het debat over ontbinding en ontruiming is een volstrekt ander debat dan over opzegging. Om op de valreep van de procedure nog met een volstrekt nieuw debat te beginnen zorgt voor onredelijke vertraging.
2.7.5. De kantonrechter staat de vermeerdering van eis niet toe.
2.7.6. De kantonrechter acht termen aanwezig de gevorderde dwangsom te beperken tot EUR 250,00 per dag met een maximum van EUR 10.000,00.
2.7.7. Ten aanzien van de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad oordeelt de kantonrechter dat de veroordelingen tot betaling van geldsommen wel bij voorraad uitvoerbaar verklaard kunnen worden maar niet de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming en de machtiging van De Klotterkuil.
2.8. In conventie en reconventie
2.8.1. [eiser] was gerechtigd tot opschorting met EUR 50,00 per maand. Hij heeft EUR 150,00 per maand opgeschort. Contractueel is hij met de meerdere opschorting in verzuim. Daarover is wettelijke rente verschuldigd.
2.8.2. De kantonrechter compenseert de kosten in conventie en reconventie, gelet op de samenhang tussen conventie en reconventie, het feit dat partijen over en weer in het gelijk en ongelijk zijn gesteld en het feit [eiser] en de achter De Klotterkuil staande partijen familie van elkaar zijn.
3. De beslissing
De kantonrechter:
IN CONVENTIE
3.1. Bepaalt dat de door [eiser] aan De Klotterkuil verschuldigde huurprijs van EUR 487,15 per maand ingaande 5 januari 2010 wordt verminderd met EUR 50,00 per maand.
IN RECONVENTIE
3.2. Veroordeelt [eiser] tot betaling aan De Klotterkuil:
- de over 2009 pro resto verschuldigde huur van EUR 907,56 verminderd met EUR 50,00 per maand vanaf 5 januari 2009;
- vanaf 5 januari 2010 tot 1 mei 2012 EUR 437,15 per maand, vanaf 1 juli 2011 te verhogen met de contractuele indexering;
- onder aftrek van hetgeen door [eiser] daadwerkelijk vanaf 1 januari 2010 aan huur voor termijnen verschenen na 1 januari 2010 reeds aan De Klotterkuil is betaald.;
- de wettelijke rente over de niet tijdig door [eiser] betaalde huur van 5 januari 2009 tot aan de datum van dit vonnis.
3.3. Verklaart het vonnis tot hiertoe uitvoerbaar bij voorraad.
3.4. Bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot woonruimte aan de [adres] nr. 60 zal eindigen op 1 mei 2012.
3.5. Veroordeelt [eiser] om voormeld gehuurde met personen en zaken en met alles wat zich daarin en/of daarop vanwege [eiser] mocht bevinden, na 1 mei 2012 te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van De Klotterkuil te stellen, op straffe van een dwangsom van EUR 250,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat gedaagde hiermee in gebreke blijft met een maximum van EUR 10.000,00.
3.6. Machtigt De Klotterkuil, om, indien [eiser] met die ontruiming in gebreke mocht zijn gebleven, nadat sedert de betekening van dit vonnis een termijn van twee weken zal zijn verstreken, zelf die ontruiming te bewerkstelligen door een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterke arm.
IN CONVENTIE EN RECONVENTIE:
3.7. Wijst alle andere vorderingen van partijen af.
3.8. Compenseert de kosten in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. O.M. de Lange, kantonrechter, en ter openbare civiele terechtzitting op 11 januari 2012 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.