Uitspraak
R E C H T B A N K R O T T E R D A M
Zaak/Rolnummer: 168700 / KG ZA 01-1507
Uitspraak: 7 februari 2002
VONNIS van de voorzieningenrechter in kort geding in de zaak van:
de commanditaire vennootschap C.V. VAN NELLE ONTWERPFABRIEK,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
procureur mr. O. Vermeulen,
tegen
de naamloze vennootschap LAURUS N.V.,
kantoorhoudende te ‘s-Hertogenbosch,
verweerster,
vrijwillig verschenen,
procureur mr. O.E. Meijer,
advocaat mr. J.F.M.X. van Veggel.
Partijen worden hierna nader aangeduid als Van Nelle respectievelijk Laurus.
1. Het verloop van het geding
Dit blijkt uit de navolgende, door partijen ter vonniswijzing overgelegde stukken:
- de dagvaarding d.d. 14 december 2001;
- pleitnota en producties van mr. Vermeulen;
- pleitnota en producties van mr. Van Veggel.
Partijen hebben ter terechtzitting van 21 januari 2002 hun standpunten nog nader doen toelichten door hun raadslieden respectievelijk zelf toegelicht.
2. Vaststaande feiten
Gelet op de onweersproken stellingen van partijen en de producties gaat de president uit van de volgende feiten.
2.1
Van Nelle en Laurus hebben op 28 maart 2001 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten op grond waarvan Van Nelle aan Laurus gedeelten (ongeveer 14.543 m²) van de Van Nelle Ontwerpfabriek (hierna: de Ontwerpfabriek) aan de Van Nelleweg 1 te Rotterdam (hierna: het gehuurde) verhuurt.
2.2
Partijen zijn een gefaseerde huuringang overeengekomen ingevolge waarvan de huuringang varieerde per gedeelte van het gehuurde tussen 1 april 2001 en 15 oktober 2001. Van Nelle heeft het gehuurde tijdig opgeleverd.
2.3
Laurus heeft na oplevering ongeveer 6.312 m² in gebruik genomen. De resterende ruimtes van het gehuurde zijn door Laurus niet in gebruik genomen.
2.4
Bij brief van 23 november 2001 heeft Laurus aan Van Nelle kort en zakelijk weergegeven medegedeeld dat zij op grond van beleidswijziging (zie hierover nader in rov. 4.4) zal afzien van het gebruik van het gehuurde en het toenmalige gebruik daarvan eind 2001 zal beëindigen. Tot op heden is het gedeeltelijke gebruik van het gehuurde in afwachting van het vonnis in dit kort geding niet beëindigd.
3. Het geschil
3.1
Van Nelle vordert -na wijziging van eis, waartegen Laurus zich niet heeft verzet- primair een gebod tot algehele ingebruikname van het gehuurde overeenkomstig de bestemming op straffe van een dwangsom van € 25.000,= en subsidiair tot voorzetting van het gebruik van het reeds betrokken deel van het gehuurde eveneens op straffe van een dwangsom van € 25.000,=. Tevens vordert Van Nelle een verbod van activiteiten die erop gericht zijn een of meerdere (onder)huurder(s) te vinden voor het gehuurde, alsmede om soortgelijke lopende of reeds ondernomen activiteiten te staken en gestaakt te houden, beide op straffe van een dwangsom van € 1.000.000,=. Subsidiair heeft Van Nelle een zodanige voorlopige voorziening gevorderd als de voorzieningenrechter in goede justitie passend acht. Alles met veroordeling van Laurus in de proceskosten.
3.2
Van Nelle heeft hieraan -zakelijk en verkort weergegeven en voor zover relevant- het volgende ten grondslag gelegd:
· Laurus schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van de huurovereenkomst indien zij het gehuurde niet geheel gebruikt, althans het huidige gebruik staakt. Hierdoor lijdt Van Nelle schade of zal Van Nelle schade lijden op grond van onder meer het volgende;
1. In verband met haar verplichtingen jegens Laurus ex artikelen van de huurovereenkomst heeft Van Nelle langdurige overeenkomsten, met minimum-afnameverplichtingen, gesloten met diverse aanbieders van diensten en voorzieningen, gebaseerd op het feitelijk gebruik conform de huurovereenkomst (hierna: het feitelijk gebruik) van het gehuurde door Laurus. Van Nelle zal onvermijdelijk wanprestatie jegens deze aanbieders plegen, indien Laurus het gehuurde niet feitelijk gebruikt. Voor de schade die deze aanbieders hierdoor lijden, is Van Nelle aansprakelijk;
2. Daarnaast wil een aantal van deze aanbieders, onder andere Holland Catering Service en kinderdagverblijf Catalpa, die hun diensten en producten in de Ontwerpfabriek kunnen aanbieden, als gevolg van het vertrek van Laurus haar overeenkomsten met Van Nelle opzeggen/ ontbinden. Hierdoor zal Van Nelle van deze twee aanbieders huur derven ter hoogte van ten minste € 150.000,= per jaar en zal zij bovendien ten opzichte van andere huurders van de Ontwerpfabriek, aan wie zij bedoelde diensten en producten heeft aangeboden, tekort schieten. Ook hiervoor is Van Nelle aansprakelijk;
3. De aantrekkende werking van een grote, prestigieuze huurder als Laurus op potentiële huurders -het zgn. spin-off effect- gaat verloren door het vertrek van Laurus uit het gehuurde.
· Van verschillende potentiële huurders heeft Van Nelle inmiddels vernomen dat zij afzien van huur van de thans onverhuurde ruimtes in de Ontwerpfabriek. Als reden daarvoor wordt aangevoerd dat het hun verwachting is dat zij, gezien het (aangekondigde) vertrek van Laurus, (eventueel via Laurus) goedkoper een ruimte kunnen (onder)huren die thans door Laurus wordt gehuurd. Deze gang van zaken wordt versterkt doordat Laurus heeft aangekondigd (via haar makelaar) huurders c.q. onderhuurders te zoeken voor de door haar gehuurde ruimtes, aan welk voornemen zij inmiddels uitvoering geeft. Als gevolg hiervan ontstaat voor Van Nelle een grote concurrent in de verhuurmarkt, waardoor het voor Van Nelle extra moeilijk wordt de thans onverhuurde ruimte (ca. 20.000 m²) te verhuren.
· Algemeen bekend is voorts dat leegstand tot waardevermindering van een huurobject leidt, hetgeen voor Van Nelle schadelijk is.
· Het belang van Van Nelle bij feitelijke ingebruikname door Laurus overeenkomstig de bestemming weegt zwaarder dan het belang van Laurus om af te zien van het feitelijke gebruik.
3.3
Laurus heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Van Nelle met veroordeling van Van Nelle in de kosten van het geding. Hetgeen zij daartoe heeft aangevoerd zal voor zover nodig voor de te nemen beslissing in rov. 4 worden vermeld en in aanmerking worden genomen.
4. De beoordeling
4.1
De voorzieningenrechter acht voldoende aannemelijk geworden dat de door Laurus voorgenomen ombouwoperatie, hierin bestaande dat haar onder de winkelformules 'Super De Boer' en 'Edah' opererende winkels veranderd zouden worden in winkels die voortaan, evenals haar reeds bestaande Konmar-winkels, op basis van de Konmar-formule geëxploiteerd zouden gaan worden, als mislukt beschouwd moet worden en dat voortzetting van die operatie de continuïteit van haar onderneming zou hebben kunnen aantasten.
4.2
Als door Laurus erkend staat voorts vast dat de mislukking te wijten is aan financiële, organisatorische en personele problemen zoals door Laurus omschreven, alsmede dat deze problemen en de daaruit voortvloeiende gevolgen in de sfeer van het ondernemersrisico van Laurus zijn gelegen.
4.3
Onderdeel van de ombouw was het samenvoegen van de ondersteunende hoofdkantooractiviteiten op het gebied van logistiek, automatisering en financiële administratie van elk van de drie bedoelde winkelketens tot één geïntegreerd geheel. Deze activiteiten zouden voortaan op één locatie worden verricht door circa 750 personen. Met het oog hierop sloot Laurus de huurovereenkomst.
4.4
Met het definitief stopzetten van de ombouwoperatie verviel de noodzaak om de hoofdkantoren van de drie winkelketens tot één, op één locatie te huisvesten, organisatie samen te voegen.
Laurus heeft daarom bij eerder genoemd schrijven van 23 november 2001 aan Van Nelle laten weten dat zij eind december 2001 haar circa 280 medewerkers die inmiddels in het gehuurde werkzaam waren, weer zou onderbrengen in de bestaande Lauruskantoren in Amersfoort, 's-Hertogenbosch en Helmond. De realisering van dit voornemen is zoals reeds is vermeld opgeschort in afwachting van de uitspraak in dit kort geding.
4.5
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het niet langer als huurder feitelijk gebruik maken van het gehuurde wanprestatie van Laurus jegens Van Nelle oplevert.
4.6
Van Nelle heeft gesteld dat zij door deze wanprestatie zodanige schade zal lijden dat haar belang bij de nakoming van de huurovereenkomst ook voor wat het feitelijk gebruik van het gehuurde betreft zwaarder dient te wegen dan het belang van Laurus bij het feitelijk verlaten van het gehuurde.
Tot uitgangspunt voor zijn beslissing in deze neemt de voorzieningenrechter hetgeen de Hoge Raad (ter zake van dubbele verhuur) heeft overwogen in zijn (Unigro-)arrest van 21 mei 1976, NJ 1977, 73, bevestigd in zijn arrest van 27 juni 1997, NJ 641:
'dat in het algemeen een veroordeling tot nakoming van een verbintenis door de schuldenaar moet afstuiten op de onmogelijkheid voor dezen om die verbintenis ten tijde dier veroordeling na te komen, onverminderd het recht op schadevergoeding dat wegens de niet-nakoming aan de schuldeiser kan toekomen;
dat dit niet anders is indien de schuldenaar zich zelf in de toestand heeft gebracht dat nakoming voor hem onmogelijk is geworden, zoals wanneer de schuldenaar door eigen toedoen niet meer de beschikkingsmacht heeft over de zaken die het voorwerp zijn van de verbintenis; dat met het laatste op één lijn moet worden gesteld het geval dat de schuldenaar deze macht wel kan herwinnen, maar slechts door het brengen van offers die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, in redelijkheid niet van hem gevergd kunnen worden;’.
De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat alle omstandigheden in aanmerking genomen redelijkerwijs van Laurus niet kan worden gevergd, zoals primair wordt gevorderd door Van Nelle, dat zij de destijds voorgenomen verhuizing van de circa 750 personeelsleden naar het gehuurde voortzet, en evenmin - zoals subsidiair door Van Nelle wordt gevorderd - dat zij voor haar 280 personeelsleden het gehuurde als werkplek continueert.
Hierbij neemt de voorzieningenrechter in het bijzonder in aanmerking hetgeen in rov. 4.3 en in de eerste volzin van rov. 4.4 werd overwogen, en voorts dat -anders dan Van Nelle heeft doen aanvoeren- het naar zijn oordeel niet realistisch is te verwachten dat Laurus haar 280 personeelsleden, laat staan de overige 470, er van zal kunnen overtuigen dat hun verhuizing naar het gehuurde uitsluitend met het oog op het belang van Van Nelle niet ongedaan gemaakt zal worden respectievelijk alsnog zal worden uitgevoerd.
Op een en ander stuit de vordering tot nakoming af. Hetgeen onder I. primair en I. subsidiair wordt gevorderd, zal daarom worden afgewezen.
4.7
Dit betekent dat Van Nelle slechts recht heeft op schadevergoeding, en wel van alle schade die Laurus op de voet van artikel 6:98 van het Burgerlijk Wetboek kan worden toegerekend. Laurus heeft in dit verband toegezegd de huurbedragen en de servicekosten te zullen blijven betalen tot (een) nieuwe huurder(s) zal/ zullen zijn gevonden. De voorzieningenrechter heeft goede nota genomen van de toezegging van Laurus dat zij bereid is op korte termijn over andere door Van Nelle gestelde schadeposten serieus overleg met deze te plegen.
4.8
Laurus heeft meegedeeld dat zij van plan is gebruik te maken van haar recht op onderverhuur en doende is onderhuurders te zoeken. Daaromtrent overweegt de voorzieningenrechter het volgende.
Artikel 9.10 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
'Verhuurder verleent huurder het recht van gehele of gedeeltelijke onderverhuur aan een organisatie die past binnen de geformuleerde doelgroepen van het complex. Huurder dient een verzoek hiertoe ter goedkeuring schriftelijk aan verhuurder voor te leggen. Verhuurder zal haar goedkeuring niet anders dan op redelijke gronden weigeren.'
Van Nelle heeft doen betogen dat het hier gaat om een bepaling die standaard is opgenomen (hetgeen Laurus heeft betwist), en dat ze daarom -en zo niet, in ieder geval- niet ziet op de onderhavige situatie waarin de huurder reeds op zeer korte termijn na het ingaan van de huur en nog voordat zij aan haar verplichting tot volledige ingebruikneming van het gehuurde heeft voldaan, tot onderverhuur wenst over te gaan.
De voorzieningenrechter acht de feitelijke respectievelijk juridische juistheid van dit betoog onvoldoende vaststaand en betwijfelt of dit oordeel in de bodemprocedure anders zal luiden.
Wel is hij van oordeel dat de vermelde omstandigheden van belang kunnen zijn voor de beantwoording van de vraag of Van Nelle haar goedkeuring aan bepaalde onderverhuur op redelijke gronden weigert. Het vorenstaande brengt mee dat ook de vorderingen onder II zullen worden afgewezen.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat Laurus bij het voordragen van onderhuurders het gerechtvaardigde belang van Van Nelle in het oog zal hebben te houden en daarom omtrent haar zoekactiviteiten en de voortgang daarvan voortdurend in contact en overleg met Van Nelle zal dienen te treden. Uit de meergenoemde brief van Laurus van 23 november 2001 aan Van Nelle leidt de voorzieningenrechter af dat Laurus daartoe ook bereid is.
Om deze reden en omdat de voorzieningenrechter ook overigens in dit stadium geen reden ziet tot het treffen van enige voorlopige voorziening, zal ook de subsidiaire vordering worden afgewezen.
4.9
Als de in het ongelijk gestelde partij zal Van Nelle in de kosten van het geding worden verwezen.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter,
wijst af het onder I primair a en b gevorderde;
wijst af het onder I subsidiair a en b gevorderde;
wijst af het onder II a en b gevorderde;
wijst af het onder II c en d gevorderde;
wijst af het subsidiair gevorderde;
veroordeelt Van Nelle in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Laurus bepaald op € 194,= (ƒ 427,00) aan verschotten en € 703,= (ƒ 1.550,00) aan salaris voor de procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. T. Fransen, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. C.J.P.M. van den Wildenberg, griffier.
Uitgesproken ter openbare terechtzitting.
1326