Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Registratienummer: WOZ 05/1605 PEE
Uitspraakdatum: 26 september 2005
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in artikel 8:67 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[Belanghebbende], wonende te [woonplaats], eiseres,
en
de directeur Gemeentebelastingen Rotterdam, verweerder,
gemachtigde A.R.D. van Burken.
Betreft:
De uitspraak van verweerder op het bezwaar van eiseres tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) met dagtekening 30 september 2004, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [perceel] (hierna: de woning), voor het tijdvak van 1 januari 2002 tot en met 31 december 2004 en naar de waardepeildatum
1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum) is vastgesteld op € 170.913.
Onderzoek ter zitting:
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 september 2005. Aldaar zijn beide partijen verschenen.
1.Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
2.Gronden
2.1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een in de buurt Struisenburg, deelgemeente Kralingen, gelegen portiekwoning met lift en parkeergarage. De oppervlakte van de woning bedraagt circa 97 m².
2.2. Eiseres heeft op 21 juli 2000 voor € 170.661 het appartementsrecht gekocht. In het najaar van 2000 is met de bouw van de woning begonnen. Op 8 november 2001 is de woning opgeleverd. Op 8 januari 2002 heeft eiseres zich in de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens van de gemeente Rotterdam op het adres [perceel] ingeschreven.
2.3. Verweerder heeft met dagtekening 31 december 2003 de waarde van de woning in aanbouw voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 per de waardepeildatum vastgesteld op € 81.526. Met dagtekening 30 september 2004 is vervolgens een mutatiebeschikking als bedoeld in artikel 25 van Pro de Wet genomen. In deze beschikking is vermeld dat de waarde van de woning per de waardepeildatum en naar de toestand op
1 januari 2002 op € 170.913 is vastgesteld en dat de beschikking voor het tijdvak van
1 januari 2002 tot en met 31 december 2004 geldt.
2.4. In geschil is het antwoord op de vraag of verweerder terecht de beschikking met dagtekening 30 september 2004 heeft genomen en, indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, of de waarde van de woning zoals op die beschikking staat vermeld niet te hoog is vastgesteld. Tegenover de door verweerder vastgestelde waarde bepleit eiseres een waarde van € 81.526.
2.5. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstand-koming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten ver-koop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de bes-te voor-bereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet wor-den uitgegaan dat bij die veron-derstelde verkoop de volle en onbe-zwaarde eigen-dom zou kunnen worden overgedragen en de ver-krij-ger de zaak in de staat waar-in die zich bevindt onmid-del-lijk en in volle om-vang in ge-bruik zou kun-nen nemen.
2.6. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak heeft op de waardepeildatum naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
2.7. Artikel 19, tweede lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet maakt op deze regel een uitzondering ingeval er in het tijdvak waarvoor de waarde is vastgesteld, voor zover hier van belang, sprake is van een wijziging van de onroerende zaak als gevolg van bouw, welke wijziging een verandering in de waarde van tenminste 5 percent met een minimum van
€ 11.345 ten gevolge heeft dan wel van € 113.445 of meer. Alsdan wordt, in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid, van de Wet de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin de in onderdeel b bedoelde feiten geheel of ten dele hun beslag hebben gekregen.
2.8. In het onderhavige geval is de woning op 8 november 2001 voltooid en heeft de mutatie zich in het tijdvak waarvoor bij beschikking van 31 december 2003 de waarde van de woning was vastgesteld, voorgedaan. Verweerder heeft terecht de beschikking met dagtekening 30 september 2004 genomen.
2.9. Voor zover eiseres een beroep op schending van het rechtszekerheidsbeginsel beoogt te doen, stuit dit op het voorgaande af.
2.10. Eiseres heeft geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt waaraan zij een in rechte te beschermen vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat naar de staat op 1 januari 2002 geen nieuwe waarde zou worden vastgesteld. De omstandigheid dat met dagtekening
31 december 2003 reeds een beschikking was genomen, alsmede de omstandigheid dat voor de jaren 2002, 2003 en 2004 reeds aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen naar de in die beschikking vermelde waarde waren opgelegd, vormen niet zodanige omstandigheden.
2.11. Het beroep van eiseres op schending van het zorgvuldigheidsbeginsel kan haar niet baten. De rechtbank is niet gebleken dat verweerder dusdanig onzorgvuldig heeft gehandeld dat dit tot vernietiging van de waardebeschikking zou dienen te leiden.
2.12. Verweerder, op wie de bewijslast ten aanzien van de vastgestelde waarde rust, heeft ter ondersteuning hiervan een taxatieverslag in het geding gebracht, waarin gegevens van de woning en van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten Honingerhof 7 en Honingerhof 17 zijn opgenomen.
2.13. Na af-weging van het-geen par-tij-en over en weer in het ge-ding heb-ben aangedragen is de rechtbank van oordeel dat verweerder met dit taxatieverslag en zijn ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft ge-maakt dat de waarde van de woning op 1 januari 1999 en naar de toestand op 1 januari 2002 € 170.913 bedroeg.
2.14. Daarbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun aard, bouwjaar en onderhoudstoestand verge-lijkbaar met de woning van belanghebbende. Van een wille-keurige waardevaststelling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de woning van eiseres, maar naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de woningen die verweerder als vergelijkingsobject heeft gehanteerd. Daarbij heeft de rechtbank gelet op de verschillen tussen de verkoopprijzen van die woningen en de waarde van de woning en tevens gelet op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts acht de rechtbank door verweerder aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, onderhoudstoestand en de omstandigheid dat de woning in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten over één parkeerplaats beschikt, in voldoende mate rekening is gehouden.
2.15. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het beroep ongegrond is.
2.16. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. D.C.J. Peeck. De beslissing is op 26 september 2005 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van F.R. Lader, waarnemend griffier.
De griffier: De rechter:
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.