Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
sector kanton
BESCHIKKING ex artikel 5:121 van Pro het Burgerlijk Wetboek
in de zaak
[verzoeker],
wonende te [woonplaats],
woonplaats kiezende te Rotterdam,
verzoeker,
gemachtigde: mr. H.E.M. Vrolijk,
tegen
[de vereniging van eigenaren] (VVE),
gevestigd te [vestigingsplaats],
verweerster,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt.
De processtukken en de loop van het geding
Van de volgende processtukken is kennisgenomen:
- het verzoekschrift, met producties;
- het verweerschrift, met producties;
- de voorafgaande aan de mondelinge behandeling door de VVE toegezonden producties.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 februari 2006.
De eigenaren van de VVE zijn naar behoren van het plaatsvinden van de mondelinge behandeling op de hoogte gesteld en in de gelegenheid gesteld van de inhoud van het verzoekschrift kennis te nemen.
[verzoeker] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde.
Voor de VVE is verschenen haar gemachtigde, vergezeld door [betrokkene 1] en [betrokkene 2] (voorzitter respectievelijk administrateur van de VVE).
Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en aan de hand van pleitnotities hun standpunten verder toegelicht.
Voorts hebben [betrokkene 3] (directeur van stichting De Hoop) en leden van de VVE vragen van de kantonrechter beantwoord en/of hun standpunt uiteengezet.
De secretaris heeft aantekening gehouden van het besprokene.
Het verzoek
Het verzoek van [verzoeker] strekt tot vernietiging van het besluit van de VVE
tot onthouding van toestemming aan [verzoeker] om zijn appartementen aan de [adres] aan de stichting Refaja (hierna: “Refaja”) in gebruik te geven en vervangende toestemming te verlenen om de appartementen aan de stichting in gebruik te geven.
De VVE heeft gemotiveerd verweer gevoerd. In essentie komt het erop neer dat men vreest voor overlast van drugsgebruikers, die gebruik maken van de hulpverlening door Refaja.
De beoordeling van het verzoek
1. Aan genoemde processtukken kunnen de volgende feiten worden ontleend:
- De VVE is eigenares van het zogenaamde [Gebouw], dat voor het overgrote deel bestaat uit bedrijfsruimtes.
- [verzoeker] is eigenaar van voornoemde appartementen en daardoor van rechtswege lid van de VVE. - Tot 1 januari 2005 heeft [verzoeker] gedurende tien jaren de appartementen in gebruik gegeven aan het Buro voor Rechtshulp.
- [verzoeker] heeft de VVE verzocht om toestemming om de appartementen in gebruik te geven aan Refaja.
- De VVE heeft in haar vergadering van 20 december 2005, op basis van een grote meerderheid van tegenstemmende appartementeigenaars, de gevraagde toestemming geweigerd.
- Met een beroep op artikel 3 lid 5 van Pro het Splitsingsreglement (dat de bevoegdheid van de VVE om de door [verzoeker] gevraagde toestemming te weigeren beperkt tot het geval dat naar redelijkheid en billijkheid van de overige appartementeigenaars niet mag worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen) en op artikel 5:121 BW Pro (dat gunstig voor verzoeker uitvalt, indien de VVE haar toestemming zonder redelijke grond weigert) heeft [verzoeker] de kantonrechter verzocht om vervangende toestemming te verlenen.
- Stichting De Hoop is de moederstichting van Refaja. Het ligt in de bedoeling dat Refaja de appartementen zal benutten voor het voeren van gesprekken met klanten, die ex-verslaafd zijn of nog bezig zijn dat te worden, teneinde drugsvrij te blijven.
- De appartementen zijn kadastraal aangeduid als bedrijfsruimte op de begane grond. Om de appartementen op de begane grond te bereiken behoeft men geen gebruik te maken van de centrale hal en de van daaruit toegankelijke liften van het zeven verdiepingen hoge [Gebouw].
2. De VVE heeft op de eerste plaats als verweer naar voren gebracht dat zij niets anders kon doen dan de door [verzoeker] gevraagde toestemming te weigeren, omdat het door Refaja voorgenomen gebruik daarvan in strijd is met de in artikel 8 lid 8 van Pro de splitsingsakte voorgeschreven bestemming van “winkel, kantoor, koffiehuis, restaurant of showroom”. Gelet op de activiteiten, die Refaja in de appartementen wil gaan uitoefenen, kan in dit geval niet worden gesproken van het gebruik van een “kantoor”.
Dit verweer treft naar het oordeel van de kantonrechter geen doel. In dat verband overweegt hij als volgt.
Nog daar gelaten dat in de notulen van de vergadering van de VVE van 20 december 2005 met geen woord wordt gerept van deze weigeringsgrond, kan er niet zonder meer van worden uitgegaan dat de vestiging van Refaja niet als “kantoor” kan worden gekwalificeerd.
De splitsingsakte definieert het begrip “kantoor” niet.
Blijkens de Dikke Van Dale beschouwt men een “kantoor” als een “instelling waar allerlei administratieve handelingen worden uitgevoerd” en sluiten de bij het begrip behorende homoniemen geenszins uit dat men op een “kantoor” klanten ontvangt.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [verzoeker] er met juistheid op gewezen dat ook een uitzendbureau en een reisbureau als een “kantoor” kunnen worden gedefinieerd. Nu dit ook opgaat voor het Buro voor Rechtshulp, dat kennelijk zonder bezwaar van de VVE gedurende tien jaren de onderhavige appar-tementen heeft mogen gebruiken, moet het ervoor worden gehouden dat de VVE, in overeenstemming met het algemeen spraakgebruik, een ruime betekenis aan het woord “kantoor” pleegt toe te kennen.
3. De VVE heeft op de tweede plaats als verweer gevoerd dat zij niets anders kon doen dan de door [verzoeker] gevraagde toestemming te weigeren, omdat het voorge-nomen gebruik van de appartementen in strijd is met het vigerende bestemmingsplan van de deelgemeente Feyenoord.
Ook dit verweer treft geen doel.
Ook hier dient te worden opgemerkt dat de notulen van 20 december 2005 geen melding van deze weigeringsgrond maken. Voorts is, gelet op de discussie tussen partijen tijdens de mondelinge behandeling, niet duidelijk geworden in hoeverre de door de VVE in het geding gebrachte advies van de heer E.S.F. Klep formeel kan worden toegeschreven aan het bestuur van de deelgemeente.
Dit laatste kan echter in het midden blijven, aangezien [verzoeker], bij monde van zijn makelaar, onbetwist heeft gesteld dat in verband met het voorgenomen gebruik van de appartementen de deelgemeente een bouwvergunning heeft verleend en dat geen verlening plaats vindt indien sprake is van strijd met het vigerende bestemmingsplan, zodat van de juistheid van deze stelling wordt uitgegaan.
4. Waar het op aankomt is dat de VVE bevreesd is voor drugsgerelateerde overlast in verband met de voorgenomen activiteiten van Refaja. Om die reden is dan ook ter vergadering van 20 december 2005 door de VVE besloten om [verzoeker] de door hem verzochte toestemming te onthouden.
5. In de onderhavige procedure staat niet ter discussie dat met het opknappen van de Millinxbuurt en de Dordtselaan de drugsgerelateerde overlast zich recentelijk meer in de richting van de Strevelsweg heeft verplaatst, waar zich het [Gebouw] bevindt.
Eveneens staat op grond van wat over en weer is aangevoerd voldoende vast dat de bedrijfseigenaren en de (slechts op de zevende verdieping gehuisveste) bewoners van het [Gebouw] hinder ondervinden van uit de naburige straten afkomstige drugsgebruikers en zwervers, in die zin dat deze personen met enige regelmaat door de huismeester van de VVE uit de centrale hal, liften of hoger gelegen verdiepingen moeten worden verwijderd. Anderzijds heeft volgens partijen deze hinder de economische aantrekkelijkheid van het gebouw nog niet in essentie aangetast.
Bij deze stand van zaken is goed te begrijpen dat de leden van de VVE bezorgd zijn
voor elke verandering in hun omgeving die tot een substantiële vermeerdering van reeds aanwezige hinder of, nog erger, tot onomkeerbare verloedering van het [Gebouw] leidt.
6. In deze zaak dient te worden bezien of juist de voorgenomen activiteiten van Refeja
tot deze door de VVE gevreesde overlast zullen leiden.
Bij ontkennende beantwoording van deze vraag moet worden geconcludeerd dat de weigering van de VVE om Refaja toegang tot het gebouw te verlenen de toets van de redelijkheid en billijkheid niet kan doorstaan.
Op grond van wat over en weer is aangevoerd beantwoordt de kantonrechter de vraag ontkennend.
7. Het komt de kantonrechter immers voor dat de door de VVE gepercipieerde risico’s van drugsgerelateerde overlast als gevolg van de activiteiten van Refaja in redelijkheid niet althans onvoldoende als reële risico’s kunnen worden bestempeld.
8. In het door de VVE gepresenteerde scenario blijven de klanten van Refaja op de stoep
en in de centrale hal van het gebouw rondhangen teneinde aan drugs te komen en lokt hun aanwezigheid de komst van drugsdealers uit. Daarnaast is de verwachting dat de centrale hal van het gebouw en de via de liften gemakkelijk bereikbare bovenverdie-pingen voor de drugsgebruikende klanten van Refaja niet alleen een aantrekkelijke locatie vormen om te kunnen scoren, maar ook om aldaar te overnachten.
9. Dit scenario laat zich niet goed rijmen met de voorgenomen klandizie, activiteiten en organisatie van Refaja.
10. Niet in discussie is dat Refaja tijdens de doordeweekse kantooruren enkel gespeksbegeleiding en dus geen methadonverstrekking, opvang of behuizing wil bieden aan een beperkt aantal (volgens Stortenbeker maximaal per dag ruim 20) klanten, waarvan slechts ongeveer 40% drugsverslaafd is geweest of bezig is van die verslaving af te komen (de resterende 60 % heeft een eet- of drankprobleem).
Voorts staat als niet of onvoldoende weersproken vast dat de klanten van Refaja slechts op afspraak op het kantoor van Refaja verwacht worden en dat zij tegenover Refaja de verplichting hebben aangegaan tijdens hun begeleiding drugsvrij te blijven. Daarnaast is er geen noodzaak voor klanten van Refaja om buiten rond te hangen, aangezien haar kantoor zal worden voorzien van een wachtruimte.
Evenmin is weersproken dat Refaja van haar klanten verlangt dat zij beschikken over eigen huisvesting, zodat hun overnachting in de (op enkele tientallen meters van de beoogde ingang van Refaja zich bevindende) centrale hal van het [Gebouw] niet zonder meer in de rede ligt.
Tenslotte is van belang dat bij de mondelinge behandeling door Stortenbeker de toezegging is gedaan dat De Hoop/Refaja erop zal toezien dat door haar aanwezigheid geen hinder wordt toegebracht aan de gebruikers van het gebouw en dat in geval van niettemin optredende hinder terstond de nodige maatregelen zullen worden genomen. In dat verband is namens verzoeker aangevoerd en met stukken onderbouwd dat elders in den lande De Hoop, ook in kwesties als deze, een goede naam heeft opgebouwd.
11. Het hiervoor overwogene leidt tot de conclusie dat het verzoek voor inwilliging vatbaar is.
12. Gelet op de aard van de procedure zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te melden wijze.
De beslissing
De kantonrechter:
vernietigt het bestreden besluit van de VVE;
verleent [verzoeker] toestemming om Refaja als gebruikster van de appartementen toe te laten;
compenseert de proceskosten in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.R.A. Verwoerd en uitgesproken ter openbare terechtzitting.