Uitspraak
R E C H T B A N K R O T T E R D A M
sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 247080 / HA ZA 05-2771
Uitspraak: 12 april 2006
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BEHEER VAN LUIJN B.V.,
gevestigd te Zeist,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. J.H.A.M. Scheiffers,
advocaat mr. J. Witvoet te De Bilt,
- tegen -
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MAKELAARSKANTOOR LANGEJAN B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te Rotterdam,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat en procureur mr. A.S. graaf van Randwijck.
Partijen worden hierna ook aangeduid als "Van Luijn B.V.", respectievelijk "Langejan B.V." en “[gedaagde sub 2]”.
1. Het verloop van het geding
1.1 De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 31 augustus 2005 en de door Van Luijn B.V. overgelegde
producties;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in
reconventie, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 11 januari 2006, waarbij een comparitie
van partijen is gelast;
- conclusie van antwoord in reconventie;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 9 februari 2006 en de ter gelegenheid van de comparitie door partijen overgelegde stukken.
1.2 Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft Van Luijn B.V. haar vordering in conventie jegens [gedaagde sub 2] , met instemming van laatstgenoemde, ingetrokken, zodat de rechtbank daarop niet zal beslissen.
1.3 Ter gelegenheid van de comparitie hebben Langejan BV en [gedaagde sub 2], met instemming van Van Luijn B.V., de reconventionele vordering ingetrokken, zodat de rechtbank daarop niet zal beslissen.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 [X] heeft op of omstreeks 26 november 2003 Langejan B.V. opdracht gegeven om zijn woning aan de [straat] te [gemeente] (hierna: de woning) te verhuren. Langejan B.V. heeft die opdracht aanvaard. De woning is gestoffeerd en gedeeltelijk gemeubileerd te huur aangeboden.
2.2 Langejan B.V. heeft in januari 2004 huurders voor de woning aangebracht (hierna: de huurders). Langejan B.V. heeft een huurovereenkomst opgesteld. Deze huurovereenkomst luidt - voor zover van belang - als volgt:
“verhuurder: [X]
(…)
Duur, verlenging en opzegging
3. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar ingaande op
30 januari 2004 en lopende tot en met 31 augustus 2004 + stilzwijgend met 6 maanden zie art. 10. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. (…) Indien in 3 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 19 van Pro de algemene bepalingen.
(…)
Huurprijswijziging
5.1 De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 30 januari 2005 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd (…)
(…)
Bijzondere bepalingen
10. * Indien uiterlijk op 1 juli 2004 niet schriftelijk is opgezegd wordt het contract stilzwijgend éénmaal verlengd met 6 maanden. Na 1 jaar kan de huur door beide partijen worden opgezegd met een opzegtermijn van 2 maanden.
(…)”
2.3 [X] heeft begin mei 2004 Langejan B.V. opdracht gegeven de woning te verkopen. Langejan B.V. heeft mevrouw [Y] als koper aangebracht en een koopovereenkomst opgesteld. Deze koopovereen-komst is op 20 augustus 2004 door partijen getekend en luidt - voor zover van belang - als volgt:
“De heer […] (…) directeur en DGA van Beheermaatschappij van Luijn B.V. (…) Hierna te noemen “verkoper” (…)
artikel 3 Eigendomsoverdracht Pro
3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 01 februari 2005 (…)
6.1 De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op de dag van de juridische levering vrij van huur-(…) overeenkomsten (…)
13.2 (…) Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 35.000,--(…) verbeuren (…)”
2.4 Bij brief van 10 november 2004 heeft [X] de huurders medegedeeld dat de woning was verkocht en dat deze op 31 januari 2005 ontruimd aan de koper moest worden opgeleverd en dat hij derhalve niet voornemens was de huurovereenkomst na ommekomst van de overeengekomen termijn te verlengen. De huurders hebben geweigerd de woning op 31 januari 2005 te ontruimen en zich in dat verband beroepen op huurbescherming.
2.5 [X] heeft getracht om de huurders met een procedure in kort geding tot tijdige ontruiming te doen veroordelen. De voorzieningenrechter te Rotterdam heeft die vordering bij vonnis van 20 januari 2005 afgewezen.
2.6 Omdat de woning op 1 februari 2005 niet aan haar is geleverd, heeft [Y] bij brief van 10 februari 2005 de koopovereenkomst ontbonden en op grond van artikel 13.2 van de koopovereenkomst een boete van € 35.000,-- gevorderd. Vervolgens heeft zij een bodemprocedure aangespannen tegen Van Luijn B.V. waarin zij de boete vordert. In die zaak was op de datum van de comparitie nog geen uitspraak gedaan.
2.7 De huurders hebben de woning per 1 mei 2005 ontruimd. Medio augustus 2005 is de woning door [X] aan Van Luijn B.V. in eigendom overgedragen. De woning is per 1 september 2005 voor een bedrag van
€ 351.000,-- door Van Luijn B.V. verkocht aan een derde.
3. De vordering
De gewijzigde vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voorzover mogelijk:
a) voor recht te verklaren dat Langejan B.V. toerekenbaar jegens Van Luijn B.V. is tekortgeschoten, althans onrechtmatig jegens Van Luijn B.V. heeft gehandeld en uit dien hoofde aansprakelijk is voor de dientengevolge door Van Luijn B.V. geleden c.q. te lijden schade;
b) Langejan B.V. te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van
€ 50.000,--, met rente;
c) Langejan B.V. te veroordelen in de kosten van deze procedure.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Van Luijn B.V. aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Langejan B.V. is jegens Van Luijn B.V. toerekenbaar tekortgeschoten, althans heeft onrechtmatig jegens Van Luijn B.V. gehandeld.
[X] heeft Langejan B.V. opdracht gegeven, in afwachting van de voorgenomen verkoop van de woning, een huurovereenkomst op te stellen voor een periode van maximaal één jaar, waarbij op grond van de zogenaamde “diplomatenclausule” aan verhuurder het recht zou toekomen de huurovereenkomst na ommekomst van dat jaar eenzijdig op te zeggen en aldus een beroep op huurbescherming door de huurders zou zijn uitgesloten. [X] heeft Langejan B.V. bij het geven van de verhuuropdracht verteld van plan te zijn de woning te gaan verkopen en gevraagd er bij het opstellen van de huurovereenkomst rekening mee te houden dat het om een overeenkomst van maximaal een jaar moest gaan en dat de woning na ommekomst van dat jaar leeg opgeleverd moest kunnen worden om aan de koper geleverd te kunnen worden. Langejan B.V. heeft dit nagelaten en is derhalve aansprakelijk voor de dientengevolge door Van Luijn B.V. geleden en nog te lijden schade.
3.2 Deze schade bestaat uit € 35.000, het bedrag dat [Y] vordert op grond van het boetebeding, en € 15.000 aan kosten van rechtsbijstand, derhalve in totaal
€ 50.000,-.
3.3 Langejan B.V. is, als deskundige op het gebied van verhuur en verkoop van onroerende zaken en het in dat verband opstellen van overeenkomsten,
toerekenbaar tekortgeschoten in haar verplichting jegens Van Luijn B.V. door in de door haar opgestelde koopovereenkomst met [Y] geen voorziening op te nemen voor het geval de woning op 1 februari 2005 nog niet door de huurders zou zijn ontruimd.
3.3 Langejan B.V. heeft voorts verzuimd Van Luijn B.V. te informeren dat de huurders een beroep op huurbescherming toekwam.
3.4 Van Luijn B.V. vordert de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding.
4. Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van Van Luijn B.V. in de kosten van het geding.
Langejan B.V. heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Langejan B.V. heeft gehandeld als een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot.
4.2 Van Luijn B.V. heeft de huurovereenkomst conform de afspraken met [X] opgesteld. [X] was nauw betrokken bij de redactie van de huurovereenkomst. Daarbij is niet aangegeven dat het om een verhuur van maximaal één jaar zou moeten gaan en is ook niet verzocht in de huurovereenkomst een diplomatenclausule op te nemen. Bovendien waren ten tijde van het opstellen van de huurovereenkomst de verkoopplannen van de woning niet bij Langejan B.V. bekend. Indien dit wel het geval zou zijn geweest, zou Langejan B.V. de tijdelijke verhuur van de woning hebben afgeraden. [X] is zelf ter zake kundig; hij werkt als projectontwikkelaar bij ING Real Estate en bezit in privé meerdere panden die hij verhuurt aan particulieren.
4.3 Ten tijde van het opstellen van de koopovereenkomst is het beginsel “koop breekt geen huur” nadrukkelijk door de heer Vogelenzang de Jong van Langejan B.V. met [X] besproken. [X] heeft jegens Langejan B.V. echter steeds aangegeven dat de verhuur niet aan verkoop van de woning in de weg stond, omdat de huurders hem hadden verzekerd de woning vóór 1 februari 2005 te zullen hebben ontruimd. De overeengekomen datum van 1 februari 2005 was het resultaat van intensieve onderhandelingen tussen koper, [X] en de huurders.
4.4 Het verwijt dat in het koopcontract geen voorziening is opgenomen voor het geval de huurders de woning niet tijdig zouden ontruimen is niet terecht. Er door Langejan B.V. tweemaal op gewezen dat met de huurders afspraken over het vertrek gemaakt moesten worden. [X] gaf aan dat hij dat zou regelen met de huurders en hij er zeker van was dat zij de woning tijdig zouden verlaten. Los daarvan is er geen koper die een dergelijke voorwaarde, met de daaraan verbonden onzekerheid zal accepteren.
4.5 Subsidiair beroept Langejan B.V. zich op eigen schuld aan de zijde van Van Luijn B.V., zodat de beweerdelijke schade voor rekening van Van Luijn B.V. moet blijven. [X] is deskundig ter zake van de verhuur en verkoop van vastgoed. Langejan B.V. heeft van die deskundigheid mogen uitgaan. Niet Langejan B.V. doch [X] onderhield contacten met de huurders. De huurders hadden kennelijk, anders dan Luijn B.V. aan Langejan B.V. berichtte, niet ingestemd met opzegging van de huurovereenkomst per 1 februari 2005. Bovendien heeft [X] de huurovereenkomst te laat opgezegd. Dat de huurders de woning niet tijdig hebben ontruimd dient voor rekening en risico van Van Luijn B.V. te blijven.
4.6 Langejan B.V. betwist dat Van Luijn B.V. schade heeft geleden als gevolg van haar handelen of nalaten. Langejan B.V. betwist voorts de gestelde hoogte van die schade. Deze is door Van Luijn B.V. niet, althans onvoldoende, onderbouwd. Bovendien heeft Van Luijn B.V. er bij de schadeberekening geen rekening mee gehouden dat de woning uiteindelijk voor € 1.000,-- meer is verkocht dan de prijs die met koper was overeengekomen.
5. De beoordeling
5.1 Van Luijn B.V. heeft gesteld dat Langejan B.V. onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door - ondanks het verzoek daartoe door [X] - niet een opzegmogelijkheid door de verhuurder na één jaar op te nemen in de huurovereenkomst. Als gevolg hiervan hebben de huurders een beroep op huurbescherming kunnen doen en heeft Van Luijn B.V. schade geleden.
De rechtbank begrijpt dat Langejan B.V. bedoelt te stellen dat Langejan B.V. in de omstandigheden van het geval, door het toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de opdracht van [X], jegens Van Luijn B.V. onrechtmatig heeft gehandeld waardoor laatstgenoemde schade heeft geleden.
5.2 Bij de beoordeling van deze grondslag gaat de rechtbank van het volgende uit. Tussen partijen staat vast dat [X], als eigenaar van de woning, eind november 2003 opdracht aan Langejan B.V. heeft gegeven de woning te verhuren. Voorzover juist zou zijn - wat door Langejan B.V. wordt betwist - dat [X] daarbij opdracht heeft gegeven een huurovereenkomst op te stellen voor maximaal één jaar, zodanig dat huurbescherming van de huurders zou zijn uitgesloten, en daarop door Langejan zou zijn gehandeld door opstelling van het onderhavige huurcontract zonder meer, zou, onder omstandigheden sprake kunnen zijn van een toerekenbare tekortkoming van Langejan B.V. jegens [X], nu laatstgenoemde opdrachtgever was. Gesteld noch gebleken is dat Langejan B.V. eerder dan rond mei 2004, toen de opdracht tot verkoop van de woning aan Langejan werd gegeven, ervan op de hoogte is geweest dat [X] de woning aan Van Luijn B.V. zou verkopen, waarna laatstgenoemde de woning zou doorverkopen. E.J.H. was noch is bestuurder van Van Luijn B.V.
5.3 Op de voet van HR 24 september 2004, RvdW 2004,18 overweegt de rechtbank als volgt.
Wanneer iemand zich contractueel heeft gebonden, waardoor de contractsverhouding waarbij hij partij is in het rechtsverkeer een schakel is gaan vormen waarmee de belangen van derden, die aan dit verkeer deelnemen, in allerlei vormen kunnen worden verbonden, staat het hem niet onder alle omstandigheden vrij de belangen te verwaarlozen die derden bij de behoorlijke nakoming van het contract kunnen hebben.
Indien de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van de overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als en contractant in die uitvoering tekortschiet, kunnen de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, meebrengen dat die contractant deze belangen dient te ontzien door zijn gedrag mede door die belangen te laten bepalen. Bij de beantwoording van de vraag of deze normen zulks meebrengen, zal de rechter de terzake dienende omstandigheden van het geval zin zijn beoordeling dienen te betrekken.
5.4 Gelet op de onder 5.2 genoemde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat in dit geval de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt niet meebrengen dat Langejan B.V. bij het uitvoeren van de door [X] gegeven opdracht rekening moest houden met eventuele, haar onbekende, belangen van Van Luijn B.V. Gelet daarop kan deze grondslag niet tot toewijzing van de vordering leiden.
Voor de beoordeling van deze grondslag kan derhalve in het midden blijven of [X] al dan niet de hoor hem gestelde opdracht heeft verstrekt aan Langejan B.V.
5.5 De volgende vraag die voorligt is of juist is de stelling van Van Luijn B.V. dat Langejan B.V. toerekenbaar is tekortgeschoten, dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens Van Luijn B.V. door in het koopcontract met [Y] geen voorziening op te nemen voor het geval de huurders het pand niet per 1 februari 2005 zouden hebben verlaten en niet te waarschuwen voor het risico dat de zittende huurders met een beroep op huurbescherming de woning niet tijdig zouden verlaten.
5.6 Uitgangspunt is dat de opdrachtnemer, hier: Langejan B.V., bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen. De vraag is of Langejan B.V. heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot, makelaarskantoor, te werk zou zijn gegaan.
5.7 Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaarskantoor mag naar het oordeel van de rechtbank verwacht worden dat het een aspirant verkoper van een verhuurde woning wijst op het beginsel “koop breekt geen huur” en op het risico dat zittende huurders met een beroep op huurbescherming niet op de datum van levering van de woning, de woning ontruimen, ook indien ze tijdens de looptijd van de huur aangeven er wel op tijd uit te zullen gaan. Dit geldt ook indien de opdrachtgever de mate van deskundigheid op het gebied van koop en huur heeft als de voor Van Luijn B.V. met Langejan B.V. handelende [X], te weten als projectontwikkelaar werkzaam zijn bij ING Real Estate en privé meerdere verhuurde panden bezit, nu daarmee onvoldoende aannemelijk is dat ook op het terrein van de huurbescherming in dit specifieke geval deskundigheid aanwezig was. Immers, onweersproken is door [X] ter comparitie naar voren gebracht dat hij in de panden die hij samen met zijn broer bezit, kamers verhuurt, waarbij niet aan de orde is dat huurders eruit moeten in verband met voorgenomen verkoop van het pand, en tevens dat huurrecht geen onderdeel van zijn opleiding uitmaakte. Langejan B.V. heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat zij er desondanks op mocht vertrouwen dat bij [X] een aan Van Luijn B.V. toe te rekenen grotere mate van deskundigheid op het gebied van huurbescherming aanwezig was.
Van Luijn B.V. stelt dat Langejan B.V. heeft nagelaten op het beginsel koop breekt geen huur en het daarmee verband houdende risico te wijzen, hetgeen Langejan B.V. betwist.
5.8 Nu Van Luijn B.V. zich beroept op enig rechtsgevolg van haar stelling dient zij deze te bewijzen. De rechtbank zal haar daartoe, als na te melden, in de gelegenheid stellen.
5.9 Slaagt zij niet in dat bewijs, dan zal de vordering worden afgewezen.
5.10 Voor het geval Van Luijn B.V. slaagt in het bewijs, overweegt de rechtbank reeds als volgt.
5.11 Uit hetgeen onder 5.6 is overwogen over de waardering van de deskundigheid op het gebied van koop en huur bij [X] vloeit voort dat het beroep van Langejan op eigen schuld wordt verworpen.
5.12 Nu tijdens de comparitie het zwaartepunt heeft gelegen bij de grondslag van de vordering, en Van Luijn B.V. daarbij niet is ingegaan op het uitgebreide verweer van Langejan B.V. ter zake van de gevorderde schade, zal Van Luijn B.V., bij de conclusie na enquête zich nader, en zoveel mogelijk gedocumenteerd, mogen uitlaten over de gevorderde schade, waarna Langejan B.V. daarop bij conclusie na enquête zal mogen reageren.
5.13 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6. De beslissing
De rechtbank,
alvorens verder te beslissen,
draagt Van Luijn B.V. op het bewijs dat zij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met [Y] door Langejan B.V. niet is gewezen op het risico dat de zittende huurders met een beroep op huurbescherming niet op de datum van levering van de woning, de woning ontruimen;
bepaalt dat indien Van Luijn B.V. dit bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gebouw van deze rechtbank voor de rechter-commissaris mr. T.F. Hesselink;
bepaalt dat de procureur van Van Luijn B.V. binnen twee weken na vonnisdatum opgave moet doen van de voor te brengen getuigen en de verhinderdata van de betrokkenen aan zijn zijde in de maanden juni tot en met september 2006 en dat de procureur van Langejan B.V. binnen dezelfde periode opgave moet doen van de verhinderdata van de betrokkenen aan zijn zijde in dezelfde periode, waarna dag en uur van de verhoren zullen worden bepaald;
bepaalt dat het aan de hand van de opgaven vastgestelde tijdstip, behoudens dringende redenen, niet zal worden gewijzigd.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink.
Uitgesproken ter openbare terechtzitting.
585/777