Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector bestuursrecht
Registratienummer: WOZ 05/4100-PEE
Uitspraakdatum: 27 april 2006
[Eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
gemachtigde H. van Herk, werkzaam bij Bureau Deltahuis B.V. te Krimpen aan den IJssel,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ridderkerk, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft ten aanzien van eiser ter zake van de onroerende zaak Oranjestraat 42 te Ridderkerk (hierna: de woning) een beschikking ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) gegeven, gedagtekend 31 maart 2005, waarbij de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2003 is vastgesteld op € 186.332,--.
Op 2 mei 2005 heeft eiser tegen dit besluit bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 8 augustus 2005, heeft verweerder de vastgestelde waarde verminderd van € 186.332,-- naar € 173.125,--.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 8 september 2005 beroep ingesteld.
Verweerder heeft bij brief van 16 november 2005 een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2006. Aanwezig waren eiser en
A.V. Moorlag namens zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. C.A. op de Haar en E.P. Neger.
2. De feiten
Eiser was op 1 januari 2005 eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een halfvrijstaande woning, groot 320 m³, met een tuin. De kaveloppervlakte bedraagt 153 m². Het bouwjaar van de woning is 1937. De woning heeft geen eigen aansluiting op gas en elektra.
3. Het geschil
Eiser heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld op € 130.000,--. Hij acht het onbegrijpelijk dat geen rekening is gehouden met het per eind december 2004 uitgebracht taxatierapport van Bureau Deltahuis B.V., waarbij de onder-hand-se verkoopwaarde vrij van huur en gebruik in huidige staat is getaxeerd op € 145.000,-- en een executiewaarde van € 127.000,--. Eiser is van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand, de staat en de ligging van de woning. Voorts heeft eiser gesteld dat de inhoud van de woning 300 m³ bedraagt in plaats van 320 m³.
Verweerder heeft aangegeven dat geen rekening is gehouden met het taxatierapport van Bureau Deltahuis B.V. omdat de taxatie ongeveer twee jaar na de waardepeildatum (1 januari 2003) heeft plaatsgevonden. Daarbij is de taxatie opgemaakt in het kader van een hypothecaire geldlening, hetgeen geen taxatie is overeenkomstig de WOZ.
Verweerder heeft voorts gesteld dat in de bezwaarfase is geconstateerd dat onvoldoende rekening was gehouden met de staat van onderhoud en de ligging van de woning en dat daarom de waarde is verminderd. Met betrekking tot de door eiser gestelde inhoud van de woning heeft verweerder nog opgemerkt dat de bruto-inhoud, dus buitenmuurs, gemeten wordt.
4. Beoordeling van het geschil
Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstand-koming van de WOZ dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de WOZ, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten ver-koop op de voor die on-roe-ren-de zaak meest geschikte wijze na de bes-te voor-bereiding door de meest-biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet wor-den uitgegaan dat bij die veron-derstelde verkoop de vol-le en onbe-zwaarde eigen-dom zou kunnen worden overgedragen en de ver-krij-ger de zaak in de staat waar-in die zich bevindt onmid-del-lijk en in volle om-vang in ge-bruik zou kun-nen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak heeft op de waardepeildatum naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat de waardevermindering gebaseerd is op de ligging van de woning en het ontbreken van voorzieningen als een eigen aansluiting op gas en elektra. Verweerder heeft gesteld dat hij door het in aanmerking nemen van een bedrag van € 13.000,-- voldoende rekening heeft gehouden met het zeer beperkte voorzieningenniveau van de woning.
Niet in geschil is dat de woning geen eigen gas- en elektra aansluiting heeft. Hierdoor kan de woning na eventuele verkoop los van het belendende bedrijfspand niet zonder meer door de nieuwe eigenaar worden betrokken. De vermindering die door verweerder in bezwaar is toegepast acht de rechtbank onvoldoende.
Met in achtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, stelt de rechtbank de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de staat per die datum in goede justitie vast op € 165.000,--.
Op grond van het vorenstaande wordt het beroep gegrond verklaard en dient het bestreden besluit te worden vernietigd.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet aan-lei-ding verweerder te veroordelen in de kos-ten die eiser in verband met de behande-ling van het beroep redelij-kerwijs heeft moeten maken.
6. Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 165.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 644,--, onder aanwijzing van de gemeente Ridderkerk die deze kosten aan eiser dient te vergoeden;
- gelast dat de gemeente Ridderkerk het door eiser betaalde griffierecht van € 37,-- vergoedt.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. D.C.J. Peeck. De beslissing is op 27 april 2006 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van C.J.H. Lamens-van den Bulk, griffier.
De griffier: De rechter:
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.