Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
Registratienummer: WOZ 05/2870 HAMI
Uitspraakdatum: 30 maart 2006
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de directeur Gemeentebelastingen [woonplaats], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Bij besluit van 31 maart 2005 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waar-dering onroerende zaken (hierna: de WOZ) de waarde van de woning gelegen aan het adres [x] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het tijdvak van 1 ja-nu-ari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 360.000,-.
1.2 Tegen dat besluit heeft eiser middels indiening van het daartoe bestemde formulier, gedateerd 13 april 2005, bezwaar gemaakt.
1.3 Bij uitspraak op bezwaar van 1 juli 2005 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
1.4 Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 4 juli 2005 beroep ingesteld.
1.5 Verweerder heeft bij brief van 16 september 2005 een verweerschrift ingediend.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 januari 2006. Eiser was aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
2. De feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.
In het bij het besluit van 31 maart 2005 gevoegde taxatieverslag heeft verweerder gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten vermeld aan de hand waarvan de waarde van de woning op € 360.000,- is bepaald.
Eiser heeft een taxatierapport van 18 oktober 2004 overgelegd, dat in opdracht van hem is opgesteld door makelaar en taxateur G.H. Hagendoorn. Bij dat rapport is de woning op basis van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik naar de toestand op 6 oktober 2004 getaxeerd op € 340.000,-. Vermeld is dat de taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van de woning ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag om (hypothecaire) geldlening.
Bij het bestreden besluit is overwogen dat bij vaststelling van de waarde van de woning de vergelijkingsmethode is gehanteerd en dat tussen de woning en de woningen waarmee de vergelijking is gemaakt, verschillen kunnen bestaan in grootte, bouwkundige staat, ligging en dergelijke.
Verweerders taxateur heeft de woning gewaardeerd aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen met behulp van de vergelijkingsmethode. In de rapportage van 12 september 2005 heeft verweerders taxateur een vijftal vergelijkingsobjecten aangewezen, aan de hand waarvan de waarde van de woning is vastgesteld. De taxateur heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 360.000,-.
3. Het geschil
Eiser heeft gesteld dat de woning op grond van het taxatierapport van 18 oktober 2004 moet worden gewaardeerd op € 306.000,-. Deze waarde is verkregen door het bedrag van € 340.000,- lineair te interpoleren. Daartoe heeft eiser een bedrag van € 102.000,-, zijnde het verschil tussen de waarde van € 340.000,- en de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 1999, te weten ongeveer € 238.000,-, gedeeld door het aantal van zes jaren en de uitkomst daarvan, zijnde € 17.000,-, - daarbij veronderstellende dat de waardepeildatum 1 januari 2003 bij benadering twee jaar voor de taxatiedatum 6 oktober 2004 is gelegen - na vermenigvuldiging met twee op de waarde van € 340.000,- in mindering gebracht. Ter zitting heeft eiser gesteld dat verweerder ten onrechte pas na het instellen van het beroep een taxatie heeft uitgevoerd. Eiser vindt het opmerkelijk dat verweerder in het taxatierapport van 2005 precies op de eerder vastgestelde waarde van 360.000,- uitkomt.
Bij het verweerschrift van 16 september 2005 heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de vastgestelde waarde voldoende is onderbouwd in het taxatierapport van 16 september 2005. De taxatie van 6 oktober 2004 doet daar niet aan af, omdat de vaststelling van de waarde van de woning niet (mede) mag worden gebaseerd op een vergelijking met de waarde per 1 januari 1999. Voorts heeft verweerder gesteld dat het taxatierapport niet geschikt is voor de vaststelling van de waarde in het kader van de WOZ omdat die taxatie ten doel heeft een voor eiser hypothecaire geldlening mogelijk te maken. Van de zijde van verweerder is voorts betoogd dat niet aannemelijk is geworden dat bij de taxatie van 6 oktober 2004 de waarde is bepaald door middel van vergelijking met referentieobjecten. Namens verweerder is ter zitting verklaard dat de aan de waardering ten grondslag liggende taxatie niet eerst in de beroepsfase heeft plaatsgevonden, maar al voorafgaand aan het besluit van 31 maart 2005. Het taxatieverslag is bij dat besluit aan eiser gezonden. Bij de taxatie zijn de transacties van de mogelijk vergelijkbare objecten geanalyseerd. De meest relevant verkopen zijn gegroepeerd en vergeleken. In de beroepsfase is niet opnieuw getaxeerd, maar worden wel de berekeningen uitgewerkt en de vergelijkingsobjecten opgeschreven, waarbij soms een object door een ander wordt vervangen als dat beter vergelijkbaar is.
De rechtbank overweegt als volgt.
In artikel 17, tweede lid, van de WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde van de woning bepaald naar de waarde die de zaak heeft op de waardepeildatum naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waarde-be-pa-ling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de uitvoeringsregeling), wordt de in artikel 17, tweede lid van de WOZ be-doel-de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van ver-ge-lij-king met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van de discounted-cash-flowmethode.
Door verweerder is gesteld - hetgeen door eiser niet is betwist - dat eiser het taxatieverslag met het besluit van 31 maart 2005 is toegezonden. Gelet op de verklaringen van de gemachtigde van verweerder ter zitting acht de rechtbank aannemelijk dat de taxatie ter onderbouwing van de waardevaststelling voorafgaand aan dat besluit heeft plaatsgevonden.
Daaraan doet niet af dat de enkele omstandigheid dat bij het opstellen van het taxatierapport van 12 september 2005 meer of andere vergelijkingsobjecten zijn gebezigd. Verweerder heeft de taxatie eerst bij het taxatierapport van 12 september 2005 op papier gesteld en de berekening nader uitgewerkt. In de omstandigheid dat verweerder bij het taxatierapport van 12 september 2005 precies op de eerder vastgestelde waarde van 360.000,- is uitgekomen, ziet de rechtbank anders dan eiser - gelet op de gang van zaken bij verweerder - geen aanleiding aan de waardevaststelling te twijfelen.
Voorts constateert de rechtbank dat eiser de vergelijkbaarheid van de ter vaststelling van de waarde gebezigde objecten niet heeft betwist. Beoordeeld dient te worden of verweerder terecht de waarde van de woning op € 360.000,- heeft vastgesteld, met voorbijgaan aan de door eiser op het taxatierapport van 18 oktober 2004 gebaseerde berekening.
Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de hiervoor vermelde regelgeving niet voorziet in de mogelijkheid de waarde vast te stellen aan de hand van een vergelijking met een vorige WOZ-waarde. De door eiser bepleite berekening heeft de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 1999 als uitgangspunt, zodat deze niet kan worden gevolgd. Voorts is niet gebleken dat het door eiser overgelegde taxatierapport van 18 oktober 2004 is opgesteld met behulp van een in de uitvoeringsregeling voorgeschreven waarderingsmethode. Het taxatierapport van 18 oktober 2004 geeft derhalve geen aanleiding om aan de waardevaststelling van verweerder te twijfelen.
Naar het oordeel van rechtbank is aannemelijk dat de waarde van de woning voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 met juistheid op € 360.000,- is vastgesteld.
De bestreden uitspraak houdt in rechte stand. Het beroep wordt ongegrond verklaard.
4. Proceskosten
Voor een veroordeling in de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
5. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.M. Hamaker. De beslissing is op 30 maart 2006 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. W.B. Vos, griffier.
de griffier de rechter
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.