Uitspraak
VONNIS VAN DE RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
inzake
de rechtspersoon naar buitenlands recht
AKTIENGESELLSCHAFT EUROHYPO AG,
gevestigd te Frankfurt am Main (Duitsland),
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: Maas-Delta Deurwaarders te Rotterdam,
tegen
[gedaagde ic / eiser ir],
zaakdoende te [vestigingsplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. A. Rodríguez González (daarvoor mr. L.H.J. Smit) te Rotterdam.
Partijen worden verder aangeduid als Eurohypo en [gedaagde ic / eiser ir].
1. Het verloop van de procedure
Dit volgt uit de volgende processtukken waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- exploot van dagvaarding d.d. 29 juli 2005, met producties;
- akte houdende rectificatie en vermindering van eis van de zijde van Eurohypo;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens van eis in reconventie met producties van
[gedaagde ic / eiser ir];
- conclusie van repliek in conventie tevens akte overlegging producties tevens wijziging
van eis en conclusie van antwoord in reconventie van de zijde van Eurohypo;
- conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie tevens akte houdende
wijziging van eis, met producties van [gedaagde ic / eiser ir];
- conclusie van dupliek in reconventie van de zijde van Eurohypo.
Voorts is kennisgenomen van de brief van mr. A. Rodríguez González d.d. 17 januari 2006, waarin deze aangeeft vanaf dat moment als de gemachtigde van [gedaagde ic / eiser ir] te zullen optreden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, gelet ook op de inhoud van de in het geding gebrachte producties - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende vast.
2.1 [gedaagde ic / eiser ir] huurt met ingang van 1 april 200[derde]erde] (hierna: [derde]) de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar en wordt na het verstrijken van die periode stilzwijgend voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar. De overeengekomen huurprijs bedraagt laatstelijk € 1.399,05 inclusief BTW per maand, waarin is begrepen € 85,84 aan servicekosten, € 300,- voor de huur van een opslagruimte en € 90,75 ter zake van parkeergeld. De huursom is bij vooruitbetaling verschuldigd en moet voldaan zijn uiterlijk op de eerste dag van de maand.
2.2 Op de huurovereenkomsten zijn de “Algemene Bepalingen kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A: 1624 BW 34/1996” van toepassing.
2.3 Het gehuurde bevindt zich in het Handelscentrum “[Handelscentrum]”.
[derde] heeft [Handelscentrum] in eigendom. Omdat [derde] haar aflossingsverplichtingen jegens hypotheekhouder Eurohypo voor [Handelscentrum] niet nakwam en het pand niet goed beheerde, heeft Eurohypo bij de sector civiel recht van deze rechtbank een verzoek ingediend strekkende tot het verlenen van een machtiging tot het in beheer nemen van het pand. Bij beslissing van 9 februari 2004 heeft de voorzieningenrechter van de sector civiel recht Eurohypo gemachtigd tot het in beheer nemen van [Handelscentrum].
2.4 Bij brief van 23 februari 2004 is [gedaagde ic / eiser ir] ervan op de hoogte gebracht dat Eurohypo met ingang van die datum het beheer heeft overgenomen van [derde]. In die brief geeft Eurohypo onder meer aan dat [gedaagde ic / eiser ir] met ingang van die datum de huurpenningen aan Eurohypo dient te voldoen.
3. De vorderingen en de verweren
In conventie
3.1 De gewijzigde vordering en de grondslag daarvan
3.1.1 Eurohypo heeft, na wijziging van eis, gevorderd [gedaagde ic / eiser ir] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van € 4.351,76, waarin begrepen € 2.831,63 aan achterstallige huur berekend tot en met november 2005, € 839,43 aan incassokosten en
€ 680,70 aan boeterente, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 juni 2005, met veroordeling voorts van [gedaagde ic / eiser ir] in de proceskosten.
3.1.2 Eurohypo heeft daaraan, naast hetgeen hiervoor onder de vaststaande feiten is vermeld, het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde ic / eiser ir] is in gebreke gebleven met de tijdige en volledige betaling van de huurpenningen, zodat thans een huurachterstand bestaat tot eerdergenoemd bedrag. Behalve de huurachterstand vordert Eurohypo betaling door [gedaagde ic / eiser ir] van het in artikel 14.2 van de huurvoorwaarden overeengekomen boetegeld van 2% per maand, dat is gesteld op het enkele te laat betalen van de huur. Tenslotte maakt Eurohypo aanspraak op betaling door [gedaagde ic / eiser ir] van de door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten ad € 839,43.
3.2 Het verweer in conventie
3.2.1 Het verweer van [gedaagde ic / eiser ir] strekt tot afwijzing van de vordering van Eurohypo, met veroordeling van Eurohypo, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
3.2.3 [gedaagde ic / eiser ir] erkent op zichzelf dat op enig moment een achterstand is ontstaan in de huurbetalingen. Volgens [gedaagde ic / eiser ir] is voor die achterstand een betalingsregeling getroffen die telkens door hem is nagekomen.
[gedaagde ic / eiser ir] heeft aangevoerd dat hij de huurovereenkomst bij brief van 4 februari 2004, persoonlijk overhandigd aan [vennoot] (vennoot van [derde]), heeft opgezegd. Die opzegging leidt ertoe dat de huurovereenkomst met ingang van 1 april 2005 is geëindigd. [gedaagde ic / eiser ir] heeft de bedrijfsruimte evenwel nog altijd in gebruik en geeft aan dat hij daarom ná 1 april 2005 een gebruikersvergoeding is blijven betalen van € 1.099,-.
Voor de periode van 1 maart 2004 tot 31 maart 2005 moet de huurprijs met terugwerkende kracht worden verminderd wegens gebreken aan het gehuurde, aldus [gedaagde ic / eiser ir]. Volgens [gedaagde ic / eiser ir] is sprake van gebreken die tot een vermindering van het huurgenot hebben geleid. Die gebreken bestaan daarin dat geen onderhoud wordt gepleegd aan de liften, geen schoonmaak plaatsvindt van het sanitair en de gemeenschappelijke ruimten, de noodverlichting in het gebouw niet werkt en sprake is van inadequate bewaking van het gebouw. Voorts is het met de brandveiligheid van het gebouw zeer slecht gesteld, aldus [gedaagde ic / eiser ir]. Tenslotte is twee keer sprake geweest van waterschades in het gehuurde.
[gedaagde ic / eiser ir] heeft daarnaast aangevoerd dat ten aanzien van de opslagruimte/showroom, aangeduid als unit 223, slechts een mondelinge overeenkomst bestond, die erop neerkwam dat die ruimte door [gedaagde ic / eiser ir] werd gehuurd zolang als nodig was voor hem, tegen een vergoeding van € 300,- per maand. Sinds februari 2005 gebruikt [gedaagde ic / eiser ir] die ruimte niet meer omdat de sloten van de ruimte waren verwijderd en de ruimte door [gedaagde ic / eiser ir] dus niet meer kon worden afgesloten. Ook andere huurders maken sindsdien gebruik van de opslagruimte, aldus [gedaagde ic / eiser ir], die daarom meent in ieder geval met ingang van 1 april 2005 geen huur meer te zijn verschuldigd voor de opslagruimte.
Tenslotte heeft [gedaagde ic / eiser ir] aangevoerd hij sinds april 2004 ernstig belemmerd is in het gebruik van de parkeerplaats. De toenmalige beheerder van het pand [voormalig beheerder] heeft bij brief van 29 oktober 2004 meegedeeld dat de parkeerplaatsen niet meer gebruikt mochten worden en dat het voor de parkeerplaats in rekening gebrachte bedrag gecrediteerd zou worden. Dat is evenwel niet gebeurd, aldus gedaagde.
3.2.4 De verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten en de boeterente wordt door [gedaagde ic / eiser ir] betwist.
In reconventie
3.3 De gewijzigde vordering en de grondslag daarvan
3.3.1 [gedaagde ic / eiser ir] heeft, na wijziging van eis, gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst per 31 maart 2005 is beëindigd;
2. voor de periode van 1 april 2004 tot en met 31 maart 2005 ten aanzien van de door [gedaagde ic / eiser ir] gehuurde ruimte met terugwerkende kracht een huurprijsvermindering vast te stellen, waarbij in mindering dient te worden gebracht de huur voor de parkeerplaats (ad € 90,75 per maand exclusief BTW) en een, door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag gelijk aan de vermindering van het huurgenot;
3. voor de periode vanaf 1 april 2005 tot het moment dat [gedaagde ic / eiser ir] een ander pand betrekt dan wel het pand aan de [adres] verlaat, met terugwerkende kracht en gelet op de vermindering van het oorspronkelijke huurgenot, een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen gebruikersvergoeding vast te stellen voor de door [gedaagde ic / eiser ir] werkelijk in gebruik zijnde ruimte (unit 212), waarbij de laatst betaalde huurprijs voor unit 223
(€ 300,- per maand exclusief BTW) en de huurprijs voor de parkeergarage (€ 90,75 per maand exclusief BTW) niet in rekening dienen te worden gebracht.
3.3.2 [gedaagde ic / eiser ir] heeft daaraan ten grondslag gelegd hetgeen hij in conventie ten verwere heeft aangevoerd.
3.4 Het verweer in reconventie
Het verweer van Eurohypo strekt tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde ic / eiser ir], kosten rechtens. Eurohypo heeft betwist dat aan de huurovereenkomst een einde is gekomen door opzegging, zodat voor het vaststellen van een gebruikersvergoeding geen plaats is en [gedaagde ic / eiser ir] dus nog altijd de overeengekomen huur verschuldigd is. Eurohypo betwist dat sprake is van gebreken aan het gehuurde of van een vermindering van het huurgenot, en voor zover daarvan al sprake zou zijn, zij daar niet van op de hoogte is gesteld. Ten aanzien van een aantal van de gestelde gebreken geldt voorts dat zij op grond van de huurbepalingen door [gedaagde ic / eiser ir] zelf hersteld moeten worden, aldus Eurohypo. Eurohypo geeft voorts aan er niet mee bekend te zijn dat de opslagruimte niet meer in gebruik is bij [gedaagde ic / eiser ir]. Tenslotte stelt zij zich op het standpunt dat, nu [gedaagde ic / eiser ir] de sleepsleutel van de parkeergarage niet heeft ingeleverd, de overeengekomen vergoeding voor de parkeerplaats van € 90,75 nog altijd verschuldigd is. Daar voegt zij nog aan toe dat slechts is aangegeven in de brieven omtrent de parkeerplaats dat gebruik van de parkeerplaats niet meer was toegestaan, maar dat daarmee niet is gezegd dat de parkeerplaats onbruikbaar of het gebruik daarvan onmogelijk is.
4. De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1 Nu dat niet is betwist, wordt ervan uitgegaan dat Eurohypo op grond van de uitspraak van de voorzieningenrechter van 9 februari 2004, het gehuurde in beheer heeft gekregen, waaronder valt het innen van de huurpenningen en de overige uit de huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichtingen. Voorts moet worden aangenomen dat de inbeheerneming tot gevolg heeft dat [gedaagde ic / eiser ir] een vordering als de onderhavige met betrekking tot de staat van onderhoud van het pand, tot Eurohypo kan richten.
4.2 Eurohypo heeft er bezwaar tegen gemaakt dat [gedaagde ic / eiser ir] niet eerder dan bij gelegenheid van dupliek het verweer heeft gevoerd dat de parkeergarage niet meer wordt gebruikt en meent hiermee geschaad te zijn in haar verdediging. Dit onderwerp en de in dat kader overgelegde producties spelen evenwel ook een rol in de reconventie. De bij dupliek in reconventie gegeven reactie van Eurohypo op deze stellingen, zal mede worden beschouwd als een reactie in conventie daarop.
4.3 De huurachterstand
De door Eurohypo bij gelegenheid van de conclusie van repliek in conventie overgelegde specificatie van de huurachterstand (productie 4) is door [gedaagde ic / eiser ir] niet betwist. In rechte wordt dan ook uitgegaan van de juistheid hiervan. Vaststaat dan ook dat berekend tot en met november 2005 sprake is van een huurachterstand van € 2.831,63.
Niet betwist is voorts door [gedaagde ic / eiser ir] dat opschorting of verrekening van de huurtermijnen tussen partijen niet is toegestaan, zodat ook hiervan moet worden uitgegaan. Het gevorderde bedrag aan huurachterstand is in beginsel dus toewijsbaar, behoudens de hierna te bespreken verweren.
4.4 De huuropzegging
[gedaagde ic / eiser ir] heeft gesteld dat hij de huurovereenkomst bij brief van 4 februari 2004 aan [vennoot] van [derde] heeft opgezegd tegen 31 maart 2005 en dat deze brief de geadresseerde heeft bereikt. Eurohypo heeft betwist dat de huurovereenkomst is opgezegd door [gedaagde ic / eiser ir]. [derde] heeft daarvan ook geen bericht ontvangen.
Vast staat in ieder geval dat [gedaagde ic / eiser ir] het gehuurde ná 31 maart 2005 is blijven gebruiken.
Artikel 7:230 BW Pro bepaalt dat wanneer een huurder na afloop van een huurovereenkomst, het gebruik van het gehuurde met instemming van de verhuurder behoudt, de huurovereenkomst wordt geacht te zijn verlengd voor onbepaalde tijd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Deze bepaling kan ook in geval van beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging een rol spelen. Aangenomen moet evenwel worden dat [gedaagde ic / eiser ir] hier, voor zover sprake is van opzegging, niet heeft bedoeld de huurovereenkomst ná 31 maart 2005 te laten voortduren. In de overgelegde opzeggingsbrief heeft [gedaagde ic / eiser ir] aangegeven de huurovereenkomst niet te willen voortzetten, in ieder geval niet op dezelfde etage of onder dezelfde voorwaarden. Het wettelijk vermoeden van artikel 7:230 BW Pro, dat overigens in dit geval niet tot een verlenging voor onbepaalde duur maar voor vijf jaar tot gevolg zou hebben, is om die reden hier niet aan de orde.
De opzegging is evenwel, zoals reeds overwogen, door Eurohypo weersproken. [gedaagde ic / eiser ir] zal in beginsel dan ook moeten bewijzen dat de gestelde opzegging heeft plaatsgevonden en [derde] heeft bereikt. Daarbij geldt dat een opzegging d.d. 4 februari 2004 - derhalve van vóór de inbeheerneming door Eurohypo, in ieder geval gericht mocht worden aan [vennoot].
Bij gelegenheid van de hierna te gelasten comparitie van partijen zal [gedaagde ic / eiser ir] kunnen aangeven of en op welke wijze hij een eventuele bewijsopdracht wil invullen. Hierbij wordt [gedaagde ic / eiser ir] in overweging gegeven ter zitting schriftelijke verklaringen van betrokkenen over te leggen.
Indien en voor zover vast komt te staan dat opzegging heeft plaatsgevonden en [derde] heeft bereikt, is [gedaagde ic / eiser ir] een gebruikersvergoeding naar redelijkheid verschuldigd. Hij is de bedrijfsruimte immers blijven gebruiken. Daarbij moet in beginsel aansluiting gezocht worden bij de overeengekomen huurprijs. Hetgeen hierna omtrent de gestelde gebreken aan het gehuurde wordt overwogen, geldt op gelijke wijze voor deze in redelijkheid vast te stellen gebruikersvergoeding.
4.5 De gebreken
4.5.1 De brandveiligheid
Het niet voldoen van een pand aan de brandveiligheidsregels is te beschouwen als een staat of eigenschap van de gehuurde zaak die van invloed is op het huurgenot en kan leiden tot een vermindering van dat huurgenot. [gedaagde ic / eiser ir] heeft aangevoerd dat bij het sluiten van de onderhavige huurovereenkomst voor hem juist van belang was dat een sprinklerinstallatie aanwezig was in het gehuurde, althans in het pand waartoe het gehuurde behoort. Eurohypo heeft op zichzelf niet betwist dat de Brandweer [vestigingsplaats] bij een inspectie in maart 2004 heeft geconstateerd dat sprake was van een brandonveilige situatie in het pand, welke situatie in ieder geval in december 2004 nog altijd (grotendeels) bestond. Niet betwist is dat (onder meer) de sprinklerinstallatie niet voldoet en de brandmeldinstallatie onvoldoende functioneert. De vraag is in hoeverre dit in concreto tot een vermindering van het huurgenot heeft geleid voor [gedaagde ic / eiser ir] en in hoeverre dat voor de verhuurder kenbaar was. Hierover wenst de kantonrechter nadere inlichtingen van partijen op de na te melden comparitie van partijen.
4.5.2 Het onderhoud van de liften, de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten en het sanitair, de bewaking van het pand en de kapotte verlichting
In de huurovereenkomst zijn partijen een aantal door of vanwege [derde] te verzorgen bijkomende leveringen en diensten overeengekomen. De onderhavige door [gedaagde ic / eiser ir] genoemde “gebreken” betreffen alle deze door [derde] te verzorgen bijkomende diensten/ leveringen. Hierbij wordt aangenomen dat [gedaagde ic / eiser ir] met de bewaking van het pand doelt op de bemande receptieservice. Voor deze bijkomende leveringen en diensten zijn partijen een zeker bedrag aan servicekosten overeengekomen.
Het niet of niet deugdelijk verzorgen van deze leveringen of diensten levert geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Daarin is geen staat of eigenschap van de gehuurde zaak of een andere omstandigheid gelegen die ertoe leidt dat de zaak niet het genot verschaft dat [gedaagde ic / eiser ir] bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Voor huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW Pro op deze grond is dan ook geen plaats.
Overwogen wordt nog dat, wanneer de bij de huurovereenkomst overeengekomen diensten of leveringen niet of niet genoegzaam worden verzorgd door de verhuurder, dat hooguit zou kunnen leiden tot opschorting van de door de verhuurder in rekening gebrachte servicekosten c.q. tot nadere vaststelling van die servicekosten via de procedure bij de huurcommissie van artikel 7:260 BW Pro. Gesteld noch gebleken is dat hiervan in casu sprake is.
4.5.3 Waterschade/lekkage
[gedaagde ic / eiser ir] heeft aangevoerd dat zich in juli 2004 een tweetal waterschades in het gehuurde heeft voorgedaan. Dit kan een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro opleveren. In het midden is gebleven wat de oorzaak was van de waterschades. Voorts is onduidelijk in hoeverre dit probleem zich nog altijd voordoet. Of hier aanleiding is voor huurprijsvermindering kan dan ook niet worden vastgesteld. Ook hieromtrent zullen partijen nadere informatie moeten verschaffen bij de hierna te gelasten comparitie van partijen. Daarbij dient [gedaagde ic / eiser ir] tevens aan te geven, zo mogelijk (nader) onderbouwd met stavende stukken, in hoeverre hij de verhuurder tot herstel van die gebreken heeft gesommeerd.
4.6 Unit 223: de opslagruimte/showroom
Vast staat dat ten aanzien van de opslagruimte/showroom een mondelinge overeenkomst is gesloten. Volgens [gedaagde ic / eiser ir] is hierbij overeengekomen dat hij unit 223 zou huren en betalen zolang hij deze nodig had en daadwerkelijk zou gebruiken. [gedaagde ic / eiser ir] voert voorts aan dat hij de ruimte in februari 2005 heeft leeggeruimd en verlaten, waarna de sloten uit de deuren van die ruimte zijn gehaald. Dit alles is door Eurohypo niet voldoende gemotiveerd weersproken. Ervan uitgegaan moet dan ook worden dat [gedaagde ic / eiser ir] met ingang van 1 april 2005 geen huur/gebruiksvergoeding (ad € 300,-) meer voor de opslagruimte verschuldigd is.
4.7 De parkeerplaats
Bij gelegenheid van de conclusie van dupliek in reconventie heeft Eurohypo aangevoerd dat stilzwijgend is overeengekomen dat de huur van de parkeergarage is gekoppeld aan de huur van unit 212 (de bedrijfsruimte), zodat de huurbepalingen zoals vastgelegd in de huurovereenkomst met betrekking tot unit 212 ook voor de huur van de garage gelden. De huurbepalingen sluiten huurinhouding of opschorting uit, aldus Eurohypo. Voorts heeft Eurohypo aangevoerd dat de “sleepsleutel” niet is ingeleverd door [gedaagde ic / eiser ir]. Hierop heeft [gedaagde ic / eiser ir] nog niet kunnen reageren. Daartoe zal hij alsnog, bij gelegenheid van de comparitie van partijen, in de gelegenheid worden gesteld. Overwogen wordt thans reeds dat met de door [gedaagde ic / eiser ir] overgelegde stukken voldoende is gebleken dat de gebruiksmogelijkheden van de parkeergarage door maatregelen van de verhuurder vergaand zijn beperkt en een bijstelling van het overeengekomen huurbedrag voor de garage daarom in de rede ligt.
4.8 De hierna te gelasten comparitie van partijen zal tevens worden benut tot het beproeven van een minnelijke regeling.
4.9 Door partijen in het kader van de te hierna gelasten comparitie van partijen in het geding te brengen stukken dienen uiterlijk één week voorafgaand aan de zitting te worden toegestuurd aan zowel de kantonrechter als de wederpartij.
4.10 Elke verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De beslissing
De kantonrechter,
in conventie en in reconventie:
alvorens verder te beslissen,
gelast elk van partijen om (in persoon of behoorlijk vertegenwoordigd en desgewenst met een gemachtigde) op donderdag 8 juni 2006 te 14.00 uur te verschijnen in het gerechtsgebouw van de rechtbank Rotterdam aan het Wilhelminaplein 100 te Rotterdam ter zitting van de hierna te noemen kantonrechter voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.L. van Zetten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.