Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Vonnis in de zaak van:
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
gemachtigde: mr. C.W.L. van de Merbel,
tegen
[gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
in persoon.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- het exploot van dagvaarding d.d. 28 februari 2006 met producties;
- de conclusie van antwoord met één productie;
- het vonnis d.d. 13 april 2006 waarbij een comparitie van partijen werd gelast;
- het proces-verbaal van de op 17 mei 2006 gehouden comparitie van partijen;
- de fax d.d. 31 mei 2006 van de zijde van eisers.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet genoegzaam gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast:
2.1. Eisers als verhuurders en gedaagde als huurster hebben op 27 juni 2005 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW gelegen aan de [locatie] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 1.547,- per maand, inclusief BTW.
2.2. Op grond van het bepaalde in artikel 2.1 van huurovereenkomst maken de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (hierna: de algemene bepalingen) deel uit van de huurovereenkomst.
2.3. Ingevolge artikel 3.1 van de huurovereenkomst is de huurovereenkomst aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande op 3 juni 2005 en lopende tot en met 3 juni 2006.
2.4. Op 3 juni 2005 hebben partijen nadere afspraken met elkaar gemaakt inhoudende dat eisers op eigen rekening een trap en een reling in het gehuurde zouden plaatsen en dat gedaagde haar wensen hieromtrent aan eisers kenbaar zou maken. Voorts was afgesproken dat eisers enkele gebreken in de benedenruimte zouden verhelpen en dat zij de in het gehuurde nog aanwezige paardentrailer zouden verwijderen.
2.5. De paardentrailer is op 8 juni 2005 uit het gehuurde verwijderd.
2.6. Bij brief d.d. 21 juli 2005 heeft gedaagde aan eisers medegedeeld:
“(…)
Hiermede beëindig ik de met u op 3 juni 2005 afgesloten huurovereenkomst per heden, en wel om de volgende redenen, U heeft zich niet gehouden om de met U afgesproken verbeteren, aanpassingen aan dit pand onder andere de trap naar de vide is nog niet aanwezig, afgesproken was dat er een kantoorruimte gemaakt werd, als mede een hekwerk langs de vide.
Tevens zou er buiten een brievenbus geplaatst worden en de afvoerpijp van het hemelwater zou veranderd worden ook hebben wij nog steeds geen sleutel ontvangen van de rechter deur.
Ondanks de diverse verzoeken heeft U hier nog niets aangedaan, hierdoor hebben wij nauwelijks gebruik kunnen maken van deze ruimte, wij vinden dit een wanprestatie Uwerzijds.
(…)”
2.7. Eisers hebben bij brief d.d. 25 juli 2005 op de brief van gedaagde gereageerd.
2.8. Op 5 augustus 2005 heeft gedaagde de sleutels van het gehuurde aan eisers terugbezorgd.
2.9. In februari 2006 hebben eisers het gehuurde verkocht aan de buurman.
3. De vordering en de grondslag daarvan
3.1. Eisers hebben, na wijziging van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen tot betaling van:
a. de huurpenningen ad € 10.829, inclusief BTW;
b. de overeengekomen boete ad € 2.100,-;
c. de overeengekomen buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.158,-;
d. de wettelijke rente over de onder a en b genoemde bedragen, te rekenen vanaf de data waarop de huurpenningen opeisbaar zijn geworden, althans vanaf de dag der dagvaarding;
e. de wettelijke rente over het onder c genoemde bedrag, vanaf de dag der dagvaarding tot en met de dag der algehele voldoening;
f. de kosten van de procedure.
3.2. Eisers hebben daaraan ten grondslag gelegd hetgeen hiervoor onder de vaststaande feiten is vermeld en voorts dat:
- gedaagde in gebreke is gebleven met betaling van de verschuldigde huur over de periode vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot aan de verkoop van het gehuurde (de kantonrechter begrijpt dit aldus dat thans de huurprijs gevorderd wordt over de periode van 3 juni 2005 tot 1 februari 2006), overeenkomende met zeven maal € 1.547,-;
- eisers in verband met de nietige betaling van de huurprijs op grond van het bepaalde in artikel 18 lid 2 van Pro de algemene bepalingen aanspraak maken op een direct opeisbare boete van zeven maal € 300,- per maand;
- eisers in verband met de invordering van de huurprijs buitengerechtelijke kosten hebben moeten maken ad € 1.158,- en dat gedaagde op grond van het bepaalde in artikel 17 lid 1 van Pro de algemene bepalingen gehouden is deze kosten aan eisers te vergoeden.
4. Het verweer
4.1. Gedaagde heeft de vordering gemotiveerd weersproken en heeft verzocht de huurovereenkomst per 23 juni 2005 nietig te verklaren in verband met wanprestatie.
4.2. Gedaagde heeft daartoe verkort en zakelijk weergegeven het volgende aangevoerd. Op 3 juni 2005 was het gehuurde niet leeg opgeleverd. Eisers hebben er niet voor gezorgd dat er een trap naar de vide werd geplaatst en ook hebben zij niet gezorgd voor het plaatsen van een wand langs de vide zodat het gehuurde niet als kantoorruimte gebruikt kon worden. Op diverse afspraken die hierover zijn gemaakt zijn eisers niet komen opdagen. Daarom heeft gedaagde de sleutels ingeleverd en heeft zij het pand leeg opgeleverd en tevens de huurovereenkomst opgezegd in verband met wanprestatie.
5. De beoordeling
5.1. Tussen partijen is niet in geschil dat gedaagde vanaf de aanvang van de huurovereenkomst, te weten 3 juni 2005, de beschikking had over het gehuurde.
5.2. Op grond van de huurovereenkomst is gedaagde dan ook gehouden de verschuldigde huurprijs aan eisers te voldoen.
5.3. Aan deze betalingsverplichting kan gedaagde zich in beginsel slechts onttrekken, indien de grondslag daarvoor zou vervallen, bijvoorbeeld door ontbinding van de huurovereenkomst.
5.4. Eisers hebben gesteld dat gedaagde de huurovereenkomst bij brief d.d. 21 juli 2005 met onmiddellijke ingang heeft opgezegd. Gedaagde heeft deze stelling niet weersproken. De enkele opzegging van de huurovereenkomst is echter niet voldoende, omdat daardoor de betalingsverplichting van gedaagde niet vervalt.
5.5. Voor dit oordeel is mede van belang dat de onderhavige huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar. Ingevolge het bepaalde in artikel 3.2 van de algemene bepalingen eindigt de huurovereenkomst door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste drie maanden. Opzegging met onmiddellijke ingang is dus krachtens de algemene bepalingen uitgesloten.
5.6. Nu gedaagde de huurovereenkomst niet met inachtneming van de opzegtermijn heeft opgezegd, is zij de huurprijs verschuldigd tot het moment van de verkoop van het gehuurde.
5.7. Voor zover gedaagde met de brief d.d. 21 juli 2005 heeft bedoeld de huurovereenkomst (buitengerechtelijk) te ontbinden op grond van wanprestatie kan ook dit verweer niet slagen.
5.8. De vereisten voor ontbinding zijn neergelegd in artikel 6:265 BW Pro. Ingevolge lid 1 van dit artikel is de hoofdregel aldus dat iedere tekortkoming van een wederpartij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. In lid 2 van dit artikel is bepaald dat voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat, wanneer de schuldenaar (in dit geval eisers) in verzuim is.
5.9. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen hebben eisers gesteld dat gedaagde er bij de aanvang van de huurovereenkomst geen probleem van heeft gemaakt dat er nog spullen in het gehuurde stonden. Voorts hebben eisers gesteld dat gedaagde ondanks herhaaldelijk navragen door eisers nimmer haar wensen ten aanzien van de trap en de reling heeft kenbaar gemaakt, zodat eisers door toedoen van gedaagde niet tot het plaatsen van de trap en de reling konden overgaan.
5.10. Gedaagde heeft deze stelling niet, althans niet voldoende gemotiveerd weersproken en zij heeft ter zitting ook geen verklaring kunnen geven voor de omstandigheid dat de afspraken nimmer doorgang hebben gevonden. Dat betekent dat het aan gedaagde zelf te wijten is dat de nadere afspraken nimmer zijn uitgevoerd.
5.11. Verder is gesteld noch gebleken dat de nakoming voor wat betreft de trap en de reling blijvend of tijdelijk onmogelijk waren, zodat gedaagde eisers in gebreke had moeten stellen en hun een reële mogelijkheid had moeten bieden alsnog aan hun verplichtingen te voldoen. Nu gedaagde dit niet heeft gedaan, zijn eisers nimmer in verzuim komen te verkeren en heeft er geen rechtsgeldige ontbinding van de huurovereenkomst plaatsgevonden. De huurovereenkomst is dus na 21 juli 2005 blijven voortbestaan. Dat gedaagde de sleutels heeft ingeleverd, is een omstandigheid die volledig voor haar rekening dient te blijven.
5.12. Het verzoek tot nietigverklaring van de huurovereenkomst (aangenomen wordt dat bedoeld is in de onderhavige procedure de ontbinding te vorderen van de huurovereenkomst) moet reeds daarom worden afgewezen omdat de huurovereenkomst door de verkoop van het gehuurde in februari 2006 is geëindigd.
5.13. De overigens niet weersproken vorderingen zullen aan eisers worden toegewezen, een en ander voor zover hierna niet anders blijkt.
5.14. Uitgaande van de gebruikelijke tarieven voor buitengerechtelijke kosten is het bedrag dat voor die kosten, hoe ook genaamd, in de vordering is opgenomen jegens gedaagde niet redelijk te achten. Dit bedrag wordt daarom gematigd tot € 952,-.
5.15. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten is niet toewijsbaar, nu niet is gesteld dat de kosten vóór dagvaarding dan wel vóór de ingebrekestelling door eisers zijn betaald aan de gemachtigde.
5.16. Gedaagde zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
6. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt gedaagde om aan eisers tegen kwijting te betalen € 13.881,- (dertienduizend achthonderdéénentachtig euro), vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over € 12.929,- vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt gedaagde in de kosten van de procedure tot aan deze uitspraak aan de zijde van eisers bepaald op € 280,87 aan verschotten en € 600,- aan salaris voor hun gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.L. van Zetten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.