Uitspraak
R E C H T B A N K R O T T E R D A M
sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 224863 / HA ZA 04-2678
Uitspraak: 19 april 2006
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. A.J. Rijsterborgh,
- tegen -
de besloten vennootschap met beperkte aanprakelijkheid ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ F. RÖTTGER I B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
procureur mr. J.G.A. van Zuuren,
advocaat mr. D.M.C. Schuurmans.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiser]” respectievelijk “Röttger”.
1. Het verloop van het geding
1.1 De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 20 september 2004 en de door [eiser] d.d. 29 september 2004 overgelegde producties;
- incidentele conclusie tot voeging aan de zijde van Röttger;
- conclusie van antwoord in het incident aan de zijde van [eiser], met producties;
- vonnis in het incident d.d. 16 februari 2005, waarbij onderhavige zaak is gevoegd met die welke bij deze rechtbank onder zaak-/rolnummer 228192 / HA ZA 04-3234 aanhangig is;
- conclusie van antwoord;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 27 april 2005, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 2 juni 2005;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door mr. Rijsterborgh overgelegde notitie;
- conclusie van repliek, met producties;
- conclusie van dupliek, met producties;
- de stukken van de op 14 september 2004 ten verzoeke van [eiser] en ten laste van Röttger gelegde conservatoire beslagen.
1.2 De rechtbank heeft voorts, gezien het gestelde in de conclusie van repliek onder 75, kennisgenomen van de conclusie van antwoord, met producties, welke [eiser] genomen heeft in de gevoegde zaak met zaak-/rolnummer 228192/HA ZA 04-3234.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 [Eiser] is tot 11 december 1997 erfpachter geweest van een in eigendom aan de gemeente Brielle toebehorend perceel grond, in gebruik als terrein van de camping genaamd “In de Gouwe Geit” met het op dat perceel aanwezige café-restaurant en toiletgebouw annex schuur en steigers, kadastraal bekend Gemeente Brielle, sectie A, nummer 633, gelegen te Brielle aan de Rochus Meeuwiszoonweg 10 (hierna: het perceel).
2.2 Bij notariële akte d.d. 11 december 1997 (hierna: de leveringsakte) heeft [eiser] deze op 31 december 2034 expirerende erfpacht verkocht en geleverd aan Röttger, zulks tegen een koopsom van fl. 1.000.000,-.
2.3 De leveringsakte, waarin [eiser] wordt aangeduid als Verkoper en Röttger als Koper, houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“(…)
2.3. Zodra Koper een bestemmingswijziging heeft gerealiseerd zodanig dat het hiervoor onder A omschreven perceel grond kan worden gebruikt voor de realisering van woningbouw en hij over de benodigde onherroepelijke bouwvergunningen beschikt, is Koper aan Verkoper verschuldigd een bedrag ad tweehonderdduizend gulden (…), welk bedrag Koper alsdan terstond zal voldoen.
Indien bedoelde bestemmingswijziging niet op uiterlijk een januari tweeduizenddrie is gerealiseerd en Koper op die datum niet over bedoelde onherroepelijke bouwvergunningen beschikt en een en ander niet aan een handelen of nalaten van Koper te wijten is, kan Verkoper aan het in de vorige zin vermelde geen rechten meer ontlenen.
(…)
15. Eerste recht van koop
Voordat Koper overgaat tot verkoop van de woningen die hij voornemens is te realiseren op het hiervoor onder A vermelde perceel, doch eerst nadat de voor woningbouw benodigde bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden, zal Koper Verkoper als eerste in de gelegenheid stellen de kavel te kopen, welke kavel schetsmatig is aangegeven op de aan deze akte als BIJLAGE 2 te hechten tekening. (…)
De verkoop zal plaatsvinden tegen de aan bedoelde kavel toe te rekenen kostprijs, welke kostprijs wordt gevormd door de verwervingsprijs en de kosten verband houdende met de aanleg van de infrastructuur ter zake van de onroerende zaak waarop het Verkochte betrekking heeft. (…)
Na een januari tweeduizenddrie kunnen aan het in dit artikel 15 bepaalde door Verkoper geen rechten meer worden ontleend.(…)
Verkoper respectievelijk Koper is verplicht het in dit artikel 15 bepaalde alsmede het in deze zin bepaalde bij iedere overdracht van de onder deze 15 bedoelde kavel respectievelijk het verkochte aan de betreffende verkrijger op te leggen en voor deze verbindend te verklaren en een en ander voor en namens Koper respectievelijk Verkoper aan te nemen.
(…)”.
2.4 Röttger heeft de gemeente Brielle bij brief van 7 juli 1999 te kennen gegeven af te zien van verdere planontwikkeling op het perceel.
2.5 Bij overeenkomst van verkoop en koop d.d. 19 juli 1999 heeft Röttger het hiervoor vermelde recht van erfpacht verkocht aan Ontwikkelingsmaatschappij De Gouwe Geit B.V. (verder: De Gouwe Geit), zulks voor een bedrag van
fl. 1.600.000,-. Deze vennootschap is opgericht door een aantal bewoners van de camping “In de Gouwe Geit” en was op het moment van het aangaan van voormelde overeenkomst nog in oprichting. Op 8 november 1999 is de notariële akte van oprichting verleden en op 18 november 1999 is de vennootschap in het handelsregister ingeschreven.
2.6 In de notariële akte van levering d.d. 12 januari 2000 betreffende voormelde verkoop is opgenomen dat De Gouwe Geit de in artikel 2.3 van de leveringsakte vermelde verplichting van Röttger jegens [eiser] overneemt van Röttger, die daarmee uitdrukkelijk instemt. Omdat [eiser] niet akkoord ging met overname van vermelde verplichting, heeft De Gouwe Geit een bedrag ad fl. 200.000,- gestort op een rekening van notaris mr. J.B. Gregoire. In de akte is de bepaling opgenomen dat dit bedrag – geheel of gedeeltelijk – pas aan de rechthebbende zal worden uitgekeerd na overlegging aan de notaris van een onherroepelijke uitspraak waaruit de verplichting tot betaling van het desbetreffende bedrag blijkt dan wel waaruit blijkt dat er geen verplichting is tot betaling van voormeld bedrag.
2.7 Bij brief van 26 maart 2001 (producties XLI conclusie van repliek) heeft De Gouwe Geit aan het College van Burgemeester en Wethouders (hierna: B&W) van de gemeente Brielle het verzoek gedaan tot wijziging van het bestemmingsplan. Uiteindelijk heeft de gemeenteraad van de gemeente Brielle bij besluit van 15 januari 2002 het verzoek van De Gouwe Geit tot het nemen van een voorbereidingsbesluit ex artikel 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening afgewezen overwegende “dat er gezien het huidige en het vooralsnog voorgestane planologische regime, alsmede de ter plaatse geldende milieuzonering, vooralsnog geen aanleiding is om een proces in gang te zetten dat de bouw van woningen, bedoeld voor permanente bewoning op het terrein van camping De Gouwe Geit, gelegen binnen het bestemmingsplan Meeuwenoord, mogelijk zou moeten maken” (productie 4 bij conclusie van dupliek).
2.8 Op 1 januari 2003 was er geen bestemmingswijziging gerealiseerd als bedoeld in artikel 2.3 van de leveringsakte.
3. De vordering
De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Röttger te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 329.237,16, met rente en kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Artikel 2.3 van de leveringsakte bevat een inspanningsverbintenis voor Röttger om de bestemming van het perceel te doen wijzigen en bouwvergunningen te verkrijgen voor de realisatie van vakantiewoningen. [Eiser] heeft niet ingestemd met een overdracht van deze verbintenis aan De Gouwe Geit. Röttger is de inspanningsverplichting niet nagekomen en aldus toerekenbaar in verzuim.
3.2 Naast het bedrag ad fl. 200.000,- genoemd in artikel 2.3 van de akte, lijdt [eiser] schade, omdat het voorkeursrecht van koop tegen kostprijs ter zake van de kavel van 450 m2 aan de punt van het Brielse Meer bij de ingang van de haven is gefrustreerd. Een deskundige makelaar heeft de schade op 19 augustus 2003 begroot op € 238.481,12.
3.3 Bij brief van 27 september 1999 is Röttger de wettelijke rente aangezegd over een bedrag van € 220.722,33.
4. Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eiser] in de kosten van het geding.
Röttger heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Artikel 2.3 van de leveringsakte dient zo geïnterpreteerd te worden dat Röttger het bedrag ad fl. 200.000,- slechts dan verschuldigd is indien aan de opschortende voorwaarde wordt voldaan of dit wordt verhinderd c.q. belet door een harerzijds verwijtbaar handelen of nalaten. Hiervan is geen sprake geweest.
4.2 Het feit dat Röttger het recht van erfpacht heeft overgedragen aan De Gouwe Geit kan niet aangemerkt worden als enigerlei tekortkoming door Röttger in de nakoming van haar overeenkomst met [eiser]. Daar was geen afzonderlijke instemming van [eiser] voor vereist, nu zodanige instemming (op voorhand) lag besloten in de tussen hen gepasseerde leveringsakte, gezien het feit dat hiermee in artikel 15 rekening was gehouden.
4.3 Wijziging van de destijds ter plaatse vigerende recreatieve bestemming in een woningbouwbestemming is onhaalbaar gebleken, hetgeen niets van doen had met de identiteit van Röttger of De Gouwe Geit. Dit had uitsluitend te maken met externe omstandigheden, daarin bestaande dat de gemeente wegens de ter plaatse geldende milieuzonering niet mee kon werken en niet mee wilde werken aan woningbouw op het perceel in kwestie.
De Gouwe Geit heeft zich desalniettemin vergaande inspanningen getroost het perceel in kwestie toch voor woningbouw bestemd te krijgen en daarvoor zelfs een extern deskundige ingeschakeld die uitvoerig overleg heeft gepleegd met de gemeente.
4.4 De stellingname van [eiser] is in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aangezien [eiser] bij het aangaan van de overeenkomst Röttger niet juist en volledig heeft ingelicht. In artikel 8.2.1 van de leveringsakte was de garantie opgenomen van [eiser] dat met de gebruikers van de caravans huurovereenkomsten waren gesloten die opzegbaar waren met inachtneming van een termijn van negen maanden. Nadat Röttger de huurders van de caravan bij brief van 17 december 1997 over de aankoop van de camping had geïnformeerd, bleek dat de campingbewoners dit bestreden en aankondigden procedures te gaan voeren bij beëindiging van de huurovereenkomsten.
5. De beoordeling
5.1 De rechtbank begrijpt de stellingen van [eiser] aldus dat hij aan zijn vordering slechts ten grondslag legt dat Röttger is tekortgeschoten in het nakomen van zijn verbintenis uit hoofde van artikel 2.3 van de leveringsakte en niet dat Röttger onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld (de enkele vermelding van het begrip “onrechtmatigheid” in zijn conclusie van repliek onder punt 83 is daartoe onvoldoende, zeker waar in punt 84 slechts over “verzuim” wordt gesproken).
5.2 Nu vast staat dat de wijziging per 1 januari 2003 niet is gerealiseerd, ligt gezien het bepaalde in artikel 2.3 van de leveringsakte allereerst ter beoordeling voor de vraag of het aan het handelen of nalaten van Röttger te wijten is dat de bestemmingswijziging niet op 1 januari 2003 is gerealiseerd. De rechtbank acht in dit kader het volgende van belang.
Uit de overgelegde gespreksverslagen van besprekingen op 13 maart 1998, 5 juni 1998, 21 juli 1998 en 13 november 1998 tussen vertegenwoordigers van de gemeente Brielle en vertegenwoordigers van Röttger (producties XXIV, XXVI, XXVII en XXIX bij conclusie van repliek) blijkt dat:
- Het uitgangspunt was dat Röttger vakantiewoningen zou bouwen op het perceel;
- De bouw van woningen voor permanente bewoning problemen zou geven;
- Röttger een uitgewerkt bouwplan aan de gemeente heeft overhandigd;
- De gemeente en Röttger het over het algemeen eens waren over de opzet van de voorgestane ontwikkeling van het perceel.
In een schrijven d.d. 30 juli 1998 van BRO (adviseur van de gemeente Brielle) aan het college van B&W van de gemeente Brielle (productie XXVIII bij conclusie van repliek) wordt aangegeven dat men in kan stemmen met het door Röttger ingediende bouwplan.
Uit een schrijven van het college van B&W van de gemeente Brielle d.d. 26 mei 1999 (productie XXXIII bij conclusie van repliek) blijkt dat er van de zijde van de gemeente op 15 april 1999 aan Röttger een concreet aanbod is gedaan om het perceel te kopen teneinde de bouwplannen te realiseren.
Na de verkoop van het recht van erfpacht door Röttger aan De Gouwe Geit, heeft het college van B&W van de gemeente Brielle in een brief van 26 augustus 1999 (productie XXXVII bij conclusie van repliek) aangegeven dat indien De Gouwe Geit het vaste voornemen blijft houden het perceel te gaan herontwikkelen als vervolg op de plannen van Röttger, de gemeente bereid is besprekingen, die kunnen leiden tot realisering van die plannen, aan te gaan.
Uit de stukken blijkt van slechts twee besprekingen (ruim een jaar later) tussen vertegenwoordigers van de gemeente Brielle en vertegenwoordigers van De Gouwe Geit en wel op 12 december 2000 en 12 januari 2001 (producties XXXIX en XL bij conclusie van repliek), waarbij slechts in de eerste bespreking de realisatie van recreatiewoningen zijdelings ter sprake is gekomen.
Bij brief van 26 maart 2001 verzoekt De Gouwe Geit het college van B&W van de gemeente Brielle of er bereidheid is om het nieuwe bestemmingsplan en de structuurvisie aan te passen zodat woningbouw wordt toegestaan, waarbij gedoeld wordt op woningen voor permanente bewoning (productie XLI conclusie van repliek), waarop – zoals hiervoor is vermeld onder 2.7 – uiteindelijk een negatief besluit volgt.
5.3 De rechtbank is van oordeel dat uit het voorgaande kan worden afgeleid dat er een direct verband is tussen de verkoop van het recht van erfpacht door Röttger aan De Gouwe Geit en het niet realiseren van een bestemmingswijziging als bedoeld in artikel 2.3 van de leveringsakte. Uit de stukken blijkt dat de plannen van Röttger om op het perceel recreatiewoningen te realiseren al in een vergevorderd stadium waren en dat de gemeente Brielle de bereidheid had om hieraan mee te werken. Ook toen Röttger het recht van erfpacht had verkocht aan De Gouwe Geit heeft de gemeente Brielle nog uitdrukkelijk laten weten bereid te zijn mee te werken aan de realisatie van recreatiewoningen op het perceel. Uit geen enkel stuk blijkt dat De Gouwe Geit serieus aan plannen heeft gewerkt om tot deze realisatie te komen. Uiteindelijk heeft De Gouwe Geit de gemeente Brielle gevraagd mee te werken aan de realisatie van woningen voor permanente bewoning, terwijl vanaf het begin duidelijk was dat dit niet – in ieder geval niet op korte termijn – mogelijk was. De rechtbank kan zich niet aan de indruk onttrekken dat dit verzoek niet was ingegeven door het daadwerkelijke voornemen deze woningen te realiseren, doch dat dit verzoek slechts is gedaan met het oog op de verplichting van Röttger vermeld in artikel 2.3 van de leveringsakte.
Gezien het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat het aan het handelen of nalaten van Röttger te wijten is dat de bestemmingswijziging als bedoeld in artikel 2.3 van de leveringsakte op 1 januari 2003 niet is gerealiseerd, zodat ingevolge artikel 2.3 van de leveringsakte Röttger aan [eiser] een bedrag van fl. 200.000,- (€ 90.756,04) verschuldigd is en de vordering van [eiser] derhalve in zoverre voor toewijzing gereed ligt.
5.4 Voor zover Röttger heeft willen betogen dat deze schuld is overgegaan op De Gouwe Geit in verband met de verkoop en leveringsakte vermeld onder 2.5 en 2.6 wordt deze stelling verworpen, nu [eiser] niet akkoord is gegaan met de contractsovername, hetgeen krachtens artikel 6:159 BW voor een geldige contractsovername is vereist.
5.5 Röttger heeft voorts nog betoogd dat een vordering van [eiser] uit hoofde van artikel 2.3 van de leveringsakte in strijd is met de redelijkheid en billijkheid (hiervoor vermeld onder 4.4), doch dit verweer wordt verworpen. Gesteld noch gebleken is dat op basis van de huurovereenkomsten die [eiser] met de gebruikers van de caravans had gesloten, opzegging met inachtneming van een termijn van negen maanden juridisch niet mogelijk was. Dat er verzet zou komen van de bewoners, moet voorzienbaar zijn geweest voor Röttger. De rechtbank heeft geen stukken gezien, waaruit blijkt dat het verzet dermate heftig was, dat Röttger hierdoor wel moest afzien van de realisatie van zijn bouwplannen.
5.6 [eiser] vordert ook schade die hij lijdt doordat zijn eerste recht van koop, als bedoeld in artikel 15 van de leveringsakte, is gefrustreerd. De rechtbank is echter van oordeel dat een zo vergaande verplichting tot schadevergoeding niet uit de leveringsakte kan worden afgeleid. In artikel 15 is expliciet opgenomen dat na 1 januari 2003 aan het in dat artikel bepaalde door [eiser] geen rechten meer kunnen worden ontleend, terwijl in dit artikel de zinsnede “en een en ander niet aan een handelen of nalaten van Koper te wijten is”, welke wel in artikel 2.3 van de leveringsakte is opgenomen, ontbreekt. Hieruit leidt de rechtbank af dat partijen niet de bedoeling hebben gehad de verplichting voor Röttger opgenomen in artikel 2.3 van de leveringsakte zo ver te laten strekken dat Röttger bij niet-nakoming van deze verplichting ook alle schade die [eiser] daardoor zou lijden, zou dienen te vergoeden. De rechtbank zal de vordering van [eiser] op dit punt derhalve afwijzen.
5.7 [Eiser] vordert de wettelijke rente vanaf 27 september 1999, een datum die ligt voor het tijdstip van 1 januari 2003. Zoals hiervoor vermeld onder 5.3 is de rechtbank van oordeel dat er een direct verband aanwezig is tussen de verkoop van het recht van erfpacht door Röttger aan De Gouwe Geit en het niet realiseren van een bestemmingswijziging als bedoeld in artikel 2.3 van de leveringsakte. Op grond van de aldaar vermelde omstandigheden en het feit dat De Gouwe Geit is opgericht door een aantal campingbewoners, die – naar [eiser] onbetwist heeft gesteld – met de koop van het perceel wilden voorkomen dat zij de standplaats voor hun caravans kwijt zouden raken ten faveure van woningbouw, is de rechtbank van oordeel dat dit voor Röttger op het moment van verkoop voorzienbaar was, althans voorzienbaar had moeten zijn. Een redelijke uitleg van artikel 2.3 van de leveringsakte brengt vervolgens met zich dat het bedrag ad fl. 200.000,- op dat moment reeds opeisbaar werd. De rechtbank zal daarom de wettelijke rente vanaf de gevorderde datum toewijzen.
5.8 Röttger zal als de voor het merendeel in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten van de door [eiser] gelegde beslagen zullen hier echter niet onder worden begrepen. De rechtbank is van oordeel dat deze kosten nodeloos zijn aangewend, nu [eiser], gezien hetgeen is vermeld onder 2.6, reeds zekerheid had dat de vordering welke thans wordt toegewezen betaald zou worden. Voorts zal aan de conclusie in het incident geen punt worden toegekend, nu deze conclusie slechts strekte tot referte.
6. De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt Röttger om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen het bedrag van € 90.756,04 (zegge: negentigduizend zevenhonderdzesenvijftig euro en vier eurocent), in guldens fl. 200.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 29 september 1999 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt Röttger in de proceskosten, met uitzondering van de kosten van de beslagen, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] bepaald op € 4.441,- aan vast recht, op € 83,78 aan overige verschotten en op € 6.000,- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Fiege.
Uitgesproken ter openbare terechtzitting.
204