Uitspraak
VONNIS VAN DE RECHTBANK ROTTERDAM
sector kanton
inzake
[opposante],
wonende te [woonplaats],
opposante bij dagvaarding van 3 oktober 2005,
gekozen domicilie: Capelle aan den IJssel,
gemachtigde: mr R.H. de Vries te Capelle aan den IJssel,
tegen
de stichting
Stichting De Nieuw Unie,
gevestigd te Rotterdam,
geopposeerde,
gemachtigde: mr R. van der Hoeff te Rotterdam.
Partijen worden hierna "[opposante]" en "De Nieuwe Unie" genoemd.
1. Het verloop van de procedure
1.1. [opposante] heeft bij dagvaarding gevorderd, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, haar te verklaren tot goed opposante en het vonnis door de kantonrechter te Rotterdam op 13 mei 2005 tussen De Nieuwe Unie als eiseres en haar als gedaagde bij verstek gewezen te vernietigen. Dit vonnis en de daaraan voorafgaande dagvaarding namens De Nieuwe Unie met bijlagen bevinden zich bij de stukken.
1.2. Bij vonnis is een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft plaats gehad. Van hetgeen verder is verhandeld zijn aantekeningen gemaakt. Deze bevinden zich bij de stuk-ken.
1.3. De Nieuwe Unie heeft schriftelijk geantwoord, daarbij verweer gevoerd en een stuk overgelegd. [opposante] heeft schriftelijk gerepliceerd. Vervolgens is een datum voor de uitspraak van dit vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
Tussen partijen staat het volgende vast:
2.1. Zoals blijkt uit door De Nieuwe Unie overgelegde akte gedateerd 31 juli 1987 heeft De Nieuwe Unie met ingang van 1 augustus 1987 aan [opposante] woonruimte aan de [locatie] verhuurd. De overeenkomst met bijbehorend huurreglement bepaalt dat de huurder verplicht is de woning zelf te bewonen en verbiedt de huurder de woning aan derden in gebruik te geven.
2.2. Artikel 12 van Pro het huurreglement bepaalt:
1. Huurder/huurster zal het gehuurde bij het einde van de overeenkomst in de zelfde staat van onderhoud opleveren als waarin hij/zij het bij de aanvang van de huur heeft aanvaard, met uitzondering van hetgeen door ouderdom en normale slijtage is vergaan of in waarde is verminderd.
2. Na de huuropzegging zal door de verhuurder een rapport worden opgesteld over de staat van de woning en van de aanwezige inventaris. In dit rapport zal aangegeven zijn wat door huurder/huurster in strijd met deze overeenkomst is nagelaten en/of' is aangebracht. Het rapport wordt in duplo opgemaakt: één exemplaar wordt de huurder/huurster ter beschikking gesteld. Huurder/huurster heeft het recht om bij de opstelling van dit rapport aanwezig te zijn. Behoudens tegenbewijs van huurder/huurster is dit rapport bindend. Tot aan de datum waarop de huurovereenkomst eindigt, is huurder/huurster in de gelegenheid om datgene wat volgens het rapport in strijd met deze over-eenkomst is nagelaten en/of is aangebracht, te herstellen.(….)”
2.3. Volgens het door De Nieuwe Unie overgelegde GBA-uittreksel is [opposante] op
26 februari 2002 aan het adres van het gehuurde uitgeschreven wegens vertrek naar België. Zoals blijkt uit het door De Nieuwe Unie overgelegde uittreksel uit het bevolkingsregister van de gemeente [woonplaats] is [opposante] daar sinds
15 januari 2003 ingeschreven.
2.4. In februari 2004 is De Nieuwe Unie gebleken dat [opposante] niet meer in de woning woonde. De Nieuwe Unie heeft [opposante] daarom herhaaldelijk per brief uitgenodigd voor een gesprek op haar kantoor. [opposante] reageerde niet op die brieven, maar wel nam zekere [betrokkene 1] telefonisch contact op met De Nieuwe Unie met de mededeling dat hij al 2 à 3 jaren in de woning woonde. De Nieuwe Unie heeft haar gemachtigde ingeschakeld. Naar aanleiding van een brief van die gemachtigde is [opposante] op
11 juni 2004 op het kantoor van die gemachtigde verschenen in gezelschap van zekere [betrokkene 2], die eveneens in de woning verblijf hield. [opposante] heeft bij die gelegenheid een verklaring ondertekend, waarin zij zich akkoord verklaart met beëindiging van de huur per direct.
2.5. Per brief van 18 juni 2004 schreef de gemachtigde van De Nieuwe Unie aan
[betrokkene 1] en [betrokkene 2] onder meer als volgt:
“Tijdens de bespreking is aan de heer [betrokkene 2] meegedeeld dat cliënte de beschikking weer wenst te krijgen over de woning aan de Herman Bavinckstraat 230. Met u heeft de Nieuwe Unie geen huurovereenkomst gesloten en zij wenst hiertoe ook niet over te gaan. U dient uit te zien naar andere woonruimte. Cliënte begrijpt dat het moeilijk is om op korte termijn andere woonruimte te vinden. Zij is bereid om u tegemoet te komen.
Cliënte staat toe dat u tot en met 30 september 2004 gebruik maakt van de woning tegen een gebruiksvergoeding ter hoogte van de maandelijkse huurprijs, die met ingang van 1 juli 2004 € 408,30 zal bedragen. Betaling van dit bedrag dient bij vooruitbetaling vóór de eerste van iedere maand door cliënte te zijn ontvangen.”
2.6. Op dit aanbod, per brief van 2 juli 2004 herhaald, is geen reactie gekomen. De Nieu-we Unie heeft daarop [betrokkene 1] en [betrokkene 2] in kort geding gedagvaard tot ontruiming van de woning. Bij vonnis van 19 augustus 2004 heeft de voorzieningenrechter die vordering toegewezen. Per brief van 20 augustus 2004 heeft De Nieuwe Unie [betrokkene 1] en [betrokkene 2] daarvan op de hoogte gebracht en hen gesommeeerd tot betaling van ge-bruiksvergoeding en de proceskosten. Ook heeft De Nieuwe Unie in die brief zich onder zekere voorwaarden bereid verklaard [betrokkene 1] en [betrokkene 2] tot en met de maand november 2004 in de woning te laten verblijven. Toen ook hierop geen reactie kwam, is [betrokkene 1] en [betrokkene 2] aangezegd dat de woning op 19 oktober ontruimd zou worden. Op 14 oktober 2004 hebben [betrokkene 1] en [betrokkene 2] de sleutels van de woning bij De Nieuwe Unie ingeleverd.
2.7. Per brief van 24 november 2004 schreef de gemachtigde van De Nieuwe Unie aan [opposante] onder meer dat de woning niet in goede staat was opgeleverd en dat de kosten van de werkzaamheden die daardoor in de woning zijn verricht € 2.029,89 bedragen. Een specificatie van dit bedrag was bijgevoegd.
3. Het geschil en de beoordeling daarvan
3.1. De vordering van De Nieuwe Unie omvat onder meer een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde gelijk aan de huur van 1 mei tot 1 december 2004, in totaal
€ 1.584,03, en de proceskosten van het kort geding tegen [betrokkene 1] en [betrokkene 2], in to-taal € 1.390,17.
3.2. [opposante] heeft die vorderingen bestreden. De non-betaling van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] gaat [opposante] niet aan. Haar huurovereenkomst met De Nieuwe Unie is beëindigd per 11 juni 2004. In de brieven van De Nieuwe Unie 18 juni en 20 augustus 2004 heeft deze de opvolgend huurders aangeboden de woning te huren althans te gebruiken tot en met de maand november 2004. De opvolgende huurders hebben dit aanbod geac-cepteerd. Zij hebben een of meer keer de huur betaald en de woning ook bewoond, zodat sprake is van een volkomen huurovereenkomst tussen enerzijds De Nieuwe Unie en anderzijds [betrokkene 1] en [betrokkene 2]. [opposante] is daarbij geen partij. Daarom is zij ook de gevorderde proceskosten niet verschuldigd. Aldus [opposante].
3.3. De Nieuwe Unie betwist dat zij [betrokkene 1] en [betrokkene 2] een huurovereenkomst heeft aangeboden en dat zij van [betrokkene 1] of Chuchtai betalingen heeft ontvangen.
3.4. Ook als dit laatste wel het geval zou zijn geweest, volgt daaruit niet dat [betrokkene 1] of Chuchtai enig aanbod van De Nieuwe Unie hebben aanvaard. [opposante] heeft geen andere feiten gesteld die, indien bewezen, tot die conclusie kunnen leiden. Daarom wordt ervan uitgegaan dat tussen enerzijds De Nieuwe Unie en anderzijds [betrokkene 1] en [betrokkene 2] geen overeenkomst tot stand is gekomen en wordt niet ingegaan op het verweer dat [opposante] op die overeenkomst baseert.
3.5. Artikel 7:224 BW Pro verplicht de huurder het gehuurde bij het einde van de huur, in dit geval 11 juni 2004, weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Gesteld noch gebleken is dat De Nieuwe Unie [opposante] uit deze verplichting heeft ontslagen.
[opposante] is deze niet nagekomen.
3.6. Artikel 7: 225 BW bepaalt dat in geval de huurder na het einde van de huur het ge-huurde onrechtmatig onder zich houdt, de verhuurder over de tijd dat hij het gehuurde mist een vergoeding kan vorderen gelijk aan de huurprijs, onverminderd, indien zijn schade meer dan deze vergoeding bedraagt, zijn recht op het meerdere. Een redelijke uitleg van deze bepaling brengt met zich mee dat deze ook van toepassing is wanneer, zoals in dit geval, de huurder in strijd met de overeenkomst de woning in gebruik heeft gegeven aan derden en die derden na het einde van de huur het gehuurde blijven bewonen.
3.7. [opposante] heeft de omvang van vordering van De Nieuwe Unie aan gebruiksvergoeding en proceskosten niet betwist. Deze zal worden toegewezen.
3.8. De vordering van De Nieuwe Unie omvat verder mutatiekosten volgens de eerder aan [opposante] gezonden specificatie, in totaal € 2.029,89. Volgens De Nieuwe Unie hebben [betrokkene 1] en Chuchtai de woning in uitgewoonde staat achtergelaten.
3.9. [opposante] stelt dat zij op 11 juni 2004 het gehuurde heeft opgeleverd in dezelfde staat van onderhoud als waarin zij het bij het begin van de huur heeft aanvaard en dat De Nieuwe Unie heeft nagelaten bij de beëindiging van de huur op 11 juni 2004 een rapport conform het bepaalde in artikel 12.2 van de huurovereenkomst op te stellen. Kennelijk heeft De Nieuwe Unie toen geen gebreken aan het gehuurde geconstateerd.
3.10. Dit betoog, dat door De Nieuwe Unie wordt bestreden, kan [opposante] niet baten. [opposante] heeft op 11 juni 2004 het gehuurde niet opgeleverd, immers niet ter beschikking van De Nieuwe Unie gesteld. Eerst op 14 oktober 2004, toen De Nieuwe Unie de sleutels ontving, is het gehuurde ter beschikking van De Nieuwe Unie gekomen. De staat van het gehuurde bij oplevering kon eerst op die dag worden vastgesteld en de vraag of [opposante] in dit opzicht aan haar verplichting had voldaan kon dus niet eerder worden beantwoord.
3.11. [opposante] heeft verder aangevoerd dat zij niet eerder dan per brief van De Nieuwe Unie van 24 november 2004 kennis heeft genomen van de mutatiekosten en dat De Nieuwe Unie haar niet volgens de huurovereenkomst in de gelegenheid heeft gesteld het gehuurde in goede staat te brengen. De Nieuwe Unie bestrijdt dit betoog. Volgens De Nieuwe Unie was met de beëindiging van de huurovereenkomst ook deze verplichting geëindigd. De Nieuwe Unie betwijfelt of [opposante] zelf de nodige werkzaamheden verricht zou hebben.
3.12. Het betoog van De Nieuwe Unie op dit punt faalt. Een redelijke uitleg van de over-eenkomst brengt met zich mee dat ook wanneer, zoals in dit geval, derden na het einde van de huur het gehuurde blijven bewonen en daardoor het gehuurde eerst zekere tijd na het einde van de huur ter beschikking van de verhuurder komt, het bepaalde in arti-kel 12 lid 2 van het huurreglement voor zover mogelijk wordt toegepast. Daar komt bij dat volgens de wet het verzuim van [opposante] op dit punt eerst intreedt wanneer zij in gebreke is gesteld (artikel 6:82 BW Pro), dit behoudens uitzonderingen (artikel 6:83 BW Pro).
[opposante] is niet in gebreke gesteld terwijl gesteld noch gebleken is dat een van die uitzonderingen zich hier voordoet. Zonder verzuim is er geen recht op schadevergoeding (artikel 6:74 BW Pro).
3.13. Uit het bovenstaande volgt dat het vonnis voor wat betreft mutatiekosten ad
€ 2.029,89 niet in stand kan blijven. Omdat elk van partijen in het verzet deels in het on-gelijk is gesteld, moet elk van beide haar eigen proceskosten dragen.
4. De beslissing
de kantonrechter,
vernietigt het vonnis door de kantonrechter te Rotterdam op 13 mei 2005 tussen De Nieuwe Unie als eiseres en [opposante] als gedaagde bij verstek gewezen in zoverre dat het aan De Nieuwe Unie toegewezen bedrag ad € 5.004,09 wordt verminderd met
€ 2.029,89 tot € 2.974,60 en bekrachtigt dit vonnis voor het overige;
bepaalt dat elk van partijen haar eigen kosten van het verzet draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr J.V.M. Los, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting.