Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
VONNIS
in de zaak van
Ferdinand Hertzinger,
wonende te Rotterdam,
eiser bij exploot van dagvaarding van 27 februari 2006,
gemachtigde: R.L.J. van Es te Rotterdam,
tegen
E.J. Croughs,
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.C. Bekkering te Rotterdam.
1. Het verloop van de procedure
Eiser heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte te Rotterdam, Heemraadssingel 60-A, te ontbinden, althans ontbonden te verklaren, aangezien de huurovereenkomst van rechtswege is vervallen en conform de huurovereenkomst is opgezegd, en gedaagde te veroordelen tot ontruiming van de woonruimte,
- gedaagde te veroordelen aan eiser tegen kwijting te betalen de somma van € 1.050,00 per maand voor iedere maand te rekenen vanaf 1 maart 2006, dat gedaagde met de ontruiming van bovengenoemd pand in gebreke blijft, een ingegane maand te rekenen voor een gehele,
- gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure.
Gedaagde heeft een conclusie van antwoord genomen.
Eiser heeft van repliek gediend.
Gedaagde heeft van dupliek gediend.
2. De vaststaande feiten
De aan het geschil ten grondslag liggende feiten kunnen voor zover erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsook voor zover blijkende uit de overgelegde en in zoverre niet betwiste producties, voor zover thans van belang als volgt worden weergegeven:
- Op 28 februari 2005 hebben eiser en gedaagde een schriftelijke huurovereenkomst gesloten, als gevolg waarvan gedaagde met ingang van 1 maart 2005 van eiser in huur heeft aangenomen de woonruimte gelegen aan de Heemraadssingel 60a te Rotterdam, voor de bepaalde duur van één jaar, tegen een huurprijs ad € 1.050,00 per maand;
- Op 28 november 2005 heeft eiser gedaagde een aangetekende brief gezonden, waarvan de inhoud -voor zover thans van belang- als volgt luidt:
“Geachte heer Croughs,
Zoals contractueel met u is overeengekomen, beëindig ik hierbij de huurovereenkomst van de woning Heemraadssingel 60a te Rotterdam per 1 maart 2006, zulks met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van 3 maanden.”
- Gedaagde heeft op deze brief van eiser met de hand geschreven: “Sorry, kan ik niet accepteren.”, en de brief vervolgens aan eiser geretourneerd.
3. De standpunten van partijen
3.1 Eiser heeft aan de vordering -zakelijk en verkort weergegeven- ten grondslag gelegd dat partijen een huurovereenkomst voor de bepaalde duur van één jaar zijn overeengekomen, welke door eiser conform de toepasselijke voorwaarden is opgezegd met inachtneming van de contractuele opzegtermijn. Desondanks heeft gedaagde geweigerd de woonruimte per 1 maart 2006 te verlaten, zodat eiser genoodzaakt was gedaagde in rechte te betrekken.
3.2 Gedaagde heeft verweer gevoerd en daartoe -voor zover thans van belang- gesteld dat hij vanwege zijn werkzaamheden en de mogelijkheid van de combinatie van wonen en werken in het gehuurde, bij beëindiging van de huurovereenkomst bijzonder zou worden getroffen in zijn belangen. Voorts stelt gedaagde dat de huuropzegging van eiser nietig is, nu deze geen wettelijke opzeggingsgrond bevat. Gedaagde heeft niet ingestemd met die opzegging en heeft ook mondeling aan eiser laten weten waarom.
3.3 Op de overige stellingen van partijen komt de kantonrechter hierna -waar nodig- terug.
4. De beoordeling
4.1 De kantonrechter overweegt dat het beroep van gedaagde op de nietigheid van de opzegging als het meest verstrekkende verweer dient te worden aangemerkt, en derhalve ook als eerste voor beoordeling in aanmerking komt.
4.2 Voorop staat dat artikel 7:271 BW bepaalt dat een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte niet van rechtswege eindigt door het enkele tijdsverloop waarvoor zij is aangegaan, doch dat daarvoor een rechtsgeldige opzegging vereist is. Één van de voorwaarden voor een rechtsgeldige opzegging door de verhuurder wordt daarbij gevormd door het in lid 4 van genoemd artikel bepaalde: de opzegging door de verhuurder dient op straffe van nietigheid de gronden die tot de opzegging hebben geleid te vermelden, waarbij heeft te gelden dat een opzegging op andere dan de in artikel 7:274 lid 1 BW genoemde gronden nietig is.
4.3 De hierboven aangehaalde opzeggingsbrief van eiser d.d. 28 november 2005 vermeldt als opzeggingsgrond uitsluitend dat zulks tussen partijen contractueel overeengekomen is. Nu een dergelijke grond niet onder het bereik van de in artikel 7:274 lid 1 BW genoemde limitatieve gronden valt, dient geconcludeerd te worden dat de door eiser gedane opzegging nietig is, en dat de huurovereenkomst, nu geen rechtsgeldige opzegging heeft plaatsgevonden, na ommekomst van de eerste periode van één jaar geacht moet worden te zijn voortgezet voor onbepaalde duur.
4.4 Voorgaande conclusie zou, gelet op het in artikel 7:271 lid 8 BW bepaalde, anders zijn indien tussen partijen ná het ingaan van de huur een beëindigingsovereenkomst zouden hebben gesloten. Zulks is echter gesteld noch gebleken.
4.5 Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat de vordering zal worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal eiser worden verwezen in de kosten van de procedure.
5. De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt eiser in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde vastgesteld op € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.