Uitspraak
R E C H T B A N K R O T T E R D A M
sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 237577 / HA ZA 05-1261
Uitspraak: 20 september 2006
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid KOUDIJS ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
procureur mr. J.Kneppelhout,
advocaat mr. J.W.Langeler te Rotterdam,
- tegen -
de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE BRIELLE,
zetelende te Brielle,
gedaagde,
procureur mr. R.A.Felix,
advocaat mr. J.A.Visser te Dordrecht.
Partijen worden hierna aangeduid als “Koudijs" respectievelijk "de gemeente".
1. Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 18 april 2005 en de door Koudijs bij akte
overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 7 september 2005, waarbij
een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 11 november 2005;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door Koudijs overgelegde
aantekeningen en bij brief d.d. 28 oktober 2005 op voorhand
toegezonden producties;
- conclusie van repliek, met producties;
- conclusie van dupliek, met producties;
- akte aan de zijde van Koudijs.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1
In 1996 heeft contact bestaan tussen de gemeente en Koudijs (een projectontwikkelaar) over te realiseren woningbouwprojecten op de terreinen aan de Langestraat (het terrein van de voormalige meisjesvakschool) te Brielle en de Kop van ‘t Maarland te Brielle. Nadat het project aan de Langestraat al aan Koudijs was gegund heeft de gemeente Koudijs verzocht te onderzoeken of de Kop van ‘t Maarland daarbij betrokken zou kunnen worden.
2.2
Koudijs heeft in 1996 hfl. 150.000,= betaald aan de gemeente.
Een door de gemeente opgesteld besprekingsverslag vermeldt dienaangaande:
“Indien Koudijs te zijner tijd ook “De Kop van het Maarland” kan realiseren is hij bereid om nu al f.150.000,-- te betalen voor de door de gemeente in te brengen gronden aldaar. Dit gebied wordt door Koudijs bouw- en woonrijp gemaakt.”
Boekhoudkundig waren de projecten aan de Langestraat (dat eerder is gerealiseerd) en aan de Kop van ‘t Maarland gekoppeld.
2.3
Een intern bericht van het hoofd van de afdeling Economische zaken van de sector grondgebied aan het College van Burgemeester en Wethouders van Brielle, met als onderwerp “Chronologisch overzicht woningbouwproject Kop v/h Maarland” vermeldt voor zover van belang:
“(..)
*11 mei 1999 collegebesluit t.a.v. de locatie Kop van het Maarland: instemmen met bebouwingsvoorstel kop van het Maarland en dit stedebouwkundig laten ontwikkelen (…)
*16 juli 1999: brief aan RBOI waarin wordt verzocht het bebouwingsvoorstel voor de Kop van het Maarland (in aangepaste vorm) in het bestemmingsplan te vertalen.
* 6 juli 2000 gesprek tussen de heren [A], [B] en [C] (namens de gemeente) en de heren [D] en [E] (namens Koudijs) inzake onder andere de grondoverdracht van de kop van het Maarland. De heer [D] zou de formele grondoverdracht van de locatie Kop van het Maarland graag gelijktijdig laten plaatsvinden met die van het voormalige Heymansterrein. Medegedeeld werd, dat er geen bouwgrond werd verkocht voordat er een schetsplan ter goedkeuring is ingediend. De heer [D] wordt derhalve uitgenodigd een schetsplan voor de locatie Kop van het Maarland in te dienen.
(..)”
2.4
Op 23 maart 2001 heeft de gemeente zich teruggetrokken en Koudijs laten weten dat het project aan de Kop van ‘t Maarland niet doorging; de gemeente wenste af te zien van woningbouw op die locatie. De achtergrond daarvan was van politieke aard.
2.5
Na indiening van een vordering door Koudijs bij de gemeente en sommaties heeft de gemeente in 2002 respectievelijk 2004 bedragen van € 25.865,47 respectievelijk €68.067,03 (als terugbetaling van het bedrag bedoeld onder 2.2) betaald.
2.6
Voor het realiseren van woningbouw aan de Kop van ‘t Maarland was een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk; dat was (de directeur van) Koudijs bekend. Het bestemmingsplan was in maart 2001 niet gewijzigd.
3. De vordering
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de gemeente te veroordelen om aan Koudijs te betalen € 274.707,95 met rente vanaf 23 maart 2001 dan wel 19 september 2002 dan wel 18 april 2005, alsmede € 2.450,= aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Koudijs aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1
Er was tussen Koudijs en de gemeente een perfecte overeenkomst tot stand gekomen. Hoewel nakoming in de gegeven situatie niet verlangd kan worden, is de gemeente wel verplicht tot vergoeding van de volledige schade, te weten het positief contractsbelang.
In elk geval was er een zodanig stadium in de onderhandelingen bereikt dat de gemeente niet meer vrij stond deze onderhandelingen af te breken zonder schadeloosstelling van Koudijs. Er bestond immers overeenstemming over alle relevante punten.
3.2
Het totale bedrag aan schade van Koudijs bedraagt € 368.940,-en is als volgt opgebouwd:
-gemaakte kosten ad € 101.420,-;
-afkoop ten behoeve van het project aangegane verplichtingen ad € 95.540,-;
-positief contractsbelang ad € 171.980,-.
Daarop kunnen in mindering komen de betalingen genoemd onder 2.5, zodat te vergoeden resteert € 274.707,95.
3.3
Daarnaast maakt Koudijs aanspraak op de buitengerechtelijke kosten, conform het rapport Voorwerk II berekend op € 2.450,-.
4. Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Koudijs in de kosten van het geding.
De gemeente heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1
Er was zeker geen definitieve overeenstemming bereikt en er was ook nog niet een stadium bereikt waarin de gemeente zich niet meer kon terugtrekken zonder schadeplichtig te zijn.
Er was geen ontwikkelingsopdracht, geen overeenstemming over de aankoop van de grond en evenmin over aantal en type woningen. Er was nog geen schetsplan waarop eventueel een bouwvergunning aangevraagd kon worden. De procedure tot wijziging van het bestemmingsplan was nog niet in gang gezet.
Koudijs wist dat goedkeuring van de Gemeenteraad en Gedeputeerde Staten nodig waren en ook, dat die er niet waren.
4.2
De door Koudijs gestelde kosten worden betwist; als ze al gemaakt zijn, dan is dat niet noodzakelijk geweest en dienen ze voor rekening van Koudijs te blijven. De reëel te achten kosten heeft de gemeente al vergoed met de onder 2.5 bedoelde betalingen.
Het positief contractsbelang komt in elk geval niet voor vergoeding in aanmerking. Zonder goedkeuring van Gedeputeerde Staten en een concreet uitgewerkt en goedgekeurd plan is over de gederfde winst niets te zeggen. Bovendien lijkt uitgegaan te zijn van de gederfde winst en dekking van algemene kosten van een aannemer, maar Koudijs is een projectontwikkelaar. Het gevorderde bedrag regardeert wellicht een zusteronderneming, doch dat kan in dit geding niet als schade van Koudijs gelden.
5. De beoordeling
5.1
De primaire stelling van Koudijs, dat er een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen, wordt verworpen. Zowel uit de verklaringen van de getuigen bij het voorlopig getuigenverhoor (partijen zijn het er -terecht- over eens dat deze dezelfde kracht hebben als in deze procedure afgelegde verklaringen) als uit de overgelegde stukken blijkt, dat partijen dat stadium nog niet hadden bereikt. De rechtbank baseert dat oordeel op de volgende overwegingen.
5.1.1
Uitgangspunt is -Koudijs heeft dat gesteld en de gemeente heeft het niet gemotiveerd betwist- dat het bij de gemeente Brielle normaal is dat er geen schriftelijke (voor)overeenkomsten worden gesloten tot het moment van het passeren bij de notaris, en dat in dit geval die gedragslijn ook is gevolgd. Het gaat dus om hetgeen partijen bij diverse gelegenheden hebben besproken en afgesproken en om hetgeen zij daaromtrent, gegeven hun positie en de situatie, in redelijkheid mochten begrijpen en verwachten.
5.1.2
Koudijs heeft aangevoerd dat in dit verband de aard van de overeenkomst van belang is, en dat een overeenkomst tot projectontwikkeling vanwege die aard relatief snel geacht mag worden perfect te zijn, omdat deze complex is en wijziging op detailpunten (eventueel in een laat stadium) normaal te achten is.
Dat neemt echter niet weg dat ook een dergelijke overeenkomst eerst geacht kan worden tot stand te zijn gekomen als over alle hoofdpunten overeenstemming is bereikt en daarvan was hier nog geen sprake. Er bestond immers nog geen overeenstemming over het exacte aantal te realiseren woningen, de indeling, de uitvoering, het uiterlijk en de prijs van die woningen, terwijl vast staat dat de diverse formele procedures (wijziging bestemmingsplan, goedkeuring Gemeenteraad en Gedeputeerde Staten) nog niet waren doorlopen; er was zelfs nog geen schetsplan ingediend.
De bij repliek betrokken stelling van Koudijs -dat in casu voor een perfecte overeenkomst voldoende is dat overeenstemming bestaat over het te ontwikkelen gebied, het feit dat daar de bouw van een bij benadering bepaald aantal woningen plaats moet vinden, en de prijs van de grond, terwijl de gemeente het tijdpad bepaalt- zou een ontoelaatbare uitbreiding van het begrip overeenkomst opleveren (nog daargelaten hetgeen hierna over de prijs van de grond zal worden overwogen). Van een dergelijke vage “afspraak” zou in rechte ook in redelijkheid geen nakoming gevraagd kunnen worden.
Zojuist genoemde stelling van Koudijs behelst een juridische conclusie, geen (betwiste) feiten, zodat bewijs daarvan niet aan de orde is, behoudens ten aanzien van de afspraken over de betaling van hfl. 150.000,=. Voor zover Koudijs bewijs heeft aangeboden van haar stellingen op dat punt is dat aanbod, gelet op de beschikbare verklaringen, te weinig concreet en zal het dus worden gepasseerd.
5.2
Koudijs heeft echter terecht betoogd, dat, hoewel de overeenkomst nog niet zo ver was uitgekristalliseerd dat zij perfect genoemd kan worden, er wel het stadium was bereikt (dat zij in haar conclusie van repliek aanduidt als voorovereenkomst), waarin het partijen niet langer vrijstond zich terug te trekken zonder schadeplichtig te worden.
5.2.1
De Hoge Raad heeft in het arrest van 12 augustus 2005 (JOR 2006, 31) de volgende maatstaf gegeven voor de beoordeling van een situatie als de onderhavige.
Het uitgangspunt is dat elk van partijen -die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen- vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening gehouden te worden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan (…)
5.2.2
De rechtbank is van oordeel dat het vertrouwen dat Koudijs, blijkens haar handelingen (zoals het verstrekken van opdrachten aan derden, die hierna in het kader van de schade ter sprake komen) had in het tot stand komen van de overeenkomst, gegeven de omstandigheden, gerechtvaardigd was.
Uitgangspunt daarbij is het tussen partijen vaststaande gegeven dat de gemeente Koudijs heeft benaderd om een voorstel te doen en, later, om te pogen een additioneel perceel te verwerven (dat van de dierenarts) dat de gemeente zelf niet kon bemachtigen, met het oog op dit project. Vervolgens is meegewogen dat, hoewel er sprake was van verschillende opvattingen over de exacte uitvoering van de te realiseren woningen en een zekere gevoeligheid van omwonenden ten aanzien van woningbouw op de onderhavige locatie, Koudijs haar ontwerpen steeds heeft aangepast en de gemeente kennelijk op geen enkel moment het in het geheel niet realiseren van woningbouw aldaar ter sprake heeft gebracht.
5.2.3
Voorts is van belang de betaling van hfl. 150.000,=.
Zowel uit het besprekingsverslag, geciteerd onder 2.2 hiervoor, als uit de getuigenverklaringen blijkt, dat het hier gaat om een betaling die Koudijs heeft gedaan naar aanleiding van een afspraak die is gemaakt om lastige onderhandelingen vlot te trekken; de betaling werd in procedurele zin toegezegd om de begroting van het project Langestraat sluitend te krijgen, maar zag materieel op een vergoeding voor de grond in het project Kop van ‘t Maarland. Dat wordt in feite door alle getuigen, die daarover uitgebreid zijn ondervraagd, bevestigd. De getuigen verschillen echter van inzicht over de vraag, of dat bedrag als de finale en volledige koopprijs moet worden beschouwd.
Naar het oordeel van de rechtbank moet deze betaling moet worden gezien als de betaling van een voorschot op de later nader vast te stellen koopprijs.
Deze interpretatie is in overeenstemming met hetgeen de getuigen [A], [F] en [C] daaromtrent als getuigen hebben verklaard en tevens met de algemeen gangbare praktijk dat de grondprijs in een geval als dit in zekere zin het sluitstuk van de berekening vormt ( eventueel via de zogenaamde residuele waarde-methode). Tenslotte is deze interpretatie in overeenstemming met de onder 2.3 hiervoor geciteerde (niet betwiste) aantekening over het gesprek op 6 juli 2000.
Daaraan doet niet af dat andere getuigen anders hebben verklaard.
[D] meent, dat Koudijs door deze betaling economisch eigenaar van de grond zou zijn geworden; uit zijn verklaring (als partijgetuige) blijkt echter ook, dat hij weet dat grondtransacties door de gemeenteraad moeten worden goedgekeurd en dat die goedkeuring hier niet gegeven is. [E] verklaart weliswaar als getuige, dat er hfl. 150.000,- is betaald voor de grond, maar benadrukt vooral dat dat zo is gedaan om de exploitatie van de Langestraat sluitend te maken. Uit zijn verklaring is op te maken, dat vooral die procedurele betekenis hem is bijgebleven. Ook [B], die verklaart dat genoemd bedrag in zijn herinnering de volledige koopprijs van de grond was, verklaart over het verband met het project Langestraat en de “good will” voor het Heijmansterrein. Hoewel aan zijn verklaring (hij was daar immers namens de gemeente) zeker grote betekenis toekomt, weegt die toch niet op tegen het bewijsmateriaal dat in de andere richting wijst. Daarbij is meegewogen dat in confesso is dat over dat bedrag niet is onderhandeld en dat daar geen enkele berekening aan ten grondslag lag. Op basis van de voorhanden zijnde stukken moet bovendien worden aangenomen dat het in dat stadium (1996) redelijkerwijs voor geen van de betrokkenen viel in te schatten of dit een redelijke prijs was, al dan niet met inachtneming van de kosten voor bouw- en woonrijp maken.
5.2.4
Hoewel dus meerbedoelde betaling door de rechtbank (slechts) als voorschot wordt gezien, blijkt daaruit wel dat beide partijen zich toen, in 1996, al in zekere zin hadden gecommitteerd. Dat wordt bevestigd door de vaststaande werkzaamheden van Koudijs, onder meer bestaande uit het maken en aanpassen van de plannen en uitvoerige besprekingen gedurende de daaropvolgende jaren. Tenslotte is het Collegebesluit van 11 mei 1999 genomen en de daarop volgende instructie van 16 juli 1999 als hiervoor onder 2.3 geciteerd gegeven. Weliswaar wist Koudijs dat er nog goedkeuring van de Gemeenteraad moest volgen en diverse procedures moesten worden doorlopen, doch door dat besluit en die instructie heeft de gemeente bij Koudijs het vertrouwen gewekt dat er een overeenkomst tot stand zou komen, zij het dat de precieze inhoud daarvan nog niet vast lag.
In die situatie was het, beoordeeld naar voormelde maatstaf, onaanvaardbaar dat de gemeente de onderhandelingen afbrak zonder schadevergoeding te betalen.
Hoewel partijen zich daarover niet uitdrukkelijk hebben uitgesproken wordt omtrent het belang van de gemeente het volgende overwogen. In confesso is, dat de gemeente gegeven de politieke situatie in redelijkheid niet verplicht kon worden om door te onderhandelen en een overeenkomst te sluiten en na te komen. Koudijs vordert dat ook niet.
Dat neemt echter niet weg dat een gemeente, als zij zoals hier onderhandelt, zich in beginsel dient te houden aan dezelfde regels als een gewone marktpartij. Een wisseling van College of gewijzigde politieke inzichten zijn elementen die binnen haar risicosfeer vallen. Zij kan die, in het kader van een schadevordering als de onderhavige, niet aan Koudijs tegenwerpen.
5.3
Nu aannemelijk is dat Koudijs door het afbreken van de onderhandelingen schade heeft geleden zal de gemeente die dus hebben te vergoeden.
5.3.1
Zoals ter comparitie was besproken en partijen nogmaals in hun conclusies hebben aangesneden gaat de rechtbank er van uit, dat zij in staat zijn zelf overeenstemming te bereiken over de omvang van het te betalen bedrag, met in achtneming van hetgeen hierna zal worden overwogen omtrent de soorten schade die voor vergoeding in aanmerking komen. (De rechtbank gaat daarbij, naast de zeer globale specificatie in de dagvaarding, uit van de brief d.d. 2 april 2002 zoals die ter comparitie is overgelegd en besproken).
5.3.2
Voor vergoeding in aanmerking komen in elk geval de daadwerkelijk gemaakte kosten, voor zover het in redelijkheid noodzakelijk was die -al- te maken.
De hiervoor besproken betaling voor de grond met rente is inmiddels terugbetaald.
Het honorarium van de architect en de constructeur alsmede de kosten van lichtdrukken etc. (kosten ontwikkelaar, zoals nader toegelicht bij repliek) tot maart 2001 zullen, mits redelijk van omvang en na verrekening van de onder 2.5 genoemde betaling, voor vergoeding in aanmerking komen.
5.3.3
De afkoop van aangegane verplichtingen moet als te vergoeden schadepost worden beschouwd voor zover het in redelijkheid noodzakelijk was die verplichtingen -al- aan te gaan en voor zover blijkt, dat de betrokken derden jegens Koudijs ook daadwerkelijk aanspraak hebben gemaakt op betaling. Daarbij zal betrokken moeten worden hetgeen in de branche gebruikelijk is. Behoudens bijzondere omstandigheden zal redelijk zijn dat tenminste een gedeelte van de afgesproken vergoeding voor nog te verrichten werkzaamheden wordt betaald aan de architect en de constructeur, waarbij er rekening mee gehouden kan worden dat zij voor de daadwerkelijk verrichte werkzaamheden (naar moet worden aangenomen, inclusief winst) geheel worden betaald.
Voor wat betreft de opdracht tot verkoop moet worden opgemerkt dat die voorshands rijkelijk vroeg lijkt te zijn verstrekt; aangenomen moet dan ook worden dat er ter zake nog in het geheel geen werkzaamheden zijn verricht, terwijl bovendien no cure-no pay afspraken lijken te zijn gemaakt, zodat per saldo in beginsel slechts een beperkte vergoeding op zijn plaats zal zijn.
5.3.4
Voor wat betreft de gederfde winst komt de ontwikkelingsfee voor Koudijs, mits conform de in de branche gebruikelijke tarieven, voor 8 woningen (het minimale aantal waarvan partijen uitgingen) in beginsel voor vergoeding in aanmerking. Dit bedrag moet immers geacht worden mede te strekken ter beloning voor de arbeid en vergoeding van de interne kosten van (de medewerkers van) Koudijs ter zake van dit project. Hoewel de gemeente kan worden toegegeven dat het normaal is dat projectontwikkelaars hun inspanningen om een project te verwerven niet vergoed krijgen als zij het project niet verwerven, ligt in voormeld oordeel over het stadium waarin de onderhandelingen verkeerden, besloten dat dat beginsel hier niet van toepassing is. Wel kan, als het door Koudijs genoemde getal gelijk is aan de fee die wordt gerekend als het project daadwerkelijk wordt gebouwd, een zekere aftrek reëel zijn, omdat Koudijs zich de kosten bespaard heeft die verbonden zouden zijn geweest aan het vervolg van het project (bouwvergunningsprocedures, latere aanpassingen etc).
5.3.5
Koudijs kan niet als eigen schade de schade van haar zustervennootschap Koudijs Bouw BV vorderen.
Kennelijk vordert Koudijs Bouw van Koudijs vergoeding van schade wegens het niet nakomen van gedane toezeggingen. In beginsel behoort deze post op dezelfde wijze te worden beschouwd als hiervoor onder 5.3.3 ten aanzien van de verkoopopdracht is overwogen; Koudijs Bouw heeft immers, naar moet worden aangenomen, geen werkzaamheden verricht (en zelfs nog niet ingepland) en nog geen (algemene) kosten gemaakt, terwijl ook geen risico is gelopen. Een en ander kan enigszins anders liggen, afhankelijk van hetgeen specifiek ten aanzien van dit project was afgesproken in het licht van de algemene afspraak zoals ter comparitie toegelicht. Voor vergoeding van het totale bedrag zal echter niet snel grond zijn.
5.4
De zaak zal naar de rol worden verwezen om partijen in de gelegenheid te stellen een nadere conclusie te nemen over de omvang van de schade als zij er niet in slagen daarover overeenstemming te bereiken. Koudijs zal daarbij eerst aan het woord zijn, waarna de gemeente kan antwoorden.
6. De beslissing
De rechtbank,
alvorens verder te beslissen,
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 3 januari 2007 voor het nemen van een akte als in 5.4 bedoeld.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T.Hofmeijer-Rutten.
Uitgesproken ter openbare terechtzitting.
106