Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
sector kanton
VONNIS inzake :
de stichting
Stichting Woningstichting 3 B Wonen,
gevestigd te Berkel en Rodenrijs, domicilie kiezend te Rotterdam aan de Boergoensevliet 168 ten kantore van de advocaat en procureur mr. A. J. M. Vélu;
eiseres bij exploot van dagvaarding van 2 januari 2006;
T E G E N :
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde bij gemeld exploot;
gemachtigde: mr. A. G. M. Ostojic-Hanssen, advocaat en procureur te Rotterdam.
1. HET VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE:
Bij tussenvonnis van 21 juni 2006 is een comparitie van partijen gelast, die op
21 augustus 2006 is gehouden. Ter zitting is eiseres verschenen bij haar rayon- coördinator mevrouw J. E. de Gans, bijgestaan door de gemachtigde
terwijl gedaagde in persoon is verschenen bijgestaan door zijn gemachtigde.
De kantonrechter heeft de datum van de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2. HET GESCHIL EN DE STELLINGEN VAN PARTIJEN:
2.1 Eiseres heeft, naast de hiervoor beschreven vaststaande feiten en voor zover thans van belang, het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd.
Door de politie-inval is komen vast te staan dat gedaagde in het gehuurde een professionele hennepkwekerij heeft gevestigd. Het kweken van hennep is een criminele activiteit. Het kweken van hennep schaadt het imago van de straat en de buurt en kan leiden tot verloedering, huurwaardevermindering en verminderde verhuurbaarheid. Gedaagde is in ernstig toerekenbaar tekort gekomen jegens eiseres door het exploiteren van een hennepkwekerij.
2.2 Gedaagde heeft tegen de vorderingen van eiseres gemotiveerd verweer gevoerd.
Hij erkent dat de schuur van de woonruimte ingericht was voor het kweken van hennep en dat hij in de archiefkast in de woning zaden opkweekte tot stekken die hij vervolgens uitzette in de schuur. In de schuur was geen verwarming zodat hij slechts één keer per jaar kon oogsten. In dit geval is van de exploitatie van een kwekerij geen sprake. Gedaagde handelde niet, maar kweekte uitsluitend voor eigen gebruik. Daarom is van een tekortkomen in het nakomen van de huurovereenkomst geen sprake.
Hij heeft aan niemand overlast veroorzaakt. Hij heeft het gehuurde niet beschadigd en geen gevaarzettende situatie geschapen. Het gehuurde is niet aan zijn bestemming onttrokken. De schuur is juist bedoeld voor opslag of het uitoefenen van een hobby.
Hij heeft de kweek stopgezet. Indien al sprake is van een tekortkomen, dan is die tekortkoming niet van dien aard dat de ernst ervan de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hij heeft een groot belang om in het gehuurde te blijven wonen, omdat hij al zijn sociale contacten in [woonplaats] heeft en omdat ook zijn ouders daar wonen. Verder is eiseres monopolist als het gaat om betaalbare woonruimte in [woonplaats].
2.3 Voor de verdere stellingen van partijen wordt verwezen naar de gewisselde processtukken, die als hier herhaald en ingelast worden beschouwd en voor zover nodig zullen die stellingen worden besproken in het kader van de beoordeling van de vordering.
3. DE NADERE BEOORDELING VAN DE VORDERING:
3.1. Eiseres verwijt gedaagde verwijtbare niet nakoming van de huurovereenkomst door in het gehuurde hennep te kweken. Ter onderbouwing van deze stelling voert zij aan dat het kweken van hennep een criminele activiteit is, zodat gedaagde zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Voorts stelt zij dat het kweken van hennep kan leiden tot verloedering van de buurt en huurwaardevermindering en verminderde verhuurbaarheid. In deze zaak heeft eiseres geen huurovereenkomst in het geding gebracht. Zij heeft verklaard dat in de huurovereenkomst niet een expliciete bepaling is opgenomen die het kweken van hennep verbiedt.
3.2. Nu kennelijk geen bijzondere bedingen in de huurovereenkomst zijn opgenomen dient de kantonrechter te oordelen op grond van het bepaalde in de wet.
Eiseres doet daarbij uitsluitend een beroep op de norm die is neergelegd in artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek ( BW). In deze bepaling is de zorgverplichting van de huurder ten aanzien van het gehuurde opgenomen. Wanneer de huurder deze zorgverplichting niet naar behoren in acht neemt is sprake van een niet nakomen door de huurder van de huurovereenkomst.
3.3. Op grond van artikel 7: 213 BW dient de huurder goed voor het gehuurde te zorgen. Dit impliceert onder meer dat hij het gehuurde niet beschadigd, dat hij geen overlast veroorzaakt aan omwonenden en dat hij het gehuurde feitelijk gebruikt. Ook dient de huurder zich te onthouden van activiteiten waardoor de verhuurbaarheid van woningen in de omgeving beperkt wordt. Hoewel eiseres dit niet uitdrukkelijk aan haar vordering ten grondslag legt moet worden aangenomen dat zij tevens bedoelt te stellen dat de huurder het gehuurde overeenkomstig de overeengekomen bestemming zal gebruiken ( artikel 7 : 214 BW).
3.4. De aangetroffen kwekerij is professioneel van opzet door de aanwezigheid van broeilampen, een systeem om de planten van water te voorzien en een afzuigsysteem. De kwekerij is evenwel ook relatief beperkt van omvang te noemen.
De aanwezige apparatuur vergt een stroomverbruik van circa 800 watt, hetgeen vergelijkbaar is met het verbruik van een magnetronoven. Het is niet aannemelijk dat de elektrische installatie van het gehuurde niet op een dergelijk stroomverbruik berekend is. De elektrische installatie is niet gewijzigd door gedaagde en hij heeft geen stroom gebruikt buiten de meter om. Voorts is de omvang van de kwekerij zodanig dat niet aannemelijk is dat de woning zeer vochtig zal worden, waarbij tevens van belang is dat de kwekerij alleen gevestigd is in de schuur van het gehuurde. Eiseres heeft niet gesteld dat sprake is geweest van een gevaarzettende situatie, terwijl evenmin is gesteld of gebleken dat door de kwekerij schade is veroorzaakt aan het gehuurde. Ook is niet gesteld of gebleken dat door het kweken overlast is berokkend aan omwonenden.
Eiseres heeft gesteld dat de verhuurbaarheid van het gehuurde wordt verminderd en dat de huurwaarde van het gehuurde minder wordt door het kweken van de hennep.
Deze stellingen worden evenwel niet onderbouwd. Het gaat om een algemene opmerking, waarvan niet is komen vast te staan dat deze ook opgaat in de onderhavige situatie.
3.5. Als onbetwist staat vast dat de woonruimte steeds gewoon is gebruikt en dat de hennepteelt beperkt is geweest tot de schuur. Door op deze wijze te handelen heeft gedaagde geen wijziging gebracht in de woonbestemming van het gehuurde.
De omstandigheid dat ook in de woonruimte een kast met 8 stekken van hennepplantjes werd aangetroffen doet daar niet aan af. Een archiefkast met daarin 8 stekken,
zonder dat sprake is van apparatuur voor het kweken, vormt geen kwekerij, ook niet in combinatie met de in de schuur aangetroffen situatie.
3.6. Daarmee resteert de stelling van eiseres dat de aanwezigheid van de kwekerij het imago van de straat benadeelt en tot verloedering van de buurt kan leiden.
Niet is gesteld dat ook daadwerkelijk sprake is geweest van verloedering, maar wel heeft eiseres gesteld dat de ontdekking van de kwekerij tot enige commotie heeft geleid in de kleine gemeenschap die [woonplaats] is. De kantonrechter oordeelt dat de aanwezigheid van hennepkwekerijen in een buurt zeker een stempel op een buurt drukt omdat het kweken van hennep nu eenmaal een strafbaar feit oplevert. In die zin moet worden geoordeeld dat gedaagde niet als een goed huurder heeft gehandeld door in het gehuurde hennep te telen. Daarmee staat vast dat sprake is van een tekortkoming door gedaagde in de nakoming van de huurovereenkomst.
3.7. De tekortkoming van gedaagde geeft eiseres de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6 : 265 BW). In de gegeven situatie oordeelt de kantonrechter dat de geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
De hennepteelt was relatief gering van omvang, veroorzaakte geen schade of overlast en leidde niet tot gevaarzetting. Gedaagde kan slechts worden verweten dat hij zich niet als een goed huurder heeft gedragen door een criminele activiteit te ontplooien in het schuurtje van het gehuurde waardoor wellicht enige commotie is ontstaan in het dorp. Gedaagde heeft een groot belang bij het behoud van zijn woonruimte, temeer daar hij, onbestreden, heeft gesteld dat alleen eiseres betaalbare woonruimte verhuurt in [woonplaats], een gemeenschap waarop hij voor zijn sociale leven is aangewezen.
Tot dit oordeel draagt bovendien bij dat eiseres zich ter gelegenheid van de comparitie van partijen, bereid heeft getoond om, indien de huurovereenkomst wordt ontbonden, dezelfde woonruimte weer aan gedaagde te verhuren, zij het onder strengere voorwaarden met betrekking tot het telen van hennep.
3.8. De vordering wordt afgewezen en eiseres wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld tot betaling van de kosten van het geding.
4. DE BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt eiseres tot betaling van de kosten van het geding tot op heden aan de zijde van gedaagde begroot op nihil aan verschotten en op € 600,-- aan gemachtigdensalaris,
welke bedrag dient te worden overgemaakt op Rabobankrekening 19 23 25 892 t.n.v MvJ Rotterdam (545) onder vermelding van het zaaknummer;
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.