Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 253980 / HA ZA 06-204
Uitspraak: 4 oktober 2006
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [eiser],
2. [eiseres] e.v. [eiser],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. J.A.M. van de Sande,
- tegen -
de stichting STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
procureur mr. J.R. Maas,
advocaat mr. R. Smith te Rotterdam.
1. Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding van 16 januari 2006, met producties;
- conclusie van antwoord;
- conclusie van repliek, met een productie;
- conclusie van dupliek.
2. Het geschil
De vordering luidt om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht te verklaren dat, ter bepaling van de koopprijs welke gedaagde aan eisers moet vergoeden ingeval van terugkoop van het registergoed staande en gelegen aan de [straat] [huisnummer] te [gemeente], het bedrag dat eisers ontvangen op grond van de vastgestelde zogenaamde basisprijs wordt verhoogd met de waarde van de bevoegdelijk door eisers aangebrachte verbeteringen overeenkomstig het nominale bedrag dat eisers hebben be-taald ten behoeve van bedoelde aangebrachte verbeteringen;
2. voorts de onderhandse verkoopwaarde te bepalen op EUR 183.333,00;
3. alsmede te bepalen dat de kosten van de deskundigen geheel (althans voor een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen gedeelte) voor reke-ning komen van gedaagde;
4. met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding.
Gedaagde heeft de vordering van eisers gemotiveerd betwist en geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met hoofdelijke veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van eisers in de kosten van deze procedure.
3. De beoordeling
3.1
Tussen partijen staan onder meer de volgende feiten vast:
a. Omstreeks februari/maart 2002 sloten partijen een koop-/aannemings-overeenkomst (productie 1 bij dagvaarding; hierna: "de overeenkomst"). De overeenkomst heeft betrekking op het appartementsrecht aan de [straat] [huisnummer] te [gemeente] (hierna: "de woning").
b. Op de overeenkomst zijn van toepassing de bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom d.d. 6 mei 1998 en de tekst van de MGEb2-prijsvorming d.d. 12 mei 2000 (productie 1 bij dagvaarding; hierna: "de MGE-bepalingen").
c. De MGE-bepalingen bevatten onder meer een terugkoopregeling.
d. De onderhandse verkoopwaarde van de woning bedroeg ten tijde van het sluiten van de overeenkomst EUR 138.402,96.
e. Bij brief van 26 april 2005 hebben eisers aan gedaagde medegedeeld dat zij de woning wensen te verkopen (productie 3 bij dagvaarding).
f. Gedaagde heeft in overeenstemming met de MGE-bepalingen een taxatie-rapport doen opstellen door Van der Schee & Van der Velde Makelaardij te Rotterdam (productie 4 bij dagvaarding).
g. Het door taxateur L. van der Velde opgestelde taxatierapport vermeldt een onderhandse verkoopwaarde van de woning vrij van huur en gebruik van EUR 158.000,00. De waarde van de in de woning aangebrachte verbeteringen is getaxeerd op EUR 21.000,00.
h. Bij brief van 5 juli 2005 heeft gedaagde eisers medegedeeld dat de terug-koopprijs van hun woning EUR 156.767,45 kosten koper bedraagt (productie 5 bij dagvaarding).
i. Bij brief van 12 juli 2005 hebben eisers aan gedaagde medegedeeld het niet eens te zijn met de hoogte van het terugkoopbedrag (productie 6 bij dag-vaarding).
j. De MGE-bepalingen bevatten een geschillenregeling in verband met bepaling van de terugkoopprijs. Deze geschillenregeling vermeldt voor zover van be-lang het volgende:
"(…) Indien de eigenaar zich niet kan verenigen met de inhoud van het hiervoor sub 1 bedoelde rapport, moet hij daarvan binnen twee weken na ontvangst van dat rapport schriftelijk doen blijken aan de woningcorporatie. Alsdan wordt door elk van beide partijen één deskundige benoemd, terwijl de aldus benoemde twee deskundigen in onderling overleg een derde deskundige benoemen; de drie deskundigen zijn bevoegd omtrent het gerezen geschil een voor beide partijen bindende uitspraak te doen. De kosten der deskundigen worden door de wo-ningcorporatie en de eigenaar gedragen volgens een verdeling door de deskun-digen naar gelang deze bij hun uitspraak niet zijn tegemoetgekomen aan het verlangen van elke partij. De uitspraak van de deskundigen treedt in de plaats van het hiervoor sub 1 bedoelde rapport. (…)"
k. Partijen hebben uitvoering gegeven aan de geschillenregeling. Beide partijen hebben een taxateur aangewezen. Eisers hebben de heer W. Peters van At Home Makelaardij te Barendrecht aangewezen. Gedaagde heeft mevrouw drs. C.S. Kooijman van Ooms Makerlaars te Rotterdam aangewezen. De taxateurs hebben gezamenlijk als derde taxateur aangewezen de heer J. de Ridders van Atta Makerlaars te Rotterdam.
l. Bij brief van 4 augustus 2005 met als onderwerp "arbitrage [straat] [huis-nummer] te [gemeente]" heeft mevrouw Kooijman gedaagde als volgt bericht (productie 7 bij dagvaarding):
"Hierbij delen wij u mede dat wij inzake de taxatie per 29 juli 2005 van het ap-partement aan de [straat] [huisnummer] te [gemeente], uitgaande van een niet afgekochte erfpachtcanon niet op een waarde zijn uitgekomen waarover alle deskundigen het eens waren.
De heer W. Peters van het kantoor At Home Makelaardij, Avenue Carnisse 273 te Barendrecht komt op een waarde van:
een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van:
EUR 170.000,-- zegge: HONDERDZEVENTIGDUIZEND EURO.
Voor wat betreft de waarde van het inbouwpakket (o.a. het aanbrengen van een keuken voorzien van koelkast en vrieskast, vaatwasser, stoomoven, combimag-netron, keramische kookplaat, cooker en inbouwverlichting en natuurstenen-blad, het aanleggen van een nieuwe badkamer met ligbad, designradiator, en badkamermeubel; het toilet en de badkamer zijn geheel opnieuw betegeld; de keuken is voorzien van een natuurstenenvloer voorzien van isolatiemateriaal) is hij uitgekomen op een bedrag van EUR 25.000,--.
De overige deskundigen, ondergetekende mevrouw drs. C.S. Kooijman en de heer J. de Ridders van Atta Makerlaars, Westerstraat 37 te Rotterdam, komen op een waarde van:
een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van:
EUR 162.000,-- zegge: HONDERDTWEEENZESTIGDUIZEND EURO
de waarde van het inbouwpakket is hierbij vastgesteld op EUR 21.000,--
De taxatie is op 29 juli 2005 uitgevoerd.
De helft van de kosten van deze taxatie zijn voor rekening van Woonbron Delfs-haven; de overige kosten zijn voor rekening van de eigenaar de heer en me-vrouw Dowuona Owoo."
m. Gedaagde heeft een berekening opgesteld waaruit volgt dat de terugkoopprijs EUR 158.768,-- kosten koper bedraagt. Daarbij is gedaagde uitgegaan van het uit de hiervoor onder l genoemde brief blijkende meerderheidsstandpunt van de deskundigen.
n. Eisers hebben, onder handhaving van hun bezwaren tegen de vastgestelde koopsom, hun medewerking verleend aan de overdracht van de woning aan gedaagde.
3.2
Eisers gronden hun vordering op de overeenkomst. Eisers stellen dat, ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, de voor gedaagde optredende makelaar, de heer M. Schoen, werkzaam bij VG+ Makelaardij, heeft medegedeeld dat bij te-rugkoop de nominale waarde van de door eisers gedane uitgaven aan verbeterin-gen integraal zou worden terugbetaald. In de visie van eisers waren die medede-lingen van de makelaar conform hetgeen zij op grond van het door gedaagde overgelegde documentatiemateriaal mochten verwachten en dient de koopover-eenkomst in overeenstemming daarmee te worden uitgelegd. Eisers stellen voorts dat de beslissing van de deskundigen om meerdere redenen naar maat-staven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Verbeteringen
3.3
Eisers beroepen zich op een bepaalde wijze van uitleg van de overeenkomst. Bij de uitleg van een beding in een overeenkomst komt het aan op hetgeen partijen met dat beding hebben beoogd en, indien niet van een duidelijke gemeenschap-pelijke bedoeling blijkt, wat een redelijke uitleg van het beding meebrengt. Daar-bij moet worden gelet op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan het beding mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de beantwoor-ding van de vraag welke zin partijen over en weer redelijkerwijs aan een beding mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partij-en behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Ook de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin de bepalingen van het contract zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, is bij de uitleg van dat ge-schrift van belang.
3.4
Omtrent "TAXATIE BIJ TERUGKOOP" vermelden de MGE-bepalingen onder 1.b. onder meer:
"(…) Ten behoeve van de berekening van de terugkoopprijs wordt apart vastge-steld en in het taxatierapport vermeld:
- de waarde van de bevoegdelijk door de eigenaar aangebrachte verbete-ringen.
De taxateur betrekt bij de waardering van de in de vorige zin bedoelde verbeteringen:
- alle door de eigenaar aangebrachte voorzieningen of wijzigingen die een waardeverhogend dan wel waardeverlagend effect hebben;
- de staat van onderhoud alsmede de algemene staat van de woning. (…)"
3.5
Omtrent "VASTSTELLING MGE-PRIJS" vermelden de MGE-bepalingen onder 3.b. onder meer:
"(…) Vergoeding zelf aangebrachte verbeteringen
Het bedrag dat de eigenaar ontvangt op grond van het sub 3a bepaalde wordt verhoogd met de sub 1b bedoelde waarde van de bevoegdelijk door de eigenaar aangebrachte verbeteringen."
3.6
Het door eisers bij productie 1 bij dagvaarding overgelegde documentatiemateri-aal vermeldt omtrent verbouwingen/verbeteringen het volgende:
"MGE EN VERBOUWINGEN/VERBETERINGEN
Het voordeel van het hebben van een koopwoning is, dat u de binnenkant aan uw wensen kunt aanpassen. Vaak vergt dit een flinke investering die u, als eige-naar, graag terugziet bij verkoop van uw woning.
Woonbron-Maasoevers vergoedt de waarde van de door u aangebrachte verbete-ringen aan de binnenzijde van uw woning. (…)
Met name door plaatsing van nieuwe keukens, badkamers en luxe betegeling kan men tot een hogere verkoopwaarde van de woning komen. U dient wel re-kening te houden met het feit dat verbouwing van de woning aan smaak en modebeeld onderhevig is. Uitzonderlijk materiaalgebruik en verouderde kleuren zullen dan ook vaak niet gewaardeerd worden door de volgende kopers en der-halve ook niet door de taxateur.
WERKWIJZE
Indien u besluit uw woning terug te verkopen aan Woonbron-Maasoevers, dan laat de corporatie uw woning taxeren. De taxateur bepaalt de waardestijging van de woning in zijn geheel met een gespecificeerde waardestijging van de door u aangebrachte verbeteringen. U krijgt daarmee de taxatiewaarde van uw ver-beteringen vergoed.
Ingeval van waardedaling van de binnenzijde van de woning worden de kosten, die nodig zijn om de woning weer in goede staat te brengen, geschat en van de terugkoopprijs afgetrokken."
3.7
Noch de bewoordingen van de overeenkomst, noch het documentatiemateriaal biedt naar het oordeel van de rechtbank steun aan de stelling van eisers dat tus-sen partijen is overeengekomen dat de nominale waarde van aangebrachte ver-beteringen zou worden vergoed. De bewoordingen van de overeenkomst ver-melden het begrip "waarde". Uit de overeenkomst blijkt dat die waarde door een taxateur dient te worden bepaald. De overeenkomst noemt ook de mogelijkheid van aangebrachte voorzieningen die een waardeverlagend effect hebben. Daar-van zou uiteraard geen sprake zijn indien altijd de nominale waarde van aange-brachte verbeteringen/voorzieningen zou worden vergoed. Het documentatie-materiaal vermeldt in een opvallende, vetgedrukte, zin, twee centimeter onder een passage die door eisers wordt geciteerd, dat de taxatiewaarde van de verbe-teringen zal worden vergoed. Het documentatiemateriaal is naar het oordeel van de rechtbank niet voor misverstand vatbaar.
3.8
Veronderstellenderwijs uitgaande van de juistheid van de stellingen van eisers, hadden eisers zich naar het oordeel van de rechtbank moeten realiseren dat de door de makelaar gedane mededelingen niet overeenstemden met de inhoud van het documentatiemateriaal en de bewoordingen van de overeenkomst. Gelet op de investering die eisers voornemens waren te doen, mocht minimaal van eisers worden verwacht dat zij het aan hen verstrekte, op zich heldere, documentatie-materiaal zorgvuldig zouden doornemen. Immers, juist om misverstanden in de mondelinge communicatie te voorkomen, wordt dergelijk documentatiemateri-aal verstrekt. Bovendien lag het naar het oordeel van de rechtbank niet in de re-de om aannemelijk te achten dat gedaagde bereid zou zijn zich ertoe te ver-plichten bij terugkoop steeds de nominale waarde van iedere ooit door eisers aangebrachte verbetering te vergoeden, ongeacht of die verbetering op het mo-ment van terugkoop nog enige waarde zou vertegenwoordigen. De stellingen van eisers impliceren dat zij zonder meer op de door de makelaar gedane (onjuiste) mededelingen hebben vertrouwd. Gelet op de informatie waarover eisers be-schikten, was dat vertrouwen niet gerechtvaardigd. Het had in de rede gelegen dat eisers de makelaar en/of de notaris om nadere uitleg zouden hebben ge-vraagd. Onder deze omstandigheden komt het voor risico van eisers indien zij door de makelaar gedane onjuiste - of onduidelijke - mededelingen zonder meer voor juist hebben aangenomen.
3.9
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank het aanbod van eisers om bewijs te leveren van hun stellingen met betrekking tot de inhoud van de mededelingen van de heer Schoen passeren. Betreffend bewijs zou niet kun-nen leiden tot een andere beslissing. Onderdeel 1 van de vordering zal worden afgewezen.
Geschillenregeling
3.1
Het standpunt van gedaagde dat de rechtbank onbevoegd is om van het geschil tussen partijen kennis te nemen omdat partijen een geschillenregeling zijn over-eengekomen, acht de rechtbank onjuist. Partijen zijn overeengekomen omtrent het gerezen geschil ter zake van de bepaling van de terugkoopprijs door drie deskundigen een voor beide partijen bindende uitspraak te laten doen (art. 7:900 BW Pro). De aangewezen deskundigen hebben zich van hun taak gekweten en heb-ben in de onder 3.1 sub l weergegeven brief vastgesteld wat rechtens tussen par-tijen geldt. De beslissing van de deskundigen is vernietigbaar indien gebonden-heid van eisers daaraan in verband met de inhoud of de wijze van totstandko-ming van de beslissing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaan-vaardbaar zou zijn (art. 7:904 BW Pro). Met andere woorden: het bestaan van de ge-schillenregeling maakt de rechtbank niet onbevoegd om van het geschil tussen partijen kennis te nemen, maar de rechtbank dient de beslissing van de deskun-digen - zeer bijzondere omstandigheden daargelaten - te respecteren.
3.11
Eisers stellen dat de beslissing van de deskundigen naar maatstaven van rede-lijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (conclusie van repliek onder 3.3). De rechtbank zal de in dit kader door eisers aangevoerde argumenten hierna achter-eenvolgens behandelen.
3.12
Eisers stellen dat Atta Makelaars soms optreedt als opdrachtnemer van gedaag-de. Om die reden trekken eisers de onafhankelijkheid van Atta Makelaars in twijfel. Naar het oordeel van de rechtbank brengt de gestelde omstandigheid niet zonder meer mee dat een aan Atta Makelaars verbonden makelaar niet mocht optreden als deskundige in het kader van de geschillenregeling. Gedaagde scha-kelt als Rotterdamse woningstichting uiteraard veelvuldig in de Rotterdamse re-gio werkzame makelaars in. Dat een bepaald makelaarskantoor meermalen (taxatie-)opdrachten van gedaagde heeft verkregen, betekent niet zonder meer dat makelaars van dat kantoor geacht moeten worden, in het kader van een ge-schillenregeling als de onderhavige, niet meer als onafhankelijk en onpartijdig deskundige te kunnen optreden. Wel moet aan eisers worden toegegeven dat het wenselijk is dat deskundigen zich, voordat zij een benoeming aanvaarden, reali-seren dat hun onpartijdigheid boven iedere twijfel verheven behoort te zijn, zo-dat zij er verstandig aan zouden doen een dergelijke benoeming niet te aanvaar-den indien er sprake zou kunnen zijn van een schijn van partijdigheid. De stel-ling van eisers dat zij vraagtekens zetten bij de onpartijdigheid van Atta Make-laars, acht de rechtbank echter onvoldoende onderbouwd om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat gebondenheid van eisers aan de beslissing van de deskundigen in verband met de inhoud of de wijze van totstandkoming daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.13
Eisers stellen dat elk van de drie taxateurs aanvankelijk tot een hogere taxatie-waarde van de woning was gekomen. Eisers hebben echter niet duidelijk ge-maakt waar zij die stelling op baseren. Voor zover de stelling juist zou zijn, roept deze bovendien de vraag op wat de redenen voor elk van de drie deskundigen waren om een aanvankelijk hogere taxatiewaarde naar beneden bij te stellen. In ieder geval hebben eisers hieromtrent onvoldoende gesteld om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat hun gebondenheid aan de (uiteindelijke) beslissing van de deskundigen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaard-baar is. Er bestaat voor de rechtbank derhalve geen reden om nader op deze stelling in te gaan.
3.14
Eisers stellen dat partijen niet hebben geregeld hoe de uiteindelijke onderhandse verkoopwaarde van de woning en verbouwingen vastgesteld zou moeten worden, ingeval de taxateurs niet tot één bindend advies zouden kunnen komen. De rechtbank is van oordeel dat de geschillenregeling hierin juist wel voorziet. De geschillenregeling bepaalt immers dat elk van beide partijen één deskundige be-noemd, terwijl de aldus benoemde twee deskundigen in onderling overleg een derde deskundige benoemen. De achtergrond van het benoemen van een one-ven aantal deskundigen is uiteraard, dat de deskundigen in geval van verschil-lende visies altijd tot een meerderheidsbeslissing kunnen komen.
3.15
Het ligt in de rede dat de drie benoemde deskundigen ernaar zullen streven om tot een eensluidend standpunt te geraken. Indien dat echter niet mogelijk blijkt, zal het oordeel van de meerderheid doorslaggevend zijn. Het staat de deskundi-gen dan vrij om, ter informatie van partijen, naast de beslissing ook het oordeel van de minderheid weer te geven. Dat betekent echter niet dat het gemiddelde van de oordelen van de drie deskundigen de waarde vormt die als beslissing van de deskundigen heeft te gelden. Als beslissing geldt hetgeen door de meerder-heid van de deskundigen als beslissing wordt aangemerkt.
3.16
Eisers achten het frappant dat Atta Makelaars en Ooms Makelaars ten aanzien van de woning en de verbouwingen tot dezelfde taxatiewaarden zijn gekomen. De rechtbank acht dit verklaarbaar uit de opdracht die aan de deskundigen is verstrekt. Indien die opdracht zou hebben ingehouden dat de deskundigen onaf-hankelijk van elkaar ieder een taxatie dienden te verrichten, is zeer aannemelijk dat dit - binnen een bepaalde bandbreedte - tot verschillende uitkomsten zou hebben geleid. De deskundigen dienden echter omtrent het gerezen geschil een voor beide partijen bindende uitspraak te doen. Derhalve dienden zij de toe te kennen waarden zoveel mogelijk in overleg met elkaar vast te stellen, zo nodig op basis van een meerderheidsstandpunt van twee van de drie deskundigen.
3.17
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat de mate waarin de standpunten van de deskundigen uiteen lagen niet zodanig is dat aannemelijk lijkt dat één of meer deskundigen de taxatiewaarde - uitgaande van een niet afgekochte erfpachtca-non - op evident onjuiste wijze heeft bepaald. Ook hieruit vloeit voort dat het niet in de rede ligt te concluderen dat gebondenheid van eisers aan de beslissing van de deskundigen in verband met de inhoud van de beslissing naar maatsta-ven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Kosten van de deskundigen
3.18
De geschillenregeling bepaalt dat de kosten van de deskundigen door de wo-ningcorporatie en de eigenaar worden gedragen volgens een verdeling door de deskundigen naar gelang deze bij hun uitspraak niet zijn tegemoetgekomen aan het verlangen van elke partij. Gelet op de inhoud van de beslissing van de des-kundigen, acht de rechtbank het alleszins begrijpelijk dat de deskundigen heb-ben bepaald dat hun kosten voor 50% voor rekening komen van eisers en voor 50% van gedaagde. Immers, de vaststelling door deskundigen wijkt weliswaar, in voor eisers positieve zin, af van de taxatie door taxateur L. van der Velde, maar geenszins in de mate als door eisers bepleit. Ook op dit onderdeel kan derhalve niet worden geoordeeld dat gebondenheid van eisers aan de beslissing van de deskundigen in verband met de inhoud van de beslissing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Voorts
3.19
Hetgeen hiervoor is overwogen brengt mee dat de vordering van eisers dient te worden afgewezen. Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De vordering om eisers hoofdelijk in de kosten te veroordelen zal worden afgewezen, nu niet is gesteld dat - en op welke gronden - er sprake is van hoofdelijke verbondenheid.
4. De beslissing
De rechtbank,
wijst de vordering af;
veroordeelt eisers in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde bepaald op € 244,00 aan vast recht en op € 904,00 aan salaris voor de procureur;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman.
Uitgesproken ter openbare terechtzitting.
1729; 1582