Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 241772 / HA ZA 05-1944
Uitspraak: 10 januari 2007
VONNIS van de meervoudige kamer in de zaak van:
de stichting STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. J.R. Maas,
advocaat mr. R. Smith te Rotterdam.
- tegen -
1. [gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
procureur en advocaat mr. G.J. Houweling,
2. de naamloze vennootschap VAN HEESWIJK NOTARISSEN N.V.,
gevestigd te Rotterdam,
3. de naamloze vennootschap ACHMEA HYPOTHEEKBANK N.V.,
gevestigd te ‘s-Gravenhage,
gedaagden,
procureur mr. D.J.R.M. Braakenburg,
advocaat mr. A.A. Marcus te Rotterdam.
Eiseres in conventie, verweerster in reconventie wordt hierna aangeduid als “Woonbron”. Gedaagde in conventie sub 1, eiser in reconventie wordt hierna aangeduid als “[gedaagde]”. Gedaagden sub 2 en 3 worden hierna gezamenlijk aangeduid als “Van Heeswijk c.s.” en afzonderlijk als “Van Heeswijk” respectievelijk “Achmea”.
1. Het procesverloop
De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- dagvaardingen d.d. 23 en 24 juni 2005 en de door Woonbron overgelegde producties;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, aan de zijde van [gedaagde];
- conclusie van antwoord, met producties, aan de zijde van Van Heeswijk c.s.;
- conclusie van repliek, tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie aan de zijde van [gedaagde], met productie;
- conclusie van dupliek aan de zijde van Van Heeswijk c.s.;
- de ter gelegenheid van het pleidooi overgelegde pleitaantekeningen, die van Woonbron met productie.
2. Het geschil in conventie
Woonbron vordert – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- te verklaren voor recht dat de bepalingen van maatschappelijk gebonden eigendom, zoals deze zijn vastgelegd in de akte houdende uitgifte in erfpacht d.d. 12 september 1980, de akte van vaststelling d.d. 4 september 1991 en de akte van levering d.d. 26 augustus 1997 gelding hebben voor zowel de huidige eigenaar van het ten processe bedoelde pand als voor de eventuele opvolgende kopers, onder meer doch niet uitsluitend dat de eigenaar verplicht is het appartementsrecht aan Woonbron aan te bieden, met vaststelling van de koopprijs conform de MGE-bepalingen;
- [gedaagde] te verbieden het appartementsrecht te verkopen aan een ander dan aan Woonbron, althans hem te gebieden dat indien hij het appartementsrecht wil verkopen, hij dit aan Woonbron dient aan te bieden, zulks op straffe van een dwangsom van € 40.000,- per gebeurtenis;
- indien en voor zover de huidige eigenaar het appartement eerder heeft vervreemd, te verklaren voor recht dat [gedaagde] en Van Heeswijk c.s. aansprakelijk zijn voor de door Woonbron geleden schade en dus schadeplichtig zijn ten opzichte van Woonbron, waarbij de schade opgemaakt dient te worden bij staat en vereffend volgens de wet, en [gedaagde] gehouden is de boete conform artikel 11 van Pro de MGE-bepalingen te voldoen;
- met veroordeling van [gedaagde] en Van Heeswijk c.s. tot het voldoen van de kosten van deze procedure.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring, althans tot ontzegging van de vorderingen, kosten rechtens.
Van Heeswijk c.s. voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring, althans afwijzing van de vorderingen, met veroordeling – voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – van Woonbron in de kosten van het geding.
3. De beoordeling in conventie
3.1 De rechtbank gaat uit van de navolgende vaststaande feiten.
a. Woonbron is een stichting in de zin van artikel 70 Woningwet Pro en houdt zich ingevolge deze wet en in het bijzonder op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector voornamelijk bezig met het huisvesten van minder draagkrachtigen.
b. Woonbron heeft een groot aantal appartementsrechten verkocht en geleverd volgens het principe van maatschappelijk gebonden eigendom. Dit betekent dat de kopers zich reeds in de gesloten koopovereenkomst hebben verbonden het appartementsrecht bij een voorgenomen verkoop aan te bieden aan Woonbron op basis van van tevoren vastgestelde voorwaarden.
c. In de akte houdende uitgifte in erfpacht door de Gemeente Rotterdam aan Woonbron (destijds: Woningbouwvereniging “Onze Woongemeenschap”) d.d. 12 september 1980, betreffende onder meer het perceel grond waarop aanwezig is het flatgebouw, waartoe het hierna onder e. vermelde appartementsrecht behoort (verder: de vestigingsakte) staat – voor zover hier van belang – het volgende vermeld:
“(…) Deze uitgifte in erfpacht geschiedt:
(…)
b. onder (toevoeging rechtbank) de bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom zoals opgenomen als bijlage bij deze akte van uitgifte in erfpacht;
(…).”
De bepalingen van maatschappelijk gebonden eigendom (verder: MGE-bepalingen) zijn als bijlage gevoegd bij de akte. De akte is ingeschreven in de openbare registers, de bijlage niet.
d. Bij akte van vaststelling d.d. 4 september 1991 is de tekst van de (nieuwe) MGE-bepalingen, welke de raad van de gemeente Rotterdam in diens openbare vergadering van 22 augustus 1991 had vastgesteld, gedeponeerd.
e. Op 26 augustus 1997 heeft Woonbron aan [persoon] verkocht en geleverd het appartementsrecht, kadastraal bekend Gemeente Charlois, Sectie H, complexaanduiding 3444-a, appartementsindex 11, recht gevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met berging en de kelder, plaatselijk bekend Lepelaarsingel 59b te 3083 KC Rotterdam (verder: het appartementsrecht). [persoon] heeft ten behoeve van de financiering van deze transactie een hypotheekovereenkomst gesloten met Woonfonds Nederland B.V. te Tilburg, thans Achmea. In artikel 7 van Pro de leveringsakte d.d. 26 augustus 1997 zijn de MGE-bepalingen d.d. 12 september 1980 en de akte d.d. 4 september 1991 van toepassing verklaard.
f. In augustus 2004 heeft [persoon] het appartementsrecht aan Woonbron aangeboden. Er is geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Vervolgens heeft Achmea gebruik gemaakt van haar recht van executie.
g. Notaris [de notaris] heeft de veilingvoorwaarden opgesteld, waarin het volgende is opgenomen: “Aangezien deze maatschappelijke gebonden eigendomsbepalingen geen goederenrechtelijke werking hebben, zal de executant deze bepalingen waaronder de zelfbewoningsplicht niet opleggen aan de koper op de veiling.”
h. [gedaagde] heeft op de veiling de eigendom van het appartementsrecht verkregen. [gedaagde] is voornemens het appartementsrecht te verkopen zonder daarbij de MGE-bepalingen in acht te nemen.
3.2 Woonbron legt aan haar vorderingen (uiteindelijk) de volgende stellingen ten grondslag:
a. Door de vestigingsakte zijn de MGE-bepalingen onderdeel geworden van de erfpacht en hebben zij zakelijke werking. Opvolgende verkrijgers zijn derhalve gebonden aan de geldende erfpachtvoorwaarden inclusief de MGE-bepalingen.
b. Indien [gedaagde] het appartementsrecht over zal dragen, lijdt Woonbron schade. Zij zal immers het appartement niet meer in eigendom verkrijgen volgens de MGE-bepalingen en daarom de marktprijs moeten voldoen. [gedaagde] en Van Heeswijk c.s. zijn aansprakelijk voor deze schade.
c. De grondslag van de vordering tegen [gedaagde] is onrechtmatige daad. Hij heeft aangekondigd dat hij zich niet gebonden acht aan de MGE-bepalingen. Van Heeswijk c.s. hebben onrechtmatig gehandeld door ten onrechte in de veilingbepalingen op te nemen dan wel te laten opnemen dat de MGE-bepalingen voor de opvolgende koper(s) niet meer van toepassing zijn.
3.3 Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] en opvolgende kopers van het appartementsrecht slechts aan de MGE-bepalingen zijn gebonden indien aan deze bepalingen zakelijke werking kan worden toegekend. [gedaagde] en Van Heeswijk c.s. hebben primair betoogd dat de MGE-bepalingen deze zakelijke werking ontberen, nu deze niet in de vestigingsakte zijn opgenomen, doch slechts in een bijlage, welke bijlage niet is ingeschreven in de openbare registers. Dat de MGE-bepalingen alleen in een – niet in de openbare register ingeschreven – bijlage zijn opgenomen, wordt op zichzelf niet door Woonbron betwist.
3.4 Tussen partijen is in geschil of de vraag of de MGE-bepalingen zakelijke werking hebben beoordeeld dient te worden naar huidig recht of naar het tot 1 januari 1992 geldende recht. De rechtbank is van oordeel dat dit in het midden kan blijven, aangezien uit het hierna volgende blijkt dat het huidig recht op dit punt geen verandering heeft gebracht.
Aan bepaalde bedingen die zijn opgenomen in de vestigingsakte kan zakelijke werking worden toegekend. Het is op zichzelf niet noodzakelijk dat deze bedingen volledig in de akte vermeld worden. Volstaan kan worden met een verwijzing in de akte naar een bijlage, welke bij de akte is gevoegd. Deze bijlage gaat dan deel uitmaken van de akte. Het is in dat geval echter wel noodzakelijk dat ook deze bijlage ingeschreven wordt in de openbare registers. Voor het huidig recht volgt deze inschrijvingsplicht uit het systeem van titel 5.7 BW, hetgeen tussen partijen niet in discussie is. Deze inschrijvingsplicht bestond echter ook reeds onder het tot 1 januari 1992 geldende recht en wel in artikel 767, lid 2 BW (oud). Dit artikel bepaalde expliciet dat de titel van aankomst van het erfpachtsrecht in de daartoe bestemde openbare registers moest worden overgeschreven. Indien de bijlage geacht moet worden deel uit te maken van de vestigingsakte dan kan artikel 767, lid 2 BW (oud) niet anders uitgelegd worden dan dat ook de bijlage ingeschreven dient te worden. De strekking van dit artikel is immers dat het, juist met het oog op zakelijke werking van bepalingen die niet tot de uit de wet voortvloeiende kernbedingen van het erfpachtsrecht behoren, voor derden uit de openbare registers kenbaar dient te zijn wat de volledige omvang van het recht van erfpacht is, en dit is slechts het geval als ook de bijlage is ingeschreven. Dat het onder notarissen wellicht gebruikelijk was om vervreemdingsbeperkende bepalingen niet in de erfpachtvoorwaarden op te nemen, zoals door Woonbron is gesteld, doch door Heeswijk c.s. is betwist, kan niet afdoen aan het wettelijk voorschrift als hiervoor bedoeld.
3.5 Nu vast staat dat de bijlage niet is ingeschreven in de openbare registers, leidt het voorgaande ertoe dat de in de bijlage opgenomen MGE-bepalingen geen zakelijke werking hebben, zodat de huidige eigenaar en de opvolgende kopers van het appartementsrecht niet op die grond aan deze bepalingen zijn gebonden. Hieruit volgt dat de vorderingen van Woonbron voor afwijzing gereed liggen en de overige verweren geen bespreking meer behoeven.
3.6 Woonbron zal als de geheel in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
4. Het geschil in reconventie
[gedaagde] vordert – verkort weergegeven – om bij vonnis Woonbron te veroordelen tot vergoeding van de door [gedaagde] tengevolge van de ten processe bedoelde beslaglegging geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, kosten rechtens.
Woonbron voert hiertegen verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring, dan wel afwijzing van de vordering, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
5. De beoordeling in reconventie
5.1 [gedaagde] legt aan zijn vordering de volgende stellingen ten grondslag:
a. Doordat Woonbron op 5 juli 2005 conservatoir beslag heeft gelegd op het appartementsrecht, is de verkoop van dit recht door [gedaagde] aan een derde gefrustreerd. De derde heeft inmiddels aangedrongen op levering en maakt aanspraak op verbeurde boete.
b. Door het beslag en de onderhavige procedure, lijdt [gedaagde] schade bestaande uit het niet kunnen terugvorderen van overdrachtsbelasting, renteverlies, (langer) bijdragen in zakelijke lasten, het missen van te realiseren winst, verbeurde boete, advocaatkosten en onroerende zaakbelasting. Deze schade is nog niet te begroten.
5.2 Nu uit hetgeen in conventie is overwogen blijkt dat Woonbron ten onrechte conservatoir beslag heeft gelegd op het appartementsrecht, dient zij de als gevolg daarvan door [gedaagde] geleden schade te vergoeden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] voldoende aannemelijk gemaakt dat de mogelijkheid bestaat dat hij schade heeft geleden door het beslag.
Woonbron heeft in haar conclusie van antwoord in reconventie aangevoerd dat de schade niet voor vergoeding in aanmerking komt, omdat er sprake is van eigen schuld aan de zijde van [gedaagde], aangezien hij heeft nagelaten ter beperking van schade rechtsmaatregelen tegen het beslag te nemen dan wel Woonbron te benaderen om te spreken over de voorwaarden waaronder het beslag opgeheven zou kunnen worden. Nadat [gedaagde] hierop gemotiveerd heeft gereageerd, is Woonbron hier niet meer op ingegaan. Voor zover desondanks geoordeeld moet worden dat Woonbron haar verweer heeft gehandhaafd, is de rechtbank van oordeel dat dit verweer niet aan toewijzing van de vordering in de weg staat, nu dit verweer zich leent voor behandeling in de schadestaatprocedure. De vordering zal derhalve worden toegewezen.
5.3 Woonbron zal als de geheel in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. In verband met de samenhang tussen de stellingen in conventie en die in reconventie, worden de werkzaamheden in reconventie gewaardeerd op de helft van de punten in conventie.
6. De beslissing
De rechtbank,
in conventie
wijst af de vorderingen van Woonbron;
veroordeelt Woonbron in de proceskosten aan de zijde van Van Heeswijk c.s., tot aan deze uitspraak bepaald op € 244,- aan vast recht en op € 1.808,- aan salaris voor de procureur;
veroordeelt Woonbron in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde], tot aan deze uitspraak bepaald op € 244,- aan vast recht en op € 1.808,- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis voor zover het voormelde veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
veroordeelt Woonbron tot vergoeding van de door [gedaagde] tengevolge van de ten processe bedoelde beslaglegging geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
veroordeelt Woonbron in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 904,- aan salaris voor de procureur.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Cooijmans, Fiege en Dullaart.
Uitgesproken ter openbare terechtzitting.
204/1694/1727