Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 282198 / KG ZA 07-344
Uitspraak: 22 mei 2007
VONNIS in kort geding in de zaak van:
de stichting STICHTING PATRIMONIUMS WONINGSTICHTING TE DELFSHA-VEN,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
procureur mr. H.R. Bos,
- tegen -
1. de stichting STICHTING VAK & WERK RIJNMOND,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde sub 1,
verschenen bij haar directeur C.J.F. van den Borre,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde sub 2,
procureur mr. R. Scheltes,
Partijen worden hierna aangeduid als “PWS” respectievelijk “Vak & Werk” en “[gedaagde sub 2]”.
1 Het verloop van het geding
De voorzieningenrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 17 april 2007;
- pleitnota en producties van mr. Bos;
- pleitnota en producties van mr. Scheltes.
Partijen, althans hun raadslieden, hebben de respectieve standpunten toegelicht ter zitting van 8 mei 2007.
2 De vaststaande feiten
In dit kort geding wordt van de volgende vaststaande feiten uitgegaan.
2.1 PWS heeft op 15 december 2003 met de rechtsvoorgangster van Vak & Werk een over-eenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres], eerste étage (hierna te noemen: de woning) te [woonplaats]. In deze overeenkomst is - voor zover hier rele-vant - het volgende bepaald:
“INGEBRUIKNEMINGSOVEREENKOMST
VOOR WOONRUIMTE
…
….
overwegende dat:
? uitlener [PWS; toevoeging voorzieningenrechter] de woning [adres], 1e te [woonplaats] niet zal verhuren vanwege de slechte staat van de woning,
? dat uitlener ten einde leegstand te voorkomen deze woning in gebruik wil geven aan ge-bruiker [rechtsvoorgangster van Vak & Werk; toevoeging voorzieningenrechter],
…
1. Gebruiker is geen vergoeding voor het gebruik van de woning aan uitlener verschul-digd.
…
4. Uitlener zal het casco onderhouden, maar zal verder op geen enkele wijze onderhoud aan de woning plegen of anderszins voorzieningen treffen. Alle kosten die de gebruiker meent te moeten maken ten behoeve van de woning blijven volledig voor zijn rekening.
…
7. Gebruiker zal de woning niet verhuren of anderszins aan derden in gebruik geven.
(NB: deze bepaling als variabel beschouwen; in sommige gevallen wordt de woning juist wel verhuurd)
…”
2.2 PWS heeft bij het aangaan van de overeenkomst aan Vak & Werk laten weten dat het Vak & Werk, in afwijking van het 2.1 geciteerde punt 7 van overeenkomst, was toegestaan de woning te verhuren onder de voorwaarden dat (1) de huurder geen aanspraak zou kunnen maken op huurbescherming, en (2) Vak & Werk er voor zorg zou dragen dat bij beëindiging van de overeenkomst door opzegging door PWS, de woning op de einddatum leeg (zonder huurders) aan PWS zou worden opgeleverd.
2.3 Vak & Werk heeft de woning vervolgens met ingang van 1 december 2004 verhuurd aan [gedaagde sub 2]. In de ter zake gesloten overeenkomst staat - voor zover hier relevant - :
“Tijdelijke Woninghuurovereenkomst
(o.g.v. de Leegstandswet)
..
Naam verhuurder: Vak & Werk …
Naam huurder: [gedaagde sub 2] …
…
Lid 4: Verhuurder is zelf huurder van de woning.
…..
Art. 2 De Pro huurovereenkomst is aangegaan voor de tijd van 3 Maanden, dan wel voor de pe-riode van tijdelijk verhuur o.g.v. de Leegstandswet.
…”
2.4 Bij brief van 16 juni 2006 heeft PWS de overeenkomst met Vak & Werk opgezegd te-gen 15 maart 2007. Vak & Werk heeft de opzegging weliswaar erkend, maar de woning op die datum niet ontruimd opgeleverd aan PWS, omdat [gedaagde sub 2] de woning niet heeft verlaten.
3. Het geschil
PWS vordert dat de voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam bij vonnis, volledig uitvoerbaar bij voorraad:
1. Vak & Werk zal veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, de woning aan de [adres] te [woonplaats] met medeneming van het hare en de haren te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels in nette staat aan PWS ter be-schikking te stellen, met machtiging aan PWS om, indien Vak & Werk in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, deze zelf te doen bewerkstelligen, zonodig met be-hulp van de sterke arm van politie en/of justitie;
2. [gedaagde sub 2] zal veroordelen om de hiervoor sub 1 bedoelde ontruiming te gehengen en te ge-dogen, althans binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, althans op een zodanige termijn als de voorzieningenrechter in goede justitie bepaalt, de woning aan de [adres] te [woonplaats] met medeneming van het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten en door afgifte der sleutels in nette staat aan PWS ter beschikking te stellen, met machtiging aan PWS om, indien [gedaagde sub 2] in gebreke blijft aan de desbetreffende ver-oordeling te voldoen, deze zelf te doen bewerkstelligen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie;
3. Vak & Werk en [gedaagde sub 2] te veroordelen in de kosten van dit geding.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft PWS aan haar vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
3.1 Door de woning op 15 maart 2007 niet te ontruimen en op te leveren aan PWS, schiet Vak & Werk te kort in haar verplichtingen jegens PWS uit hoofde van de tussen partijen ge-sloten overeenkomst. Daarnaast schiet Vak & Werk te kort in haar verplichtingen, althans handelt zij onrechtmatig jegens PWS door het mogelijk te maken dat [gedaagde sub 2] nog steeds de woning gebruikt en daarnaast zonder toestemming van PWS de woning aan de [adres] te [woonplaats] betreedt en gebruikt en voorts een derde de zolderétage laat gebrui-ken en illegaal stroom heeft aangelegd naar die ruimtes. Deze tekortkomingen c.q. dit on-rechtmatig handelen zijn dermate ernstig dat ontruiming in een bodemprocedure gerecht-vaardigd zal zijn.
3.2 Aangezien met het einde van de tussen partijen gesloten overeenkomst per 15 maart 2007 geen rechtsband is ontstaan tussen PWS en [gedaagde sub 2], verblijft [gedaagde sub 2] met ingang van 16 maart 2007 zonder recht of titel in de woning. Hij handelt onrechtmatig jegens PWS door de woning niet te ontruimen en in gebruik te houden. Hij handelt voorts onrechtmatig jegens PWS door toe te staan dat een derde, zonder toestemming van PWS, de zolderétage van het complex in gebruik heeft alsmede door illegale stroomvoorzieningen naar die étage te heb-ben aangelegd. Daarnaast handelt hij onrechtmatig jegens PWS door de woning aan de [adres], eveneens zonder toestemming van PWS, te betreden en te gebruiken en eveneens een illegale elektravoorziening naar die woning te hebben aangelegd. De onrecht-matig handelen is zo ernstig dat ontruiming in een bodemprocedure gerechtvaardigd zal zijn.
3.3 PWS heeft een spoedeisend belang omdat de woning op korte termijn moet worden ge-sloopt vanwege de slechte kwaliteit van de woning, en ook omdat zij zo snel mogelijk een einde wil maken aan de onrechtmatige situatie, bestaande uit het gebruik zonder recht of ti-tel door [gedaagde sub 2] van de woning alsmede de woning met huisnummer 348. Zij wil bovendien geen enkel risico lopen dat er schade ontstaat in de woning c.q. het complex, bijvoorbeeld door brand, als gevolg van het onrechtmatig gebruik van de woning aan de [adres] en de zolderétage, alsmede de door [gedaagde sub 2] illegaal aangelegde elektravoorzieningen naar die woning en de zolderétage.
3.4 Vak & Werk en [gedaagde sub 2] hebben gemotiveerd verweer gevoerd waarop bij de beoordeling - voor zover nodig - zal worden ingegaan.
4 De beoordeling
4.1 PWS heeft gesteld dat [gedaagde sub 2] zonder recht of titel in de woning verblijft. Op zich levert dit een voldoende spoedeisend belang op bij de gevraagde voorzieningen, nu tussen partijen niet in geschil is dat de woning onderdeel uitmaakt van een complex dat PWS op korte ter-mijn wenst te slopen. Dat er, zoals [gedaagde sub 2] stelt, nog andere, tot het complex behorende wo-ningen in gebruik zijn althans zijn verhuurd (volgens PWS is er geen sprake van bewoners die huurbescherming genieten), doet aan die spoedeisendheid niet af.
4.2 [gedaagde sub 2] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij recht heeft op huurbescherming als be-doeld in artikel 7:269 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) in die zin, dat zijn (onder)-huurovereenkomst na beëindiging van de overeenkomst tussen PWS en Vak & Werk op grond van deze bepaling is voortgezet met PWS. Voor de beoordeling van dit verweer dient eerst te worden vastgesteld of de overeenkomst die PWS met Vak & Werk heeft gesloten, als een huurovereenkomst dient te worden aangemerkt (zoals [gedaagde sub 2] stelt) dan wel als een bruikleenovereenkomst (zoals PWS stelt en zoals door Vak & Werk niet weersproken). Im-mers, voor de toepasselijkheid van artikel 7:269 BW Pro is vereist dat de betreffende overeen-komst tussen PWS en Vak & Werk is te beschouwen als een overeenkomst van huur en ver-huur van woonruimte.
4.3 Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van - in dit geval - de woning (zie artikel 7:210 lid Pro BW). Gaat het bij een bruikleenovereenkomst om het in gebruik geven van de woning om niet, bij een huurover-eenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Het is vaste jurisprudentie dat deze tegenprestatie, anders dan een bepaalde geldsom, ook iedere andere vorm van een tegenprestatie kan betreffen. Bij bepaling van de vraag om welke overeen-komst het gaat, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.
4.4 In de betreffende overeenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat de woning vanwege de slechte staat niet zou worden verhuurd. Voorts is overeengekomen dat voor het gebruik geen vergoeding verschuldigd is. Weliswaar is tevens vastgelegd dat alle kosten die de gebruiker meent te moeten maken ten behoeve van de woning voor zijn rekening blijven, alsmede dat de eventuele kosten van nutsvoorzieningen voor rekening van de gebruiker zijn, maar dit valt naar voorlopig oordeel niet aan te merken als “tegenprestatie” in de zin van artikel 7:210 BW Pro. Dergelijke kosten vallen binnen het bereik van de bruikleenovereenkomst nu de-ze kunnen worden aangemerkt als kosten die in het kader van artikel 7A:1781 BW voor re-kening van een 'goed huisvader' komen.
4.5 Dit leidt tot de slotsom dat het er in het kader van dit kort geding voor moet worden ge-houden dat de tussen PWS en Vak & Werk gesloten overeenkomst niet als een huurover-eenkomst, maar als een bruikleenovereenkomst is aan te merken. Dat Vak & Werk in haar overeenkomst met [gedaagde sub 2] zelf als huurder van de woning staat vermeld, doet hieraan niet af nu niet deze overeenkomst, maar de overeenkomst tussen (de rechtsvoorgangster van) Vak & Werk en PWS d.d. 15 december 2003 bepalend is voor de kwalificatie van de rechtsver-houding tussen Vak & Werk en PWS.
Dit betekent dat [gedaagde sub 2] naar voorlopig oordeel geen beroep toekomt op huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW Pro, nu een beroep op deze bepaling immers uitgaat van het bestaan van een (hoofd)huurovereenkomst (tussen PWS en Vak & Werk).
4.6 Nu tussen partijen in confesso is dat de overeenkomst tussen PWS en Vak & Werk per 15 maart 2007 door opzegging is geëindigd moet het er voorshands voor gehouden worden dat nadien geen contractuele relatie tot stand is gekomen tussen PWS en [gedaagde sub 2]. [gedaagde sub 2] ver-blijft derhalve vanaf 16 maart 2007 zonder recht of titel in de woning. [gedaagde sub 2] heeft geen omstandigheden aangevoerd die met zich zouden moeten brengen dat een voortgezet ver-blijf in de woning gerechtvaardigd zou zijn. Hij zal die woning dan ook moeten verlaten.
4.7 Een afweging van de wederzijdse belangen geeft geen aanleiding tot een andersluidend oordeel. Naar voorlopig oordeel dient het belang van PWS, die zich door de weigerachtige houding van [gedaagde sub 2] om de woning te verlaten belemmerd ziet in de uitvoering van haar plannen om het complex te slopen, terwijl de kwaliteit van het complex - zoals onderzoek heeft uitgewezen en zoals door [gedaagde sub 2] niet bestreden - dermate slecht is dat daarmee niet lang meer zou kunnen worden gewacht, te prevaleren boven het persoonlijk belang van [gedaagde sub 2], die - zoals onweersproken door PWS is gesteld - al sedert het najaar van 2006 herhaal-delijk is geïnformeerd over de beëindiging van de overeenkomst tussen PWS en Vak & Werk en de daaraan voor hem verbonden gevolgen (ontruiming).
4.8 Uit het vorenoverwogene volgt dat de vordering jegens [gedaagde sub 2] zal worden toegewezen. Ook de jegens Vak & Werk ingestelde vordering zal, gelet op het vorenoverwogene, worden toegewezen.
4.9 Vak & Werk en [gedaagde sub 2] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
5 De beslissing
De voorzieningenrechter,
veroordeelt Vak & Werk om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [woonplaats] met medeneming van het hare en de haren te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels in nette staat aan PWS ter beschikking te stel-len;
veroordeelt [gedaagde sub 2] om de hiervoor bedoelde ontruiming te gehengen en te gedogen, althans binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [woonplaats] met medeneming van het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten en door af-gifte der sleutels in nette staat aan PWS ter beschikking te stellen;
machtigt PWS om deze ontruiming zonodig zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie;
veroordeelt Vak & Werk en [gedaagde sub 2] in de kosten van dit kort geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van PWS bepaald op € 321,85 aan verschotten en op € 251,-- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. A.M. van Kalmthout, griffier.
Uitgesproken in het openbaar.
1775/676