Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 254997 / HA ZA 06-367
Uitspraak: 1 augustus 2007
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[opposante],
wonende te [woonplaats],
opposante,
procureur mr. J.Kneppelhout,
advocaat mr. M.H.L. van Dijkman,
- tegen -
GEMEENTE ROTTERDAM
zetelend te Rotterdam,
geopposeerde,
procureur mr. R.W. van Harmelen,
advocaat mr. S.C. Borger.
Partijen worden hierna aangeduid als "[opposante]" respectievelijk "de gemeente".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 27 januari 2006 en de door [opposante] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 5 april 2006, waarbij een comparitie van partijen is
gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 15 september 2006;
- voorwaardelijke incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring;
- conclusie van antwoord in het vrijwaringincident;
- vonnis van deze rechtbank d.d. 20 december 2006, waarbij het [opposante] is
toegestaan om de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Bovast B.V. op te roepen in vrijwaring;
- uitspraak van deze rechtbank d.d. 16 mei 2007 waarbij een kennelijke fout in het vonnis van deze rechtbank d.d. 20 december 2006 is hersteld.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast:
2.1 [opposante] woont sinds haar geboorte in de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Tot medio 2000 huurde zij deze woning van [B.V.]
2.2 Bij besluit van 30 juli 1998 (hierna: de aanschrijving) is - onder meer - [de vereniging van eigenaren] te [woonplaats] p/a [B.V.] door de gemeente aangeschreven krachtens de Woningwet met betrekking tot achterstallig onderhoud aan de woning(en). In de aanschrijving is medegedeeld dat bij nalatigheid de (herstel)werkzaamheden van gemeentewege op kosten van de aangeschrevene(n) of de rechtsopvolger(s) zullen worden uitgevoerd.
2.3 De aanschrijving is op 2 september 1998 in de openbare registers van het kadaster ingeschreven middels een verklaring van [persoon 1] (hierna: [persoon 1]), toenmalig hoofd Bouw- en Woningtoezicht Rotterdam, handelende als gevolmachtigde van het Dagelijks Bestuur van Deelgemeente Delfshaven d.d. 1 september 1998. Deze verklaring luidt - voor zover van belang - als volgt als volgt:
“Naar aanleiding van dit achterstallig onderhoud is een aanschrijving krachtens de Woningwet uitgebracht.
Indien de daarin voorgeschreven werkzaamheden niet binnen de gestelde termijn zijn verricht zullen deze met toepassing van bestuursdwang ten uitvoer worden gelegd, welke in dat geval voor rekening van degene, die is aangeschreven zullen zijn ”
2.4 [B.V.] heeft nimmer aan de aanschrijving voldaan. De betreffende (herstel)werkzaamheden zijn omstreeks 22 februari 1999 onder toepassing van bestuursdwang in opdracht van de gemeente verricht.
2.5 De gemeente heeft op 8 november 2000 aan [B.V.] een dwangbevel uitgevaardigd met betrekking tot de invordering van de kosten van bestuursdwang voor herstel van achterstallig onderhoud aan de woning uit hoofde van de aanschrijving ten bedrage van ƒ 71.999,-- (€ 32.671,72).
2.6 [opposante] heeft medio augustus 2000 de woning van [B.V.] gekocht voor een koopprijs van ƒ 100.000,--. [B.V.] heeft de woning op 23 november 2000 overgedragen aan Bovast Vastgoed B.V. voor ƒ 60.000,--. Op 3 januari 2001 heeft [opposante] de woning gekocht van Bovast Vastgoed B.V. voor ƒ 100.000,--. De levering van de woning aan [opposante] heeft plaatsgevonden op 9 februari 2001. In de leveringsakte is het volgende opgenomen:
Maatregelen overheid
(…)
Het is koper [rb: [opposante]] bekend dat in genoemde aankomsttitel is overeengekomen dat Bovast B.V. door één of meerdere derden wordt gevrijwaard en de verkoper in genoemde aankomsttitel te weten: Delfshaven Panden beheer B.V. (…), aan welke rechtspersoon de aanschrijving door de gemeente heeft plaatsgevonden, alle verplichtingen volgende uit genoemde aanschrijving geheel voor eigen rekening en risico zal dragen”
2.7 Bij brief van 1 november 2004 heeft de gemeente [opposante] verzocht de uit de uitvoering van gemeentewege voortvloeiende kosten ter zake van de in de aanschrijving genoemde werkzaamheden te voldoen. De gemeente heeft [opposante] daarbij een factuur gezonden ten bedrage van € 16.335,86.
2.8 De gemeente heeft op 18 augustus 2005 aan [opposante] een dwangbevel uitgevaardigd met betrekking tot de invordering van de kosten van bestuursdwang uit hoofde van de aanschrijving. Het dwangbevel, inhoudende dat [opposante] aan bestuursdwangkosten voor herstel van achterstallig onderhoud aan de woning een bedrag van € 16.335,86 aan de gemeente dient te voldoen, is op 19 december 2005 aan [opposante] betekend.
3 De vordering
De vordering luidt om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren dat opposante terecht in verzet komt tegen het dwangbevel van 18 augustus 2005 en het dwangbevel buiten effect te stellen, alsmede de gemeente te veroordelen in de kosten van het geding.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [opposante] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 De kosten van bestuursdwang kunnen in redelijkheid niet voor rekening van [opposante] zijn. [opposante] is niet degene die is aangeschreven. Ten tijde van de aanschrijving en het van gemeentewege uitvoeren van de (herstel)werkzaamheden was [B.V.] eigenaar van de woning en daarmee de overtreder. [opposante] was destijds slechts huurder. Ten tijde van de aanschrijving was lid 4 van artikel 26 van Pro de Woningwet, welk lid bepaalt dat de kosten van de aanschrijving tevens verhaald kunnen worden op de rechtsopvolger, vervallen. [opposante] verkeerde derhalve in de terechte veronderstelling dat de gemeente de kosten uitsluitend kon verhalen op degene die was aangeschreven, te weten [B.V.] Dit bleek voorts uit de inschrijving in het kadaster en is haar destijds ook door diverse partijen, zoals [persoon 2] directeur van Bovast Vastgoed B.V., [persoon 1], diens medewerker [persoon 3] en de notaris nadrukkelijk medegedeeld. Bovendien heeft [opposante] indirect voor deze kosten betaald toen zij de woning kocht, omdat de koopprijs van de woning is gebaseerd op de waarde van de woning in herstelde staat.
3.2 Voorts kan [opposante] in redelijkheid niet worden gehouden tot vergoeding van de kosten uit hoofde van de aanschrijving, omdat zij niet de eerste rechtsopvolger van [B.V.] is. Dat is Bovast Vastgoed B.V. Door Bovast Vastgoed B.V. over te slaan, maakt de gemeente zich schuldig aan willekeur.
3.3 Op 30 december 2005 heeft de gemeente beslag gelegd op een drietal bankrekeningen van [opposante] bij de ABN-AMRO Bank N.V. Deze beslagen zijn onrechtmatig.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, onder gegrondverklaring van het verzet, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [opposante] in de kosten van het geding.
De gemeente heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Tegen de aanschrijving d.d. 30 juli 1998 is geen bezwaar of beroep ingesteld, zodat deze formele rechtkracht heeft gekregen. Aldus dient te worden uitgegaan van de rechtmatigheid van de aanschrijving. Bij brief van 6 juni 2000 heeft de gemeente [B.V.] verzocht haar aandeel in de kosten, in totaal een bedrag van € 16.335,86, te betalen. De gemeente heeft op 8 november 2000 aan [B.V.] een dwangbevel uitgevaardigd ter invordering van deze kosten. [B.V.] hebben dit bedrag nimmer aan de gemeente betaald. Op 9 februari 2001 is de eigendom van de woning overgedragen aan [opposante]. Op grond van artikel 26, lid 4, van de Woningwet kunnen de kosten van de aanschrijving worden verhaald op de aangeschrevene of diens rechtsopvolger(s). Maatgevend is het moment van uitvoering van de werkzaamheden. Op dat moment was de mogelijkheid van kostenverhaal op de rechtsopvolgers van de overtreder in de wet opgenomen. De gemeente is derhalve gerechtigd deze kosten te verhalen op [opposante] als rechtsopvolger van [B.V.]
4.2 [opposante] was vanaf het begin op de hoogte van de aanschrijving. Toen zij de woning kocht was zij ermee bekend dat die kosten nog niet waren voldaan. De aanschrijving stond nog steeds vermeld in de openbare registers van het kadaster.
4.3 De gemeente heeft, nadat zij [opposante] eerst op 1 november 2004 en op 9 augustus 2005 heeft verzocht/aangemaand de kosten te voldoen, ter invordering van de kosten op
19 december 2005 een dwangbevel laten betekenen. De gemeente is derhalve niet rauwelijks overgegaan tot betekening van het dwangbevel en het leggen van beslag.
4.4 De inschrijving in het kadaster van [persoon 1] is geen verklaring, doch slechts een mededeling dat een aanschrijving krachtens de Woningwet is uitgebracht. Daaruit kan niet worden afgeleid dat de gemeente de kosten slechts zou kunnen verhalen op de overtreder. De gemeente betwist voorts de stelling van [opposante] dat [persoon 1] deze verklaring zodanig heeft geformuleerd dat daaruit blijkt dat het de bedoeling van de gemeente was om de kosten uitsluitend op de aangeschrevene te verhalen.
5 De beoordeling
5.1 In deze verzetprocedure is tussen partijen in geschil of de gemeente de kosten van bestuursdwang, voortvloeiende uit de aanschrijving d.d. 30 juli 1998, inzake de omstreeks 22 februari 1999 van gemeentewege uitgevoerde (herstel)werkzaamheden aan de woning, mag verhalen op [opposante] als een van de rechtsopvolgers van [B.V.]
5.2 Artikel 26 lid 4 van Pro de Woningwet bepaalde vóór de invoering van de derde tranche van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dat, indien de aanschrijving met toepassing van bestuursdwang is uitgevoerd, degene, tot wie de aanschrijving is gericht, of zijn rechtsopvolger, de daaraan verbonden kosten verschuldigd is, tenzij de kosten redelijkerwijs niet te zijnen laste behoren te komen. Dit artikellid is met de invoering van de derde tranche van de Awb op 1 januari 1998 geschrapt. Bij wet van 28 januari 1999 tot herstel van wetstechnische gebreken en leemten in wetten alsmede intrekking van enkele wetten die geen betekenis meer hebben (Reparatiewet I) is een nieuw vierde lid aan artikel 26 van Pro de Woningwet toegevoegd, dat luidt:
“Voor de toepassing van de artikelen 5:25 en 5:26 van de Algemene wet bestuursrecht wordt onder ‘overtreder’ mede begrepen de rechtsopvolger van degene, toe wie een aanschrijving is gericht.”
De Reparatiewet I is (met uitzondering van een voor dit geding niet relevant artikel) met ingang van 17 februari 1999 in werking getreden.
5.3 Nu de Reparatiewet I niet een bijzondere regel van overgangrecht bevat, moet tot uitgangspunt worden genomen dat deze wet en dus ook lid 4 van artikel 26 Woningwet Pro, onmiddellijke werking heeft. Ook de parlementaire geschiedenis van de Reparatiewet I biedt geen aanknopingspunt voor het oordeel dat deze wet in weerwil van het uitgangspunt van onmiddellijke werking in zoverre eer¬bie¬digende werking heeft dat kostenverhaal op de rechtsopvolger van de overtreder onmogelijk is in het geval de datum van aanschrijving van de overtreder is gelegen in de periode tussen 1 januari 1998 en 17 februari 1999 en ná laatstvermelde datum sprake is van rechts¬opvolging, zoals in dit geding het geval is. Eerbiedigende werking ligt ook niet voor de hand, nu met de Reparatiewet I is beoogd wettechnische gebreken en leemten in wetten te herstellen. In de Nota van Wijziging (TK, 1998-1999, 25 836, nr. 7, blz. 118) is dit ten aanzien van 26 lid 4 van de Woningwet als volgt verwoord:
“In de tweede plaats regelde artikel 26, vierde lid, dat bij de hiervoor genoemde aanpassing is geschrapt ten faveure van artikel 5:25 Awb Pro, expliciet dat niet alleen degenen tot wie een aanschrijving is gericht, maar ook zijn rechtsopvolger, de aan de toepassing van bestuursdwang verbonden kosten verschuldigd is. Naar is gebleken, moet onder deze rechtsopvolger niet alleen te worden verstaan de rechtsopvolger die ingevolge artikel 21, eerste lid, van de Woningwet verplicht is aan de daar bedoelde aanschrijving te voldoen, maar ook latere rechtsopvolgers van degene jegens wie bestuursdwang is toegepast. Artikel 26, vierde lid, beoogde aldus ook te voorzien in een verhaalsmogelijkheid jegens degenen die na de toepassing van bestuursdwang eigenaar worden van een woning waarin van gemeentewege langs de weg van bestuursdwang verbeteringen zijn aangebracht. Achtergrond van deze voorziening is dat het onredelijk wordt geacht dat de gemaakte kosten voor rekening van de gemeente zouden blijven indien verhaal op de aangeschrevene niet meer mogelijk is als gevolg van bijvoorbeeld verkoop van de desbetreffende woning (…). Aangezien artikel 5:25 Awb Pro alleen de overtreder aanmerkt als degene die de kosten van de toepassing van bestuursdwang is verschuldigd, dient deze voor 1 januari 1998 bestaande mogelijkheid alsnog weer in de Woningwet te worden opgenomen. Via het nieuw voorgestelde vierde lid wordt hierin voorzien.”
5.4 Nu [opposante] de woning, zoals hiervoor is overwogen, in eigendom heeft verkregen na 17 februari 1999, werkt artikel 26 lid 4 Woningwet Pro zoals dat met ingang van die datum luidde, in beginsel ook tegen haar.
5.5 De stelling van [opposante] dat de gemeente de kosten niet op haar maar op Bovast B.V., de eerste rechtsopvolger van [B.V.], had dienen te verhalen, kan haar evenmin baten. Deze stelling vindt geen grondslag in de wet en staat haaks op het uitgangspunt dat een aanschrijving bestuurs¬dwang op grond van de Woningwet is gekoppeld aan het object (de woning) en niet aan de feitelijke overtreder. Indien dit anders zou zijn, zou op eenvoudige wijze het verhaal van gemeente¬wege van de kosten van de bestuursdwang kunnen worden ondermijnd.
5.6 [opposante] heeft voorts gesteld dat zij, kort voordat zij de woning kocht, is nagegaan op wie de kosten naar aanleiding van de aanschrijving konden worden verhaald. Het toenmalige hoofd Bouw- en Woningtoezicht en een ambtenaar van de gemeente hebben daarop verklaard dat die kosten slechts verhaald zouden worden op degene tot wie de aanschrijving was gericht, aldus [opposante]. Ter staving van deze stelling heeft [opposante] een email overgelegd van 20 september 2005 van [persoon 4], waarin laatstgenoemde bericht over een door hem met de heer [persoon 1], oud hoofd Bouw- en Woningtoezicht, op die datum gevoerd telefoongesprek. In dit telefoongesprek zou [persoon 1] hebben gezegd dat het juist zijn intentie is geweest “om niet de koper de rekening te presenteren, maar degene die toen door ons is aangeschreven”.
5.7 De rechtbank begrijpt de stellingen van [opposante] op dit punt aldus dat zij stelt dat zij op grond van de verklaring van [persoon 1] er redelijkerwijs op kon en mocht vertrouwen dat de gemeente de kosten van de op grond van de aanschrijving uitgevoerde werkzaamheden niet op haar zou verhalen. Nu [persoon 1] in zijn hoedanigheid van hoofd Bouw- en Woningtoezicht destijds het aanschrijvingsbesluit heeft ondertekend en voor de inschrijving van het aanschrijvingsbesluit bij het kadaster heeft gezorgd, is de recht¬bank van oordeel dat op door hem gedane mededelingen, als zijnde namens de gemeente gedaan, vertrouwd moet kunnen worden.
5.8 De gemeente heeft echter betwist dat [persoon 1] de bewuste mededelingen aan [opposante] en [persoon 4] heeft gedaan. Gelet op deze betwisting, zal [opposante], die zich ter zake op enig rechtsgevolg beroept, worden opgedragen haar stellingen dienaangaande te bewijzen.
5.9 De door [opposante] gestelde uitspraken van de gemeenteambtenaar [persoon 3], de heer Smeding en de notaris, binden de gemeente niet en kunnen derhalve niet leiden tot het hier door [opposante] beoogde doel. Haar bewijsaanbod dienaangaande wordt dan ook gepasseerd.
5.10 In afwachting van het te leveren bewijs, houdt de rechtbank iedere verdere beoordeling aan.
6 De beslissing
De rechtbank,
in oppositie,
alvorens verder te beslissen,
draagt [opposante] op het bewijs dat het toenmalige hoofd Bouw- en Woningtoezicht,
[persoon 1] voorafgaand aan de koop van de woning door [opposante] heeft verklaard dat de kosten van de op grond van de aanschrijving van gemeentewege uitgevoerde werkzaamheden niet op de koper van het pand zouden worden verhaald, maar alleen op de aangeschrevene, omdat het de bedoeling was de “huisjesmelkers” aan te pakken;
bepaalt dat indien [opposante] dit bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gebouw van deze rechtbank voor de rechter mr. S.C.C. Hes-Bakkeren;
bepaalt dat de procureur van [opposante] binnen twee weken na vonnisdatum aan de rechtbank - sector civiel recht, afdeling planningsadministratie, kamer E 12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam - opgave moet doen van de voor te brengen getuigen en de verhinderdata van de betrokkenen aan zijn zijde in de maanden oktober, november en december 2007 en dat de procureur van de gemeente binnen dezelfde termijn opgave moet doen van de verhinderdata van de betrokkenen aan zijn zijde in dezelfde periode, waarna dag en uur van de verhoren zullen worden bepaald;
bepaalt dat het aan de hand van de opgaven vastgestelde tijdstip, behoudens dringende redenen, niet zal worden gewijzigd.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.C. Hes-Bakkeren.
Uitgesproken in het openbaar.
585/336