Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 190512 / HA ZA 03-257
Uitspraak: 8 augustus 2007
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. eiser,
2. eiser,
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. W. Haagman,
- tegen -
1. gedaagde,
wonende te [woonplaats],
2. de erven van [Z],
laatstelijk gewoond hebbende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. E.G. Karel.
Eisers blijven gezamenlijk verder aangeduid als "[eisers].". Gedaagden blijven aangeduid als "[gedaagde sub 1]" respectievelijk "de erven".
1 Het verdere verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 15 december 2004 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
- deskundigenbericht, ingekomen ter griffie op 8 mei 2006;
- de door partijen na deskundigenbericht genomen conclusies, met producties;
- bevelschrift d.d. 18 januari 2007, waarbij de schadeloosstelling en het loon van de deskundige zijn begroot op € 5.140,80.
2 De verdere beoordeling
2.1 Bij voormeld vonnis is een deskundigenonderzoek gelast en is ing. R. Rozing, verbonden aan Lankelma Ingenieursbureau B.V., benoemd tot deskundige. De deskundige heeft uiteindelijk een definitief rapport uitgebracht d.d. 3 mei 2006. [Eisers] hebben geen bezwaren ingebracht tegen dit rapport. [Gedaagde sub 1] en de erven hebben hier wel bezwaren tegenin gebracht.
2.2 [Gedaagde sub 1] en de erven hebben allereerst gesteld dat zij zich niet kunnen verenigen met de wijze waarop het deskundigenbericht tot stand is gekomen, nu de deskundige heeft verzuimd [gedaagde sub 1] en haar raadsman bij het door hem op 7 april 2005 verrichte onderzoek te betrekken. [Gedaagde sub 1] en de erven hebben zich op het standpunt gesteld dat hierdoor het deskundigenbericht de toets van onpartijdigheid niet kan doorstaan en het bericht niet kan dienen ter beantwoording van de in het tussenvonnis gestelde vragen.
De rechtbank constateert dat de deskundige inderdaad niet conform de door de rechtbank gegeven instructie op dit punt – en mitsdien evenmin conform de strekking van artikel 198 lid 2 Rv Pro – heeft gehandeld. De stelling dat de rechtbank in dat geval het deskundigenbericht niet aan haar beslissing ten grondslag mag leggen, is echter in zijn algemeenheid niet juist. De rechtbank is van oordeel dat in het onderhavige geval niet gezegd kan worden dat de deskundige hierdoor blijk gegeven heeft van partijdigheid of het recht van hoor en wederhoor heeft geschonden. Uit het rapport blijkt niet dat [eisers] wel bij de plaatsopneming aanwezig zijn geweest. De rechtbank kan zich voorstellen dat dit wel het geval is geweest, aangezien het hun woning betreft, doch uit het rapport blijkt niet dat de deskundige in dat geval [eisers] heeft gehoord. Daarnaast heeft de deskundige op pagina 8 van zijn rapport aangegeven dat hij [gedaagde sub 1] en de erven niet heeft uitgenodigd bij de plaatsopneming aanwezig te zijn omdat hij in de stellige overtuiging verkeerde dat de inspectie volstrekt onafhankelijk moest plaatsvinden. Hieruit leidt de rechtbank af dat de deskundige zich niet eenzijdig heeft laten voorlichten door [eisers]
Nu [gedaagde sub 1] en de erven voorts niet hebben gesteld dat en zo ja, in welke belangen zij zijn geschaad doordat zij niet bij de plaatsopneming aanwezig zijn geweest, is de rechtbank van oordeel dat dit enkele feit er niet aan in de weg staat dat de rechtbank het rapport van de deskundige d.d. 3 mei 2006 ten grondslag legt aan haar beslissing.
2.3 In dit rapport staat – voor zover hier van belang – het volgende vermeld:
“(…)
Huidige situatie van de woning
(…)
Omdat rioolwater en grondwater via natuurlijk verval tot afstroming moet komen is voldoende drooglegging noodzakelijk (d.i. het hoogteverschil tussen straatpeil en singelpeil). Het is gebruikelijk een drooglegging van 1,00 m aan te houden en omdat het singelpeil 2,30 m-NAP bedraagt moeten de straten op een hoogte van minimaal 1,30 m-NAP liggen.
Ter plaatse van de woning ligt de straat langs de hoek van de Neushoornstraat en de Antilopestraat op een hoogte van ca. 1,90 m-NAP tot ca. 2,00 m-NAP. De aanwezige drooglegging bedraagt dan ca. 0,30 m tot ca. 0,40 m en is aanzienlijk lager dan 1,00 m. De woningen en de straten zijn vanaf de bouw in 1930 gezakt en zakken nog steeds (enkele mm per jaar). Hierdoor zal de drooglegging van de straat verder afnemen en zal het vloerpeil van de woning steeds lager komen liggen. Het gevolg hiervan is een geleidelijke toename van eventuele vochtoverlast en een geleidelijke toename van eventuele periodieke wateroverlast. Ophoging van het wegdek ter plaatse is niet mogelijk, omdat de vloerhoogte van de woning ter plaatse van de hoek zelfs lager ligt dan de straathoogte. De hoogte van het wegdek ter plaatse ligt het laagste ten opzichte van de straten in de nabije omgeving.
(…)
Beantwoording vragen van tussenvonnis
(…)
1.a. Bij hevige regenval kan regenwater van de straat en rioolwater uit de afvoerleiding onder de woning binnenstromen in de woning, doordat de woning verzakt is en het wegdek langs de woning zeer laag gelegen is ten opzichte van het wegdek in de nabije omgeving van de woning. Ter plaatse van de hoek van woning zal plasvorming kunnen ontstaan tijdens een intensieve regenbui met een neerslagintensiteit van ongeveer 10 mm/uur en meer, omdat de capaciteit van de rioolpomp 1,4 mm/uur bedraagt en de bergingscapaciteit van de riolering 8 mm bedraagt. Intensieve regenbuien zullen zich veelal voordoen tijdens de zomerperiode met een neerslag-intensiteit variërend van 10 tot 20 mm/uur tot soms extreme buien van ca. 50 tot 100 mm/uur.
1.b. Tijdens de inspectie van de woning op 7 april j.l. is geen muffe geur waargenomen in de keukenkastjes, maar er zijn wel duidelijke vochtplekken op twee plaatsen op de wanden in de garage waargenomen en lichte schimmelvorming in de woning ter plaatse van de hoek van de muur tussen woning en garage en in de garage op de muur langs het belendend perceel (…).
1.c. Of de voornoemde gebreken op 8 december 2000 aanwezig zijn geweest kan niet worden vastgesteld, omdat dit enerzijds afhankelijk is van de mate van vochtoverlast (en deze kan tijdelijk zijn) en anderzijds van de maatregelen tegen de gevolgen van de vochtoverlast of de wateroverlast (in de vorm van schoonmaakwerkzaamheden en/of schilderwerkzaamheden).
Over de aard, de ernst en de frequentie van de gebreken in afzienbare tijd na 8 december 2000 kan ten aanzien van de vochtoverlast worden gesteld dat in het eerste kwartaal van 2001 relatief hoge grondwaterstanden zich hebben voorgedaan, zoals blijkt uit metingen aan een nabij gelegen peilbuis voor grondwaterstanden. (…)
Ten aanzien van wateroverlast kan worden gesteld dat in de zomerperioden van 2001 en 2002 extreem veel neerslag zich heeft voorgedaan in de regio Rotterdam, maar de exacte intensiteit van de regenbuien op de betreffende locatie is echter niet bekend.
1.d. Op 8 december 2000 was waarschijnlijk sprake van een relatief hoge grondwaterstand ten opzichte van de hoogteligging van de woning, omdat uit metingen aan een peilbuis in het trottoir op de hoek van de Ottergracht en de Neushoornstraat nabij het open water is gebleken dat in december 2000 eenmalig een waterstand in de peilbuis is gemeten van 2,24 m-NAP (…). Het wegdek nabij de woning is het laagste gedeelte van de straten in de nabije omgeving en ligt ter plaatse van de hoek van de woning op een niveau van ca. 1,90 m-NAP tot ca. 2,0 m-NAP en het vloerpeil van de woning ligt zelfs plaatselijk lager dan het straatpeil (…).
Deze hoge grondwaterstand zal waarschijnlijk vochtoverlast in de woning tot gevolg gehad hebben, (…).
1.f. De verkopers zijn op 8 december 2000 zeer waarschijnlijk bekend geweest met de vochtoverlast als gevolg van de relatief hoge grondwaterstanden, omdat deze toestand zich bijna jaarlijks moet hebben voorgedaan zoals blijkt uit de metingen aan een nabij gelegen peilbuis voor grondwaterstanden. (…).
2.a. De geconstateerde gebreken aan de woning (in de vorm van periodieke vochtoverlast en incidentele wateroverlast) zijn het gevolg van de verzakking van de woning en de straten en de lage ligging van het wegdek ter plaatse van de hoek van de woning ten opzichte van de nabij gelegen straten in combinatie met relatief hoge grondwaterstanden. (…)
De principe-maatregelen om vochtoverlast en wateroverlast in de woning te voorkomen zijn:
- de afvoercapaciteit van de riolering vergroten èn intensieve drainages aanbrengen;
- of de gehele woning “omhoog brengen” naar een hoger niveau.
(…)
De enige optie voor het “omhoog brengen” van de woning naar een hoger niveau is het slopen van de bestaande woning en de bouw van een nieuwe woning met een fundering op palen.
(…)
3. (…) Vochtoverlast in de woning kan in het algemeen ontstaan door optrekkend vocht door de muren of door optrekkend waterdamp vanuit de kruipruimte door de vloer naar de woning. Deze situatie kan optreden indien het grondwater boven de onderkant van de muren stijgt of tot dicht onder of boven de bodem van de kruipruimte. De vochtoverlast komt tot uiting in schimmelvorming, vochtvlekken en stank (een karakteristieke muffe lucht). Vochtoverlast wordt onder andere beïnvloed door de temperatuur in de woning, de luchtvochtigheid en de mate van ventilatie. (…)
Bij wateroverlast moet onderscheid gemaakt worden tussen wateroverlast voorlangs de woning in de vorm van plasvorming en wateroverlast in de woning in de vorm van instromen van water in de woning (via de deur naar de garage of via de voordeur van de woning).
Wateroverlast voorlangs de woning kan zich voordoen doordat de neerslagintensiteit zodanig groot is dat de afvoercapaciteit van de riolering wordt overschreden. (…)
Tijdens een intensieve regenbui van ca. 10 mm/uur en meer kan uiteindelijk de plasvorming zo sterk toenemen dat het regenwater over de drempel van de voordeur en via de garagedeur in de woning zal stromen (…). Tijdens een zeer intensieve regenbui kan de stroming van het rioolwater zodanig sterk zijn dat niet alleen water uit de trottoirkolken stroomt ( en vervolgens via de garagedeur en de voordeur in de woning stroomt) maar dat het rioolwater ook via de afvoerput in de doucheruimte in de woning binnenstroomt, waarbij het afvalwater in de afvoerleiding onder de woning en onder de straat kan terugstromen in de woning.
(…)”.
2.4 [Gedaagde sub 1] en de erven hebben aangevoerd dat de deskundige geen verifieerbaar en geen deugdelijk onderzoek heeft verricht. Hij heeft geen onderzoek gedaan naar de ligging van de riolering(en) en hij heeft evenmin ter bepaling van de vochtoverlast metingen verricht. Hierdoor kan de rechtbank het rapport van de deskundige niet aan haar beslissing ten grondslag leggen, aldus [gedaagde sub 1] en de erven.
De rechtbank gaat aan deze stellingen voorbij. De rechtbank laat het aan de deskundige over welk onderzoek hij noodzakelijk acht om tot een juiste beantwoording van de aan hem gestelde vragen te komen. Hij beschikt immers over de benodigde kennis en ervaring. De rechtbank is van oordeel dat uit het rapport blijkt dat de deskundige zorgvuldig eigen onderzoek heeft gedaan en dat zijn conclusies logisch uit zijn bevindingen voortvloeien. De rechtbank neemt derhalve de conclusies van de deskundige over en maakt deze tot de hare.
2.5 Op grond van het deskundigenbericht komt de rechtbank tot het oordeel dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt doordat deze ten tijde van de koop niet de eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.
Allereerst is aan de hand van het deskundigenbericht voldoende vast komen te staan dat er sprake is van structurele wateroverlast in de woning. De aanwezige drooglegging van 0,30 m tot 0,40 m is aanzienlijk lager dan een drooglegging van 1,00 m die gebruikelijk is. Voorts kan tijdens een intensieve regenbui regenwater van de straat en rioolwater via de afvoerput in de doucheruimte in de woning binnenstromen. Gezien de lage ligging van de woning en voormelde lage drooglegging kan worden aangenomen dat de structurele oorzaak van de wateroverlast ten tijde van de koop van de woning reeds aanwezig was. Verder acht de rechtbank voldoende aannemelijk dat de wateroverlast zich concreet heeft voorgedaan in de afzienbare periode na de koop, nu uit het deskundigenbericht kan worden opgemaakt dat zich in de zomerperiode van 2001 en 2002 extreem veel neerslag heeft voorgedaan in de regio Rotterdam.
Daarnaast is aan de hand van het deskundigenbericht voldoende vast komen te staan dat er sprake is van structurele vochtoverlast in de woning. Zoals hiervoor is geconstateerd, is de drooglegging aanzienlijk lager dan gebruikelijk. Voorts is er bijna jaarlijks sprake geweest van een relatief hoge grondwaterstand ten opzichte van de hoogteligging van de woning. De deskundige heeft tijdens de inspectie van de woning ook vochtplekken en lichte schimmelvorming aangetroffen. Gezien de oorzaken van de vochtoverlast acht de rechtbank het voldoende aannemelijk dat de structurele oorzaak van de vochtoverlast ten tijde van de koop van de woning reeds aanwezig was. Voorts acht de rechtbank voldoende aannemelijk dat er daadwerkelijk sprake is geweest van vochtoverlast in de afzienbare periode na de koop, nu uit het deskundigenbericht blijkt dat zich in het eerste kwartaal van 2001 relatief hoge grondwaterstanden hebben voorgedaan.
De rechtbank stelt op grond van het deskundigenbericht eveneens vast dat er geen reële herstelmogelijkheden zijn. Het “omhoog brengen” van de woning kan alleen door sloop van de bestaande woning en de bouw van een nieuwe woning. Het spreekt voor zich dat dit zeer hoge kosten met zich brengt. De andere herstelmogelijkheid, te weten aanpassingen aan de riolering, ligt niet binnen de macht van de eigenaar(s) van de woning, doch dit dient door de gemeente te geschieden. Deze aanpassingen zijn niet eenvoudig te realiseren en gesteld noch gebleken is dat de gemeente binnen afzienbare tijd tot deze aanpassingen over zal gaan. [gedaagde sub 1] en de erven hebben nog naar voren gebracht dat het plaatsen van een terugslagklep in de riolering een relatief eenvoudige en effectieve maatregel zou zijn. De deskundige heeft op pagina 8 van zijn rapport echter gemotiveerd aangegeven dat dit in de praktijk tot verstopping kan leiden, waardoor het middel veel erger is dan de kwaal. De rechtbank ziet geen aanleiding het oordeel van de deskundige op dit punt niet te volgen.
Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de mogelijkheid tot gebruik van de woning als woonhuis ten tijde van de koop wezenlijk was aangetast. De rechtbank is voorts van oordeel dat dit voor [eisers] redelijkerwijs niet kenbaar was. Weliswaar is zichtbaar dat het huis ten opzichte van het trottoir zeer laag gelegen is, doch de lage drooglegging en de relatief hoge grondwaterstand ten opzichte van de hoogteligging van de woning is slechts kenbaar na onderzoek hiernaar door een deskundige. Op [eisers] rustte geen verplichting om uit zichzelf een dergelijk onderzoek te laten verrichten.
Zoals de rechtbank in haar tussenvonnis d.d. 15 december 2004 reeds heeft overwogen, is gezien vorenbedoelde wezenlijke aantasting ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd, ongeacht de vraag of [gedaagde sub 1] en haar echtgenoot daarvan op de hoogte waren.
2.6 Voor toewijzing van de primaire vordering, vernietiging wegens dwaling op grond van schending van een mededelingsplicht, is echter wel nodig dat komt vast te staan dat [gedaagde sub 1] en haar echtgenoot wisten dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordde. De rechtbank is van oordeel dat dit niet met voldoende zekerheid is komen vast te staan.
Zoals hiervoor reeds vermeld zijn de lage drooglegging en de relatief hoge grondwaterstand ten opzichte van de hoogteligging van de woning slechts kenbaar na onderzoek hiernaar door een deskundige. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 1] en haar echtgenoot dit onderzoek voorafgaand aan de koop hebben laten verrichten.
Voldoende vast dient derhalve te komen staan dat [gedaagde sub 1] en haar echtgenoot in de periode voorafgaand aan de verkoop van de woning daadwerkelijk wateroverlast en vochtoverlast hebben ervaren. De deskundige heeft niets vermeld omtrent de bekendheid van [gedaagde sub 1] en haar echtgenoot met wateroverlast, zodat de rechtbank niet als vaststaand aan kan nemen dat [gedaagde sub 1] en haar echtgenoot vanaf 1997 nog wateroverlast hebben ervaren. De deskundige heeft wel vermeld dat [gedaagde sub 1] en haar echtgenoot zeer waarschijnlijk bekend zijn geweest met de vochtoverlast als gevolg van de relatief hoge grondwaterstanden, omdat deze toestand zich bijna jaarlijks moet hebben voorgedaan. De rechtbank acht dit echter onvoldoende om de bekendheid van [gedaagde sub 1] en haar echtgenoot met vochtoverlast als vaststaand aan te nemen. De deskundige heeft immers eveneens vermeld dat vochtoverlast wordt beïnvloed door de temperatuur in de woning, de luchtvochtigheid en de mate van ventilatie, zodat niet uitgesloten kan worden dat het klimaat in de woning zodanig was dat Huksloot en haar echtgenoot vanaf 1997 geen vochtoverlast meer hebben ervaren.
2.7 Uit het voorgaande volgt dat de primaire vordering voor afwijzing gereed ligt en de subsidiaire vordering voor toewijzing. Dit brengt met zich dat de vordering [gedaagde sub 1] en de erven te veroordelen tot terugbetaling van de koopsom eveneens voor toewijzing gereed ligt. Nu [gedaagde sub 1] en de erven voorts de hoogte van de gevorderde schadevergoeding niet hebben betwist en zich evenmin hebben verzet tegen een schadestaatprocedure voor wat betreft de overige schade, liggen ook deze vorderingen voor toewijzing gereed.
De rechtbank begrijpt dat [eisers] met hun vordering te bepalen dat een expeditie van dit vonnis zal kunnen worden ingeschreven in de openbare registers doelen op het bepaalde in artikel 3:300 lid 2 BW Pro. Deze vordering zal in dier voege worden toegewezen.
[gedaagde sub 1] en de erven hebben zich niet verzet tegen de vordering onderhavig vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zodat de rechtbank dit zal doen.
2.8 [gedaagde sub 1] en de erven zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, waaronder de kosten van het beslag en de kosten van de deskundige worden begrepen.
3 De beslissing
De rechtbank,
ontbindt de koopovereenkomst d.d. 8 december 2000;
bepaalt dat onderhavig vonnis in de plaats treedt van de akte tot teruglevering van het woonhuis met pad en verder toebehoren aan de […]straat [huisnummer] te [gemeente], kadastraal bekend gemeente […], sectie […], groot zevenennegentig centiare, door [eisers] aan [gedaagde sub 1] en de erven;
veroordeelt [gedaagde sub 1] en de erven om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] de koopsom ad € 153.150,82 (zegge: honderddrieënvijftigduizend honderdvijftig euro en tweeëntachtig eurocent) terug te betalen;
veroordeelt [gedaagde sub 1] en de erven om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen ter zake de door [eisers] geleden schade het bedrag ad € 12.238,98 (zegge: twaalfduizend tweehonderdachtendertig euro en achtennegentig eurocent);
veroordeelt [gedaagde sub 1] en de erven tot vergoeding van de door [eisers] geleden overige schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
veroordeelt [gedaagde sub 1] en de erven in de proceskosten, die van het beslag en die van de deskundige daaronder begrepen, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers] bepaald op € 2.915,- aan vast recht, op € 5.452,02 aan overige verschotten en op € 5.684,- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege.
Uitgesproken in het openbaar.
204