Uitspraak
VONNIS VAN DE VOORZIENINGENRECHTER
RECHTBANK ROTTERDAM
sector kanton
in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. C.C.M. Welten te Rotterdam,
tegen
de stichting
STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiseres], respectievelijk Woonbron.
1. Het verloop van de procedure
Bij inleidend exploot van dagvaarding van 31 mei 2007, waaraan producties zijn gehecht, heeft [eiseres] gevorderd dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wege van voorlopige voorziening:
a. primair:
Woonbron zal verbieden de werkzaamheden in het kader van de renovatieplannen aan het wooncomplex van Woonbron ([locatie]) uit te voeren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 5.000,= voor iedere dag dat Woonbron niet voldoet aan het in deze te wijzen vonnis
en
b. subsidiair:
Woonbron zal verbieden de werkzaamheden met betrekking tot het openmaken van de keuken en het kleiner maken van de slaapkamer in het gehuurde van [eiseres] uit te voeren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,= voor iedere dag dat Woonbron niet voldoet aan het in deze te wijzen vonnis,
een en ander met veroordeling van Woonbron in de kosten van de procedure.
Nadien heeft [eiseres] nog een herstelexploot doen uitbrengen met de juiste aanzeggingen.
Woonbron heeft harerzijds in reconventie gevorderd dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[eiseres] zal veroordelen om medewerking te verlenen aan de door Woonbron voorgenomen renovatiewerkzaamheden in de door haar gehuurde woning aan de [locatie] te gedogen, welke werkzaamheden in elk geval bestaan uit het gedeeltelijk verwijderen van de muur tussen de woonkamer en de keuken, het wijzigen van het raam in de slaapkamer aan de galerijzijde en het ongeveer 13 cm terugplaatsen van de gevel van die slaapkamer, alsmede om de door Woonbron met de uitvoering van deze werkzaamheden belaste personen, na deugdelijke identificatie, toe te laten tot het gehuurde ter uitvoering van die werkzaamheden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag of dagdeel dat [eiseres] in gebreke blijft met het voldoen aan het vonnis, met een maximum van € 50.000,
een en ander met verooordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.
Van de zijde van Woonbron is nog een aantal producties in het geding gebracht.
De terechtzitting heeft plaatsgevonden op 13 juni 2007, waar partijen hun standpunten nader hebben doen toelichten. Mr. Nieuwenhuijsen heeft zulks aan de hand van een pleitnota gedaan. Van het overigens verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden.
2. De feiten
Bij de beoordeling van het geschil gaat de voorzieningenrechter van de volgende feiten uit:
• [eiseres] woont aan de [locatie], een flat die zij van Woonbron huurt. Deze flat maakt onderdeel uit van een complex van 176 flatwoningen. Het gaat om één van de zogenaamde vier knikflats in [plaatsnaam].
• Geruime tijd geleden heeft Woonbron het plan opgevat om de vier knikflats te renoveren. Het ligt in de lijn der verwachting dat met de renovatiewerkzaamheden aan de [plaats] in januari 2008 een begin wordt gemaakt.
• Tot de voorgenomen renovatiewerkzaamheden behoort onder andere het aanbrengen van twee vluchttrappen aan de buitenzijde van het flatgebouw, omgeven door een glazen trappenhuis. De plannen, waarin deze twee trappenhuizen waren opgenomen, zijn aan de huurders voorgelegd teneinde na te gaan of het renovatievoorstel voldoende draagvlak had. Dit draagvlakonderzoek is in 2004 uitgevoerd door het Steunpunt Wonen.
• Ruim 70% van de huurders heeft met de renovatieplannen ingestemd.
• Vervolgens heeft Woonbron een bouwvergunning aangevraagd. Toen bleek dat het bouwplan niet voldeed aan de daglichttoetredingseisen van het Bouwbesluit: de woningen, die direct achter de trappenhuizen kwamen te liggen, zouden onvoldoende daglicht krijgen. Hierop heeft Woonbron de bouwplannen aangepast en wel in die zin dat voor deze woningen voorzien werd in een open keuken, waardoor in de keuken ook daglicht toe kon treden via de aan de keuken grenzende woonkamer. Het gaat om 28 van de 176 flatwoningen. Verder zijn de plannen nog in die zin bijgesteld dat van dezelfde 28 woningen de slaapkamers zullen worden verkleind: de aan de galerijkant gelegen buitenmuur van deze slaapkamers zal in de thans voorliggende plannen een eindje naar binnen worden gesitueerd. Volgens [eiseres] gaat het om 30 à 50 cm, terwijl Woonbron spreekt van 12 cm.
• Deze nieuwe plannen hebben ter inzage gelegen. Naar aanleiding van hierop ingekomen bezwaren van o.m. [eiseres] heeft de deelgemeente een hoorzitting belegd op 3 november 2005. Van de zijde van [eiseres] zijn toen o.a. bedenkingen geuit over de puien die naar achteren moeten worden geplaatst, waardoor de slaapkamers kleiner zouden worden. Ook is toen door of namens [eiseres] bezwaar gemaakt tegen het voornemen om de bestaande keuken tot een open keuken te verbouwen om te bewerkstelligen dat voldoende daglicht tot de keuken toetreedt.
Van de zijde van de deelgemeente is toen tegen Woonbron gezegd dat zij, alvorens gebruik te maken van de bouwvergunning, met de betrokken bewoners moest overleggen over de nieuwe situatie van de keuken en de slaapkamer.
• Op 2 maart 2007 heeft Woonbron de bewoners van de [plaats] die achter de trappenhuizen komen te wonen, uitgenodigd voor een speciale, op 12 maart te houden, bijeenkomst omdat haar gebleken was dat er onduidelijkheid bestond over de werkzaamheden aan deze woningen.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw samenhangen, zullen deze gezamenlijk worden behandeld.
3.2. Toen Woonbron in 2004 de resultaten van het draagvlakonderzoek aan de huurders van de [plaats] mededeelde, was de situatie aldus, gelet op het bepaalde in artikel 7:220 lid 3 BW Pro, dat haar renovatievoorstel werd vermoed redelijk te zijn. Dit vermoeden kon door de huurders die eerder bezwaren tegen het renovatieplan hadden geuit, worden ontzenuwd: deze huurders konden immers binnen 8 weken een uitspraak van de rechter vorderen over de redelijkheid van het voorstel. Nu al deze huurders deze termijn onbenut hebben gelaten, worden al deze huurders geacht te hebben ingestemd met het toen voorliggende renovatieplan.
3.3. Deze plannen hebben nadien echter wijziging ondergaan.
Wanneer het gaat om ondergeschikte wijzigingen heeft, naar het de voorzieningenrechter voorshands voorkomt, te gelden dat de redelijkheid van de voorgenomen renovatie niet meer orde kan worden gesteld. Dit brengt met zich dat, in het geval de wijzigingen ten aanzien van de keukens en de slaapkamers voor de 28 flats aan de [plaats], als ondergeschikte wijzigingen zouden moeten worden aangemerkt, toch heeft te gelden dat alle huurders van de [plaats] worden geacht het eens te zijn met de thans voorliggende plannen en is er dus geen plaats voor enig verbod aan Woonbron om de plannen ten uitvoer te brengen.
Wanneer echter de wijzigingen aan de keukens en de slaapkamers aan te merken zijn als voldoende ingrijpende wijzigingen, dan rijst de vraag wat rechtens heeft te gelden. [eiseres] gaat ervan uit dat voor een dergelijke situatie een nieuw draagvlakonderzoek gehouden zou moeten worden. Het komt de voorzieningenrechter voorshands voor dat dit standpunt in de voorliggende zaak onjuist is. Wanneer plannen, met handhaving van het oorspronkelijke concept, een wijziging ondergaan die nog geen 30% van de huurders aangaat, ligt het meer in de lijn van het bepaalde in artikel 7:220 BW Pro om deze beperkte groep huurders, na kennisneming van die wijzigingen, alsnog de ruimte te geven om binnen acht weken na die kennisneming, de redelijkheid van de nieuwe voorstellen te laten toetsen door de rechter. Deze termijn is inmiddels reeds lang verstreken, gelet op het gegeven dat [eiseres] reeds in november 2005 op de hoogte van de wijzigingen met betrekking tot de keuken en de slaapkamer was.
3.4. In het verlengde van hetgeen hiervoor is overwogen ligt, dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen en die van Woonbron zullen worden toegewezen. De dwangsom zal echter in na te melden zin worden gematigd.
3.5. Partijen zijn ter terechtzitting overeengekomen dat zij ieder de eigen kosten van de procedure dragen, om welke reden deze kosten zullen worden gecompenseerd.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
rechtdoende in conventie:
- wijst de vorderingen van [eiseres] af;
- compenseert de kosten van de procedure;
rechtdoende in reconventie:
- veroordeelt [eiseres] om medewerking te verlenen aan de door Woonbron voorgenomen renovatiewerkzaamheden in de door haar gehuurde woning aan de [locatie], welke werkzaamheden in elk geval bestaan uit het gedeeltelijk verwijderen van de muur tussen de woonkamer en de keuken, het wijzigen van het raam in de slaapkamer aan de galerijzijde en het ongeveer 13 cm terugplaatsen van de gevel van die slaapkamer, alsmede om de door Woonbron met de uitvoering van deze werkzaamheden belaste personen, na deugdelijke identificatie, toe te laten tot het gehuurde ter uitvoering van die werkzaamheden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 100,= per dag of dagdeel dat [eiseres] in gebreke blijft met het voldoen aan het vonnis, met een maximum van € 25.000;
- verklaart dit vonnis tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de kosten van de procedure.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W.M. Dekkers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.