Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 256529 / HA ZA 06-628
Uitspraak: 8 augustus 2007
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[X],
wonende te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur en advocaat mr. H. Veldhuizen,
- tegen -
de vereniging
“VERENIGING VAN EIGENAARS VAN WONINGEN EN BERGINGEN, AMBACHTSPLEIN 41 TOT EN MET 83 (ONEVEN NUMMERS) EN RIETDEKKERWEG 61 TOT EN MET 99 (ONEVEN NUMMERS) TE ROTTERDAM”,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur en advocaat mr. T.A. Vermeulen.
Partijen worden hierna aangeduid als "Sewcharan" respectievelijk "de VvE".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 24 februari 2006 en de door [X]overgelegde producties;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in
reconventie, met productie;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 24 mei 2006, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 30 augustus 2006;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door [X]overgelegde
producties;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door de VvE overgelegde productie;
- conclusie van antwoord in reconventie, met productie.
2 De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang - het volgende vast.
2.1 [X]is sinds januari 2002 eigenaar van het appartement aan de [adres] te Rotterdam en als zodanig lid van de VvE. Toen [X]het appartement betrok heeft zij dit opnieuw gestoffeerd en ingericht.
2.2 In de rechtsverhouding tussen [X]en de VvE geldt het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten (1992), verder te noemen ‘het reglement’.
2.3 Artikel 1 van Pro het reglement luidt, voor zover relevant:
“In het reglement wordt verstaan onder: (…)
d. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
e. “gemeenschappelijke zaken”: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voor zover niet vallende onder d;
f. “privé gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt; (…)”.
2.4 Artikel 6 lid 1 van Pro het reglement luidt, voor zover relevant:
“Indien een eigenaar het (…) door hem aan de vereniging verschuldigde bedrag niet binnen een maand, nadat het bedrag opeisbaar is geworden, aan de vereniging heeft voldaan, is hij zonder dat enige ingebrekestelling is vereist in verzuim en is hij over dat bedrag, van de datum van opeisbaarheid af, een rente verschuldigd, berekend op basis van de wettelijke rente ten tijde van de dag van opeisbaarheid verhoogd met twee punten, met een minimum van tien gulden (f. 10,--) of zoveel meer als de vergadering telkenjare mocht vaststellen. Het bestuur is bevoegd dit bedrag te matigen. (…)”.
2.5 Artikel 8 lid 1 van Pro het reglement luidt, voor zover relevant:
“Het bestuur zal het gebouw verzekeren bij één of meer door de vergadering aan te wijzen verzekeraars tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade en zal tevens een verzekering afsluiten voor wettelijke aansprakelijkheid, die kan ontstaan voor de vereniging en voor de eigenaars als zodanig. (…).”
2.6 Artikel 9 lid 1 van Pro het reglement luidt, voor zover relevant:
“Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (…) het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerk-lagen in de privé gedeelten, de buitengevels (…), de galerijen, de terrassen (…);
b. (…) de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering (…).”.
2.7 Artikel 15 van Pro het reglement luidt, voor zover relevant:
“De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.”.
2.8 Artikel 21 van Pro het reglement luidt:
“1. Alle privé gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaars.
2. Het in het eerste lid bepaalde geldt niet voor schade die veroorzaakt is door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaatsgehad. In dat geval komt de schade voor de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.
3. Alle zich in het privé gedeelte bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken zijn voor rekening en risico van de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.”.
2.9 [X]heeft schade geleden ten gevolge van het van buitenaf binnendringen van water in het appartement. Na zware regenval in de nacht van 5 juni 2002 heeft de brandweer geconstateerd dat er water vanaf het gemeenschappelijke terras via de buitengevel naar binnen is gekomen.
2.10 Na 5 juni 2002 zijn in opdracht van de VvE herhaaldelijk werkzaamheden uitgevoerd om de door [X]gemelde lekkage te verhelpen.
2.11 Op 18 november 2002 heeft architect en consultant G.J. van Holland aan [X]gerapporteerd, voor zover relevant:
“Tengevolge van aanwezige vochtproblemen in uw woning aan de [adres] te Rotterdam bezocht ik op uw verzoek op 12 november j.l. de genoemde woning welke u in eigendom heeft.
Probleem
De vloerconstructie aan de betegelde galerij is aan de binnenzijde van de woning zeer vochtig over een strook van ruim 1 meter waardoor de laminaatvloer door het aanwezige vocht is losgeraakt. Inmiddels zijn de wanden die op de vloer zijn gemetseld door optrekkend vocht nat geworden. (…)
Konstatering van de constructie ter plaatse.
De toegang tot de woning wordt gerealiseerd d.m.v. een betegelde galerij.
De onderconstructie van deze galerij bestaat uit een steenachtig materiaal welke waterdicht is afgewerkt met een dakbedekking.
De op deze wijze gevormde waterdichte bak is voorzien van een afvoerpijp om het regenwater af te voeren.
Om deze konstructie beloopbaar te maken is er een toplaag aangebracht van betontegels op rubber nokken op een dusdanige wijze dat het regenwater tussen de tegelnaden kan stromen en onder de tegels door naar de afvoerpijp wordt afgevoerd.
Aan de muurzijde wordt de opstaande rand van deze waterdichte dakbedekkings-constructie door een loodstrook correct afgedekt.
Bij de toegang tot de woning is deze dakbedekking tegen de hardstenen dorpel aangebrand en niet door een loodstrook afgedekt hetgeen een kwetsbare konstructie vormt maar naar mijn mening niet de directe oorzaak van deze vochtoverlast is.
Wanneer de onderkonstructie (ondervloer) van de woning vochtig wordt zal dit door de afwerkvloer (zand-cement) opgezogen worden en vervolgens doorgegeven naar de laminaat afwerkvloer die dit vocht niet kan verdragen en losknapt.
Konstatering van de schade.
Het is duidelijk waarneembaar dat het vocht vanaf de galerijzijde de woning binnendringt.
De buiten- en binnenmuren van de woning zijn droog uitgezonderd de eerste centimeters gerekend vanaf de vloer die door optrekkend vocht vanaf de vloer vochtig is geworden.
Door deze vochtoverlast is de laminaatvloer wederom losgeraakt en de wandafwerking door vocht beschadigd.”.
2.12 Op 25 november 2002 heeft GGD Rotterdam en omstreken aan [X]geschreven, voor zover relevant:
“Op 11 november heeft u de Gemeentelijke Gezondheidsdienst voor Rotterdam en omstreken (GGD) gebeld met de volgende melding. (…) In juni heeft u voor het eerst wateroverlast gehad. Na een hoosbui is het water niet goed afgestroomd vanaf de galerij voor uw woning naar de riolering. Het water is gedeeltelijk uw woning in gestroomd. (…) Afgelopen week is er weer wateroverlast ontstaan in de woning. (…)
Huisbezoek
Op 13 november ben ik bij u op huisbezoek geweest. Bij binnenkomst waren er achter de deur vochtplekken en mogelijk optrekkend vocht te zien. In de slaapkamers, die ook aan de voorgevel gelegen zijn, was er duidelijke wateroverlast en ook schimmelgroei op de onderkant van de isolatietegels. (…)”.
2.13 De inboedelverzekeraar heeft [X] onder aftrek van een eigen risico van € 100,-- een bedrag groot € 1.495,-- uitgekeerd.
2.14 [X] heeft een schuld aan de VvE ter zake van periodieke bijdragen.
3 De vordering in conventie
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat de VvE gehouden is de schade te vergoeden die [X]en haar minderjarige zoon hebben geleden tengevolge van het binnendringen van water in het appartement van [X]in de periode vanaf 5 juni 2002;
II. de VvE te veroordelen tot betaling van € 20.252,24 vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;
III. de VvE te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [X]aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
3.1 Er zijn drie schadevoorvallen te onderscheiden.
Voorval I deed zich voor in de nacht van 5 juni 2002. Ten gevolge van zware regenval is water via de gevel het appartement binnengedrongen, waardoor een deel van de laminaatvloer en van de muren onder water kwam te staan. Als gevolg daarvan zijn het laminaat en de vloer eronder beschadigd en is er ernstige schimmelvorming bij de wanden en de vloer ontstaan.
Voorval II deed zich voor in september 2002 en voorval III in november 2002. Ook bij deze voorvallen stroomde het water het appartement in. Door G.J. van Holland is na voorval III vastgesteld dat het water vanaf de galerij naar binnen is gekomen.
Nadat er uiteindelijk werkzaamheden waren uitgevoerd aan de hemelwaterafvoer bij het appartement bleven verdere vochtproblemen uit.
3.2 De VvE is jegens [X]aansprakelijk voor de schade die zij als gevolg van de drie schadevoorvallen heeft geleden.
3.3 Primair is de VvE aansprakelijk op grond van artikel 21 leden Pro 1 en 2 van het reglement, nu de schade bij alle drie de voorvallen is veroorzaakt door een evenement dat buiten het privé gedeelte van het appartement plaatshad en derhalve voor rekening van de eigenaars gezamenlijk komt. De VvE vertegenwoordigt de gezamenlijke eigenaars en heeft uit hoofde van artikel 5:113 BW Pro een vordering op hen voor de schulden van de gezamenlijke eigenaars waarop zij wordt aangesproken.
3.4 Subsidiair vloeit de aansprakelijkheid van de VvE voort uit artikel 6:174 BW Pro. De VvE heeft als vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaars te gelden als bezitter van een opstal die niet voldoet, althans niet voldeed, aan de eisen die men daaraan mag stellen en daardoor gevaar voor personen en zaken oplevert althans heeft opgeleverd, welk gevaar zich heeft verwezenlijkt. Ten gevolge van een gebrekkige waterafvoer van de opstal heeft water van buitenaf het appartement binnen kunnen dringen ten gevolge waarvan [X]schade heeft geleden.
3.6 De materiële schade van [X]beloopt in totaal € 18.752,24.
3.6.1 Als gevolg van voorval I heeft [X]tot een bedrag groot € 2.923,-- aan kosten gemaakt voor de verwijdering en vervanging van behang, laminaat en isolatietegels.
3.6.2 Als gevolg van voorval II heeft [X]nogmaals tot een bedrag groot € 2.923,-- aan kosten gemaakt ter zake van de verwijdering en vervanging van behang, laminaat en isolatietegels. Van deze kosten is € 1.495,-- door verzekering gedekt.
3.6.3 Als gevolg van voorval III dient [X]nogmaals € 2.923,-- aan kosten te maken voor de verwijdering en vervanging van behang, laminaat en isolatietegels. Als voorlopige maatregel is tapijt gelegd. De kosten daarvan worden geschat op € 750,--. Verder zijn na voorval III tengevolge van vochtaantasting en de herhaalde demontage de linnenkast van [X]en de ledikanten van [X]en haar zoon onbruikbaar geworden. De vervangingswaarde van deze meubelen wordt begroot op € 799,--, € 300,-- respectievelijk € 200,--. Voorts is ten gevolge van voorval III de computer van [X]verloren gegaan, met een vervangingswaarde van € 1.113,00. De totale inboedelschade inzake voorval III wordt aldus begroot op € 6.085,--.
3.6.4 Door de vochtproblemen heeft [X]het appartement niet kunnen verhuren zoals haar voor ogen stond. Zij heeft over de periode van 1 juli 2002 tot en met januari 2003 € 7.700,-- aan huurinkomsten gederfd.
3.6.5 In verband met de drie voorvallen en het herstel van de schade heeft [X]tien vrije dagen moeten opnemen. Deze schadepost wordt begroot op tien maal het netto dagloon inclusief vakantiegeld, in totaal € 516,24.
3.6.6 De administratieve kosten van [X]worden begroot op € 100,--.
3.7 Mede ten behoeve van haar minderjarige zoon vordert [X]vergoeding van immateriële schade, naar billijkheid begroot op € 1.500,--. Als gevolg van de wateroverlast hebben [X]en haar minderjarige zoon gezondheidsklachten gekregen, onder meer in de vorm van ademhalingsproblemen en rugschimmel, en veel ongemak ondervonden door stank, ongedierte en het langdurig niet kunnen gebruiken van de slaapkamers. De problemen hadden door adequaat en sneller handelen van de VvE kunnen worden voorkomen.
4 Het verweer in conventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [X]tot betaling van de kosten van het geding.
De VvE heeft daartoe het volgende aangevoerd.
4.1 De VvE is niet aansprakelijk voor de door [X]geleden schade.
Artikel 21 van Pro het reglement heeft alleen betrekking op schade aan een privé gedeelte van een onroerende zaak.
De opstal is niet gebrekkig. De schade is ontstaan door een extreme hoeveelheid neerslag en zou niet door een andere constructie of meer onderhoud zijn voorkomen. Een verstopte afvoerput is geen gebrek als bedoeld in artikel 6:174 BW Pro.
Van achterstallig onderhoud of andere tekortkomingen van de VvE is geen sprake (geweest). De VvE heeft adequaat op de door [X]gemelde lekkage gereageerd. Een opdracht tot reparatie impliceert nog geen aansprakelijkheid voor de door die lekkage ontstane schade.
4.2 De omvang van de materiële schade inzake voorval I is onvoldoende onderbouwd en wordt betwist.
4.3 Voorvallen II en III worden betwist.
4.4 Betwist wordt dat [X]na voorval II nogmaals het laminaat heeft vervangen of andere herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd.
4.5 Betwist wordt dat er schade is ontstaan aan linnenkast, ledikanten of een computer.
4.6 Betwist wordt dat [X]het appartement te huur heeft aangeboden, nu zij daarvoor niet om de vereiste toestemming van de VvE heeft verzocht. Indien na 5 juni 2002 de verhuurbaarheid was beperkt, heeft [X]haar schadebeperkingsplicht geschonden door de schade niet te herstellen.
4.7 Betwist wordt dat [X]vrije dagen heeft moeten opnemen ten gevolge van de lekkage.
4.8 De gezondheidsklachten van mevrouw [X]en haar zoon worden betwist. De VvE heeft niet stilgezeten. De lekkage was lang voor februari 2005 verholpen. De immateriële schade wordt betwist.
5 De vordering in reconventie
De vordering luidt - verkort weergegeven - om [X]te veroordelen tot betaling van € 5.548,75 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.980,34 vanaf 22 april 2006, met veroordeling van [X]tot betaling van de kosten van het geding.
Aan deze vordering heeft de VvE naast hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd, de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
5.1 [X]is aan de VvE € 3.980,34 aan achterstallige periodieke bijdragen verschuldigd.
5.2 Ingevolge het reglement is [X]wettelijke rente verschuldigd vanaf 30 dagen na de vervaldatum. De rente beloopt per 21 april 2006 € 159,21.
5.3 De VvE heeft € 600,-- aan buitengerechtelijke incassokosten moeten maken anders dan ter instructie van het geding.
5.4 De professionele bestuurder van de VvE heeft € 809,20 in rekening gebracht voor het begeleiden van de juridische procedure.
6 Het verweer in reconventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van de VvE bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van de kosten van het geding.
Naast hetgeen [X]in conventie heeft betoogd, heeft zij daartoe het volgende aangevoerd.
6.1 De VvE maakt niet inzichtelijk hoe de achterstand is berekend. De werkelijke achterstand is in ieder geval lager dan gevorderd omdat [X]over de periode 2002 tot april 2004 € 2.444,78 heeft voldaan.
6.2 Vanaf april 2004 heeft [X]op grond van artikel 6:52 BW Pro betaling opgeschort tot voldoening van haar vordering plaatsvindt.
6.3 Voorts heeft [X]zich al in juni 2005 beroepen op verrekening met haar vordering in conventie op grond van artikel 6:127 BW Pro.
6.4 Wettelijke rente is primair niet verschuldigd in het licht van de gerechtvaardigde opschorting. Subsidiair wordt de hoogte van de rente per 21 april 2006 betwist.
6.5 Gezien de opschorting is een vergoeding van buitengerechtelijke kosten niet op zijn plaats. Subsidiair zijn deze kosten begrepen in de kosten bedoeld in artikel 237 e.v. Rv. Meer subsidiair wordt de hoogte van de gevorderde incassokosten betwist en verzoekt [X]om matiging daarvan nu het gevorderde bedrag niet wordt gerechtvaardigd door de enkele brief die aan [X]is gericht.
7 De beoordeling
in conventie
7.1 [X]vordert in conventie ten eerste een verklaring voor recht dat de VvE is gehouden de schade te vergoeden die zij en haar minderjarige zoon hebben geleden tengevolge van het binnendringen van water in het appartement van [X]in de periode vanaf 5 juni 2002. Nu [X]niet heeft toegelicht -en overigens niet valt in te zien- welk belang zij gelet op de vordering tot schadevergoeding heeft bij de gevraagde verklaring voor recht, kan deze vordering niet worden toegewezen.
7.2 [X]vordert ten tweede € 20.252,24, als vergoeding van materiële schade die zij stelt te hebben geleden en als vergoeding van immateriële schade die zij en haar zoon zouden hebben geleden als gevolg van drie verschillende schadevoorvallen.
Voorval I
7.3 Het eerste schadevoorval deed zich voor na de hevige regenval in de nacht van 5 juni 2002. Tussen partijen is niet in geschil dat naar aanleiding van die neerslag water door de gevel van het appartement van [X]is gedrongen. Op de door [X]ter comparitie overgelegde en door de VvE op dit punt niet bestreden foto’s van de situatie na het eerste schadevoorval is een duidelijk vochtige zand-cementen afdekvloer en een sterke inwerking van vocht op isolatietegels, laminaatvloer en behang in het appartement van [X]te zien.
Een en ander brengt de rechtbank tot de conclusie dat ten gevolge van de indringing van water door de gevel van het appartement van [X]na de regenval in de nacht van 5 juni 2002 schade is ontstaan aan haar appartement, isolatietegels, laminaatvloer en behang.
Primair: artikel 21 leden Pro 1 en 2 reglement
7.4 [X]houdt de VvE als vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaars aansprakelijk, primair op grond van artikel 21 leden Pro 1 en 2 van het reglement. Artikel 21 lid 2 van Pro het reglement bepaalt, gelezen in verbinding met lid 1, dat schade die is veroorzaakt door een evenement dat buiten een privé gedeelte heeft plaatsgehad voor rekening en risico van de eigenaars gezamenlijk komt.
De VvE betwist niet dat de waterindringing via de gevel als door [X]na 5 juni 2002 ondervonden kwalificeert als een evenement dat buiten het privé gedeelte van [X]heeft plaatsgehad als bedoeld in artikel 21 lid 2 van Pro het reglement, maar stelt dat dit artikel alleen betrekking heeft op schade aan het appartement zelf, en niet op schade aan roerende zaken.
7.5 Nu partijen verschillen van inzicht over de uitleg van artikel 21 van Pro het reglement, dient deze bepaling te worden uitgelegd. Omdat het reglement naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie van een aantal derden te beïnvloeden, in het bijzonder de (toekomstige) eigenaren van appartementen in eenzelfde appartementencomplex, zonder dat die derden invloed hebben (gehad) op de inhoud of de formulering van dat reglement, terwijl in het bijzonder [X]die invloed niet heeft gehad, dienen de bewoordingen daarvan naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van het reglement. Daarbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
7.6 De bewoordingen van artikel 21 lid 2 van Pro het reglement maken niet duidelijk wat onder het daarin gebruikte begrip “schade” dient te worden begrepen. Uit het verband met de leden 1 en 3 leidt de rechtbank echter af dat lid 2 ziet op schade aan of in het privé gedeelte, met uitzondering van de zich in het privé gedeelte bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken (zoals gedefinieerd in artikel 1 van Pro het reglement, aangehaald onder 2.3 hierboven).
7.7 De overige inhoud van het reglement biedt slechts algemene aanknopingspunten voor de nadere invulling van dit schadebegrip. Zo bepaalt artikel 15 dat Pro de VvE zorgt voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, zaken en rechten en artikel 8 dat Pro het bestuur van de VvE het gebouw dient te verzekeren tegen bepaalde soorten schade. Het reglement legt geen onderhouds-, verzekerings- of andere verplichtingen op (het bestuur van) de VvE ter zake van niet-gemeenschappelijke goederen in de privé gedeelten. Onder de noemer ‘Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten’ leggen de artikelen 17 tot en met 23 slechts verplichtingen op de individuele eigenaars of gebruiker, waarbij artikel 21 lid 1 uitdrukkelijk Pro bepaalt dat de privé gedeelten –met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten of zaken- voor rekening en risico van de betrokken eigenaars zijn.
Uit deze, overigens gebruikelijke, bepalingen leidt de rechtbank af dat de taken van (het bestuur van) de VvE ten behoeve van de gezamenlijke eigenaars in beginsel beperkt zijn tot het gebouw als geheel dan wel de gemeenschappelijke gedeelten, zaken en rechten en dat het aan de individuele eigenaars is om zorg te dragen voor de niet-gemeenschappelijke onderdelen van de privé gedeelten, waaronder de inboedel daarvan.
Gelet op de in het reglement neergelegde afbakening van verantwoordelijkheden en gelet op het gegeven dat het reglement strekt ter bescherming van het gemeenschappelijke belang van de gezamenlijke eigenaars bij de onroerende zaak, welk belang ontbreekt met betrekking tot de inboedel van de afzonderlijke appartementen, is niet logisch en in redelijkheid niet aannemelijk dat de opstellers van het reglement hebben beoogd in artikel 21 lid 2 een Pro grondslag voor aansprakelijkheid van de gezamenlijke eigenaars of de VvE te scheppen voor schade aan roerende (inboedel)zaken in het privé gedeelte van een appartement.
7.8 Om deze redenen legt de rechtbank artikel 21 lid 2 van Pro het reglement aldus uit dat dit geen grondslag biedt voor de vergoeding van schade aan roerende (inboedel)zaken, maar slechts aan het als privé gedeelte aan te merken deel van het gebouw zelf, met inbegrip van hetgeen daarvan naar verkeersopvatting deel uitmaakt.
7.9 Deze uitleg brengt mee dat de gezamenlijke eigenaars op grond van artikel 21 lid 2 van Pro het reglement aansprakelijk zijn voor de schade aan het behang van Sewcharan, nu dit duurzaam met de muren van het (als haar privé gedeelte aan te merken deel van het) gebouw was verbonden en daarvan naar verkeersopvattingen deel uitmaakte.
Aansprakelijkheid van de gezamenlijke eigenaars op grond van artikel 21 lid 2 van Pro het reglement ontbreekt met betrekking tot het (blijkens de door [X]overgelegde foto’s en haar verklaring ter comparitie) losliggende laminaat met isolatietegels aangezien deze vloerafwerking niet duurzaam met de vloeren van het (als haar privé gedeelte aan te merken deel van het) gebouw was verbonden en daar niet naar verkeersopvattingen deel van uitmaakte.
7.11 [X]heeft terzake van het behang een offerte en een verklaring overgelegd van haar kennis R.R. Baijnath, die bij haar werkzaamheden zou hebben verricht en daarvoor zou zijn betaald. Uit deze stukken, in onderling verband en samenhang bezien, blijkt dat [X]ter zake van het beschadigde behang kosten (groot € 508,--) heeft gemaakt. De betwisting van de schade-omvang door de VvE is in het licht van bedoelde stukken onvoldoende gemotiveerd, zodat deze wordt gepasseerd en te zijner tijd € 508,-- zal worden toegewezen als vergoeding van de schade aan het behang.
Subsidiair: artikel 6:174 BW Pro
7.12 [X]stelt subsidiair dat de VvE als vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaars geldt als bezitter van een opstal die niet aan de daaraan te stellen eisen voldeed als bedoeld in artikel 6:174 BW Pro. De rechtbank begrijpt dit standpunt aldus dat [X]bedoelt te stellen dat de gezamenlijke eigenaars de bezitter zijn van een gebrekkige opstal als bedoeld in genoemd artikel en dat de VvE op grond van artikel 5:113 leden Pro 2 en 4 BW voor die schuld van de gezamenlijke eigenaars hoofdelijk aansprakelijk is.
7.13 Naar het oordeel van de rechtbank mag van een gebouw als dat waarvan het appartement van [X]deel uitmaakt worden verwacht, dat het bestand is tegen alle weersomstandigheden die daarop naar redelijke verwachting gedurende zijn ‘levensduur’ zullen inwerken. Gelet op algemene ervaringsregels en de gebruiken in de vastgoedbranche stelt de rechtbank de verwachte levensduur van een gebouw als het onderhavige op (tenminste) 50 jaren. Gedurende die periode zal naar redelijke verwachting op een gebouw in Nederland veelvuldig regenval inwerken, met geregeld langere perioden van zware regens en af en toe extreem zware buien.
Dat na de regenval in de nacht van 5 juni 2002 water door de gevel het appartement van [X]is binnengedrongen rechtvaardigt in verbinding met de ernst van de daardoor ontstane waterschade, die op de door [X]overgelegde en de VvE in zoverre niet bestreden foto’s is te zien, het vermoeden dat het gebouw op 5 juni 2002 niet voldeed aan de daaraan in verband met de redelijkerwijs te verwachten weersomstandigheden te stellen eisen als bedoeld in artikel 6:174 BW Pro en gevaar opleverde van beschadiging of verlies van zaken door inwerking van water of vocht. Uit genoemde foto’s blijkt dat dit gevaar zich heeft verwezenlijkt, en de VvE betwist dit eigenlijk ook niet.
Of de binnendringing van water door de gevel feitelijk het gevolg was van gebreken in de gevel, de constructie, de hemelwaterafvoer, de dakbedekking onder de terrastegels, de aansluiting tussen dakbedekking en gevel, of van een combinatie van factoren kan bij het aannemen van dit vermoeden in het midden blijven. Dit geldt temeer nu de VvE ingevolge de artikelen 9 en 15 van het reglement, aangehaald onder 2.6 en 2.7 hierboven, gehouden was voor het onderhoud van al deze onderdelen van de opstal zorg te dragen.
7.14 Tegen dit vermoeden staat in beginsel tegenbewijs open. Gelet echter op de toedracht van de schade en de overige omstandigheden ligt bij gebreke van een specifiek (ander) bewijsaanbod van de VvE gelet op de aard van de problematiek een deskundigenbericht in de rede. Nu echter de VvE daarom niet heeft verzocht en van zulk onderzoek gezien de sinds de schadedatum verstreken tijd redelijkerwijs geen verdere duidelijkheid kan worden verwacht, zal de rechtbank geen deskundigenbericht gelasten en neemt zij als vaststaand aan dat de opstal op 5 juni 2002 niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen en gevaar opleverde als bedoeld in overweging 7.13.
Nu het gevaar op water- en vochtschade aan zaken zich heeft verwezenlijkt, is de VvE op grond van artikel 6:174 BW Pro in verbinding met artikel 5:113 leden Pro 2 en 4 BW als hoofdelijk medeschuldenaar van de gezamenlijke eigenaars aansprakelijk voor de schade die [X]tengevolge van de gebreken in de opstal heeft geleden.
7.15 De schade aan laminaat en isolatietegels is een rechtstreeks gevolg van de waterindringing, zodat deze voor vergoeding in aanmerking komt. [X]heeft terzake van het laminaat en de isolatietegels een offerte en een verklaring overgelegd van genoemde R.R. Baijnath, die bij haar werkzaamheden zou hebben verricht en daarvoor zou zijn betaald. Uit deze stukken, in onderling verband en samenhang bezien, blijkt dat [X]ter zake van het beschadigde laminaat met isolatietegels kosten (groot € 2.415,--) heeft gemaakt. De betwisting van de schade-omvang door de VvE is in het licht van bedoelde stukken onvoldoende gemotiveerd, zodat deze wordt gepasseerd en te zijner tijd € 2.415,-- zal worden toegewezen als vergoeding van de schade aan het laminaat en de isolatietegels.
Voorvallen II en III
7.16 De stelling van [X]bij conclusie van antwoord dat in september en november 2002 het water opnieuw het appartement instroomde over het opnieuw gelegde laminaat en de herstelde wanden, heeft zij ter comparitie afgezwakt door te verklaren dat zij in september en december 2002 opnieuw constateerde dat de laminaatvloer bol ging staan, en dat er niet echt sprake was van drie schadedata maar van een doorlopende schade vanaf 5 juni 2002 tot en met december 2002.
Hoewel de toedracht van de verdere schade(voorvallen) niet erg duidelijk is, acht de rechtbank het optreden van verdere waterschade in de periode september tot en met december 2002 voldoende bewezen, op grond van de navolgende door [X]overgelegde stukken, in onderling verband en samenhang bezien:
- de rapportage van G.J. van Holland dat hij op 12 november 2002 de woning van [X]heeft bezocht, dat duidelijk waarneembaar was dat het vocht vanaf de galerijzijde de woning binnendrong, dat de vloerconstructie aan de galerij aan de binnenzijde van de woning zeer vochtig was over een strook van ruim een meter waardoor de laminaatvloer was losgeraakt en de wanden door optrekkend vocht nat waren geworden (aangehaald onder 2.11 hierboven);
- de rapportage van GGD Rotterdam dat op 11 november 2002 door [X]is gemeld dat zij de week tevoren weer wateroverlast had ondervonden, dat op 13 november 2002 de woning van [X]is bezocht en dat in de slaapkamers duidelijke wateroverlast en ook schimmelgroei op de onderkant van de isolatietegels te zien was;
- de verklaring van de heer Baijnath dat hij vanaf augustus tot en met december 2002 kluswerk heeft gedaan voor [X]in verband met door haar steeds ondervonden grote problemen met lekkage;
- de door [X]ter zake van de verdere waterschade overgelegde foto’s.
Aan deze stukken in verbinding met de stellingen van [X]ontleent de rechtbank het vermoeden dat ook in de periode september tot en met december 2002 één of enkele keren water het appartement van [X]is binnengedrongen via de gevel, en dat daardoor schade is ontstaan aan behang, laminaatvloer en isolatietegels.
Hoewel de VvE naar aanleiding van de dagvaarding heeft betwist dat zich (de gestelde) verdere schadevoorvallen hebben voorgedaan, heeft zij niet betwist dat de overgelegde foto’s blijk geven van hernieuwde waterschade en evenmin een alternatieve verklaring voor die schade gegeven of gesteld dat die schade een andere oorzaak zou hebben (bijvoorbeeld dat deze het gevolg zou zijn van een niet-adequate reactie door [X]op het eerste schadevoorval).
Nu de stellingen van de VvE daarmee onvoldoende aanknopingspunten bieden voor het leveren van tegenbewijs, wordt als vaststaand aangenomen dat ook in de periode september tot en met december 2002 één of enkele keren water het appartement van [X]is binnengedrongen via de gevel, en dat daardoor schade is ontstaan aan behang, laminaatvloer en isolatietegels.
7.17 Voor de schade aan het behang is de VvE aansprakelijk op grond van artikel 21 lid 2 van Pro het reglement, zoals ten aanzien van voorval I in overwegingen 7.4-7.10 hierboven is overwogen.
7.18 Voor de schade aan laminaat en isolatietegels is in aansluiting op hetgeen in overwegingen 7.12-7.15 is overwogen van belang of de opstal ten tijde van de hernieuwde waterindringing voldeed aan de daaraan te stellen eisen. Nu uit de verklaring van de VvE ter comparitie voortvloeit dat er weliswaar in de periode na 5 juni 2002 herhaaldelijk loodgieters langs zijn geweest in het gebouw, maar dat deze met name controle- en onderhoudswerkzaamheden hebben verricht en geen reparaties, neemt de rechtbank het vermoeden tot uitgangspunt dat de toestand van het gebouw niet in enig voor de mogelijkheid van waterindringing relevant opzicht is gewijzigd in de periode van 5 juli tot en met december 2002.
Ook tegen dit vermoeden staat in beginsel tegenbewijs open. Nu echter de VvE op dit punt geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, dit vermoeden zouden ontkrachten, geen specifiek bewijsaanbod heeft gedaan en voorts gezien de inmiddels verstreken tijd evenmin heil valt te verwachten van een deskundigenbericht, zal de rechtbank de VvE niet toelaten tot het leveren van tegenbewijs.
Als vaststaand wordt derhalve aangenomen dat de opstal in de periode van september tot en met december 2002 niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen en gevaar opleverde als bedoeld in overweging 7.13 hierboven, aangezien de opstal immers op 5 juni 2002 in gebrekkige toestand verkeerde en de toestand van het gebouw tot en met december 2002 niet in enig voor de mogelijkheid van waterindringing relevant opzicht is gewijzigd.
7.19 Gezien de gemotiveerde betwisting door de VvE dient [X]haar schade in de periode september tot en met december 2002 nader te onderbouwen. Daarbij neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat, indien zou komen vast te staan dat het (gedeeltelijk) vervangen van behang en laminaat tot twee maal toe noodzakelijk is (geweest), het niet redelijk is om de VvE zowel de kosten van het om [X]moverende redenen voorlopig gelegde tapijt als de kosten van het in de toekomst wederom te leggen laminaat in rekening te brengen.
Vervolgens dient het bedrag van € 1.495,-- dat door haar inboedelverzekeraar is vergoed van het schadebedrag te worden afgetrokken. Daarnaast behoeft - in aanvulling op de stelling dat [X]ten tijde van het eerste voorval nog geen inboedelverzekering had afgesloten - toelichting of, en zo ja waarom, met betrekking tot de latere schade slechts ter zake van één incident een vergoeding is toegekend.
7.20 Voor zover [X]terzake van schade aan een linnenkast en twee ledikanten bedoelt meer te vorderen dan (blijkens haar stellingen en producties) door haar verzekeraar is uitgekeerd, is deze vordering mede gelet op de betwisting door de VvE onvoldoende gemotiveerd om tot toewijzing te kunnen leiden. Gezien immers (i) de door [X]overgelegde verklaring van Saijnath dat hij na de derde schade de meubels opnieuw in elkaar heeft gezet, (ii) de door [X]overgelegde foto’s van na de derde schade waarop een gemonteerd bed en een gemonteerde kast zijn te zien, en (iii) de -door de VvE overgelegde en door [X]niet betwiste- brief van [X]aan ING Verzekeren van 15 februari 2005 waarin zij als onderdeel van de schade opsomde “Het beschadigen bij het demonteren en monteren van slaapkamermeubilair” is niet aannemelijk geworden dat ten gevolge van een voor rekening van de VvE komende oorzaak een linnenkast en twee ledikanten onbruikbaar zijn geworden, zoals zij stelt, en dat zij deze heeft vervangen of gaat vervangen.
7.21 [X]vordert voorts € 1.113,00 wegens het verloren gaan van een computer ten gevolge van voorval III. Zij heeft ter onderbouwing van deze vordering een brief met prijsopgave overgelegd waaruit blijkt dat zij een computer ter reparatie heeft aangeboden waarin kortsluiting is geconstateerd, waarvan het reparatiebedrijf schrijft dat deze het waarschijnlijk gevolg is van de - kennelijk door [X]medegedeelde - waterschade. Tegenover de betwisting van deze schade door de VvE had het op de weg van [X]gelegen om de toedracht van het verlies van de computer en het causaal verband tussen dat verlies en de verdere waterschade te concretiseren en te onderbouwen. Nu zij dit niet heeft gedaan zal dit onderdeel van haar vorderingen als onvoldoende gemotiveerd worden afgewezen.
Voorvallen I, II en III gezamenlijk
7.22 [X]vordert € 7.700,-- als vergoeding van gederfde huurinkomsten op de grond dat zij het appartement door de vochtproblemen niet heeft kunnen verhuren zoals zij wilde. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de VvE heeft zij deze vordering onvoldoende onderbouwd. Nog daargelaten dat niet is gebleken dat zij daadwerkelijk over een tweede woning beschikte en of in het algemeen voor de hand ligt dat men een recent gestoffeerd en betrokken appartement binnen enkele maanden weer verlaat, heeft [X]niet aannemelijk gemaakt dat er daadwerkelijk aspirant-huurders waren die van het huren van de woning hebben afgezien vanwege de vochtproblemen. De door [X]kennelijk –overigens na het ontstaan van de vochtproblemen- aan woonbemiddelaars verstrekte verhuuropdrachten leiden immers niet zonder meer tot de conclusie dat daaruit huurinkomsten zouden zijn gegenereerd indien de wateroverlast zich niet zou hebben voorgedaan. Op deze gronden kan dit onderdeel van de vordering bij gebrek aan voldoende motivering niet worden toegewezen.
7.23 De vergoeding voor opgenomen verlofdagen zal door de rechtbank te zijner tijd in goede justitie worden begroot, nu in het algemeen aannemelijk is dat bij waterschade als door [X]geleden enige verlofdagen worden opgenomen maar het niet nader onderbouwde aantal van tien verlofdagen de rechtbank bovenmatig voorkomt.
7.24 Voor de gevorderde administratieve kosten van € 100,-- ontbreekt iedere onderbouwing zodat deze vordering bij gebrek aan motivering niet kan worden toegewezen.
7.25 [X]vordert tenslotte mede ten behoeve van haar minderjarige zoon € 1.500,-- als vergoeding van immateriële schade wegens ondervonden ongemak en gezondheidsklachten als gevolg van de waterschade en het niet adequaat ingrijpen door de VvE. Naar de rechtbank begrijpt baseert [X]deze vordering (mede) op artikel 6:106 lid 1 aanhef Pro en onder b BW.
Lichamelijke ongemakken van voorbijgaande aard als (tijdelijke) ademhalingsklachten en schimmelinfecties zijn onvoldoende ernstig om recht te geven op immateriële schadevergoeding wegens ‘lichamelijk letsel’ als bedoeld in dit artikel. Beslommeringen rondom (herhaalde) wateroverlast, verminderd woongenot, stankoverlast en hinder van ongedierte, hoe belastend ook, leveren geen ‘aantasting in de persoon’ op als bedoeld in artikel 6:106 lid 1 aanhef Pro en onder b BW. Daarnaast zijn deze klachten van [X]en haar zoon onvoldoende geconcretiseerd en aannemelijk gemaakt, nog daargelaten of de vordering namens de minderjarige zoon op de formeel juiste wijze is ingesteld. Op deze gronden kan dit onderdeel van de vordering niet worden toegewezen.
7.26 Over het te zijner tijd in conventie toe te wijzen bedrag zal - behoudens verrekening als gevolg van de vordering in reconventie - als onbestreden wettelijke rente kunnen worden toegewezen vanaf 24 februari 2006.
in reconventie
7.27 De VvE vordert in reconventie als hoofdsom € 3.980,34 wegens achterstallige periodieke bijdragen. [X]erkent dat er een achterstand bestaat maar betwist het bedrag daarvan, en doet voorts een beroep op opschorting en verrekening.
7.28 Hoewel de VvE ter comparitie een ‘rekeningkaart debiteuren’ heeft overgelegd en toegelicht, is deze voor de rechtbank onvoldoende inzichtelijk om vast te kunnen stellen welk bedrag [X]aan de VvE verschuldigd zou zijn. De twee bladzijden van het overzicht overlappen elkaar inhoudelijk, het verschil tussen de bladzijden wordt niet toegelicht, het overzicht is niet geheel chronologisch, het overzicht vermeldt vele niet direct begrijpelijke omschrijvingen en coderingen, terwijl bovendien het door de VvE gevorderde saldo op dat overzicht niet voorkomt.
Gelet echter op de (gedeeltelijke) erkenning van het bestaan van een schuld aan de VvE door [X]zal de rechtbank de VvE nog eenmaal in de gelegenheid stellen om haar vordering deugdelijk bij akte te specificeren.
7.29 Nu in conventie is komen vast te staan dat [X]een vordering heeft op de gezamenlijke eigenaars, en daarmee op de VvE gezien haar hoofdelijke aansprakelijkheid voor de schulden van de gezamenlijke eigenaars, was [X]op grond van artikel 6:52 BW Pro bevoegd om de betaling van na 5 juni 2002 opkomende schulden aan de VvE op te schorten totdat haar vordering zou zijn voldaan. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat tussen schuld en vordering van [X]voldoende samenhang nu deze beide voortvloeien uit het appartementsrecht van [X]en het daaraan van rechtswege verbonden lidmaatschap van de VvE. Gezien deze samenhang was [X]ook bevoegd tot verrekening van haar schuld met haar vordering.
Nu [X]ter comparitie heeft gesteld dat haar toenmalige advocaat in juni 2005 namens haar een verrekeningsverklaring heeft afgelegd, zal de rechtbank haar toelaten tot het bewijs van deze stelling. De rechtbank gaat er daarbij voorshands van uit dat dit bewijs door middel van stukken zal worden geleverd, te voegen bij een te nemen akte. Des nodig zal [X]in die akte (aanvullend) gespecificeerd getuigenbewijs hebben aan te bieden.
7.30 Indien na onderbouwing van de vordering door de VvE en verrekening door [X]geen saldo ten gunste van de VvE resteert, zal in reconventie uiteraard geen wettelijke rente kunnen worden toegewezen.
Voor het geval echter na onderbouwing van de vordering door de VvE en verrekening door [X]enig saldo ten gunste van de VvE resteert, zal de VvE in de gelegenheid worden gesteld haar rentevordering bij akte toe te lichten, zowel ten aanzien van de hoogte daarvan als ten aanzien van de verzending aan [X]van (een) ingebrekestelling(en) of sommatie(s).
7.31 De vordering tot betaling van € 600,-- voor buitengerechtelijke incassokosten zal te zijner tijd worden afgewezen, nu onvoldoende althans onvoldoende concreet en onderbouwd is gesteld, en evenmin is gebleken, dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237-240 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten.
7.32 De vordering tot betaling van € 809,20 voor de kosten die de professionele bestuurder heeft berekend voor het begeleiden van de juridische procedure zijn niet in reconventie als buitengerechtelijke kosten toewijsbaar aangezien deze kosten –naar de VvE ter comparitie heeft toegelicht- zijn gemaakt in verband met het geschil in conventie.
Voor zover de VvE heeft bedoeld om vergoeding van deze kosten ten titel van schadevergoeding te vorderen heeft zij daarvoor geen grondslag aangevoerd, terwijl uit het oordeel in conventie niet volgt dat aan [X]een verwijt kan worden gemaakt ter zake van het instellen van de procedure.
in conventie en in reconventie
7.33 De rechtbank geeft partijen vrijblijvend in overweging om met inachtneming van de in dit vonnis geformuleerde uitgangspunten, de inmiddels tot een maximale omvang van € 7.274,-- teruggebrachte vordering in conventie en de tot de hoofdsom met rente beperkte vordering in reconventie te bezien of ter voorkoming van mogelijk uitgebreide en tijdrovende bewijslevering alsnog een regeling in der minne kan worden bereikt.
8 De beslissing
De rechtbank,
in conventie
alvorens verder te beslissen,
draagt [X]op het bewijs van haar schade in de periode september tot en met december 2002;
bepaalt dat indien [X]dit bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gebouw van deze rechtbank voor de rechter mr. P.A.M. van Schouwenburg-Laan;
bepaalt dat de procureur van [X]binnen zes weken na vonnisdatum aan de rechtbank - sector civiel recht, afdeling planningsadministratie, kamer E 12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam - opgave moet doen van de voor te brengen getuigen en de verhinderdata van de betrokkenen aan haar zijde in de maanden oktober 2007 tot en met januari 2008 en dat de procureur van de VvE binnen dezelfde termijn opgave moet doen van de verhinderdata van de betrokkenen aan haar zijde in dezelfde periode, waarna dag en uur van de verhoren zullen worden bepaald;
bepaalt dat het aan de hand van de opgaven vastgestelde tijdstip, behoudens dringende redenen, niet zal worden gewijzigd;
in reconventie
alvorens verder te beslissen,
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 19 september 2007 voor het nemen van een akte door de VvE waarin de VvE haar vordering in hoofdsom dient te specificeren en haar rentevordering dient toe te lichten als bedoeld in overwegingen 7.28 en 7.30 hierboven, waarop [X]binnen vier weken zal kunnen reageren;
draagt [X]op het bewijs dat zij in juni 2005 een verrekeningsverklaring heeft afgelegd;
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 19 september 2007 voor het nemen van een akte door [X]ten behoeve van het leveren van dit bewijs en voor de toelichting op de door haar verzekeraar gedane uitkering als bedoeld in overweging 7.19 hierboven, waarop de VvE binnen vier weken zal kunnen reageren;
bepaalt dat indien [X]dit bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gebouw van deze rechtbank voor de rechter mr. P.A.M. van Schouwenburg-Laan;
bepaalt dat de procureur van [X]binnen zes weken na vonnisdatum aan de rechtbank - sector civiel recht, afdeling planningsadministratie, kamer E 12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam - opgave moet doen van de voor te brengen getuigen en de verhinderdata van de betrokkenen aan haar zijde in de maanden oktober 2007 tot en met januari 2008 en dat de procureur van de VvE binnen dezelfde termijn opgave moet doen van de verhinderdata van de betrokkenen aan haar zijde in dezelfde periode, waarna dag en uur van de verhoren zullen worden bepaald;
in conventie en in reconventie
houdt iedere verdere beslissing aan;
Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.M. van Schouwenburg-Laan.
Uitgesproken in het openbaar.
1885/106