Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 267434 / HA ZA 06-2348
Uitspraak: 26 september 2007
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [eiser],
2. [eiser 2],
beiden wonende te Rotterdam,
eisers,
procureur mr. M. Bonarius,
- tegen -
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 1],
gevestigd te Geldermalsen,
procureur mr. G. van der Wilt,
advocaat mr. H.B.G. Aarninkhof te Utrecht,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
OOMS MAKELAARS WONINGEN B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
procureur mr. A.S. van Randwijck,
gedaagden.
Partijen worden hierna ook aangeduid als "[eisers]" respectievelijk "[gedaagde 1]" en "Ooms".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaardingen d.d. 16 respectievelijk 17 augustus 2006 en de door eisers overgelegde producties;
- akte aan de zijde van eisers, met producties;
- conclusie van antwoord aan de zijde van gedaagde sub 1, met productie;
- conclusie van antwoord aan de zijde van gedaagde sub 2;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 13 december 2006, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 19 april 2007;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door eisers overgelegde productie.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast:
2.1 [gedaagde 1] had in eigendom het appartement ’s-Landswerf 139 te 3036 GD Rotterdam. Op 13 oktober 2004 heeft [gedaagde 1] Ooms opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van het appartement.
2.2 Ter uitvoering van de haar door [gedaagde 1] gegeven bemiddelingsopdracht heeft Ooms met betrekking tot het appartement een verkoopbrochure opgesteld, waarin staat vermeld:
Vraagprijs
€ 379.000,-- k.k.
Kadastrale gegevens
(…)
Inhoud : circa 400 m3
(…)
Grootte : 160 m2
(…)
Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie.
2.3 Eind februari begin maart 2005 hebben [eisers] het appartement drie keer in aanwezigheid van Ooms bezichtigd. Op 4 april 2005 is de koopovereenkomst mondeling tot stand gekomen. Hierbij is een koopprijs van € 345.000,-- k.k. overeengekomen. Bij overeenkomst van 10 mei 2005 is de koop schriftelijk vastgelegd.
2.4 Op 23 mei 2005 is het appartement in opdracht van [eisers] getaxeerd ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire geldlening ter financiering van het appartement. Het taxatierapport d.d. 30 mei 2005 vermeld:
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde : € 300,000,-- (…)
vrij van huur en gebruik
(…)
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
1. Object
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud : opp: 130 m2 inh: 340 m3
(…)
2. Courantheid
Bij aanbieding aan de markt tegen de : 0 – 3 maanden
getaxeerde waarde zal deze waarde naar
verwachting van de taxateur kunnen worden
gerealiseerd binnen een termijn van circa
2.5 [eisers] hebben zowel [gedaagde 1] als Ooms bij afzonderlijke brieven van 3 juni 2005 de bevindingen van de taxateur bericht en hen aansprakelijk gesteld voor geleden nadeel c.q. schade.
2.6 De akte van levering is op 1 juli 2005 gepasseerd.
3 De vordering
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad gedaagden hoofdelijk te veroordelen aan eisers te betalen € 45.000,-- met rente en kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben eisers aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Uit het taxatierapport blijkt dat de informatie in de verkoopbrochure over de afmetingen van het appartement niet juist is. Als gevolg van de onjuiste informatie die van de zijde van [gedaagde 1] door Ooms aan hen is verstrekt, hebben [eisers] bij het aangaan van de koopovereenkomst gedwaald omtrent een essentiële eigenschap van het appartement. [eisers] hebben aan de hand van de in de verkoopbrochure opgegeven afmetingen de prijs bepaald die zij voor het appartement wilden betalen. Bij een juiste voorstelling van zaken zouden [eisers] de koopovereenkomst niet voor de overeengekomen koopprijs hebben gesloten.
3.2 Op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro vorderen [eisers] wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel dat zij lijden bij instandhouding van de koopovereenkomst. [eisers] hebben dit nadeel begroot op € 45.000,--, zijnde het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de waarde van het appartement zoals in het taxatierapport vastgesteld.
3.3 Ooms heeft niet als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar gehandeld en aldus haar zorgplicht geschonden. Ooms heeft onjuiste informatie aan [eisers] gegeven over de afmetingen van het appartement. Zij had, voordat zij [eisers] die informatie gaf, daarnaar onderzoek moeten doen. Ooms is bij het verstrekken van deze voor [eisers] relevante informatie over de afmetingen van het appartement niet op zorgvuldige wijze te werk gegaan. Aldus heeft zij niet de zorgvuldigheid betracht die zij op grond van artikel 6:162 BW Pro jegens [eisers] in acht had moeten nemen.
3.4 Als gevolg van het onrechtmatig handelen door Ooms hebben [eisers] schade geleden, welke schade wordt begroot op het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de waarde van het appartement zoals in het taxatierapport vastgesteld. Dit verschil bedraagt € 45.000,--.
3.5 Daarnaast lijden [eisers] schade gelijk aan de wettelijke vertragingsrente over
€ 45.000,-- vanaf 1 juli 2005 tot aan de dag der voldoening.
4 Het verweer
4.1 Het verweer van [gedaagde 1] strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding. Zij heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1.1 Betwist wordt dat [eisers] bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben gedwaald omtrent een essentiële eigenschap van het appartement. Niet de afmetingen, doch de (luxe) staat van het appartement heeft [eisers] doen besluiten om tot aankoop van het appartement over te gaan. Voor Ooms noch [gedaagde 1] was kenbaar dat de afmetingen van het appartement voor [eisers] van beslissende betekenis waren voor hun aankoopbeslissing.
4.1.2 Op grond van het voorbehoud dat in de verkoopbrochure is gemaakt, komt [eisers] geen beroep op dwaling toe. [eisers] hebben – mede gelet op het voorbehoud dat in de verkoopbrochure is gemaakt – niet voldaan aan hun onderzoeksplicht. Mitsdien dient de dwaling voor rekening van [eisers] te blijven. Door ongeclausuleerd medewerking te verlenen aan de levering van het appartement terwijl zij op dat moment wisten dat de hen verstrekte informatie omtrent de afmetingen van het appartement niet juist was, hebben [eisers] hun rechten verwerkt. Mitsdien kunnen zij geen aanspraak meer maken op vermindering van de koopprijs.
4.1.3 Ten slotte wordt betwist dat [eisers] bij instandhouding van de koopovereenkomst nadeel lijden. [eisers] hebben niet te veel betaald voor het appartement. De prijs die [eisers] voor het appartement hebben betaald, zouden zij ook hebben betaald indien Ooms de juiste informatie omtrent de afmetingen van het appartement in de verkoopbrochure had opgenomen.
4.2 Het verweer van Ooms strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling uitvoerbaar bij voorraad van [eisers] in de kosten van het geding. Zij heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.2.1 Er is sprake van eigen schuld omdat [eisers] – mede gelet op het voorbehoud dat in de verkoopbrochure is gemaakt – niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht. Door ongeclausuleerd medewerking te verlenen aan de levering van het appartement terwijl zij op dat moment wisten dat de hen verstrekte informatie omtrent de afmetingen van het appartement niet juist was, hebben [eisers] hun rechten verwerkt.
4.2.2 Betwist wordt dat [eisers] als gevolg van het onrechtmatig handelen door Ooms schade hebben geleden. [eisers] hebben niet te veel betaald voor het appartement.
De prijs die [eisers] voor het appartement hebben betaald, zouden zij ook hebben betaald indien Ooms de juiste informatie omtrent de afmetingen van het appartement in de verkoopbrochure had opgenomen.
5 De beoordeling
5.1 [eisers] hebben zich op het standpunt gesteld dat zij als gevolg van de onjuiste informatie die van de zijde van [gedaagde 1] door Ooms aan hen is verstrekt bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben gedwaald omtrent een essentiële eigenschap, te weten de afmetingen, van het appartement.
5.2 Vast staat dat [eisers] het appartement voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst drie keer in aanwezigheid van Ooms hebben bezichtigd. [eisers] hebben ter gelegenheid van de comparitie erkend dat zij bij die bezichtigingen niets hebben gezegd over of gevraagd hebben naar de afmetingen van het appartement, zodat dit eveneens vaststaat.
Gesteld noch gebleken is dat [eisers] voordat zij de koopovereenkomst sloten, op enigerlei andere wijze aan Ooms hebben doen blijken dat de afmetingen van het appartement voor hen van beslissende betekenis waren voor hun aankoopbeslissing. Mitsdien heeft Ooms – en daarmee [gedaagde 1], aangezien de wetenschap van Ooms aan [gedaagde 1] als diens opdrachtgever wordt toegerekend – niet kunnen of moeten begrijpen dat de afmetingen van het appartement, althans de door haar verstrekte informatie daarover voor [eisers] zo essentieel waren/was dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet voor de overeengekomen koopprijs zouden hebben gesloten.
5.3 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, faalt het beroep op dwaling, zodat de vordering jegens [gedaagde 1] dient te worden afgewezen.
5.4 [eisers] hebben zich voorts op het standpunt gesteld dat Ooms niet als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar heeft gehandeld en aldus haar zorgplicht heeft geschonden.
5.5 Uitgangspunt is dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat hij de juiste informatie aan mogelijke kopers verschaft omtrent de onroerende zaken die via zijn bemiddeling te koop worden aangeboden. Ooms heeft ter gelegenheid van de comparitie erkend dat zij omtrent de afmetingen van het appartement onjuiste informatie in de verkoopbrochure heeft opgenomen en dat zij, voordat zij deze informatie in de verkoopbrochure heeft opgenomen, daarnaar geen onderzoek heeft verricht, zodat dit vaststaat. Aldus heeft Ooms gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die zij als makelaar uit hoofde van artikel 6:162 BW Pro tegenover [eisers] als aspirantkopers in acht dient te nemen.
5.6 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is Ooms in beginsel schadeplichtig jegens [eisers] Dit is uiteraard alleen het geval indien [eisers] door het onrechtmatig handelen van Ooms schade hebben geleden. Ooms heeft betwist dat [eisers] schade hebben geleden, althans heeft zij aangevoerd dat geen causaal verband kan worden aangenomen tussen de beroepsfout en de beweerdelijk geleden schade.
5.7 Als niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken staat vast dat de afmetingen van het appartement gelijk zijn aan de afmetingen zoals vermeld in het taxatierapport. Gelet daarop stelt de rechtbank vast dat, als Ooms in de verkoopbrochure de juiste informatie over de afmetingen van het appartement had opgenomen, [eisers] in het kader van de onderhandelingen tussen partijen over de aankoop van het appartement zouden hebben geweten dat de oppervlakte van het appartement 130 m2 is en de inhoud 340 m3.
Tegenover de gemotiveerde betwisting door Ooms is het aan [eisers], op wie in deze de bewijslast rust nu zij zich op de rechtsgevolgen daarvan beroepen, om bewijs te leveren van hun stelling dat zij op basis van die wetenschap een lager bedrag dan de overeengekomen koopprijs voor het appartement zouden hebben betaald.
5.8 [eisers] zouden daartoe getuigen kunnen horen dan wel een deskundigenonderzoek doen plaatsvinden. De zaak zal naar de rol worden verwezen, zodat [eisers] zich bij akte kunnen uitlaten over de wijze waarop zij voormeld bewijs wensen te leveren, waarna Ooms daarop bij antwoordakte zal kunnen reageren.
Indien [eisers] het bewijs (al dan niet deels) willen leveren door middels van een deskundigenonderzoek zullen zij tevens dienen aan te geven – bij voorkeur na overleg en eenparig – het aantal en de naam/namen van de te benoemen deskundige(n) – naar de rechtbank aanneemt (een) makelaar(s) –, voor te leggen vragen en de uit te spreken bereidheid van een der partijen om het te bepalen voorschot op de kosten en het honorarium van de deskundige(n) te voldoen. De rechtbank overweegt reeds thans dat zij het in dat geval noodzakelijk acht dat de deskundige(n) zich tevens uit laat/laten over de vraag wat een redelijke prijs zou zijn geweest die [eisers] dan wel andere in het appartement geïnteresseerde kopers zouden hebben betaald indien zij er bij de koop vanuit zouden zijn gegaan dat de oppervlakte van het appartement 130 m2 is en de inhoud 340 m3.
5.9 Indien [eisers] niet slagen in het bewijs, staat het causaal verband tussen de beroepsfout van Ooms en de beweerdelijk geleden schade niet vast en zal de vordering jegens Ooms worden afgewezen. Ingeval [eisers] slagen in het bewijs, overweegt de rechtbank om proceseconomische redenen reeds thans als volgt.
5.10 Ooms heeft als verweer gevoerd dat sprake is van eigen schuld omdat [eisers] niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht. Gelet op het navolgende, slaagt het beroep op eigen schuld niet.
5.11 Een onderzoeksplicht van de koper is eerst aan de orde op het moment dat de koper had behoren te twijfelen. De onderzoeksplicht van een koper gaat evenwel niet zo ver dat hij niet mag afgaan op de juistheid van de informatie die door of namens de verkoper aan hem wordt verstrekt. In dat licht bezien brengt de enkele omstandigheid dat in de verkoopbrochure een voorbehoud is opgenomen, niet mee dat [eisers] hadden behoren te twijfelen aan de in die verkoopbrochure opgenomen informatie. Gesteld noch gebleken is dat het in dit geval gaat om een afwijking die dermate groot was dat direct in het oog zou springen dat de in de verkoopbrochure opgenomen afmetingen van het appartement eenvoudigweg niet kònden kloppen. Hier kan nog aan worden toegevoegd dat die afmetingen bij Ooms vandaan kwamen, die zelf kennelijk (totdat zij door [eisers] op de hoogte werd gebracht van de bevindingen van de taxateur) ook geen aanleiding had om te veronderstellen dat deze niet juist waren.
5.12 Ooms heeft voorts als verweer gevoerd dat [eisers] hun rechten hebben verwerkt omdat zij ongeclausuleerd medewerking hebben verleend aan de levering van het appartement terwijl zij op dat moment wisten dat de hen verstrekte informatie over de afmetingen van het appartement niet juist was. Gelet op het navolgende, slaagt het beroep op rechtsverwerking ook niet.
5.13 Vast staat dat [eisers] Ooms bij brief van 3 juni 2005 onder voorbehoud van alle rechten aansprakelijk hebben gesteld voor de schade die zij lijden als gevolg van het onrechtmatig handelen door Ooms. De enkele omstandigheid dat [eisers] kort nadien medewerking hebben verleend aan de levering van het appartement maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat Ooms mocht menen dat [eisers] hun beweerdelijke aanspraak jegens haar niet meer geldend zouden maken. Niet gezegd kan worden dat [eisers] door aldus te handelen zich jegens Ooms hebben gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het alsnog geldend maken van hun beweerdelijke aanspraak jegens Ooms. Immers, nu [eisers] geen beroep op dwaling toekomt, waren zij uit hoofde van de koopovereenkomst gehouden tot (onvoorwaardelijke) medewerking aan de levering.
5.14 De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.
6 De beslissing
De rechtbank,
alvorens verder te beslissen,
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 24 oktober 2007 voor het nemen van een akte door [eisers] als bedoeld onder 5.8;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Boot.
Uitgesproken in het openbaar.
801/1729