Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 255619 / HA ZA 06-488
Uitspraak: 3 oktober 2007
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats], Frankrijk,
eiser,
procureur: mr. H.E. Schweers,
advocaat: mr. G.H. Rompen te Eersel,
- tegen -
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE KONING VASTGOED B.V. h.o.d.n. ROTS-VAST GROEP,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
procureur: mr. J. Kneppelhout,
advocaat: mr. D. Brouwer te Ede.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser]" respectievelijk "Rots-Vast".
1. Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 3 februari 2006 en de door [eiser] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- vonnis d.d. 22 maart 2006, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de op 21 juni 2006 gehouden comparitie van partijen;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door [eiser] overgelegde producties.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast:
2.1 In juli 2002 hebben partijen met het oog op de verhuur van het appartement [straatnaam en huisnummer] te [gemeente] een beheerovereenkomst gesloten.
2.2 De beheerovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde “Algemene Voorwaarden voor Beheer” (hierna: de Algemene Voorwaarden) vermelden -onder meer- het volgende:
Beheerovereenkomst
Artikel 2
“Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd en kan door ieder van beide partijen worden beeïndigd door middel van opzegging. Een opzegging dient schriftelijk en met inachtneming van een termijn van drie kalendermaanden plaats te vinden.”
Artikel 3
“Beeïndiging van de huurovereenkomst voor genoemd object houdt geen beeïndiging van de beheersovereenkomst in. De beheersovereenkomst dient separaat door eigenaar te worden opgezegd. Indien de beheersovereenkomst niet is opgezegd zoals in artikel 2 omschreven Pro, loopt deze ook na afloop van de huurovereenkomst door onder dezelfde voorwaarden. Gedurende de looptijd van de beheersovereenkomst behoudt Rots-Vast het alleenrecht op de verhuur van het object. Indien over enige maand geen huurpenningen worden ontvangen, is eigenaar over die maanden geen beheersvergoeding verschuldigd.”
Artikel 4, voor zover van belang:
“De beheerder verleent aan de eigenaar de standaarddiensten als bedoeld in de Algemene Voorwaarden voor Beheer. (…)”
Artikel 5
“De beheerder verleent zijn diensten naar beste weten en kunnen met inachtneming van de belangen van de eigenaar.”
Artikel 9, voor zover van belang:
“Diensten die uitgaan boven de standaarddiensten, of in verhouding tot de gebruikelijke gang van zaken meer tijd, aandacht of inspanning vergen, (…) kunnen door de beheerder naar redelijkheid afzonderlijk in rekening worden gebracht.”
Algemene voorwaarden
Artikel 6
“Rots-Vast voert, na afloop van de huurovereenkomst, in bijzijn van huurder een eindinspectie uit in de woning. (…)”
Artikel 11
“Rots-Vast Groep signaleert en bewaakt eventueel optredende achterstanden in de huurbetalingen en neemt, zo nodig, in overleg met de eigenaar rechtsmaatregelen tegen de huurder. Alle hierbij optredende gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten komen daarbij voor rekening van de eigenaar.”
Artikel ??
“Rots-Vast kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de gevolgen van het plegen van onrechtmatige daden door huurder en/of eigenaar.”
2.3 Per 1 juli 2002 heeft Rots-Vast voor het appartement een huurovereenkomst gesloten met mevrouw [X] (hierna: de huurster). In de maanden maart, april en juni 2005 is een huurachterstand ontstaan. De huurster heeft de huurovereenkomst op 30 mei 2005 opgezegd en de huur van het appartement is daardoor per 1 juli 2005 geëindigd. De huurster heeft het appartement niet in goede staat achtergelaten, waardoor een schoonmaakbedrijf omvangrijke werkzaamheden in het appartement heeft moeten verrichten. De factuur van dit schoonmaakbedrijf in dit verband beloopt een bedrag van € 4.343,50.
2.4 Op 28 juli 2005 heeft [eiser] aan Rots-Vast een e-mail gezonden, waarvan de inhoud
- voor zover van belang - luidt:
“Alvorens een beslissing te nemen m.b.t. de verhuur, (…)”
2.5 Op 5 augustus 2005 heeft [eiser] een brief aan Rots-Vast gezonden waarvan de inhoud
- voor zover van belang - luidt:
“(…) Wij wijzen u echter wel op uw verantwoordelijkheid. Door u het beheer te geven over onze onroerende en roerende goederen, hebben wij aan u de zorg overgedragen om een goede huurder te zoeken, deze huurder te screenen en controle uit te oefenen over de gang van zaken. Wij stellen dan ook dat u in deze in gebreke bent gebleven (…)
2.6 Op 9 augustus 2005 heeft [eiser] een brief aan Rots-Vast gezonden waarvan de inhoud
- voor zover van belang - luidt:
“(…) Wij stellen Rotsvast aansprakelijk voor de schade, aangericht door de, door Rotsvast gekozen huurster, op basis van onrechtmatige daad, artikel. BW 6.162
Tot slot, wanneer deze zaak op een bevredigende wijze wordt afgewikkeld, zijn wij bereid om ons pand bij u in de verhuur te laten, ervan uitgaande dat Rotsvast in de toekomst meer alert zal zijn.”
2.7 Op 20 december 2005 heeft de deelgemeente Charlois een brief gezonden waarin, voor zover van belang, staat:
“(…) Bij de deelgemeente is geklaagd door omwonenden over overlast van een pand waarvan u eigenaar bent. Het betreft het pand [adres en huisnummer] te [woonplaats].
De klacht luidt:
grote hoeveelheid afval in de tuin
Bij onderzoek is gebleken dat in de tuin achter deze woning inderdaad een grote hoeveelheid huishoudelijk afval ligt. (…) De tuin bevindt zich in onvoldoende staat van onderhoud.
(…)
Wij verzoeken u de genoemde tuin schoon te maken en het afval aan een erkende afvalinzamelaar aan te bieden. Indien u hieraan binnen een termijn van achtentwintig dagen na dagtekening van deze brief geen gevolg heeft gegeven, dan zullen wij (…) opdracht geven tot het uitoefenen van bestuursdwang. (…)”
2.8 De beheerovereenkomst is door Rots-Vast op 30 september 2005 opgezegd en per
1 januari 2006 geëindigd.
3. De vordering
De vordering luidt om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Rots-Vast te veroordelen om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 21.950,- vermeerderd met de wettelijke rente over € 21.200 vanaf de dag der dagvaarding, te vermeerderen met € 800,- terzake gederfde huurinkomsten vanaf 1 februari 2006, per maand, voor zover het appartement niet is verhuurd (niet verhuurd is kunnen worden) en met veroordeling van Rots-Vast in de kosten van de procedure.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Rots-Vast is ernstig en toerekenbaar tekort geschoten jegens [eiser] doordat zij haar verplichtingen uit de beheerovereenkomst niet naar behoren heeft uitgevoerd. Door haar beheertaken niet naar behoren uit te voeren is er een huurachterstand ontstaan en er is schade aan het appartement aangericht. Met name heeft Rots –vast de huurder niet goed geselecteerd en heeft zijn geen enkel toezicht gehouden op het verhuurde, hetgeen op basis van de overeenkomst van haar verwacht mocht worden.
3.2 De schade bestaat uit:
- gederfde huurpenningen (tot en met januari 2006) € 7.200,-
- kosten herstel schade interieur € 6.500,-
- waarde inboedel € 6.000,-
- herstel tuin € 1.500,-
Totaal: € 21.200,-
Deze schade loopt met € 800,- per maand op (gederfde huurinkomsten). [eiser] maakt een voorbehoud voor de schadeposten waar nog geen zicht op is.
3.3 [eiser] vordert vergoeding van de daadwerkelijk gemaakte buitengerechtelijke kosten, ter hoogte van € 750,-.
4. Het verweer
De conclusie van Rots-Vast strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.
Rots-Vast heeft de vordering gemotiveerd betwist en daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover van belang - het volgende aangevoerd:
4.1 Rots-Vast is niet in verzuim doordat zij nimmer door [eiser] in gebreke is gesteld in de zin van artikel 6:82 lid 1 en Pro 2 Burgerlijk Wetboek (BW). Hierdoor kan [eiser] geen schadevergoeding van Rots-Vast vorderen.
4.2 Rots-Vast is niet toerekenbaar tekort geschoten in de uitvoering van haar taken terzake de huurachterstand, nu zij deze huurachterstanden correct heeft gesignaleerd en zij er zorg voor heeft gedragen dat de huurster de achterstand van € 2.400,- uiteindelijk aan haar heeft voldaan. Rots-Vast heeft dit bedrag nog onder zich en [eiser] heeft in beginsel recht op dit bedrag minus het honorarium voor de beheersdiensten over deze maanden (€ 228,48 inclusief BTW), derhalve een bedrag van € 2.171,52. Rots-Vast heeft dit bedrag (nog) niet aan [eiser] betaald, nu onduidelijk is of [eiser] de factuur van het schoonmaakbedrijf heeft voldaan. Rots-Vast betwist dat er sprake is van méér dan de genoemde 3 maanden huurachterstand.
4.3 Gelet op het bepaalde in artikel 21 van Pro de Algemene Voorwaarden is Rots-Vast niet aansprakelijk voor de gevolgen van de door de huurster veroorzaakte schade. Rots-Vast betwist de omvang van de door [eiser] gestelde schade.
4.4 Rots-Vast betwist de gevorderde buitengerechtelijke kosten nu [eiser] geen andere kosten heeft moeten maken dan die ter voorbereiding van de procedure.
4.5 Rots-Vast betwist de gevorderde wettelijke rente.
4.6 In verband met het restitutierisico wordt de rechtbank verzocht een eventuele veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
5. De beoordeling
5.1 Rots-Vast heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat zij door [eiser] niet op de juiste wijze in gebreke is gesteld en dat de vordering tot schadevergoeding om die reden dient te worden afgewezen. Dit verweer wordt verworpen. Van verzuim is ook reeds sprake indien nakoming reeds blijvend onmogelijk is geworden. Nu de gestelde tekortkoming ziet op de selectie van een huurder met wie de huurovereenkomst reeds is beeindigd en het houden van onvoldoende toezicht in het kader van een beheersovereenkomst die ook reeds beeindigd is en waarvan de gevolgen reeds vaststaan, is een ingebrekestelling niet noodzakelijk om de verzuim aan te nemen.
5.2 Vervolgens dient te worden bezien of Rots-Vast tekort is geschoten in de nakoming van de beheerovereenkomst. De rechtbank overweegt daaromtrent het volgende.
5.3 [eiser] verwijt Rots-Vast dat allereerst zij de huurder onvoldoende zorgvuldig heeft geselecteerd. De beheersovereenkomst bepaalt in dit verband dat Rots-Vast de huurders selecteert. Het enkele feit dat een door Rots-Vast geselecteerde huurder na verloop van tijd niet als een goed huurder blijkt te handelen brengt niet zonder meer met zich dat Rots-Vast bij de selectie toerekenbaar tekortgeschoten is. Feiten of omstandigheden die dat hier met zich zouden kunnen brengen zijn gesteld noch gebleken. Van een tekortkoming de nakoming is derhalve geen sprake.
5.4 [eiser] verwijt Rots-Vast voorts dat zij geen toezicht heeft gehouden op het verhuurde op een zodanige manier dat de gestelde schade had kunnen worden voorkomen. De beheersovereenkomst vermeldt een dergelijke verplichting tot spontaan houden van toezicht niet. Gesteld noch gebleken is dat Rots-Vast voorafgaand aan de eindinspectie van het appartement signalen heeft ontvangen die in redelijkheid aanleiding hadden moeten vormen om bijzondere aandacht aan de toestand het appartement te besteden. Niet betwist is dat de gestelde schade is eerst bij- en na de eindinspectie aan het licht gekomen. Van enig toerekenbaar tekortschieten van Rots-Vast in de nakoming van de overeenkomst in dit verband is in dit verband derhalve geen sprake. Overigens is de aansprakelijkheid van Rots-Vast voor het onrechtmatig handelen van de huurder in de overeenkomst expliciet uitgesloten.
5.5.1 [eiser] vordert tevens achterstallige huur tot het moment waarop het pand weer verhuurd kan worden. Rots-Vast heeft erkend dat er een huurachterstand is geweest, maar dat zij deze huurachterstand inmiddels van huurster heeft ontvangen en dat [eiser] daardoor nog een bedrag ter hoogte van € 2.171,52 (€ 2.400,- (3 maanden huur à € 800,-, te weten maart, mei en juni 2005) minus (€ 228,48 (het honorarium voor drie maanden beheerdiensten)) tegoed heeft. Ter comparitie is namens Rots-Vast aangevoerd dat zij haar beroep op verrekening van dit bedrag met de gemaakte schoonmaakkosten intrekt, zodat Rots-Vast een bedrag van € 2.171,52 aan [eiser] dient te voldoen.
5.5.2 Voor wat betreft de overige maanden die [eiser] als gederfde huur vordert overweegt de rechtbank dat deze niet ten laste van Rots-Vast kunnen komen.
De laatste huurovereenkomst ten aanzien van het appartement is per 1 juli 2005 opgezegd. Van enig gebrek in de inning van de huur na die datum kan derhalve geen sprake zijn. Nu de toestand waarin het appartement is verlaten niet aan Rots-Vast kan worden toegerekend kan de invloed die deze toestand heeft (gehad) op de verhuurbaarheid van het appartement nadien ook niet voor haar rekening komen. Daarbij bepaalt de beheerovereenkomst in artikel 3 dat Pro, zonder opzegging van de beheerovereenkomst, Rots-Vast het alleenrecht op de verhuur van het appartement houdt en dat de eigenaar over de maanden dat geen huurpenningen worden ontvangen geen beheervergoeding verschuldigd is. Noch uit de bepalingen van de beheerovereenkomst noch uit het voorgaande volgt dat Rots-Vast bij niet verhuur van het appartement gehouden is een vergoeding voor de niet-ontvangen huurpenningen aan de eigenaar te betalen
5.6 Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat de vordering, behoudens het bepaalde onder 5.3, niet toewijsbaar is. Hierdoor behoeven de omvang van de schade en de overige, onder 4.4 en 4.5 gevoerde verweren, geen bespreking meer.
5.7 De rechtbank ziet geen aanleiding om dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, nu Rots-Vast heeft aangegeven dat [eiser] nog recht heeft op een bedrag ter hoogte van € 2.171,52 en nu zij, ter gelegenheid van de comparitie, haar beroep op verrekening heeft laat vallen.
5.8 [eiser] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
6. De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt Rots-Vast om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [eiser] te betalen het bedrag van € 2.171,52 (zegge: tweeduizend éénhonderdéénenzeventig euro en tweeënvijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
compensatie
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Rots-Vast bepaald op € 485,- aan verschotten en op € 768,- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af..
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Overbosch.
Uitgesproken ter openbare terechtzitting.
626/547