Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 261847 / HA ZA 06-1501
Uitspraak: 7 november 2007
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[X],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in (gedeeltelijk voorwaardelijke) reconventie,
procureur mr. D. Vermaat,
advocaat mr. A.J.C. Antzoulatos-Nuijten te Barendrecht,
- tegen -
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ANEMAET VASTGOED B.V.,
gevestigd te [gemeente],
gedaagde in conventie,
eiseres in (gedeeltelijk voorwaardelijke) reconventie,
procureur mr. P.C. Ouwendijk,
advocaat mr. J. Mulder te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als "[X]" respectievelijk "Anemaet".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 15 mei 2006 en de daarbij door [X] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in (gedeeltelijk voorwaardelijke) reconventie, met producties;
- tussenvonnis van 2 augustus 2006 van deze rechtbank, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- conclusie van antwoord in (gedeeltelijk voorwaardelijke) reconventie;
- proces-verbaal van de op 21 november 2006 gehouden comparitie van partijen en de daarin genoemde brieven met bijlagen van partijen;
- conclusie van repliek in conventie, met producties;
- conclusie van dupliek in conventie, met producties.
2 Het geschil
[X] vordert in conventie om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. Anemaet en/of al haar rechtsopvolgers onder algemene titel en/of bijzondere titel te verbieden om zich over het perceel van [X] te begeven van en naar de openbare weg dan wel te bevorderen of toe te laten dat de haren of andere personen, die zich in haar gebouwen en/of loodsen bevinden, zulks doen;
2. Anemaet en/of al haar rechtsopvolgers onder algemene titel en/of bijzondere titel te veroordelen om alle ter handhaving van het sub a omschreven verbod passende maatregelen te nemen;
3. Anemaet te veroordelen om mee te werken aan toekenning van nieuwe huisnummers aan de onroerende zaken, welke zaken zich in eigendom van Anemaet bevinden, dan wel welke zaken zich op het erf, kadastraal bekend als gemeente [gemeente], sectie [..], nummer 4265 bevinden;
4. aan het sub a en b en c gevorderde een dwangsom te verbinden van € 1.000,00 per dag, althans een bedrag dat de rechtbank redelijk en billijk acht, voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Anemaet in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen;
5. Anemaet te veroordelen mee te werken aan opheffing bij notariële akte van het recht van erfdienstbaarheid, met bepaling dat als Anemaet na betekening van dit vonnis in gebreke blijft mee te werken aan de opheffing van het recht van erfdienstbaarheid, dit vonnis in plaats van de medewerking van Anemaet aan de opheffing zal treden;
6. Anemaet te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van rechtsbijstand ad € 2.275,85 (inclusief BTW), althans tot betaling van een bedrag dat de rechtbank juist en billijk acht;
7. Anemaet te veroordelen in de kosten van deze procedure.
Anemaet vordert in reconventie om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [X] te verbieden om de brievenbus van Anemaet te openen en de post te controleren, alsmede [X] te verbieden de uitrit te blokkeren, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere overtreding door [X] van deze verboden, met veroordeling van [X] in de kosten van de procedure in reconventie.
Anemaet vordert in voorwaardelijke reconventie om, indien de rechtbank van oordeel zou zijn dat de erfdienstbaarheid gewijzigd dan wel opgeheven dient te worden, [X] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling aan Anemaet van een schadevergoeding met betrekking tot de door Anemaet te lijden schade in verband met de opheffing dan wel wijziging van deze erfdienstbaarheid, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en dient te worden vereffend volgens de wet, met veroordeling van [X] in de kosten van de procedure in voorwaardelijke reconventie.
Partijen hebben elkaars vorderingen gemotiveerd betwist en geconcludeerd tot afwijzing daarvan; Anemaet vordert veroordeling van [X] in de kosten van het geding in conventie.
3 De beoordeling in conventie en in (gedeeltelijk voorwaardelijke) reconventie
3.1 Gelet op de nauwe samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk worden behandeld.
3.2 Tussen partijen staan onder meer de volgende feiten vast:
a. Op 19 december 1990 heeft de heer [betrokkene] aan [X] verkocht en geleverd een vrijstaand woonhuis met grond aan de [straat] [huisnummer] te [gemeente] (productie 1 bij dagvaarding).
b. Bij voornoemde transactie werd ten laste van het verkochte gedeelte van het perceel, destijds bekend als gemeente [gemeente], sectie […] nummer 3335, en ten behoeve van het bij verkoper in eigendom verblijvend resterend gedeelte van dat perceel gevestigd: "de erfdienstbaarheid van uitweg op de thans bestaande wijze, om te komen en te gaan van en naar de openbare weg".
c. Op het heersende erf bevinden zich enkele loodsen die zijn onderverdeeld in cellen. In het verleden was op het heersende erf een champignonkwekerij gevestigd.
d. In de loop van de tijd zijn de activiteiten van de champignonkwekerij en de daarmee verband houdende champignongroothandel afgenomen en uiteindelijk geëindigd. De daarmee vrijkomende bedrijfsruimte is aan diverse bedrijven verhuurd.
e. Op het heersende erf hebben zich gevestigd een autohandelaar, een tapijthandelaar, een distributiepunt krantenbezorging, een door [X] geëxploiteerde dansschool en diverse andere bedrijven.
f. Het heersende erf beschikt over twee op- en afritten, waaronder de op- en afrit die is gelegen op het dienende erf van [X]. Beide op- en afritten worden door de gebruikers/bezoekers van het heersende erf gebruikt.
3.3 [X] grondt zijn vorderingen op de stelling dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van hem kan worden gevergd. Doordat de cellen in de huidige situatie afzonderlijk aan bedrijven en/of particulieren worden verhuurd, wordt in de visie van [X] veel intensiever gebruikgemaakt van de erfdienstbaarheid dan in 1990 voorzienbaar was. [X] stelt dat sprake is van een ontoelaatbare verzwaring van de erfdienstbaarheid.
3.4 Anemaet grondt haar onvoorwaardelijke reconventionele vorderingen op onrechtmatige daad. Zij stelt dat zij regelmatig heeft geconstateerd dat [X] de afrit heeft geblokkeerd met zijn auto zodat Anemaet geen onbelemmerd gebruik kon maken van de erfdienstbaarheid. Voorts stelt zij dat [X] de brievenbus van Anemaet leeghaalt en alle zich daarin bevindende post controleert. Daardoor wordt in de visie van Anemaet haar privacy geschonden.
3.5 Haar vordering in voorwaardelijke reconventie grondt Anemaet op de stelling dat zij ingeval van wijziging of opheffing van de erfdienstbaarheid schade zal lijden.
3.6 Ter comparitie van partijen is besproken dat het voor partijen mogelijk zou moeten zijn om in onderling overleg een aantal maatregelen te treffen om te trachten de door [X] ondervonden overlast te verminderen. Uit de bij de conclusies van repliek en dupliek door partijen verstrekte informatie blijkt dat partijen na overleg inderdaad enkele maatregelen hebben getroffen, zij het dat deze in de beleving van [X] nog niet - of zelfs juist niet - het beoogde effect hebben gehad.
3.7 Nu partijen er niet in zijn geslaagd al hun geschillen in der minne te regelen, dient de rechtbank te beslissen omtrent de resterende geschilpunten.
3.8 Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak - het dienende erf - ten behoeve van een andere onroerende zaak - het heersende erf - is bezwaard. De rechtbank wijst er nogmaals op dat de uitoefening van een erfdienstbaarheid op de voor het dienende erf minst bezwarende wijze dient te geschieden. Derhalve mag aan de eigenaar van het dienende erf niet meer overlast worden aangedaan dan redelijkerwijs voor een behoorlijke uitoefening van de erfdienstbaarheid noodzakelijk kan worden geacht.
3.9 Op grond van artikel 5:78 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) kan de rechter op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid wijzigen of opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd.
3.10 De door de wetgever geformuleerde maatstaf is een strenge maatstaf. Degene die ten gunste van een heersend erf een erfdienstbaarheid doet vestigen, moet er in beginsel op kunnen vertrouwen dat die erfdienstbaarheid ten gunste van het heersend erf zal blijven bestaan en dat de daaraan te ontlenen rechten niet al te gemakkelijk door de rechter zullen worden gewijzigd of opgeheven.
3.11 Het voorgaande in aanmerking nemende, dient te worden beoordeeld of in casu van zodanige onvoorziene omstandigheden sprake is dat de rechtbank de op het perceel van Goudzwaard rustende erfdienstbaarheden dient te wijzigen of op te heffen.
3.12 Dat Anemaet voor een goede doorstroming van het verkeer op het heersend erf belang heeft bij het handhaven van twee op- en afritten is door [X] niet voldoende gemotiveerd betwist. Dat het mogelijk zou zijn om ten behoeve van het heersend erf slechts één op- en afrit te gebruiken doet niet af aan het belang van Anemaet bij het kunnen blijven gebruiken van beide op- en afritten.
3.13 Anemaet heeft aangevoerd dat het in eerste instantie niet de bedoeling was om de grond waarop de uitrit bij het pand van [X] is gelegen aan [X] te verkopen (conclusie van antwoord/eis onder 26 tot en met 29). Het was de bedoeling om ten gunste van [X] een erfdienstbaarheid van uitweg te vestigen. Omdat [X] de grond echter wenste te verwerven en de notaris mededeelde dat de onbelemmerde toegang tot het bedrijventerrein voor Anemaet (ook) kon worden gewaarborgd door vestiging van een erfdienstbaarheid van uitweg ten laste van het aan [X] over te dragen perceel¬gedeelte, is [betrokkene] akkoord gegaan met verkoop van de uitrit aan [X].
3.14 [X] heeft deze door Anemaet gestelde gang van zaken met betrekking tot de vestiging van de erfdienstbaarheid niet weersproken.
3.15 Anemaet heeft voorts gemotiveerd aangevoerd dat enkele cellen in de oude loods op het heersend erf reeds sinds 1987/1988 werden verhuurd aan verschillende bedrijven terwijl in de nieuwe loods de champignonkwekerij was gevestigd (conclusie van antwoord onder 33). [X] was hiervan volgens Anemaet op de hoogte. [X] was er volgens Anemaet tevens van op de hoogte dat de kwekerij vervangen zou worden. [X] zelf zou ten behoeve van zijn dansschool cellen gaan huren in de nieuwe loods. De overgebleven cellen zouden aan andere bedrijven worden verhuurd.
3.16 Ook deze stellingen van Anemaet omtrent de bekendheid van [X] met de in de toekomst te verwachten ontwikkelingen op het heersend erf heeft [X] niet voldoende gemotiveerd weersproken.
3.17 Het is een feit dat in de loop van de tijd de omstandigheden op het heersend erf gewijzigd zijn en wellicht in sterkere mate dan feitelijk door [X] werd voorzien ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid. Doordat de cellen in de loodsen op het heersende erf tegenwoordig aan een groot aantal bedrijven van verschillende aard worden verhuurd, wordt op een andere, door [X] begrijpelijkerwijs als meer belastend ervaren, wijze gebruikgemaakt van de uitrit op het dienende erf dan tot 1990 het geval was.
3.18 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de gestelde omstandigheden niet zodanig bijzonder/onvoorzien dat de erfdienstbaarheid dient te worden gewijzigd of opgeheven. In de gegeven omstandigheden dient het belang van Anemaet bij handhaving van de erfdienstbaarheid te prevaleren.
3.19 Hetgeen hiervoor is overwogen brengt mee dat de vorderingen sub 1, 2, 4, 5, 6 en 7 van [X] zullen worden afgewezen.
3.20 De vordering sub 3, om Anemaet te veroordelen mee te werken aan toekenning van nieuwe huisnummers aan haar onroerende zaken op het heersend erf, is achterhaald. Na de comparitie van partijen heeft Anemaet aan deze wens van [X] vrijwillig haar medewerking verleend. Nu deze vordering van ondergeschikt belang is ten opzichte van de overige vorderingen, heeft dit geen invloed op de beslissing omtrent de proceskosten¬veroordeling in conventie.
3.21 [X] zal als de in conventie overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in conventie.
3.22 De reconventionele vordering, ertoe strekkende [X] te verbieden om de brievenbus van Anemaet te openen en de post te controleren, is achterhaald. Nu aan de onroerende zaken van Anemaet, in overeenstemming met de wens van [X], nieuwe huisnummers zijn toegekend, is aannemelijk dat de post op correcte wijze zal worden bezorgd. Voor [X] bestaat er derhalve geen reden meer om de brievenbus van Anemaet te openen en de daarin aanwezige post te controleren op voor hem bestemde post. Anemaet heeft ook niet gesteld dat [X] in de huidige situatie nog immer de brievenbus van Anemaet opent. Dit onderdeel van de reconventionele vordering zal derhalve worden afgewezen.
3.23 [X] heeft ontkend dat hij de afrit wel eens heeft geblokkeerd met zijn auto. Hoewel ter comparitie van partijen was besproken dat Anemaet, nadat [X] in conventie zou hebben gerepliceerd, een conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie zou kunnen nemen, heeft Anemaet ervan afgezien te repliceren in reconventie. Nu Anemaet haar stelling dat [X] uitoefening van de erfdienstbaarheid soms onmogelijk maakt door de afrit met zijn auto te blokkeren na gemotiveerde betwisting van die stelling door [X] niet voldoende gemotiveerd heeft gehandhaafd, zal de daarop betrekking hebbende reconventionele vordering worden afgewezen.
3.24 Aan de voorwaarde waaronder de vordering in voorwaardelijke reconventie is ingesteld, is niet voldaan. Derhalve komt de rechtbank aan beoordeling van die vordering niet toe.
3.25 [X] heeft in reconventie geen kostenveroordeling gevorderd.
3.26 Nu [X] ter comparitie van partijen heeft erkend in het verleden de brievenbus van Anemaet te hebben geopend en de daarin aanwezige post te hebben gecontroleerd op voor hem bestemde post, heeft Anemaet de vordering die ertoe strekte om aan dat handelen van [X] een einde te maken terecht ingesteld. Dat de reconventionele vorderingen van Anemaet - mede als gevolg van inmiddels gewijzigde omstandigheden - volledig worden afgewezen, doet daar niet aan af. In reconventie kunnen partijen worden aangemerkt als over en weer deels in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten in reconventie worden gecompenseerd in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten dient te dragen.
4 De beslissing
De rechtbank,
in conventie:
wijst af de vorderingen van [X];
veroordeelt [X] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Anemaet bepaald op € 248,00 aan vast recht en op € 1.356,00 aan salaris voor de procureur;
in reconventie:
wijst af de vorderingen van Anemaet;
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman.
Uitgesproken in het openbaar.
1729