Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
Uitspraak: 17 oktober 2007
vonnis
in de zaak met zaaknummer 707435/06 van
de stichting
Stichting Woningbedrijf Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 27 februari 2006,
gemachtigde: Maas-Delta deurwaarders te Schiedam,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats], en
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
aanvankelijk procederend in persoon,
thans bij procederend bij gemachtigde: mr. C.P. van den Berg te Rotterdam,
en
in de zaak met zaaknummer 707451/06 van
de stichting
Stichting Woningbedrijf Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 27 februari 2006,
gemachtigde: Maas-Delta deurwaarders te Schiedam,
tegen
1. [gedaagde sub 1 (zaak 2)],
wonende te [woonplaats], en
2. [gedaagde sub 2 (zaak 2)],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
aanvankelijk procederend in persoon,
thans procederend bij gemachtigde: mr. C.P. van den Berg te Rotterdam,
Eiseres in beide zaken wordt hierna aangeduid met “WBR”. Gedaagden in de zaak met zaaknummer 707435/06 worden hierna aangeduid met “[gedaagden] Senior”. Gedaagden in de zaak met zaaknummer 707451/06 worden hierna aangeduid met “[gedaagden] Junior”.
Verwezen wordt naar de inhoud van het op 5 april 2006 in beide zaken gewezen tussenvonnis.
1. Het verdere verloop van de procedures
Bij voormeld tussenvonnis heeft de kantonrechter in beide zaken een comparitie van partijen gelast. De zitting in beide zaken heeft gelijktijdig plaatsgevonden op 11 mei 2006. Daarbij zijn namens WBR verschenen E. Dortland en namens haar gemachtigde J.S. van Wijnhoff. Aan de zijde van [gedaagden] Senior is verschenen gedaagde sub 1 in die procedure en aan de zijde van [gedaagden] Junior gedaagde sub 1 in die procedure. Ter zitting zijn partijen een procedureregeling overeengekomen, waarvan proces-verbaal is opgemaakt, dat door elk der partijen is ondertekend. Deze procedureregeling luidt als volgt:
1. Partij [gedaagden] Senior en partij [gedaagden] Junior betalen aan partij WBR vóór 31 mei 2006 een bedrag van € 2.501,21 aan openstaande huurachterstand berekend tot en met de maand mei 2006. Dit bedrag zal worden gestort op rekeningnummer 68.37.13.477 bij de ING Bank ten name van Maas-Delta onder vermelding van “dossiernummers 446759 en 449591”.
2. Partij [gedaagden] Junior deelt vóór 31 mei 2006 (onder overlegging van fotokopieën) aan de gemachtigde van eiseres (Maas-Delta) mee of hij er in geslaagd is een nieuwbouwwoning te verwerven, dit omdat het uitdrukkelijk in zijn bedoeling ligt binnen de termijn van één jaar zijn woning ontruimd op te leveren aan WBR.
3. Met ingang van 1 juni 2006 zal zowel [gedaagden] Senior als [gedaagden] Junior de verschuldigde huur rechtstreeks aan WBR stipt op tijd betalen, dat wil zeggen: vóór de eerste dag van de maand. De huur voor de maand juni 2006 dient op 31 mei 2006 door WBR te zijn ontvangen.
4. Zowel [gedaagden] Senior als [gedaagden] Junior zullen met ingang van de maand juni 2006 elk maandelijks een bedrag van € 50,00 storten op rekeningnummer 68.37.13.477 bij de ING Bank ten name van Maas-Delta onder vermelding van “dossiernummers 446759 en 449591”, ter delging van de in deze procedures inmiddels ontstane proceskosten.
5. De zaak wordt aangehouden tot 30 mei 2007, of zoveel eerder als partij WBR de zaak wenst op te brengen omdat of [gedaagden] Senior of [gedaagden] Junior zich niet aan deze regeling heeft gehouden. WBR zal dan ontbinding en ontruiming van beide woningen vragen.
6. Partij WBR behoudt zich volledig haar recht voor om per 30 mei 2007 te beslissen over de voortgezette bewoning van [gedaagden] Senior van de [locatie 1].
De kantonrechter heeft beide zaken daarop verwezen naar de rolzitting van 30 mei 2007.
Op 19 juni 2006 heeft de kantonrechter een faxbrief van de gemachtigde van WBR ontvangen, waarin deze verzoekt vonnis te wijzen, om reden dat [gedaagden] Senior in gebreke is gebleven zich aan de ter comparitie van partijen overeengekomen regeling te houden. [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior hebben hierop geantwoord, waarna de kantonrechter WBR in de gelegenheid heeft gesteld daarop te reageren. WBR heeft in beide procedures een akte genomen, daarbij een specificatie overgelegd en wederom vonnis gevraagd. In beide procedures heeft de kantonrechter bij rolbeschikking van 20 september 2006 WBR in de gelegenheid gesteld zich nader uit te laten. Bij akte van 18 oktober 2006 heeft WBR medegedeeld abusievelijk een door haar ontvangen betaling over het hoofd te hebben gezien en akkoord te gaan met voortzetting van de ter comparitie van partijen d.d. 11 mei 2006 in beide zaken getroffen regeling.
Op 27 juni 2007 heeft de kantonrechter in beide zaken een voortzetting van de comparitie van partijen bepaald. Voorafgaand aan de zitting heeft de kantonrechter van beide partijen aanvullende stukken ontvangen, die aan de respectieve procesdossiers zijn toegevoegd. De comparitie van partijen in beide zaken heeft plaatsgevonden op 12 juli 2007. Daarbij zijn namens WBR verschenen E. Dortland en namens haar gemachtigde J.S. van Wijnhoff. Aan de zijde van [gedaagden] Senior is verschenen [gedaagde sub 1] (gedaagde sub 1 in die procedure) en aan de zijde van [gedaagden] Junior [gedaagde sub 1 (zaak 2)] (gedaagde sub 1 in die procedure). Van het ter zitting verhandelde, is proces-verbaal opgemaakt, dat aan partijen is toegezonden. WBR is door de kantonrechter in de gelegenheid gesteld haar vordering in beide zaken te actualiseren en te optimaliseren.
WBR heeft in beide procedures een afzonderlijke akte genomen en daarbij aanvullende stukken in het geding gebracht. Bij die akten heeft WBR in beide procedures het petitum gewijzigd.
[gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior hebben bij conclusie op de inhoud van die akten schriftelijk gereageerd, daarbij aanvullende stukken in het geding gebracht en tevens ieder een eis in reconventie ingesteld. Die eis strekt er toe te verklaren voor recht dat voldaan is aan de wettelijke vereisten voor woningruil en WBR te veroordelen haar medewerking te verlenen aan de verzochte woningruil.
WBR heeft in beide zaken een conclusie genomen.
Vervolgens heeft de kantonrechter een datum voor de uitspraak van dit vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
De aan het geschil ten grondslag liggende feiten kunnen voor zover erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsook voor zover blijkende uit de overgelegde en in zoverre niet betwiste producties, voor zover thans van belang als volgt worden weergegeven.
- Tussen WBR en [gedaagden] Senior bestaat vanaf 16 juni 1987 een huurovereenkomst met betrekking tot het door [gedaagden] Senior gehuurde perceel c.a. gelegen aan [locatie 2]. De huurprijs bedraagt thans € 445,95 per maand.
- Tussen WBR en [gedaagden] Junior bestaat vanaf 4 december 1996 een huurovereenkomst met betrekking tot het door [gedaagden] Junior gehuurde perceel c.a. gelegen aan [locatie 1]. De huurprijs bedraagt thans € 464,09 per maand.
- Ingevolge beide huurovereenkomsten en de toepasselijke huurvoorwaarden zijn [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior gehouden het door ieder gehuurde zelf te bewonen en daarin het hoofdverblijf te hebben, terwijl het expliciet verboden is het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik te geven of onder te verhuren. WBR heeft noch [gedaagden] Senior noch [gedaagden] Junior tevoren toestemming gegeven.
- Naar aanleiding van een onderzoek van het Interventieteam Feyenoord in september 2005 heeft WBR ontdekt dat [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior feitelijk van woning zijn geruild: [gedaagden] Junior woont in de door [gedaagden] Senior gehuurde woning aan [locatie 2] en [gedaagden] Senior in de door [gedaagden] Junior gehuurde woning aan [locatie 1].
- [gedaagden] Junior heeft op 31 mei 2007 aan WBR medegedeeld een nieuwbouwwoning te hebben verworven en heeft daarna de huurovereenkomst met betrekking de door hem van WBR gehuurde woning aan [locatie 1] opgezegd. Als gevolg van deze opzegging is die huurovereenkomst per 1 augustus 2007 geëindigd.
3. De (nadere) zienswijzen van partijen
3.1 WBR heeft bij akte van 25 juli 2007 haar vordering jegens [gedaagden] Senior aldus gewijzigd dat zij thans vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. Primair: op grond van ernstige en herhaalde toerekenbare tekortkoming en ondanks algehele betaling te ontbinden, althans ontbonden te verklaren, de huurovereenkomst met betrekking tot [locatie 2] en met veroordeling van [gedaagden] Senior om het perceel aan [locatie 1] met hetgeen daartoe behoort, binnen drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, met alle zich daarop en daarin vanwege [gedaagden] Senior bevindende personen, en roerende zaken, te ontruimen en te verlaten en met overgifte der sleutels ter algehele en vrije beschikking van WBR te stellen, met machtiging van WBR om deze ontruiming zonodig te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie, zulks op kosten van [gedaagden] Senior;
Subsidiair: voor zover de primair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst mocht worden afgewezen, [gedaagden] Senior te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woningruil ongedaan te maken en derhalve het perceel [locatie 1], met alle zich daarop en daarin vanwege [gedaagden] Senior bevindende personen en roerende zaken, te ontruimen en te verlaten en met overgifte der sleutels ter algehele en vrije beschikking van WBR te stellen, met machtiging van WBR om deze ontruiming zonodig te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie, zulks op kosten van [gedaagden] Senior, waarop [gedaagden] Senior wederom intrek neemt in het contractueel gehuurde perceel aan [locatie 2];
2. [gedaagden] Senior hoofdelijk te veroordelen om aan WBR tegen kwijting te betalen een bedrag van € 445,95 per maand voor iedere maand dat [gedaagden] Senior het gehuurde vanaf 1 augustus 2007 in bezit zal houden, een ingegane maand voor een volle gerekend, en om aan WBR tegen kwijting te betalen de kosten van deze procedure.
3.2 Bij akte van diezelfde datum heeft WBR haar vordering jegens [gedaagden] Junior eveneens gewijzigd, en wel in die zin dat zij thans vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. Primair: op grond van ernstige en herhaalde toerekenbare tekortkoming en ondanks algehele betaling te ontbinden, althans ontbonden te verklaren, de huurovereenkomst met betrekking tot [locatie 1] en met veroordeling van [gedaagden] Junior om het perceel aan [locatie 2] met hetgeen daartoe behoort, binnen drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, met alle zich daarop en daarin vanwege [gedaagden] Junior bevindende personen, en roerende zaken, te ontruimen en te verlaten en met overgifte der sleutels ter algehele en vrije beschikking van WBR te stellen, met machtiging van WBR om deze ontruiming zonodig te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie, zulks op kosten van [gedaagden] Junior;
Subsidiair: voor zover de primair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst mocht worden afgewezen, [gedaagden] Junior te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woningruil ongedaan te maken en derhalve het perceel [locatie 2], met alle zich daarop en daarin vanwege [gedaagden] Junior bevindende personen en roerende zaken, te ontruimen en te verlaten en met overgifte der sleutels ter algehele en vrije beschikking van WBR te stellen, met machtiging van WBR om deze ontruiming zonodig te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie, zulks op kosten van [gedaagden] Junior;
2. [gedaagden] Junior hoofdelijk te veroordelen om aan WBR tegen kwijting te betalen een bedrag van € 464,09 per maand voor iedere maand dat [gedaagden] Junior het gehuurde vanaf 1 augustus 2007 in bezit zal houden, een ingegane maand voor een volle gerekend, en om aan WBR tegen kwijting te betalen de kosten van deze procedure.
3.3 Ter toelichting op haar (gewijzigde) vordering jegens [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior heeft WBR -samengevat weergegeven- het volgende aangevoerd.
3.3.1 WBR heeft [gedaagden] Senior op 27 februari 2006 gedagvaard op grond van huurachterstand, herhaalde wanprestatie en illegale woningruil. Uitgaande van de ter comparitie van partijen van 11 mei 2006 getroffen regeling bestaat er een betalingsachterstand. Hoewel er berekend tot en met de maand juli 2007 sprake is van een huurvoorstand ad € 813,75, dient immers ook rekening gehouden te worden met de bij dagvaarding gevorderde rente ad € 84,66, de buitengerechtelijke kosten ad € 357,00, de dagvaardingskosten ad € 88,16, het salaris voor de gemachtigde ad € 200,00 en het griffierecht ad € 196,00. Dit betekent een totale betalingsachterstand ad € 112,07. Daarnaast heeft [gedaagden] Senior herhaalde wanprestatie gepleegd voor wat betreft de tijdige huurbetaling. WBR heeft daartoe gewezen op de inhoud van de door haar bij dagvaarding overgelegde vonnissen van 8 augustus 2003, 20 februari 2004 en 19 november 2004. Ook de situatie van illegale woningruil duurt thans nog voort. WBR is niet bereid de woningruil te formaliseren. Zij wijst daarbij op het feit dat [gedaagden] Senior krachtens de huurovereenkomst gehouden is de woning zelf te bewonen en op het feit dat er sprake is van een courante woning waarvoor vele aspirant-huurders zijn die volgens het door WBR gehanteerde toewijzingsbeleid voor de woning in aanmerking komen. De onrechtmatige handelwijze van [gedaagden] Senior doorkruist dat toewijzingsbeleid op ontoelaatbare wijze en frustreert de door WBR beoogde optimale en rechtvaardige verdeling van het woningenbestand. WBR wenst voorts onder geen beding een precedent te scheppen door toe te staan dat de eigenmachtige woningruil die [gedaagden] Senior heeft gepleegd, nu wordt geformaliseerd. Zij handhaaft dan ook haar (gewijzigde) vordering. Ten aanzien van de bij conclusie van 22 augustus 2007 van de zijde van [gedaagden] Senior ingestelde eis in reconventie stelt WBR zich op het standpunt dat deze zowel formeel als inhoudelijk niet kan worden toegewezen.
3.3.2 WBR heeft [gedaagden] Junior op 27 februari 2006 gedagvaard op grond van huurachterstand, herhaalde wanprestatie en illegale woningruil. Uitgaande van de ter comparitie van partijen van 11 mei 2006 getroffen regeling bestaat er een betalingsachterstand. Hoewel er berekend tot en met de maand juli 2007 sprake is van een huurvoorstand ad € 35,89, dient immers ook rekening gehouden te worden met de bij dagvaarding gevorderde rente ad € 102,69, de incassokosten ad € 624,75, de dagvaardingskosten ad € 91,43, het salaris voor de gemachtigde ad € 200,00 en het griffierecht ad € 196,00. Dit betekent een totale betalingsachterstand ad € 1.178,98. Daarnaast heeft [gedaagden] Junior herhaalde wanprestatie gepleegd voor wat betreft de tijdige huurbetaling. WBR heeft daartoe gewezen op de inhoud van de door haar bij dagvaarding overgelegde vonnissen van 17 september 2004, 15 april 2005 en 19 augustus 2005. Ook de situatie van illegale woningruil duurt thans nog voort. WBR is niet bereid de woningruil te formaliseren. Zij wijst daarbij op het feit dat [gedaagden] Junior krachtens de huurovereenkomst gehouden is de woning zelf te bewonen en op het feit dat er sprake is van een courante woning waarvoor vele aspirant-huurders zijn die volgens het door WBR gehanteerde toewijzingsbeleid voor de woning in aanmerking komen. De onrechtmatige handelwijze van [gedaagden] Junior doorkruist dat toewijzingsbeleid op ontoelaatbare wijze en frustreert de door WBR beoogde optimale en rechtvaardige verdeling van het woningenbestand. WBR wenst voorts onder geen beding een precedent te scheppen door toe te staan dat de eigenmachtige woningruil die [gedaagden] Junior heeft gepleegd, nu wordt geformaliseerd. Zij handhaaft dan ook haar (gewijzigde) vordering. Ten aanzien van de bij conclusie van 22 augustus 2007 van de zijde van [gedaagden] Junior ingestelde eis in reconventie stelt WBR zich op het standpunt dat deze zowel formeel als inhoudelijk niet kan worden toegewezen.
3.4 Het verweer van [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior laat zich als volgt samenvatten.
3.4.1 Uit de door WBR bij akte van 25 juli 2007 in de procedure jegens [gedaagden] Senior in het geding gebrachte specificatie blijkt dat er sprake is van een huurvoorstand van € 813,75 berekend tot en met de maand juli 2007. Het door WBR gestelde bedrag van € 112,07 heeft uitsluitend betrekking op de bijkomende (proces)kosten. De vraag of [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior definitief gehouden zijn de bijkomende (proces)kosten aan WBR te vergoeden, moet nog definitief beantwoord moet worden door de kantonrechter, zodat het niet past deze kosten reeds nu in rekening te brengen. Het verweer van [gedaagden] Junior te dien aanzien komt op hetzelfde neer, zij het dat hij blijkens de specificatie bij de akte van WBR van 25 juli 2007 in zijn procedure een huurvoorstand van € 35,89 berekend tot en met de maand juli 2007 heeft, en volgens de door WBR opgegeven bijkomende (proces)kosten een totale achterstand van € 1.178,98.
3.4.2 Ten aanzien van de door WBR gestelde herhaalde wanprestatie stellen [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior zich op het standpunt dat de eerdere huurachterstanden van summiere aard zijn geweest en bovendien volledig zijn voldaan. Zij kunnen erkennen dat er bij hen sprake is geweest van een huurachterstand die tot de onderhavige procedures heeft geleid, maar daarvoor is ter zitting van 11 mei 2006 een betalingsregeling overeengekomen, die volledig is nagekomen. Noch de door WBR gestelde betalingsachterstand noch de door haar gestelde herhaalde wanprestatie rechtvaardigen in deze omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst.
3.4.3 Ten aanzien van de woningruil, die WBR ten derde aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag heeft gelegd, hebben [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior onder meer het volgende aangevoerd. [gedaagden] Senior was er niet mee bekend dat voorafgaand aan een woningruil eerst schriftelijk toestemming aan WBR diende te worden gevraagd. Had hij dat wel geweten, dan had hij dat uiteraard gedaan. Het voorgaande laat evenwel onverlet dat de woningruil reeds heeft plaatsgevonden en dat [gedaagden] Senior een zwaarwichtig belang heeft bij die woningruil, reden waarom een eis in reconventie is ingesteld. Het zwaarwichtig belang van [gedaagden] Senior bij deze woningruil is vooral gelegen in de gezondheidssituatie van [gedaagde sub 2] (gedaagde sub 2 in de procedure met zaaknummer 707435, echtgenote van gedaagde sub 1 in die procedure en de moeder van gedaagde sub 1 in de procedure met zaaknummer 707451). Zij kan nauwelijks lopen en zal in de woning aan [locatie 2] haar sociale contacten verliezen, gelet op het feit dat die woning een appartement op de vierde etage betreft en daar geen lift aanwezig is, met het gevolg dat [gedaagde sub 2], indien zij de woning al zou kunnen verlaten, 56 traptreden op of af dient te lopen. Gelet op haar gezondheidstoestand is dit volstrekt onmogelijk, waarbij [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior verwijzen naar de door hen in de procedure gebrachte verklaring van haar huisarts. Deze luidt onder meer: “Mevr. heeft suikerziekte en obesitas. De dochter is invalide en zit in een rolstoel. Gaarne urgentie verklaring voor een woning begane grond.”. De door [gedaagden] Junior gehuurde en door [gedaagden] Senior feitelijk bewoonde woning aan [locatie 1], die qua oppervlakte en huurprijs vrijwel identiek is aan de door [gedaagden] Senior gehuurde woning, betreft een benedenwoning. Dit maakt dat [gedaagde sub 2] zo af en toe de woning kan verlaten en zo haar sociale contacten kan behouden. Daarnaast is het belang van de woningruil daarin gelegen dat de dochter van [gedaagden] Senior (tevens de zus van gedaagde sub 1 in de procedure met zaaknummer 707451) haar ouders slechts kan bezoeken in de woning aan [locatie 1], nu zij noodzakelijkerwijs gebonden is aan een rolstoel en de woning aan [locatie 2] niet over een lift beschikt.
Omgekeerd is het voor [gedaagde sub 2] vanwege haar slechte gezondheidstoestand en het ontbreken van een lift vrijwel onmogelijk haar dochter te bezoeken. [gedaagden] Senior heeft op 20 juli 2007 WBR schriftelijk verzocht de woningruil te formaliseren. [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior hebben in dat kader het aanvraagformulier urgentie en de bijlage medische beoordeling in deze procedures ingebracht. Bij brief van 30 juli 2007 heeft WBR de ontvangst van dit verzoek bevestigd en medegedeeld daarop nog terug te zullen komen. [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior hebben echter moeten constateren dat WBR in haar akte van 25 juli 2007, derhalve vijf dagen voor voormelde brief van 30 juli 2007, aangeeft om meerdere redenen niet akkoord te gaan met het formaliseren van de woningruil. [gedaagden] Senior kan zich daarmee niet verenigen. Tegenover het argument dat [gedaagden] Senior op grond van de huurovereenkomst gehouden is de gehuurde woning zelf te bewonen, stelt [gedaagden] Senior dat dit zou betekenen dat er nimmer een verzoek tot woningruil zou kunnen worden gehonoreerd. Ter zake van het door WBR gestelde ter zake van het doorkruisen van haar toewijzingsbeleid en de frustratie van de door haar beoogde optimale en rechtvaardige verdeling van het woningenbestand stelt [gedaagden] Senior dat een belangenafweging, juist vanwege de gezondheidsaspecten die daarbij van zijn zijde een prominente rol spelen, die eventuele doorkruising rechtvaardigt. Bovendien hoeft WBR bij het verzoek tot woningruil slechts te toetsen of de daarbij betrokken partijen voldoen aan de criteria die in de wet daarvoor zijn opgenomen. Ook betwist [gedaagden] Senior dat er sprake zou zijn van een frustratie van het toewijzingsbeleid van WBR. De woningruil heeft immers uitsluitend tot doel om [gedaagden] Senior, en dan met name [gedaagde sub 2], in een betere positie te plaatsen, één waarin zij de woning kan verlaten en sociale contacten kan onderhouden. Verder wijst [gedaagden] Senior op het feit dat hij en [gedaagden] Junior beide huurders van WBR zijn. Ook acht [gedaagden] Senior het in het sociale beleid van WBR niet passen om [gedaagden] Senior te veroordelen tot een verblijf in de woning aan [locatie 2], aangezien dit, alleen al wegens gezondheidsredenen, onaanvaardbaar is: [gedaagde sub 2] zal dan de woning niet meer verlaten en al haar sociale contacten verliezen, terwijl ook haar rolstoelgebonden dochter haar ouders niet meer zal kunnen bezoeken. Ook zal een eventuele terugverhuizing de nodige kosten met zich meebrengen, terwijl dit, nu het alsdan zal gaan om een tijdelijke terugverhuizing omdat [gedaagden] Senior daarna weer zal moeten verhuizen naar een andere woning op de begane grond, zelfs twee keer verhuiskosten met zich mee zal brengen. [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior zijn dan ook van oordeel dat de belangen van [gedaagden] Senior bij de woningruil zwaarder wegen dan die van WBR om daarmee niet akkoord te gaan.
3.5 Op hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd, althans voor zover relevant voor de beoordeling, komt de kantonrechter hierna terug.
4. De verdere beoordeling
4.1 Vanwege de nauwe feitelijke samenhang tussen beide procedures zal de kantonrechter deze hierna gezamenlijk behandelen.
4.2 Voorop gesteld wordt dat artikel 137 Rv Pro vereist dat een eis in reconventie, zoals door [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior bij conclusie van 22 augustus 2007 kenbaar gemaakt, dadelijk bij antwoord wordt ingesteld. Dit is niet gebeurd. De eisen van een behoorlijke procesorde verzetten zich er tegen dat [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior in dit stadium van de procedures nog in een dergelijke eis worden ontvangen. Geoordeeld wordt dan ook dat zij in die eis niet ontvankelijk zijn.
Ten aanzien van de huurovereenkomst met betrekking tot [locatie 2]
4.3 Geoordeeld wordt dat bezien tegen de achtergrond van de ter zitting van 11 mei 2006 getroffen procedureregeling, waarvan vast staat dat die van de zijde van [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior deugdelijk is nagekomen, noch de door WBR bij dagvaarding gestelde huurachterstand noch de door haar gestelde herhaalde wanprestatie in de gegeven omstandigheden de door WBR verzochte ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de door [gedaagden] Senior gehuurde woning aan [locatie 2] rechtvaardigt.
4.4 Gelet op hetgeen door [gedaagden] Senior, contractueel huurder van deze woning, is aangevoerd, is de kantonrechter evenwel genoegzaam gebleken dat hij zich uitdrukkelijk verzet tegen een (gedwongen) terugkeer naar die woning en dat hij dat onmogelijk acht. Voorts heeft [gedaagden] Junior ter comparitie van partijen van 12 juli 2007 verklaard inmiddels verhuisd te zijn uit deze door hem voorheen feitelijk bewoonde woning naar het door hem verworven koophuis in [plaats]. Gelet op deze omstandigheden en met name op het feit dat [gedaagden] Senior contractueel gehouden is in deze woning zijn hoofdverblijf te houden, hetgeen feitelijk niet het geval is en volgens [gedaagden] Senior ook feitelijk niet meer mogelijk is, waarmee dus vast staat dat [gedaagden] Senior niet meer aan deze contractuele verplichting jegens WBR zal voldoen, dient deze huurovereenkomst te worden ontbonden. In zoverre wordt de vordering van WBR dan ook toegewezen, zij het dat de ontruimingstermijn in redelijkheid zal worden gesteld op veertien dagen. Nu deze huurovereenkomst wordt ontbonden, behoeft de subsidiaire vordering van WBR jegens [gedaagden] Senior geen bespreking meer, nog daargelaten dat [gedaagden] Senior niet kan worden verplicht om tegen zijn uitdrukkelijke wens terug te keren naar de woning aan [locatie 2].
Ten aanzien van de huurovereenkomst met betrekking tot [locatie 1]
4.5 Vast staat dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [locatie 1] per 1 augustus 2007 is geëindigd door opzegging door contractueel huurder [gedaagden] Junior. Derhalve behoeft de door WBR (aanvankelijk) gevorderde ontbinding van die huurovereenkomst niet meer beoordeeld te worden. Wel beoordeeld dient te worden of in de gegeven omstandigheden ontruiming van die woning verlangd mag worden, met als gevolg dat [gedaagden] Senior die woning dient te verlaten, waartoe de kantonrechter als volgt overweegt.
4.6 Bij conclusie van antwoord en daarna, ter comparitie van partijen van 11 mei 2006, zijn de motieven van [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior voor de door hen gepleegde woningruil aan de orde gekomen. Met name is hunnerzijds toen gewezen op de gezondheidssituatie van gedaagde sub 2 in de procedure met zaaknummer 707435, [gedaagde sub 2].
4.7 Voormelde comparitie van partijen is afgesloten met een door elk der partijen ondertekende procedureregeling, waarin naast een regeling voor wat betreft de betalingsachterstand en de bijkomende (proces)kosten onder meer het volgende is opgenomen:
“Partij WBR houdt zich volledig haar recht voor om per 30 mei 2007 te beslissen over de voortgezette bewoning van [gedaagden] Senior van de [locatie 1].”.
4.8 Door met deze regeling en daarmee met het voortzetten van de woningruil voor een periode van tenminste een jaar akkoord te gaan, heeft WBR, bezien tegen de achtergrond dat haar op dat moment (zie hiervoor 4.6) de belangen van [gedaagden] Senior bij voortzetting van die woningruil voldoende kenbaar waren, naar het oordeel van de kantonrechter de verwachting gewekt dat zij zich nog inhoudelijk zou buigen en inhoudelijk zou oordelen over de door [gedaagden] Senior ook na 30 mei 2007 uitdrukkelijk gewenste voortzetting van de woningruil. Onder die omstandigheden kan WBR in redelijkheid dan ook niet met recht aan [gedaagden] Senior tegenwerpen dat hij verzuimd heeft tijdig na de comparitie van partijen van 11 mei 2006 een verzoek tot woningruil aan WBR te doen toekomen. In ieder geval had (ook) van WBR een meer actieve houding mogen worden verwacht.
4.9 Het voorgaande betekent voorts dat van WBR verlangd mocht worden dat zij een behoorlijke afweging van belangen zou maken alvorens te volharden in haar vordering strekkende tot ontruiming van de woning aan [locatie 1] dan wel tot ongedaanmaking van de woningruil. Voor wat betreft die belangenafweging dient aangeknoopt te worden bij het bepaalde in artikel 7:270 lid 2 BW Pro:
“De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft en dat hij deze afwijst, indien de huurder vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. (…)”.
4.10 Gelet op hetgeen door [gedaagden] Senior onder overlegging van stukken is aangevoerd, is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk geworden dat hij bij die woningruil een zwaarwichtig belang heeft. Daarbij heeft de kantonrechter ook de volgende uitlating van WBR onder 9 van haar akte van 19 september 2007 betrokken: “Op basis van de huisartsverklaring zal de familie [gedaagden] Senior vast een medische urgentie worden toegekend, waarmee zij kunnen reageren met voorrang op een passende woning.”.
4.11 Voorts kan, gelet op het feit dat de huurprijs van de woning aan [locatie 2] nagenoeg gelijk is aan die van [locatie 1] en op het feit dat [gedaagden] Senior de ter comparitie van partijen d.d. 11 mei 2006 getroffen regeling volledig is nagekomen, niet gezegd worden dat hij vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur verbonden aan de woning aan [locatie 1].
4.12 Door WBR is echter onvoldoende gesteld en onderbouwd om de kantonrechter tot de conclusie te leiden dat de hiervoor onder 4.9 bedoelde, in de gegeven omstandigheden van WBR te verlangen belangenafweging, meer specifiek van de (algemene) belangen van WBR enerzijds tegenover die van [gedaagden] Senior bij de door hem gewenste woningruil anderzijds, behoorlijk heeft plaatsgevonden. Ter zake is de kantonrechter immers niet gebleken van een gemotiveerde beslissing of van de motivering van een nog te nemen beslissing van WBR. Dit staat in de gegeven omstandigheden in redelijkheid aan de door WBR gevorderde ontruiming van de woning aan [locatie 1] in de weg. Hetgeen overigens door WBR is aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
4.13 Bij dagvaarding heeft WBR zowel jegens [gedaagden] Senior als jegens [gedaagden] Junior aanspraak gemaakt op bepaalde bedragen aan huurachterstand, buitengerechtelijke kosten en rente. Hoewel WBR ter zitting van 27 juni 2007 WBR uitdrukkelijk in de gelegenheid is gesteld haar vorderingen bij akte te specificeren en te actualiseren, heeft de kantonrechter geconstateerd dat het door WBR bij akten van 27 juli 2007 gewijzigde petitum zich niet (meer) uitstrekt tot betaling van de door haar aanvankelijk genoemde bedragen aan huurachterstand, buitengerechtelijke kosten en rente. Daarover zal dan ook niet worden geoordeeld.
4.14 In de gegeven omstandigheden dienen partij [gedaagden] Senior respectievelijk [gedaagden] Junior de kosten van de procedure te dragen, met uitzondering van de door WBR gevorderde informatiekosten, nu niet gehandeld is overeenkomstig artikel 9 Besluit Pro tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders.
4.15 Op de hierna in het dictum vermelde bedragen aan proceskosten, tot betaling waarvan [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior hierna zullen worden veroordeeld, dient voorts in mindering te strekken hetgeen zij ieder in het kader van de ter zitting van 11 mei 2006 getroffen procedureregeling ter zake van die proceskosten reeds op voorhand aan (de gemachtigde van) WBR hebben betaald.
5. De beslissing
De kantonrechter:
in beide zaken:
- verklaart [gedaagden] Senior en [gedaagden] Junior niet ontvankelijk in hun vordering in reconventie;
in de zaak met zaaknummer 707435 tussen WBR en [gedaagden] Senior:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen WBR en [gedaagden] Senior met betrekking tot [locatie 2] en veroordeelt [gedaagden] Senior om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van WBR te stellen;
- machtigt WBR om, indien [gedaagden] Senior het gehuurde niet tijdig ontruimt, die ontruiming zelf te laten uitvoeren, zo nodig met behulp van de daartoe bevoegde macht;
- veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan WBR te betalen € 445,95 per maand met ingang van de maand augustus 2007 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, ook die laatste maand voor een gehele te rekenen;
- veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], eveneens hoofdelijk, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van WBR vastgesteld op € 365,74 aan verschotten en € 525,00 aan salaris voor haar gemachtigde;
- verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde;
in de zaak met zaaknummer 707451 tussen WBR en [gedaagden] Junior:
- wijst de vordering van WBR af;
- veroordeelt [gedaagde sub 1 (zaak 2)] en [gedaagde sub 2 (zaak 2)] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van WBR vastgesteld op € 365,74 aan verschotten en € 525,00 aan salaris voor haar gemachtigde en verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Lubberink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.