Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
VONNIS
in de zaak van
[opposant],
wonende te [woonplaats],
opposant bij exploot van dagvaarding van 14 februari 2007,
gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts te Rotterdam,
tegen
de stichting
Stichting De Nieuwe Unie,
gevestigd te Rotterdam,
geopposeerde,
gemachtigde: F.H.M. Bazuin te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “[opposant]” en “DNU”.
Verwezen wordt naar en volhard wordt bij de inhoud van het op 4 april 2007 gewezen tussenvonnis.
Het verdere verloop van de procedure
Bij vonnis van 4 april 2007 is een comparitie van partijen bepaald, die is gehouden op
5 juni 2007. [opposant] is verschenen, vergezeld van zijn gemachtigde mr. E.H.P. Dingenouts. Namens DNU is verschenen mevrouw L. Stokroos, incassomedewerkster bij DNU, met mr. C.M. Debie als gemachtigde.
Voorafgaand aan de comparitie van partijen heeft [opposant] stukken en DNU een conclusie van antwoord in oppositie aan de kantonrechter en de wederpartij doen toekomen.
Op de mogelijkheid hiertoe waren partijen gewezen bij het tussenvonnis, zij het dat daarbij was aangegeven dat dit tijdig voor de comparitie had behoren te gebeuren, aan welke instructie partijen zich niet hebben gehouden.
Van het ter comparitie besprokene is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is toegezonden.
DNU heeft vervolgens een akte met producties genomen.
[opposant] heeft een conclusie van repliek in oppositie genomen.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter nader bepaald op heden.
De stellingen van partijen
[opposant] betwist het kostenoverzicht van DNU. Volgens hem is het niet juist om de stookkosten over het seizoen 2005/2006 eerst na het moment van dagvaarding (dat is 2 november 2006) te crediteren. Gelet op de brief van DNU van 2 november 2006 was zij er immers ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding mee bekend dat [opposant] stookkosten terug zou krijgen. [opposant] betwist daarnaast dat hij de stookkosten over het seizoen 2004/2005 (ad € 444,90:
dat in de conclusie van repliek telkens wordt gesproken over € 344,90 is een kennelijke type-
of dicteerfout: kantonrechter) verschuldigd is. [opposant] heeft al eerder bezwaren geuit tegen de afrekening van deze stookkosten over het seizoen 2004/2005. DNU heeft niet onderbouwd waarom [opposant] deze kosten verschuldigd zou zijn.
[opposant] heeft zijn verplichting tot huurbetaling één maand opgeschort in verband met achterstallig onderhoud. Hij heeft dat in juni 2006 schriftelijk aan DNU bericht. DNU heeft daartegen niet geprotesteerd. Hij beschikt niet meer over een afschrift van zijn kennisgeving, maar DNU geeft zelf aan dat [opposant] in augustus 2005 heeft geklaagd over de slechte schoonmaak. Dat [opposant] geen schriftelijke aankondiging van opschorting van zijn verplichting tot huurbetaling (meer) in zijn bezit heeft, is niet van doorslaggevend belang, nu vaststaat dat [opposant] heeft geklaagd en dat DNU het schoonmaakprogramma heeft aangepast.
[opposant] stelt dat de op 22 januari 2007 en op 23 januari 2007 door hem gedane contante betalingen (respectievelijk groot € 250,00 en € 750,00) door DNU op grond van artikel 6:43 lid 2 BW moeten worden afgeboekt op de huurachterstand, als oudste schuld.
Het is niet juist dit volledige bedrag te beschouwen als te zijn betaald voor de werkzaamheden van de deurwaarder ter voorbereiding van de geplande ontruiming. Aan [opposant] zelf is ten tijde van deze betalingen bovendien gezegd dat het bedrag van € 1.000,00 nodig was voor de huurachterstand en dat er nog een afzonderlijke rekening ter grootte van € 600,00 à € 700,00 zou volgen voor de kosten van de (bijna-) ontruiming.
Voor het geval het voorgaande standpunt niet op zou gaan, is [opposant] van mening dat het kostenoverzicht niet klopt. Wat wel klopt zijn de geliquideerde kosten (€ 333,87), de buitengerechtelijke kosten (€ 178,50), de rente (€ 7,43), de betekening (€ 81,71) en de aanzegging ontruiming (€ 67,14).
De post ‘huurachterstand’ klopt niet: het bedrag is te hoog en “vervuild” met de stookkosten-nota 2004/2005. De informatiekosten ad € 2,97 zijn uitdrukkelijk afgewezen in het verstek-vonnis. Er is geen titel voor nasalaris. Het is onduidelijk wat “de reeds vervallen executie-kosten” zijn, naast de al berekende betekening en de aanzegging ontruiming.
[opposant] heeft een door zijn gemachtigde opgestelde specificatie overgelegd, waaruit, met inachtneming van het vorenstaande, blijkt dat hij een aanzienlijke “voorstand” heeft. Deze voorstand betreft per juni 2007 € 1.231,66. [opposant] merkt hierbij op dat hij in februari 2007 geen afzonderlijke huurbetaling (voor de maand januari 2007) heeft gedaan, nu [opposant] met de betaling van € 1.000,00 de huur van de maand januari 2007 al had voldaan. In de specificatie is geen rekening gehouden met de huurbetaling van [opposant] op 12 juni 2007. Deze betaling is ten onrechte niet meegenomen in het overzicht van DNU.
[opposant] is bereid te betalen wat hij verschuldigd is, en voortaan op tijd, dus vooraf, de huur te gaan betalen, zonder daarmee natuurlijk afstand te willen doen voor de toekomst van enig recht op opschorting, indien zich daar weer een aanleiding toe zal voordoen. [opposant] wil in ieder geval graag in de woning blijven wonen.
[opposant] concludeert dat de oorspronkelijke dagvaarding van DNU niet juist was, zodat het verstekvonnis moet worden vernietigd. [opposant] is niet bekend met door DNU gehanteerde algemene voorwaarden en deze zijn ook niet in het geding gebracht. Er zijn daarnaast geen wezenlijke buitengerechtelijke incassowerkzaamheden uitgevoerd. Er zijn alleen standaardbrieven verzonden en DNU heeft geen enkele poging gedaan de kwestie minnelijk op te lossen, aldus [opposant].
DNU stelt dat [opposant] haar nooit op het punt van de schoonmaak in gebreke heeft gesteld en zeker niet schriftelijk heeft meegedeeld dat hij de huur zou gaan opschorten.
Op 23 augustus 2005 heeft hij telefonisch geklaagd en DNU heeft geregistreerd staan dat die klacht op 29 augustus 2005 is afgehandeld. Nadien zijn geen nieuwe klachten van [opposant] ontvangen.
DNU merkt op dat op 2 november 2006 [opposant] ook de stookkosten ad € 444,90 was verschuldigd en dat deze dus terecht zijn meegevorderd.
Toen op basis van het verstekvonnis de ontruimingsprocedure in gang is gezet, heeft [opposant] nog, net als iedereen, de gelegenheid gekregen te betalen. Standaardeis is in een dergelijk geval dat er tot 12.00 uur op de dag voorafgaand aan de geplande ontruiming kan worden betaald (en dan tenminste 75% van het totaal verschuldigde). Bij latere betaling moet de debiteur ook de kosten van de geplande ontruiming betalen. In dit geval bedroeg het verschuldigde € 1.326,79, en 75% daarvan is (ongeveer) € 1.000,00.
Omdat [opposant] te kort voor de ontruiming en dus te laat heeft betaald, is hem medegedeeld dat ook de kosten voor de verhuizers, zijnde een bedrag van € 610,35 bij hem in rekening zouden worden gebracht.
Van de betaling van € 1.000,00 is allereerst € 848,05 afgeboekt op de kosten en de rente en als laatste € 151,95 op de huurachterstand, hetgeen op grond van artikel 6:44 BW ook gerechtvaardigd is.
De rente en de kosten tezamen bedroegen op 22 januari 2007 € 848,00, te weten:
- rente € 7,43
- geliquideerde kosten € 333,87
- betekening € 81,71
- aanzegging ontruiming € 67,14
- informatiekosten € 2,97
- buitengerechtelijke kosten € 178,50
- na-salaris € 53,55
- reeds vervallen executiekosten € 122,88.
DNU stelt dat de huurachterstand tot en met de maand juni 2007 € 811,15 bedraagt. Daarnaast is [opposant] nog de door de verhuizer Roesen & Roesen in rekening gebrachte kosten ad € 610,35 verschuldigd.
Het totaal verschuldigde bedraagt derhalve een bedrag van € 1.421,50.
Met betrekking tot de betwisting van de buitengerechtelijke kosten merkt DNU op dat er wel degelijk buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht.
De beoordeling van het geschil
Nu partijen op een aantal (voor de beslissing relevante) punten van mening blijven verschillen en een compromis niet kon worden bereikt, is bewijslevering onontkoombaar.
Vast staat inmiddels wèl dat [opposant] in de maand februari 2007 geen huurbetaling heeft gedaan, zodat op dit punt de door DNU verstrekte specificatie wel juist is, en de door [opposant] (bij gelegenheid van de comparitie) in het geding gebrachte specificatie niet juist is. In dat licht is niet goed te begrijpen dat [opposant] in diens conclusie van repliek in oppositie staande houdt dat desondanks de “huurvoorstand per juni 2007 € 1.231,66” bedraagt. Onbegrijpelijk is ook dat hij bij zijn ‘geschoonde’ specificatie de stookkosten ad € 444,90 niet opvoert, maar de creditering wel verwerkt.
Partijen strijden over het moment waarop DNU de “creditering van de stookkosten ad € 341,09” op de te incasseren betalingsachterstand in mindering had moeten brengen: op het moment waarop zij mededeling deed aan [opposant] dat hij dit bedrag terugkreeg (2 november 2006, de dag waarop de dagvaarding door de deurwaarder is uitgebracht) of op 7 november 2006, dat is de dag waarop DNU dit bedrag daadwerkelijk heeft afgeboekt.
De kantonrechter is van oordeel dat zeker in het geval dat de deurwaarder die wordt belast met het uitbrengen van het exploot van dagvaarding, tevens en tegelijkertijd de gemachtigde is die werd ingeschakeld voor de buitengerechtelijke incasso, het aangewezen is dat zeer kort voor het daadwerkelijk uitbrengen van de dagvaarding de actuele betalingsachterstand wordt gecontroleerd.
Aangenomen mag worden dat, indien een brief van DNU hierover [opposant] op 2 november 2006 bereikt, het feit van teveel in rekening gebrachte althans te crediteren stook- en servicekosten enkele dagen voordien, maar in ieder geval op 1 november 2006 bekend was bij DNU en dus had moeten zijn bij haar incassogemachtigde. Dat betekent dat DNU de dagvaarding had moeten laten uitgaan voor een lager bedrag.
Maar zelfs in het geval dat deze eis van een laatste controle onmiddellijk voorafgaand aan het uitbrengen van de dagvaarding niet zou worden aangehouden, dan nog is eiseres, althans haar (proces)gemachtigde hier tekort geschoten door niet aanstonds op de eerstdienende dag aan de zittende kantonrechter mededeling te doen van de op dat moment al een feit zijnde creditering.
Gelet op het gebruikelijke beleid van de (Rotterdamse) kantonrechters, dat ook bij DNU althans haar gemachtigde bekend is, moet het er voor worden gehouden dat de kantonrechter bij een huurachterstand van minder dan twee maanden (waarbij de vermindering van het gevorderde bedrag niet voortvloeit uit een betaling van de debiteur tijdens de procedure, maar door de creditering van een eerder kennelijk ten onrechte opgevoerd bedrag) in diens vonnis van 30 november 2006 de vorderingen van DNU tot ontbinding en ontruiming zou hebben afgewezen, te meer omdat de kantonrechter toen expliciet heeft overwogen dat er geen rekening werd gehouden met de door DNU gestelde ‘herhaalde wanprestatie’.
Aldus beschouwd zal het verstek vonnis van 30 november 2006 in ieder geval op dit punt worden vernietigd.
Voor het overige zal in de onderhavige verzetzaak bewijslevering moeten volgen.
[opposant] zal hebben te bewijzen:
- dat hij DNU destijds op deugdelijke wijze in kennis heeft gesteld van het feit dat hij de huurbetaling (althans tenminste voor één maand) zou gaan opschorten als DNU de schoonmaak, waarop [opposant] kritiek had, zou verbeteren.
- dat hij de huur voor de maanden na juni 2006 telkens tijdig (rekening houdend met de opschorting) heeft betaald.
Immers de (door DNU erkende) klacht van [opposant] in 2005 kan niet als een deugdelijke aanzegging worden aangemerkt. Het tijdsverloop tussen klacht en opschorting nog daargelaten, in ieder geval geldt dat onvoldoende duidelijk geworden is wat zijn klacht in 2005 nu precies inhield, en [opposant] heeft bovendien niet voldoende gemotiveerd weersproken de stelling van DNU dat zij destijds die klacht heeft afgehandeld (en dat [opposant] daar nimmer meer op is teruggekomen).
Het feit dat DNU recent haar huurders heeft geïnformeerd over de maatregelen die zij heeft genomen om te komen tot een betere schoonmaak van (de gemeenschappelijke delen van) het gebouw levert geen bewijs of zelfs maar aanwijzing voor het bestaan van een opschortingsmededeling zijdens [opposant].
DNU zal de door haar in rekening gebrachte kosten hebben te herberekenen en voor zover zij deze handhaaft, de omvang en de gegrondheid daarvan hebben te bewijzen.
Het komt de kantonrechter echter wenselijk voor om, alvorens tot het verstrekken van de concrete bewijsopdrachten over te gaan, andermaal een comparitie van partijen te bepalen, opdat partijen in het licht van voormelde voorgenomen beslissing van de kantonrechter tot vernietiging van het verstekvonnis hun standpunt actualiseren en zonodig toelichten. Geprobeerd zal ook worden een schikking tot stand te brengen.
De beslissing
De kantonrechter,
alvorens verder te beslissen,
bepaalt dat partijen – behoorlijk vertegenwoordigd en desgewenst met hun gemachtigde – op donderdag 25 oktober 2007 om 11.30 uur moeten verschijnen in het gerechtsgebouw te Rotterdam, Wilhelminaplein 100 (het hoge, rode gebouw, op de eerste verdieping),
teneinde inlichtingen te verstrekken en – indien de situatie zich daartoe leent – een regeling te beproeven.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Lubberink, kantonrechter en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.