Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 271566 / HA ZA 06-2967
Uitspraak: 20 februari 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te Krimpen aan den IJssel,
eiser,
procureur mr. J.R. Maas,
- tegen -
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HEPER BOUW B.V.,
gevestigd te Nieuwerkerk aan den IJssel,
gedaagde,
procureur mr. R.W.F. Heijmeriks.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser]" respectievelijk "Heper Bouw".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 10 oktober 2006 en de door [eiser] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 17 januari 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 18 april 2007;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen overgelegde producties;
- akte van [eiser];
- antwoordakte van Heper Bouw.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 [eiser] is eigenaar van een recht van erfpacht, gevestigd op een perceel aan de Melbournestraat 28b te Rotterdam, kadastraal bekend Gemeente Overschie, Sectie E, nummer 588, en van op dat perceel gebouwde opstallen, een en ander hierna aan te duiden als: “het bedrijfspand”.
2.2 [D. jr.] (hierna: [D. jr.]) is enig (middellijk) bestuurder van Heper Bouw.
2.3 In verband met een eventuele verkoop van het bedrijfspand door [eiser] aan Heper Bouw heeft in mei 2006 een bezichtiging van het bedrijfspand plaatsgevonden waarbij aanwezig waren [eiser], [D. jr.] en diens vader, hierna: [vader]. Tijdens die bezichtiging is overeenstemming bereikt over de aankoop van het bedrijfspand door Heper Bouw voor een koopprijs van € 139.000,--.
Aan [eiser] is een visitekaartje overhandigd van Heper Bouw met daarop de naam “van den Driessche”, zonder nadere aanduidingen.
2.4 Gores Netwerk Notarissen, een notariskantoor dat vaker werkzaamheden voor Heper Bouw verricht, heeft op 7 juni 2006 aan een adviseur van Heper Bouw, genaamd Ass. & Adviesgroep Quatro (hierna: Quatro), een concept van een koopovereenkomst voor het bedrijfspand, gedateerd 11 mei 2006 gezonden. Daarin is als koopprijs voor het bedrijfspand € 139.000,-- inclusief BTW opgenomen. Quatro heeft dit concept ter ondertekening aan [eiser] doorgezonden.
2.5 Naar aanleiding van het onder 2.4 bedoelde concept heeft telefonisch overleg plaatsgevonden tussen [eiser] en [vader] waarbij is afgesproken dat [eiser] en Heper Bouw gezamenlijk de belastingdienst zouden verzoeken de BTW te verleggen.
2.6 Op 25 juni 2006 is een brief aan de belastingdienst gezonden met een daarin geformuleerd gezamenlijk verzoek van [eiser] en Heper Bouw tot afgifte van een beschikking voor belaste levering van het bedrijfspand door [eiser] als verkoper aan Heper Bouw als koper. Deze brief is ondertekend door [eiser] en hij is bij de naamsvermelding “De heer [D. jr.] namens Heper Bouw” eveneens van een handtekening voorzien.
2.7 Bij brief van 7 juli 2006 heeft notaris Gores [eiser] uitgenodigd om op 11 juli 2006 de bij die brief gevoegde koopovereenkomst betreffende het bedrijfspand te ondertekenen. In die versie van de overeenkomst is voor het bedrijfspand een koopprijs opgenomen van € 139.000,-- te vermeerderen met BTW. [eiser] heeft deze overeenkomst ondertekend.
2.8 Zowel in het onder 2.4 bedoelde concept, als in de onder 2.7 bedoelde versie van de koopovereenkomst is als artikel 13 lid 3 een Pro boetebinding opgenomen dat, voor zover thans van belang, luidt:
“Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij (…) ten behoeve van de wederpartij een (…) boete verbeuren (…) gelijk aan tien procent (10%) van de totale koopprijs van het verkochte.
Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij naast de boeten, recht op aanvullende schadevergoeding.”.
2.9 Bij brief van 17 juli 2006 heeft (de advocaat van) [eiser] tevergeefs Heper Bouw gesommeerd alsnog mee te werken aan de afname van het bedrijfspand.
3 De vordering
De vordering van [eiser] luidde oorspronkelijk dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat Heper Bouw aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgende de wet, en Heper Bouw zal veroordelen om aan [eiser] te betalen een voorschot ten bedrage van € 13.900,--, exclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf 17 augustus 2006 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van Heper Bouw in de kosten van het geding.
Ter comparitie heeft [eiser] te kennen gegeven geen belang meer te hebben bij de gevorderde verklaring voor recht, nu de geleden schade al in dit geding kan worden vastgesteld.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij Heper Bouw het bedrijfspand heeft gekocht voor € 139.000,-- te vermeerderen met BTW.
3.2 Heper Bouw heeft zonder goede grond geweigerd deze koopovereenkomst na te komen.
3.3 Op grond van artikel 13 lid 3 van Pro de koopovereenkomst heeft [eiser] aanspraak op een boete van € 13.900,-- te vermeerderen met 19% BTW.
3.4 Naast de boete heeft [eiser] op de voet van artikel 13 lid 3 van Pro de overeenkomst aanspraak op aanvullende schadevergoeding. De schade van [eiser] bedraagt, zoals gespecificeerd bij akte na comparitie, € 14.058,40.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering. Heper Bouw heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Er is wel onderhandeld met [eiser] over de koop van het bedrijfspand, maar toen duidelijk werd dat [eiser] daarvoor niet € 139.000,-- inclusief BTW, maar € 139.000,-- te vermeerderen met BTW wenste te ontvangen, heeft Heper Bouw van de koop afgezien.
4.2 [D. jr.] heeft de onder 2.6 bedoelde brief niet ondertekend. [D. jr.] is als enige bevoegd Heper Bouw te vertegenwoordigen, zodat Heper Bouw door ondertekening van die brief door een ander niet is gebonden.
4.3 [eiser] heeft geen schade geleden waarvoor Heper Bouw aansprakelijk is. Bovendien betwist zij de hoogte van de gevorderde schadevergoeding. Indien mocht komen vast te staan dat Heper Bouw enige schadevergoeding aan [eiser] is verschuldigd, dan dient deze gematigd te worden.
5 De beoordeling
5.1 De rechtbank verstaat de vordering van [eiser] in hoofdsom thans aldus, dat hij betaling vordert van een boete tot een bedrag dat overeenkomt met 10% van de koopsom voor het bedrijfspand inclusief BTW, dat is (€ 13.900,-- vermeerderd met 19%=) € 16.541,--, en van een in dit geding vast te stellen aanvullende schadevergoeding, door hem begroot op € 14.058,40, vermeerderd met rente en kosten.
5.2 De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of tussen hen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het bedrijfspand.
5.3 [eiser] heeft ter comparitie onbetwist gesteld dat hij, nadat was gebleken dat er tussen partijen verschil van inzicht omtrent de BTW over de koopprijs bestond, met [vader] telefonisch heeft afgesproken dat aan de belastingdienst het verzoek zou worden gedaan de BTW te verleggen, en dat de koopprijs € 139.000,-- te vermeerderen met BTW zou bedragen.
5.4 Heper Bouw heeft bestreden dat zij aan deze met [vader] bereikte overeenstemming is gebonden.
5.5 Heper Bouw wordt daarin niet gevolgd. Daartoe dient het volgende.
Op grond van de volgende feiten en omstandigheden moet worden geoordeeld dat [eiser] op grond van gedragingen van Heper Bouw redelijkerwijze mocht aannemen dat [vader] bevoegd was namens haar op te treden:
- [D. jr.] en [vader] hebben gezamenlijk in aanwezigheid van [eiser] het bedrijfspand bezichtigd, waarbij overeenstemming is bereikt over de koop daarvan door Heper Bouw voor een prijs van € 139.000,--, zij het dat daarbij kennelijk in het midden is gebleven of dit bedrag in- of exclusief BTW was;
- [eiser] is een visitekaartje van Heper Bouw overhandigd dat zowel op [D. jr.] als op [vader] betrekking kan hebben;
- na toezending door een door Heper Bouw ingeschakelde adviseur van het eerste concept van de koopovereenkomst heeft [vader] telefonisch contact gehad met [eiser] over de vraag of omzetbelasting is inbegrepen in de koopsom, waarbij, toen daarover verschil van inzicht bleek te bestaan, overeenstemming is bereikt over een gezamenlijk verzoek tot verlegging van de BTW;
- daarop is [eiser] opnieuw door de niet door hemzelf, maar kennelijk door of namens Heper Bouw ingeschakelde notaris een dienovereenkomstig aangepaste koopovereenkomst ter ondertekening gezonden.
5.6 Heper Bouw is daarom gebonden aan de overeenstemming die [eiser] heeft bereikt met [vader] Daarbij is tevens van belang dat gesteld noch gebleken is dat [D. jr.] op enig moment [eiser] heeft duidelijk gemaakt dat slechts hijzelf bevoegd was Heper Bouw te vertegenwoordigen. Ook zijn geen andere feiten en/of omstandigheden gesteld op grond waarvan [eiser] in weerwil van de onder 5.5 bedoelde omstandigheden reden zou moeten hebben gehad te twijfelen aan de bevoegdheid [vader] terzake.
5.7 Dat een koopovereenkomst is tot stand gekomen met een inhoud die overeenstemt met die van de eenzijdig door [eiser] ondertekende akte, vindt zijn bevestiging daarin, dat hij deze akte, nadat deze hem was toegezonden door de notaris die door of namens Heper Bouw is ingeschakeld, heeft ondertekend, en voorts dat aan hetgeen op die voet was overeengekomen ook al een begin van uitvoering was gegeven, doordat, zoals in de in zoverre niet weersproken stellingen van [eiser] besloten ligt, [vader] ten kantore van [eiser] inmiddels het gezamenlijke verzoek aan de belastingdienst mede had ondertekend.
5.8 [D. jr.] heeft ter comparitie weliswaar gesteld dat hij de koop geen doorgang wilde laten vinden toen bleek dat [eiser] uitging van de genoemde koopprijs te vermeerderen met BTW, doch hij heeft daarbij ook verklaard dat hij niet weet hoe [eiser] daarvan op de hoogte moet zijn geraakt en voorts dat hij wel aan Quatro gezegd heeft dat een koopprijs exclusief BTW niet de afspraak was, maar dat hem onbekend is wat Quatro met die mededeling heeft gedaan.
Een en ander kan daarom geen afbreuk doen aan hetgeen hiervoor is overwogen, omdat gesteld noch gebleken is dat [eiser] hetzij voorafgaande aan de ondertekening van het onder 2.6 bedoeld verzoek, hetzij voordat hij de koopovereenkomst ondertekende, duidelijk moet zijn geworden dat geen overeenstemming was bereikt.
5.9 Op grond van het bovenstaande moet geconcludeerd worden dat Heper Bouw door [vader] rechtsgeldig aan de koopovereenkomst is gebonden zoals deze inhoudelijk overeenstemt met de akte die aan [eiser] door de notaris ter ondertekening is gezonden. Vast staat voorts dat Heper Bouw ook na ingebrekestelling geweigerd heeft het bedrijfspand af te nemen.
5.10 Geoordeeld moet worden dat [eiser] overeenkomstig het bepaalde in bedoeld artikel 13 lid 3 recht Pro heeft op betaling van een contractuele boete. Niet weersproken is dat de koopprijs inclusief BTW in aanmerking dient te worden genomen bij de berekening van het bedrag van die boete, zodat ook de rechtbank daarvan zal uitgaan.
[eiser] heeft daarom jegens Heper Bouw aanspraak op betaling van een boete van € 16.541,--.
Er is geen grond om deze boete te matigen, nu geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die tot de slotsom kunnen leiden dat integrale toewijzing van die boete leidt tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen.
5.11 De tekst van artikel 13 lid 3 van Pro de schriftelijke overeenkomst waarop [eiser] zijn vordering tot aanvullende schadevergoeding grondt, geeft slechts aanspraak op een dergelijke schadevergoeding, voor zover deze het bedrag van de boete overschrijdt. Daarmee is ook in overeenstemming dat [eiser] in aanvang de boete niet zelfstandig vorderde, maar als voorschot op een nader vast te stellen schadevergoeding.
5.12 Nu het bedrag van de schade zoals [eiser] deze bij akte nader heeft gespecificeerd het bedrag van de boete niet overschrijdt, heeft hij geen aanspraak op een aanvullende schadevergoeding op de voet van meergenoemd artikel 13 lid Pro 3. Ook overigens zijn geen gronden aangevoerd die tot toewijzing van een of meer van de bij akte na comparitie afzonderlijk gespecificeerde posten kunnen leiden. De door [eiser] opgevoerde schadeposten behoeven daarom geen nadere bespreking meer.
5.13 De vordering van [eiser] is toewijsbaar op de wijze zoals hierna is vermeld. Tegen de medegevorderde wettelijke rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd. [eiser] heeft niet onderbouwd dat hij aanspraak heeft op vergoeding van de wettelijke handelsrente. Volstaan wordt daarom met toewijzing van de gewone wettelijke rente.
5.14 Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal Heper Bouw worden veroordeeld in de proceskosten.
6 De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt Heper Bouw om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 16.541,-- (zegge: zestienduizend vijfhonderd eenenveertig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW Pro vanaf 17 augustus 2006 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt Heper Bouw in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 248,-- aan vast recht, op € 84,87 aan overige verschotten en op € 1.130,- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.P. van Essen.
Uitgesproken in het openbaar.
196