Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AHOLD Vastgoed B.V.,
gevestigd te Zaandam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 20 september 2007,
gemachtigde: mr. W.I. Jansen, advocaat en procureur te Amsterdam,
tegen
1. [gedaagde sub 1] en
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde: mr. J.J. Borsboom, advocaat en procureur te Barendrecht.
De partijen zullen hierna worden aangeduid als “Ahold” en “[gedaagden]”.
1. Het verloop van de procedure
Ahold heeft, onder overlegging van stukken -zakelijk weergegeven- gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A. de huurprijs van de door [gedaagden] verhuurde bedrijfsruimte aan [locatie bedrijfsruimte] met ingang van 1 oktober 2005 vast te stellen op een bedrag van € 27.079,-- exclusief BTW per jaar, althans op een zodanig bedrag U.E.A. in goede justitie zal vermenen te behoren, doch niet hoger dan de huidige huurprijs;
B. [gedaagden], ieder hoofdelijk voor het geheel, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan Ahold te voldoen de huurpenningen, te vermeerderen met BTW, die Ahold ingevolge de hierboven in onderdeel A gevorderde huurprijsvaststelling met terugwerkende kracht teveel zal hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente telkenmale vanaf de vervaldag waarop deze nieuwe huurprijs met terugwerkende kracht geacht moet worden te hebben gegolden tot aan de dag der algehele voldoening;
C. [gedaagden], ieder hoofdelijk voor het geheel, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen kosten van het advies ad € 1.500,-- van de BHAC, het salaris van de gemachtigde en noodzakelijke verschotten.
[gedaagden] heeft van antwoord geconcludeerd.
De kantonrechter heeft op 25 oktober 2007 vonnis gewezen en een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 23 november 2007 in aanwezigheid van de heer S.F. Verouden namens Ahold en de beide gemachtigden.
Vervolgens hebben beide partijen nog een akte genomen.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende vast:
2.1. [gedaagden] heeft zijn slijterij aan [locatie bedrijfsruimte] op 7 september 1992 verhuurd aan [huurders]. Ahold is met ingang van 3 februari 1997 in de plaats getreden van deze huurders.
2.2. Bij aanvang van de huur beliep de huurprijs € 31.764,62 (fl 70.000,--) per jaar en de huidige huurprijs beloopt € 43.411,31. Bij aanvang van de huur was de huur gesplitst in een bedrag van fl 50.000,-- voor het onroerend goed en fl 20.000,-- voor de inventaris. In de huurovereenkomst is ook sprake van een handelsnaam, doch in de huurovereenkomst wordt daarvoor niet een afzonderlijke prijs genoemd.
2.3. Op 28 juni 2005 heeft de kantonrechter te Rotterdam (rolnummer 556160) in een tussen partijen aanhangig geding, onder meer, geoordeeld dat de aanvangshuurprijs voor het onroerend goed fl 70.000,-- beloopt.
2.4. Op 4 oktober 2005 heeft Ahold een verzoek tot het benoemen van een deskundige op grond van artikel 7:304 BW ingediend. Op 27 januari 2006 hebben partijen gezamenlijk aan de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel (BHAC) verzocht een rapport op te stellen. De BHAC heeft op 21 maart 2007 gerapporteerd.
2.5. De BHAC adviseert een huurprijs van € 27.079,-- per jaar, exclusief BTW met ingang van 1 oktober 2005.
3. De stellingen van partijen
Aan de eis is naast de hiervoor onder 1 vermelde vaststaande feiten -zakelijk weergegeven- het volgende ten grondslag gelegd:
3.1. Het rapport van de BHAC is opgesteld in overeenstemming met de vereisten van artikel 7:303 BW. Ahold heeft recht en belang bij vaststelling van de geadviseerde huurprijs met ingang van 1 oktober 2005.
[gedaagden] heeft tegen de eis -zakelijk weergegeven en voorzover thans van belang- het volgende aangevoerd:
3.2. Uit artikel 1.4. van de huurovereenkomst blijkt dat onder het gehuurde, naast het onroerend goed, ook de inventaris en de handelsnaam zijn begrepen. De huurprijsvaststelling behoort alleen de kale huur en dus niet de inventaris en de handelsnaam te betreffen. Het begrip huurprijs moet eng worden uitgelegd. De kale huurprijs beliep bij aanvang van de huur fl 50.000,--. Subsidiair meent [gedaagden] dat de huurprijs niet op een lager bedrag dan € 31.764,62 kan worden vastgesteld op grond van een akte tot indeplaatsstelling. De ingangsdatum van een huuraanpassing kan niet voor 21 september 2007 liggen, nu Ahold eerst op 20 september 2007 heeft doen dagvaarden en bovendien geruime tijd heeft laten verstrijken voordat het verschuldigde voorschot werd voldaan aan Ahold. Na het verschijnen van het rapport heeft Ahold opnieuw vijf maanden niets gedaan. [gedaagden] is geen wettelijke rente verschuldigd. [gedaagden] verzoekt een eventuele verlaging van de huurprijs geleidelijk in te laten gaan. Er is geen aanleiding [gedaagden] te belasten met de kosten van het advies.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Op 28 juni 2005 heeft de kantonrechter te Rotterdam in een geding tussen partijen beslist dat de huurprijs voor de gehuurde bedrijfsruimte vanaf februari 1997 fl. 70.000,--beloopt voor alleen de onroerende zaak. De kantonrechter heeft destijds geoordeeld dat na de indeplaatsstelling geen sprake meer is geweest van een splitsing van deze huurprijs in een bedrag voor de kale huur en de inventaris. De kantonrechter heeft thans geen reden om daarover anders te oordelen.
4.2. In de oorspronkelijke huurovereenkomst van 6 augustus 1992 is nog sprake van een derde component van het gehuurde, te weten de handelsnaam, doch voor dit onderdeel van het gehuurde wordt geen afzonderlijke prijs bedongen. Er is geen reden om thans een deel van de verschuldigde huurprijs toe te rekenen aan de handelsnaam.
4.3. In dit geding heeft dan ook te gelden dat wordt uitgegaan van een aanvangshuurprijs van fl. 70.000,-- (€ 31.764,62) per jaar. De in de akte van indeplaatsstelling opgenomen bepaling, inhoudende dat de totale huursom niet lager zal zijn dan die van de roerende en onroerende zaken samen, is onverbindend. Op grond van het bepaalde in artikel 7:291 BW mag van het bepaalde in artikel 7:303 BW niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Het bepaalde in de akte tot indeplaatsstelling beperkt Ahold in de mogelijkheden om huurprijsaanpassing te vorderen en is om die reden onverbindend.
4.4. [gedaagden] heeft zich verenigd met de inhoud van het BHAC-rapport, zodat de in dit rapport geadviseerde huurprijs van € 27.079,-- exclusief BTW kan worden vastgesteld.
4.5. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over het tijdstip van huuraanpassing. Ahold heeft op 4 oktober 2005 een verzoek ex artikel 7:304 BW ingediend. Zij heeft dit verzoek, voor de mondelinge behandeling ervan, ingetrokken nadat overeenstemming werd bereikt over het benoemen van de BHAC. Uit de door partijen na de comparitie van partijen genomen aktes blijkt dat partijen niet expliciet een tijdstip van huuraanpassing zijn overeengekomen. De stelling van Ahold dat zij eerst tot intrekking van een verzoek overgaat wanneer die overeenstemming wel is bereikt, kan niet leiden tot de conclusie dat dat ook in dit geval is beoogd, althans dat [gedaagden] daarmee heeft ingestemd. In de akte heeft Ahold geen bewijs aangeboden van de stelling dat overeenstemming werd bereikt en de kantonrechter ziet geen aanleiding om Ahold ambtshalve met dit bewijs te belasten. Dit betekent dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de datum waarop de huuraanpassing moet ingaan.
4.6. Op grond van artikel 7:303, vierde lid BW geldt de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs vanaf de dag waarop de vordering is ingesteld, te weten 21 september 2007, behoudens bijzondere omstandigheden. Op grond van artikel 7:304, tweede lid BW geldt evenwel de dag waarop het verzoek tot benoeming van een deskundige is gedaan, 4 oktober 2005, als de dag waarop de vordering ex artikel 7:303 BW is ingesteld. Op basis van de wettelijke regelingen dient de huurprijsaanpassing in beginsel op 4 oktober 2005 in te gaan.
4.7. Met een beroep op het vonnis van de kantonrechter te Middelburg van 26 mei 2005 (WR 2006,14) bepleit [gedaagden] de huuraanpassing te fixeren op 21 september 2007. In deze zaak heeft, anders dan in de aan de Middelburgse kantonrechter voorgelegde zaak, te gelden dat tussen partijen geen overeenstemming werd bereikt over een te benoemen deskundige. Eerst geruime tijd na het indienen van het verzoek, maar voor de mondelinge behandeling, is immers alsnog overeenstemming bereikt over het inschakelen van de BHAC. Op 27 januari 2006 werd daartoe door partijen een gezamenlijke opdracht verleend. Gelet op deze omstandigheden oordeelt de kantonrechter dat het verzoek door Ahold niet werd ingediend met als enig doel de ingangsdatum van de huurprijsaanpassing te fixeren. Omdat kennelijk geen overeenstemming kon worden bereikt over de te benoemen deskundigen had Ahold alle recht en belang om een verzoek in te dienen, zodat de kantonrechter in deze omstandigheid geen reden ziet om af te wijken van het in de wet bepaalde.
4.8. Nadat opdracht werd verleend, heeft het tenminste zeven maanden geduurd voordat de BHAC aan het werk kon gaan, omdat Ahold heeft verzuimd (haar deel van) de kosten te voldoen. Eerst op 7 september 2006 heeft Ahold meegedeeld dat die kosten inmiddels waren voldaan. Deze gang van zaken is voor [gedaagden] nadelig, omdat het daardoor veel langer heeft geduurd voordat het rapport van de BHAC verscheen. Ahold heeft daardoor gedurende langere tijd een te hoge huur betaald en dientengevolge heeft zij over een langere periode aanspraak op terugbetaling van het teveel betaalde en de wettelijke rente daarover. De kantonrechter oordeelt dat dit een omstandigheid oplevert die een afwijkende ingangsdatum van de huurverlaging rechtvaardigt. De kantonrechter zal de ingangsdatum stellen op 1 mei 2006. Deze aanpassing van bijna 7 maanden komt ongeveer overeen met de periode waarin Ahold nalatig is geweest met het betalen van haar aandeel in de kosten van de deskundige. Dit nalaten, wat daarvan ook de reden mag zijn geweest, behoort geheel voor rekening en risico van Ahold te blijven. Het feit dat het na het uitbrengen van het rapport van de BHAC, in maart 2007, nog bijna zes maanden heeft geduurd voordat een vordering werd ingesteld, rechtvaardigt echter geen afwijking van de ingangsdatum. [gedaagden] wist op dat moment immers waar hij aan toe was en kon daar rekening mee houden. Bovendien is het niet onaannemelijk dat door partijen is gepoogd buiten rechte overeenstemming te bereiken over de hoogte van de huurprijs en de ingangsdatum.
4.9. De kantonrechter ziet geen reden om de huurprijsaanpassing geleidelijk te laten verlopen. De, overigens in het geheel niet met bescheiden onderbouwde, financiële situatie van [gedaagden] vormt daartoe een onvoldoende aanleiding. Daarbij heeft te gelden dat [gedaagden] sinds 4 oktober 2005 reeds rekening heeft kunnen houden met een mogelijke huurprijsverlaging. Voorts blijkt uit de parlementaire behandeling van de wet dat het niet de bedoeling van de wetgever is geweest om bij een huurverlaging een geleidelijke aanpassing mogelijk te maken.
4.10. Op grond van de bovengenoemde omstandigheden stelt de kantonrechter de huurprijs vast op € 27.079,-- exclusief BTW per jaar met ingang van 1 mei 2006.
4.11. Ahold vordert de door haar te veel betaalde bedragen terug, te verhogen met wettelijke rente. De Hoge Raad heeft op 15 juni 2001, NJ 2001,435 (WE Vastgoed / VIB Nederland) geoordeeld dat de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs verschuldigd is vanaf de dag waarop die wijziging ingaat en dat die gewijzigde huurprijs opeisbaar is op de na die dag verschenen vervaldagen. Dat partijen eerst achteraf, door de beslissing van de rechter, van die dagen op de hoogte zijn, doet daar niet aan af. Een en ander impliceert dat de wettelijke rente verschuldigd is over de na 1 mei 2006 verschuldigde termijnen, vanaf de verschillende vervaldata. De gevorderde wettelijke rente is daarom toewijsbaar zoals gevorderd.
4.12. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagden] belast met de kosten van het geding. De door Ahold voorgeschoten kosten voor het deskundigenbericht dienen eveneens door [gedaagden] te worden voldaan. In de omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter geen aanleiding om anders te oordelen.
5. De beslissing
De kantonrechter:
A. stelt de huurprijs van de door gedaagden verhuurde bedrijfsruimte aan [locatie bedrijfsruimte] met ingang van 1 mei 2006 vast op een bedrag van € 27.079,-- exclusief BTW per jaar;
B. veroordeelt gedaagden, ieder hoofdelijk voor het geheel, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, om binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan eiseres te voldoen de huurpenningen, te vermeerderen met BTW, die eiseres ingevolge de hierboven in onderdeel A. vastgestelde huurprijs met terugwerkende kracht teveel heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente telkenmale vanaf de vervaldag waarop deze nieuwe huurprijs met terugwerkende kracht geacht moet worden te hebben gegolden tot aan de dag der algehele voldoening;
C. veroordeelt gedaagden, ieder hoofdelijk voor het geheel, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, in de kosten van dit geding tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiseres vastgesteld op € 1.855,85 aan verschotten en € 400,-- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L. J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.