Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 268433 / HA ZA 06-2477
Uitspraak: 26 maart 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te Hoek van Holland,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
procureur mr. I.A. Groenendijk,
- tegen -
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te Hoek van Holland,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. P.C. Ouwendijk.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser]" respectievelijk "[gedaagden]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 29 augustus 2006;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in
reconventie, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 20 december 2006, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 11 juni 2007;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door [eiser] overgelegde
producties.
2 Het geschil in conventie
De vordering luidt -zakelijk weergegeven- om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht te verklaren dat de kruipruimte onder de aan [eiser] toebehorende woning gelegen aan het [straatnaam] 33 te Hoek van Holland, kadastraal bekend als gemeente Hoek van Holland sectie B nummer 3671, bestanddeel is van die woning;
- [gedaagden] te veroordelen om de scheidingsmuur tussen vorenbedoelde kruipruimte en de ruimte onder de woning van [gedaagden], die daaraan grenst, te sluiten door deze muur netjes en volledig dicht te maken/metselen met vergelijkbare stenen, op straffe van verbeurte van een dwangsom ad € 500,-- per dag of dagdeel dat [gedaagden] hiermee in gebreke blijven;
- [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 1.250,--, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, ten titel van buitengerechtelijke kosten; en
- [gedaagden] te verwijzen in de kosten van de procedure.
[gedaagden] hebben de vordering van [eiser] gemotiveerd betwist en geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [eiser], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van de kosten van het geding.
3 Het geschil in reconventie
De vordering luidt om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
“[eiser] te veroordelen medewerking te verlenen tot het vestigen van een erfdienstbaarheid tot gedogen met betrekking tot de serre en de gedeeltelijk ondergrondse garage en de opbouw boven de aanbouw/keuken en de goot met afvoer via een notariële akte, waarbij in diezelfde akte zal worden opgenomen dat [eiser] voor het gebruik van het erf van [gedaagden] jaarlijks € 250,00 aan [gedaagden] verschuldigd zal zijn, alsmede dat het [eiser] dan wel diens rechtsopvolger verboden zal zijn bij sloop c.q. verwijdering c.q. verbouwing van de betreffende gebouwen c.q. werken op of boven het erf van [gedaagden] opnieuw grensoverschrijdend te bouwen, althans een zodanige vergoeding als Uw rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, subsidiair, een jaarlijks bedrag dat nader bij staat zal dienen te worden opgemaakt en zal dienen te worden vereffend als volgens de wet, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure”.
[eiser] heeft de vordering van [gedaagden] gemotiveerd betwist. Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering.
4 De beoordeling
in conventie
4.1 Tussen partijen staan, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, de navolgende feiten vast:
(a) [eiser] is sinds 20 november 1990 eigenaar van en bewoont de woning gelegen aan [straatnaam] 33 te Hoek van Holland;
(b) de woning van [eiser] is de middelste van een blok van drie woningen, genummerd [straatnaam] 31, 33 en 35;
(c) het blok is omstreeks 1880 gebouwd als blok van twee woningen, en omstreeks 1950 aan de binnenzijde afgebroken en opnieuw ingedeeld als blok van drie woningen;
(d) [gedaagden] zijn vanaf 1994 eigenaar van de woning gelegen aan [straatnaam] 31 en bewonen deze woning sinds 1989 (eerst als huurders);
(e) vanuit de woning van [gedaagden] is een kelder/kruipruimte toegankelijk via een deur en een trap, en [gedaagden] hebben deze kelder in gebruik;
(f) een gedeelte van de bij [gedaagden] in gebruik zijnde kelder, hierna ‘de kelder’, steekt uit in het perceel grond onder de woning van [eiser];
(g) in de koopakte betreffende de koop van de woning door [eiser] wordt de betreffende kelderruimte niet genoemd;
(h) vanuit de woning van [eiser] is de kelderruimte niet toegankelijk en [eiser] heeft deze nimmer geheel of ten dele in gebruik gehad.
4.2 [eiser] vordert op de eerste plaats een verklaring voor recht dat de zich onder zijn woning bevindende kruipruimte bestanddeel is van zijn woning.
Gelet op de vaststaande feiten en het verweer van [gedaagden] heeft [eiser] onvoldoende gesteld om het oordeel te rechtvaardigen dat (het gedeelte van de) kelder dat zich onder zijn woning bevindt als bestanddeel van die woning heeft te gelden. Derhalve verstaat de rechtbank het eerste onderdeel van de vordering van [eiser] aldus dat hij een verklaring voor recht wenst dat het gedeelte van de kelder dat zich onder zijn woning bevindt zijn eigendom is.
Gelet op het tussen partijen gevoerde debat over artikel 5:20 BW Pro is aannemelijk dat [eiser] aan zijn vordering ten grondslag bedoelt te leggen dat hij eigenaar is van het perceel grond waarop zijn woning is gebouwd en dat hij op grond van natrekking als bedoeld in artikel 5:20 BW Pro ook eigenaar is van de in zijn perceel uitstekende kelderruimte.
4.3 [gedaagden] stellen dat de kelderruimte bestanddeel is van de hun toebehorende woning.
[gedaagden] stellen dat de kelderruimte is gebouwd ten behoeve van één van de twee oorspronkelijke woningen, en na de herindeling omstreeks 1950 bij hun woning is gaan dan wel blijven behoren. Zij onderbouwen hun standpunt onder meer met foto’s, bouwtekeningen, een briefrapport met foto’s van Crawford d.d. 11 oktober 2006 en verklaringen van (oud )bewoners van de onderhavige en andere nabijgelegen huizen. Deze stukken houden voor zover relevant het volgende in:
(i) op een bouwkundige tekening met het opschrift ‘Hoek van Holland lichtwachterswoningen blok 2 - 3 en 4’ (hierna: ‘de bouwkundige tekening’) is een plattegrond te zien van een blok van drie woningen, waarvan de vorm van de voor- en zijgevels overeenkomt met die van [straatnaam] 31-35 zoals deze blijkt uit een (als onderdeel van productie 3 bij conclusie van antwoord overgelegde) aanzichtfoto en kadastertekening, maar waarvan de indeling gelet op de plaatsing van voordeuren gespiegeld lijkt ten opzichte van [straatnaam] 31-35;
(j) op de bouwkundige tekening is te zien dat in de huizen met naast elkaar geplaatste voordeuren -zoals in dit geval volgens bedoelde foto nummers 33 en 35- achter de voordeur een smalle gang loopt die eindigt in een trap naar boven waarbij aan weerszijden van de onderste treden van die trap strepen zijn getekend;
(k) op de bouwkundige tekening is te zien dat het hoekhuis waarvan de voordeur zich tussen twee raamkozijnen bevindt -zoals in dit geval volgens bovenbedoelde foto nummer 31- een brede hal heeft die eindigt op een tweetal deuren/doorgangen, waarvan de een aansluit op een trap naar boven die twee maal een draai van negentig graden maakt;
(l) op de tot bedoelde productie 3 behorende foto’s 1 en 2 is te zien dat de woning van [gedaagden] aan [straatnaam] 31 een brede gang heeft met aan de linkerzijde een naar boven draaiende trap en aan de rechterzijde een deur, waarachter zich een trap naar de kelder bevindt;
(m) op de bij bedoelde productie 3 behorende foto’s is te zien dat zich in de kelderruimte een boogvormig gewelf bevindt dat zich mede uitstrekt ter plaatse waar de betonnen woonkamervloer van [eiser] zichtbaar is;
(n) op de als producties 2 en 3 bij conclusie van antwoord overgelegde foto’s is te zien dat de wanden en vloer van de kelderruimte onder de woning van [eiser] met eenzelfde oudere soort tegels zijn betegeld als de kelderruimte onder de woning van [gedaagden], en dat het tegelpatroon doorloopt ter plaatse van de betonnen tussenmuur, die afwijkend is ten opzichte van de andere in de kelder gebruikte bouwmaterialen;
(o) een oud-bewoonster van [straatnaam] 31, mevr[2.], verklaart dat zij de kelder van [gedaagden] heeft bekeken, dat deze wat indeling, vloertegels en trapje in dezelfde staat is als toen zij aan [straatnaam] 31 woonde, en dat haar ouders de kelder niet hebben veranderd sinds zij in 1952 het huis betrokken;
(p) de heer [2.] verklaart dat hij vanaf zijn geboorte in 1955 tot 1980 aan [straatnaam] 31 heeft gewoond en het huis ook nadien tot 1987 regelmatig heeft bezocht; zijn omschrijving van de kelder, twintig jaar na dato, komt tot in detail overeen met hetgeen zichtbaar is op de door [gedaagden] overgelegde foto’s;
(q) de heer [3.] verklaart dat hij van 1958 tot 1985 aan [straatnaam] 33 heeft gewoond en deze woning tot in 1991 regelmatig heeft bezocht, dat het huis aan de zijde van nummer 35 een kelder had die toegankelijk was door een deel van de trap op te tillen, maar dat er aan de zijde van nummer 31 geen (toegang tot een) kelder was;
(r) de verklaring van de heer [3.] wordt ondersteund door de verklaring van mevrouw [4.], oud-bewoonster van [straatnaam] 33;
(s) op verzoek van [gedaagden] rapporteert Crawford op 11 oktober 2006; de rapportage luidt -kort samengevat- dat bij visueel bouwkundig onderzoek van keldervloer, bouwmuur en begane grondvloer (van het belendende perceel) geen aanwijzingen zijn gevonden die erop duiden dat in een recent verleden wanden zijn gesloopt.
4.4 Hoewel [eiser] dit niet expliciet stelt, valt uit het debat tussen partijen af te leiden dat ieder van hen eigenaar is van de grond onder de eigen woning. Op grond van artikel 5:20 aanhef Pro en onder e BW omvat het eigendomsrecht van de grond mede de gebouwen die duurzaam met de grond zijn verenigd, voor zover deze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak.
4.5 Hetgeen uit de onder 4.3 aangehaalde foto’s en verklaringen blijkt omtrent de bouwkundige situatie van [straatnaam] 31 en 33 (zoals aangehaald onder (l) tot en met (r)) sluit zo goed aan op de bouwkundige tekening (zoals aangehaald onder (i) tot en met (k)) dat de rechtbank daaruit voorshands afleidt dat de bouwkundige tekening wel degelijk -zij het in spiegelbeeld- representatief is voor de bouwkundige situatie in het blok [straatnaam] 31 35.
Het staat [eiser] vrij om (te zijner tijd) tegen dit vermoeden tegenbewijs te leveren.
4.6 Gelet op de onder 4.3 opgesomde omstandigheden (k) tot en met (p) is de kelder op grond van de verkeersopvattingen naar het oordeel van de rechtbank voorshands als bestanddeel van de woning aan [straatnaam] 31 aan te merken. Uit bedoelde omstandigheden mag immers redelijkerwijs worden afgeleid dat de kelder als één aaneengesloten ruimte is gebouwd en betegeld, dat op de tegelvloer later een betonnen muur is geplaatst waardoor de ruimte in twee gangen werd verdeeld, dat ten tijde van de herindeling vanuit [straatnaam] 31 (maar niet vanuit [straatnaam] 33) in toegang tot deze kelder is voorzien en dat deze ruimte in ieder geval vanaf 1952 als kelder van de woning aan [straatnaam] 31 is gebruikt. De omstandigheden (q) tot en met (s) ondersteunen het standpunt van [gedaagden] en weerspreken het standpunt van [eiser].
Het staat [eiser] vrij om (te zijner tijd) ook tegen dit vermoeden tegenbewijs te leveren.
4.7 Indien na tegenbewijslevering zou komen vast te staan dat het uitstekende deel van de kelder bestanddeel vormt van de aan [gedaagden] toebehorende onroerende zaak, dan
staat daarmee nog niet vast dat [gedaagden] ook de bevoegdheid hebben om dit deel van hun kelder in het perceel van [eiser] te laten uitsteken. Een dergelijke bevoegdheid moet immers zijn terug te voeren op een persoonlijk of zakelijk recht. Bij gebreke van een dergelijk recht is sprake van een onrechtmatige toestand waarvan [eiser] in beginsel opheffing mag vorderen, door het optrekken van een scheidingsmuur zoals ten tweede wordt gevorderd. De omstandigheden van het geval kunnen aanleiding geven om van dit beginsel af te wijken.
4.8 De vraag of aan [gedaagden] een bevoegdheid toekomt tot het laten uitsteken van de kelder in [eiser]s perceel is door partijen niet expliciet besproken. Het komt de rechtbank geraden voor dat partijen bij akte na tussenvonnis, eerst [eiser] en vervolgens [gedaagden], hun standpunt hieromtrent nader bepalen.
Van partijen wordt in dit verband verwacht dat zij zich in ieder geval uitlaten over de navolgende vragen:
(i) komt aan [gedaagden] de bevoegdheid toe om de tot hun woonhuis behorende kelder te laten uitsteken in het perceel van [eiser]?
(ii) zo ja, waarop is deze bevoegdheid gebaseerd?
(iii) indien deze bevoegdheid zou zijn gebaseerd op een beperkt zakelijk recht, waarbij op het eerste gezicht kan worden gedacht aan een erfdienstbaarheid, op welke wijze is dit recht in de visie van partijen dan (al dan niet) verkregen?
(iv) welke betekenis komt, indien in dit verband een beroep wordt gedaan op feiten die zich zouden hebben voorgedaan voor 1 januari 1992, in de visie van partijen toe aan het burgerlijk recht zoals dat voordien gold en aan het overgangsrecht?
(v) indien het bestaan van een bevoegdheid als bovenbedoeld zou worden aangenomen, zijn er in de visie van partijen dan omstandigheden die aan de uitoefening van die bevoegdheid in de weg zouden staan?
(vi) indien het bestaan van een bevoegdheid als bovenbedoeld niet zou worden aangenomen, zijn er in de visie van partijen dan omstandigheden die aan de vordering tot opheffing van de vermeend onrechtmatige toestand in de weg zouden staan?
Aan beide partijen wordt verzocht om hun standpunt zoveel mogelijk te onderbouwen met relevante stukken, voor zover nog niet in het geding gebracht. Van iedere partij wordt verwacht dat zij in ieder geval overlegt de notariële akte van levering waaraan zij haar eigendomsrecht ontleent.
Van [gedaagden] wordt voorts verwacht dat zij bij genoemde akte verduidelijken of zij een beroep doen zowel op bevrijdende verjaring van de rechtsvordering tot opheffing van de onrechtmatige toestand als op verkrijgende verjaring van hun recht op de kelderruimte.
4.9 [eiser] vordert op de derde plaats vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Vooralsnog is niet onderbouwd dat hij terzake kosten heeft gemaakt tot het bedrag van zijn vordering, en evenmin dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237-240 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. [eiser] wordt in de gelegenheid gesteld om bij eerdergenoemde akte dit onderdeel van zijn vorderingen te onderbouwen. [gedaagden] worden in gelegenheid gesteld daarop in hun antwoord-akte te reageren.
4.10 [eiser] vordert op de vierde plaats vergoeding van de proceskosten. Ieder oordeel daaromtrent wordt aangehouden.
in reconventie
4.11 [gedaagden] vorderen in reconventie [eiser] te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan de vestiging van een erfdienstbaarheid. [gedaagden] stellen daartoe onder meer dat een serre en een garage gedeeltelijk op het erf van [gedaagden] zijn gebouwd en dat een opbouw boven de aanbouw/keuken en een goot met afvoer gedeeltelijk boven het erf van [gedaagden] uitsteken. [gedaagden] hebben zich daarbij beroepen op kadastrale gegevens, en [eiser] heeft zich verweerd met een beroep op andere kadastrale gegevens.
4.12 De kadastrale gegevens zijn, anders dan partijen kennelijk menen, voor het bepalen van de juridische eigendomsgrenzen ondergeschikt aan hetgeen omtrent de betrokken percelen uit de respectieve notariële akten van levering blijkt. Bij de beantwoording van de vraag wat de omvang is van een overgedragen perceel komt het immers aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (HR 8 december 2000, NJ 2001, 350).
Deze akten zijn nog niet in het geding. Partijen dienen deze ook ten behoeve van het geschil in reconventie over te leggen, op de wijze zoals in conventie bepaald.
4.13 Indien partijen hun standpunten in reconventie nader willen toelichten, dan kunnen zij dat doen tegelijk met de aktewisseling in conventie. Van [gedaagden] wordt verwacht dat zij zich daarbij tevens uitlaten over de stand van hun bezwaar omtrent de laatste meting door het kadaster, waarover ter comparitie is gesproken.
4.14 Ieder verder oordeel wordt aangehouden.
in conventie en in reconventie
4.15 Aan partijen wordt in overweging gegeven om alsnog te trachten hun geschil in der minne op te lossen, met inachtneming van hetgeen hierboven is overwogen.
5 De beslissing
De rechtbank,
in conventie en in reconventie
alvorens verder te beslissen,
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 23 april 2008 voor het nemen van een akte door [eiser];
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.M. van Schouwenburg-Laan.
Uitgesproken in het openbaar.
1885/1582