Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 285565 / HA ZA 07-1460
Uitspraak: 23 april 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [eiser],
2. [eiseres],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. R.D. Rischen,
advocaat mr. E. Doornbos te Almere,
- tegen -
1. [gedaagde1],
2. [gedaagde2],
beiden wonende te [woonplaats], gemeente Rotterdam,
gedaagden,
procureur en advocaat mr. R.J. Michielsen.
Partijen worden hierna aangeduid[eisers]ers]." respectievelijk "[gedaagden]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 4 juni 2007 en de door [eisers]. overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met productie;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 8 augustus 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 14 januari 2008;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door [eisers]. bij brieven van 21
augustus 2007, 2 november 2007 en 7 januari 2008 overgelegde producties;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door [gedaagden] bij brief van 7
januari 2008 overgelegde productie;
- akte aan de zijde van [eisers], met producties;
- antwoordakte aan de zijde van [gedaagden]
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 Op 28 juli 2006 hebben partijen een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten betreffende het appartement aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het appartement). Daarbij werd het appartement door [gedaagden] verkocht aan [eisers]. voor een bedrag van € 157.000,--. Voorts hebben partijen op diezelfde dag een overeenkomst gesloten met betrekking tot de overname van de inboedel door [eisers]. voor een bedrag van € 10.000,-- (hierna: de inboedelovereenkomst). Het appartement maakt deel uit van het [appartementengebouw] ([adres]) (verder: het appartementencomplex).
2.2 Artikel 5.1 van de ter zake de koopovereenkomst opgemaakte koopakte luidt als volgt:
“Het appartementsrecht zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.”
2.3 Artikel 12.3 van de koopakte luidt als volgt:
“Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze overeenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper niets bekend”.
2.4 De levering van het appartement heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2006.
2.5 Op 27 april 2004 heeft de vereniging van eigenaren [appartementengebouw] ([adres]) te [woonplaats] (hierna: VVE) een vergadering gehouden waarbij [gedaagden] aanwezig is geweest. Van deze vergadering zijn notulen gemaakt. In de notulen staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“Notulen vergadering V.v.E. [appartementengebouw] ([adres]) te [woonplaats] gehouden op 27 april 2004.
(…)
Een van de twee nieuwe eigenaren van appartement [nummer], [gedaagden], stelt zich voor aan de vergadering. De andere eigenaar is [gedaagde 2]. Zij bewonen het appartement sedert 1 maart 2004. Uit de notulen en de brief die zij van de bestuurder hebben ontvangen bleek dat het appartement twee keer blank heeft gestaan door problemen met de riolering. De vorige eigenaar heeft dit niet gemeld. (…) Inmiddels hebben ook [gedaagden] en [gedaagde 2] problemen gehad met de riolering, op een gegeven moment kwam er water omhoog uit de afvoeren van het toilet, de badkamer en de keuken.”
2.6 Onder zaak/rolnummer 233091 / HA ZA 05-450 is een procedure aanhangig geweest bij deze rechtbank van de VVE tegen de gemeente Rotterdam. Op 22 augustus 2005 heeft in deze procedure een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij [gedaagden] aanwezig was zijdens de VVE. Op 19 september 2007 heeft de rechtbank vonnis gewezen.
2.7 In opdracht van de rechtbank heeft in de onder 2.6 bedoelde procedure een
deskundigenonderzoek plaatsgevonden naar de overlast van de riolering van “De Molens”, waar het appartementencomplex deel van uitmaakt. Daarvan is een rapport opgemaakt d.d.
4 oktober 2006. Dit rapport luidt - voor zover van belang - als volgt:
“In 1999 zijn er door de Nederlandse Bouw Unie B.V. 5 appartemententorens gebouwd aan de Lokkertsemolenweg te [woonplaats]. Na ingebruikname van deze torens is overlast ontstaan in de afvoer van de riolering van de torens naar het hoofdriool in de straat. Door de vereniging van eigenaren van de afzonderlijke torens is de gemeente aansprakelijk gesteld voor deze overlast. De zaak is aangespannen bij de rechtbank Rotterdam.
(…)
3.4.1 Toestand en klachten Oliemolen
De 2 inzamelleidingen met een diameter van 160 mm zijn zwaar verzakt. Er is theoretisch gezien wel voldoende hoogteverschil aanwezig. De aansluiting van de inzamelput op de aansluitleiding is niet correct. Er ontbreekt een stroomprofiel en het eerste deel ligt vlak. Dit gedeelte van de aansluitleiding (circa 2 meter) heeft ook een andere diameter, 200 mm. De reden van deze diameteraanpassing is onbekend. De oorzaak van de overlast wordt met name toegeschreven aan de zwaar verzakte inzamelleidingen en ontbreken van stroomprofiel.
(…)
5.1 Conclusies en aanbevelingen
De overlast in de riolering bij de verschillende appartementengebouwen (‘Molens’) wordt met name veroorzaakt door verzakte leidingen en niet goed functionerende inzamelputten. Per appartementgebouw zijn de onderstaande maatregelen noodzakelijk: (…) Oliemolen: vervangen inzamelleiding en inzamelput).”
3 De vordering
De vordering luidt om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
De koopovereenkomsten tussen [eisers] en [gedaagden] welke zijn gesloten op 28 juli 2006 te vernietigen met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van het aankoopbedrag aan [eisers]. van in totaal € 167.000,--, te vermeerderen met de bijkomende kosten ad € 11.161,44 en de wettelijke rente vanaf 28 juli 2008 tot aan de dag der algehele voldoening, dan wel de koopovereenkomst te wijzigen door middel van een vermindering van de koopprijs met een door een door de Rechtbank aan te wijzen deskundige te bepalen bedrag, vermeerderd met de door [eisers]. gemaakte kosten van een bedrag van € 11.161,44 en [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen dit bedrag, althans een in goede justitie door de Rechtbank te bepalen bedrag, aan [eisers] te betalen. En [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot het betalen aan [eisers]. vari een bedrag van € 2.842,--, althans een door de Rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
Subsidiair:
De koopovereenkomst betreffende het appartement tussen [eisers] en [gedaagden] welke is gesloten op 28 juli 2006 gedeeltelijk te ontbinden door middel van een vermindering van de koopprijs met een door de Rechtbank aan te wijzen deskundige te bepalen bedrag, vermeerderd met de door [eisers]. gemaakte kosten van een bedrag van € 11.161,44 en [gedaagden] te veroordelen tot het betalen aan [eisers]. van een bedrag van
€ 2.842,--, althans een door de Rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
En in beide gevallen met veroordeling van [gedaagden] in alle kosten van deze procedure, inclusief alsmede vermeerderd met de wettelijke rente over de kosten van deze procedure.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eisers]. aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [eisers]. verzoekt de rechtbank primair de koopovereenkomst en de inboedelovereenkomst te vernietigen. Deze overeenkomsten met [gedaagden] zijn tot stand gekomen onder invloed van dwaling en zijn derhalve (gedeeltelijk) vernietigbaar. [gedaagden] was op de hoogte van de constructiefouten van de riolering van het appartementencomplex en de daarmee optredende ongemakken en bovendien van de door de VVE aangespannen procedure tegen de gemeente Rotterdam. Ten onrechte heeft [gedaagden] [eisers]. hiervan voorafgaand aan het sluiten van de koopovereen-komst niet op de hoogte gesteld, zelfs niet nadat hem daarom uitdrukkelijk is gevraagd.
Indien [eisers]. hiervan wel op de hoogte was geweest, had hij de koopovereenkomst niet gesloten. Evenmin had hij de hierop voortbouwende inboedelovereenkomst gesloten.
3.2 Indien de koopovereenkomsten vernietigd worden, dienen de eigendom van het appartement en de bij de inboedelovereenkomst betrokken zaken met terugwerkende kracht aan [gedaagden] te gaan toebehoren en kunnen [eisers]. aanspraak maken op terugbetaling van de totale koopprijs ad € 167.000,00.
3.3 Voor het geval de rechtbank van oordeel zou zijn dat een volledige vernietiging te ver zou gaan, vordert [eisers]. op grond van het bepaalde in artikel 6:230 van het Burgerlijk Wetboek (verder: BW) wijziging van de koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel in de vorm van vermindering van de koopprijs. [gedaagden] dient aan [eisers]. het verschil te vergoeden tussen de door een door de rechtbank te benoemen deskundige vastgestelde verkoopwaarde van het appartement in de huidige staat en de door [eisers]. betaalde koopsom ad € 157.000,00, derhalve de waardevermindering.
3.4 Subsidiair vordert [eisers]. gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst in de vorm van vermindering van de koopprijs, omdat er sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. Het appartement voldoet niet aan die eigenschappen waar [eisers]. op grond van de overeenkomst aanspraak op mogen maken. [gedaagden] had melding moeten maken van de gebreken aan de riolering. Dit gebrek is dusdanig ernstig dat dit een gedeeltelijke ontbinding rechtvaardigt.
3.5 [eisers]. vordert voorts vergoeding van de tot nu toe gemaakte kosten van
€ 11.161,44, opgebouwd als volgt:
- overdrachtsbelasting € 9.345,--
- kadastrale kosten € 235,59
- notariële kosten incl. BTW € 553,35
- mutatiekosten VVE € 67,50
- schoonmaak en luchtverversingskosten € 960,-- (te weten de maandelijkse kostenvergoeding van € 60,-- in de periode september 2006 – december 2007).
3.6 [eisers]. vordert een bedrag van € 2.842,-- aan buitengerechtelijke kosten. Deze kosten bestaan eruit dat [eisers]. een advocaat heeft moeten inschakelen, die correspondentie heeft moeten voeren en een dossier heeft moeten aanleggen.
3.7 [eisers]. vordert de wettelijke rente over de hoofdsom en de buitengerechtelijke kosten vanaf de datum van de overeenkomsten (28 juli 2006).
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers]. in de kosten van het geding.
[gedaagden] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 [eisers]. doet ten onrechte een beroep op dwaling. Er is geen sprake van constructiefouten in de riolering van het appartementencomplex en er is geen sprake van een gebrek aan het appartement. Ten tijde van zijn bewoning is slechts éénmaal een lichte rioollucht waargenomen ten tijde van een uitzonderlijke regenbui. Nimmer is sprake geweest van een aanhoudende overheersende rioollucht, laat staan een overstroming.
4.2 Het was voor [gedaagden] niet kenbaar dat [eisers]. de koop niet zou hebben gesloten indien zij op de hoogte was geweest van het incidentele geborrel in de afvoer.
4.3 Voor zover er wél sprake is van een verborgen gebrek, komt dit op grond van artikel 5.1 van de koopakte voor rekening van de kopers.
4.4 Op grond van artikel 6:228 lid 2 BW kan een vernietiging niet gegrond worden op een dwaling die uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft. Het is nog maar de vraag of de maandelijkse bijdragen aan de VVE daadwerkelijk - substantieel - zullen stijgen in verband met de juridische procedure van de VVE tegen de gemeente. Bovendien betreft dit een toekomstige omstandigheid. Voorts kan [gedaagden] geen verwijt worden gemaakt van het feit dat hij [eisers]. niet heeft gemeld dat door de VVE een procedure is aangespannen tegen de gemeente Rotterdam.
4.5 Er is ook geen sprake van non-conformiteit, zodat de vordering tot partiële ontbinding van de koopovereenkomst dient te stranden. Het appartement bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.
4.6 Er is geen sprake van een waardevermindering van het appartement. De appartementen van het appartementencomplex zijn tot op heden zeer courant.
4.7 Er is geen sprake van buitengerechtelijke kosten aan de zijde van [eisers]. anders dan die ter instructie van de zaak.
5 De beoordeling
5.1 [eisers]. heeft primair vernietiging van de koopovereenkomst en de (daarop voortbouwende) inboedelovereenkomst gevorderd, stellende dat deze tot stand zijn gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet tot stand waren gekomen. [gedaagden] heeft betwist dat [eisers] heeft gedwaald.
5.2 Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet - of niet op dezelfde voorwaarden - zou zijn gesloten, is wegens dwaling vernietigbaar, indien, voor zover hier van belang, de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder b BW). De rechtbank zal hieronder, nu de inboedelovereenkomst als voortbouwende overeenkomst volgend is, beoordelen of daarvan ten aanzien van de koopovereenkomst sprake is.
5.3 De eerste vraag is of [eisers]. een onjuiste voorstelling van zaken had ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Tussen partijen staat vast dat reeds voor de totstandkoming van de koopovereenkomst de VVE een procedure is gestart tegen de gemeente Rotterdam met betrekking tot problemen in de riolering/afvoer van - onder meer -het onderhavige appartementencomplex. Vast staat voorts dat in de betreffende procedures niet zozeer inzet was de vraag óf de riolering problemen geeft, maar wat de oorzaak daarvan is. Voorts blijkt uit de in zoverre niet betwiste notulen van de vergadering van de VVE d.d. 27 april 2004, dat de eigenaren die het appartement voorafgaand aan [gedaagden] bewoonden daadwerkelijk problemen hebben ondervonden met betrekking tot de riolering, in die zin dat toen het appartement twee keer blank heeft gestaan. [gedaagden] heeft voorts niet betwist de appartementen op de begane grond de meeste overlast ondervinden van de problemen met de riolering. Dat zich na aankoop van het appartement door [eisers]. in het appartement ook problemen met betrekking tot de riolering hebben voorgedaan, in die zin dat het water uit het toilet omhoog spuit wanneer de afvoerput in opdracht van de VVE (maandelijks) wordt doorgespoten, alsmede dat zich reeds een overstroming met vuil rioolwater heeft voorgedaan, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd betwist. Gelet op het vorenstaande dient er in rechte dan ook vanuit gegaan te worden dat er een - serieus te nemen - probleem bestaat met betrekking tot de riolering van het appartementencomplex. Dat zich ten tijde van de bewoning door [gedaagden] geen daadwerkelijk problemen in het appartement zouden hebben voorgedaan - wat daarvan overigens ook zij - kan daaraan niet afdoen.
[gedaagden] heeft niet weersproken dat [eisers]. niet op de hoogte was van de voornoemde problematiek. In zoverre had [eisers]. derhalve een onjuiste voorstelling van zaken ten tijde van de koop van het appartement.
5.4 Vervolgens dient beoordeeld te worden of [eisers]. bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] dit voldoende aannemelijk gemaakt. [gedaagden] heeft dit als zodanig ook niet betwist. De rechtbank acht het ook, mede gelet op de aard en de omvang van de problematiek, in de rede liggen dat daarvan minstgenomen een prijsverminderende werking uitgaat.
5.5 Voorwaarde voor een geslaagd beroep op dwaling is dat die dwaling - zoals onder 5.2 vooropgesteld - te wijten is aan de schending van een mededelingsplicht van de wederpartij. Daarover overweegt de rechtbank het volgende.
[gedaagden] was, blijkens onder meer hetgeen hij ter comparitie van partijen naar voren heeft gebracht, op de hoogte van de bestaande problematiek met de riolering. Niet alleen heeft hij zelf aangedrongen op maatregelen ter zake bij de VVE, maar ook was hij op de hoogte van en als penningmeester van de VVE betrokken bij de lopende procedure van de VVE tegen de gemeente Rotterdam. Daarnaast heeft hij aangegeven dat hij op de hoogte was van de problemen die de vorige eigenaren van het appartement hebben gehad met de riolering. Naar het oordeel van de rechtbank had [gedaagden] [eisers]. hierover dan ook behoren in te lichten, gelet op het belang van [eisers]. bij deze wetenschap. Dat [gedaagden] er niet aan gedacht heeft de problemen met de riolering van het appartementencomplex aan [eisers]. te melden, c.q. dat het belang bij die wetenschap voor [eisers]. voor hem niet kenbaar was, dient voor zijn rekening en risico te blijven. [gedaagden] had immers, ook gelet op zijn functie van penningmeester van de VVE, het belang van deze wetenschap voor [eisers]. in behoren te zien. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagden] de op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden.
5.6 [gedaagden] heeft zich beroepen op artikel 6:228, lid 2 BW. Volgens [gedaagden] betreft een mogelijke lastenverzwaring, in de vorm van een verhoging van de maandelijkse bijdrage aan de VVE, zo daarvan al sprake zal zijn, een onzekere toekomstige gebeurtenis waarop geen beroep op dwaling kan worden gebaseerd. Met [gedaagden] is de rechtbank van oordeel dat een dergelijke lastenverzwaring een onzekere toekomstige gebeurtenis betreft. Echter, de dwaling is door [eisers]. (ook) gegrond op de bestaande problematiek met betrekking tot de riolering. Dit was ten tijde van de koopovereenkomst geen toekomstige omstandigheid, zodat het verweer van [gedaagden] geen doel treft.
5.7 [gedaagden] heeft verder aangevoerd dat zo er al sprake is van een verborgen gebrek, dit op grond van het bepaalde in artikel 5.1 van de koopakte voor rekening komt van [eisers]. Dit betoog treft geen doel, reeds omdat artikel 5.1 geen specifieke uitsluiting bevat van de mogelijkheid van kopers om zich op dwaling te beroepen.
5.8 Het voorgaande brengt mee dat [eisers]. zich met vrucht kan beroepen op dwaling.
Vervolgens is de vraag aan de orde wat daarvan de consequentie moet zijn. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat aanleiding om, zoals ter comparitie van partijen door [gedaagden] naar voren is gebracht en door [eisers]. niet (gemotiveerd) is betwist, in plaats van de vernietiging van de koopovereenkomst uit te spreken, de gevolgen van die overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel dat [eisers]. lijdt bij instandhouding van de overeenkomst, waarbij [gedaagden], nu [eisers]. de gehele koopprijs heeft betaald, tevens veroordeeld dient te worden om het door [eisers] na aanpassing van de koopprijs teveel betaalde terug te betalen.
5.9 Beoordeeld dient te worden met welk bedrag de koopprijs moet worden verminderd om het nadeel dat [eisers]. lijdt bij de instandhouding van de overeenkomst op te heffen. Daarbij dient [eisers]. in de situatie te worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als hij ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst op de hoogte zou zijn geweest van de problematiek met betrekking tot de riolering van het appartementencomplex. In het algemeen valt te verwachten dat bekendheid met deze problematiek, na onderhandeling, leidt tot een globale aanpassing van de koopprijs. Dit zal niet één op één overeenstemmen met het verschil tussen de betaalde koopsom en een door een deskundige vast te stellen (huidige) verkoopwaarde van het appartement. Om die reden zal de rechtbank niet, zoals door [eisers]. verzocht, een deskundige inschakelen teneinde die verkoopwaarde te bepalen.
5.10 Het voorgaande in acht nemende, heeft de rechtbank bij het bepalen van de prijsaanpassing gelet op de uit de stukken blijkende ernst van de problematiek met betrekking tot de riolering en de prijsverminderende werking die uitgaat van het gegeven dat het appartement als begane grond appartement de meeste overlast hiervan ondervindt. Alles afwegende komt de rechtbank tot een prijsvermindering van € 10.000,00.
[gedaagden] zal veroordeeld worden dit bedrag aan [eisers]. terug te betalen.
5.11 Nu de koopovereenkomst in stand blijft ontbreekt een grondslag voor vernietiging van de inboedelovereenkomst, zodat de vordering in zoverre zal worden afgewezen.
5.12 [eisers]. heeft voorts vergoeding gevorderd van gemaakte kosten tot een bedrag van € 11.161,44, zoals weergegeven onder 3.5. Partijen zijn nog onvoldoende in de gelegenheid geweest zich uit te laten over de verschuldigdheid en omvang van bedoelde kosten ingeval van toepassing van het bepaalde in artikel 6:230 BW. De rechtbank zal om die reden [eisers]. in de gelegenheid stellen zich bij akte ter rolle in dit verband uit te laten over de (omvang van) de aansprakelijkheid van [gedaagden] voor deze kosten. [gedaagden] zal in de gelegenheid worden gesteld daarop bij antwoordakte te reageren.
5.13 In afwachting van bedoelde aktewisseling zal de rechtbank iedere verdere beslissing aanhouden.
6 De beslissing
De rechtbank,
alvorens verder te beslissen,
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 21 mei 2008 voor het nemen van een akte als bedoeld onder 5.12, waarna partij [gedaagden] gelegenheid zal worden gegeven daarop bij antwoordakte te reageren.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.A. Pit.
Uitgesproken in het openbaar.
585/344