Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 306038 /KG ZA 08-376
Uitspraak: 6 juni 2008
VONNIS in kort geding in de zaak van:
1. [eiser],
2. [eiseres],
beiden gevestigd te [woonplaats], gemeente [gemeente],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur mr. R. van Veen,
- tegen -
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. J.C. Moree,
advocaat mr. drs. S. Visser.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eisers]” respectievelijk “[gedaagden]”. Wan-neer eisers of gedaagden afzonderlijk bedoeld zijn worden zij aangeduid als “[eiser]”, “[eiseres]”, “[gedaagde 1]” en “[gedaagde 2]”.
1 Het verloop van het geding
De voorzieningenrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 6 mei 2008, met producties;
- brief d.d. 22 mei 2008 van de zijde van [eisers] met nadere producties;
- faxbericht van 22 mei 2008 waarin [gedaagden] een reconventionele vordering aankon-digen;
- pleitnotities van mr. Van Veen;
- pleitnotities van mr. S. Visser.
De raadslieden van partijen hebben de respectieve standpunten toegelicht ter zitting van 27 mei 2008.
2 De vaststaande feiten
In dit kort geding wordt uitgegaan van de volgende vaststaande feiten.
2.1
[gedaagde 1] is eigenaar van de woning met toebehoren aan de [adres] te [woonplaats]. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn gehuwd.
2.2
In februari 2008 is [eisers] ter ore gekomen dat [gedaagde 1] voornoemde woning wilde verkopen. Omdat [eisers] interesse hadden in de woning, hebben zij contact opgeno-men met [gedaagde 2] die het woord deed voor [gedaagde 1], die in verband met ziekte in een verpleegte-huis verblijft.
2.3
De contacten zijn vervolgens verlopen via de verkopend makelaar van [gedaagde 1], [medewerkster] van [Makelaardij] te [woonplaats].
2.4
Op 28 februari 2008 hebben [eisers] de woning bezichtigd. Op 7 maart 2008 hebben zij, via [medewerker2] van het door hen ingeschakelde kantoor [makelaardij2], een openingsbod gedaan van € 320.000,-. Omdat [gedaagden] dit bod te laag vonden, hebben [eisers] een eindbod gedaan van € 335.000,-. Dat is door [gedaagden] geaccepteerd onder de voorwaarde dat geen financieringsvoorbehoud zou gelden voor [eisers] en de wo-ning per 1 augustus 2008 zou worden geleverd. Hiermee hebben [eisers] op 17 maart 2008 ingestemd.
2.5
Op 20 maart 2008 is aan [gedaagde 2] de door [medewerkster] voornoemd opgemaakte koopakte ter ondertekening gestuurd. Op die dag is tevens een notariële volmacht voor [gedaagde 2] van [gedaagde 1] opgesteld. [gedaagde 2] zou de koopakte op 28 maart 2008 ten kantore van [medewerker] ondertekenen. [gedaagde 2] heeft tot op heden de koopakte niet ondertekend.
2.6
Op 24 april 2008 hebben [eisers] op grond van een daartoe strekkend verlof beslag tot levering gelegd op de woning aan de [adres] te [woonplaats].
3 Het geschil
In conventie
3.1
[eisers] hebben gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
1. te bepalen dat het te wijzen vonnis ex artikel 3:300 BW Pro in de plaats treedt van de handte-kening van [gedaagden] op de schriftelijke koopovereenkomst conform productie 2 gevoegd bij de kort geding dagvaarding;
2. [gedaagden] te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan het passeren van de akte van levering van de hiervoor genoemde onroerende zaak vóór 1 augustus 2008, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
subsidiair:
1. [gedaagden] te veroordelen tot het ondertekenen van de hiervoor genoemde schriftelijke koopovereenkomst;
2. [gedaagden] te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan het passeren van de akte van levering van de hier bedoelde onroerende zaak vóór 1 augustus 2008,
beide veroordelingen op straffe van verbeurte van een dwangsom,
in alle gevallen met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2
[eisers] hebben daaraan het volgende ten grondslag gelegd. Partijen hebben op 17 maart 2008 overeenstemming bereikt over alle essentialia van de koop, waaronder de koop-prijs en de datum van levering. [gedaagde 2] had geen op- of aanmerkingen op de door [medewerker] opgemaakte koopakte. [eisers] mochten er dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat de mondelinge overeenstemming zou leiden tot een schriftelijke koopover-eenkomst. [gedaagde 1] als eigenaar van de woning en [gedaagde 2] als zijn vertegenwoordiger zijn ver-plicht hun medewerking te verlenen aan de schriftelijke vastlegging van de koopovereen-komst en aan notariële levering van de woning vóór 1 augustus 2008. Het verweer van [gedaagden] dat vanwege het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst geen sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst, slaagt niet, aldus [eisers]
3.3
Het verweer van [gedaagden] strekt tot niet ontvankelijk verklaring althans tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] [gedaagden] hebben aangevoerd dat tot 20 maart 2008 geen sprake was van vertegenwoordiging van [gedaagde 1] door [gedaagde 2], zodat van een afspraak met [gedaagde 1] over de essentialia van de overeenkomst geen sprake was. Nadien heeft [gedaagde 1] aangegeven niet in te stemmen met de door [eiser] geboden prijs.
De vordering dient zich volgens [gedaagden] hoe dan ook niet tot [gedaagde 2] te richten, omdat zij geen eigenaar is van de woning.
[gedaagden] wijzen er op dat artikel 18 lid 2 van Pro de conceptkoopovereenkomst uitdrukkelijk aangeeft dat pas sprake is van verplichtingen over en weer als beide partijen de overeen-komst hebben ondertekend. Dat is niet het geval. Voorts schrijft artikel 7:2 BW Pro voor dat de onderhavige koopovereenkomst schriftelijk moest worden aangegaan. Nu dat niet is ge-schied, zijn zij niet gebonden aan hetgeen mondeling is besproken. Voor het toewijzen van de vorderingen van [eisers] ertoe strekkende dat [gedaagden] worden gedwongen eventuele mondelinge afspraken schriftelijk vast te leggen, is dan ook geen plaats.
In reconventie
3.4
[gedaagden] hebben gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het namens [eisers] gelegde beslag op de woning aan de [adres] te [woonplaats] op te heffen, met veroorde-ling van [eisers] in de proceskosten.
3.5
[gedaagden] hebben daaraan ten grondslag gelegd hetgeen zij in conventie ten verwere heb-ben gevoerd.
3.6
Het verweer van [eisers] strekt tot afwijzing van de reconventionele vordering, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten. Het verweer van [eisers] is gelijk aan hun betoog in conventie.
4 De beoordeling
In conventie
4.1
Genoegzaam gebleken is dat [eisers] spoedeisend belang hebben bij hun vordering.
4.2
[eisers] hebben zich op het standpunt gesteld dat partijen in februari 2008 overeen-stemming hebben bereikt over alle essentialia van de koop, zodat een koopovereenkomst tussen hen tot stand is gekomen. [gedaagden] hebben dat op verschillende gronden betwist. De vraag of tussen partijen een mondeling akkoord tot stand is gekomen, behoeft hier evenwel geen beantwoording nu de vordering van [eiser] hoe dan ook strandt. In dat ka-der wordt het volgende overwogen.
In recente jurisprudentie van het Hof (Gerechtshof Leeuwarden 19 maart 2008, LJN: BC7658) is de vraag beantwoord of het de verkoper vrijstaat zich na het bereiken van mon-delinge overeenstemming omtrent de (ver)koop van een woonhuis terug te trekken. Deze vraag is bevestigend beantwoord. Het niet voldoen aan het vereiste tot schriftelijke vastleg-ging van de koopovereenkomst van een onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:2 leidt Pro - behoudens uitzonderlijke omstandigheden - tot nietigheid van de koop. Dat betekent dat de wet aan een dergelijk mondeling akkoord zonder meer de beoogde rechtsgevolgen onthoudt. Daarmee strookt niet dat de verkoper in geval van een mondelinge overeenkomst in beginsel gehouden zou zijn om de noodzakelijke medewerking voor de totstandbrenging van de koopovereenkomst zou moeten verlenen, door het (alsnog) opmaken en ondertekenen van de daarvoor vereiste akte. In gelijke zin [schrijfster] in “Vorm, Vrijheid en ge-bondenheid bij de koop van een woning” (diss. Leiden), Boom Juridische Uitgevers, 2007.
Voor de onderhavige situatie betekent dat dat zelfs wanneer ervan uitgegaan wordt dat par-tijen mondelinge overeenstemming hebben bereikt, [eisers] hieraan in beginsel geen rechten kunnen ontlenen. Gesteld noch gebleken is dat zich hier bijzondere omstandigheden voordoen die tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Het standpunt van [eiser] dat eerdergenoemde uitspraak van het Hof ziet op een zaak waarin géén sprake is van een mon-deling akkoord en deze dus niet vergelijkbaar is met de onderhavige zaak, kan niet gevolgd worden. In eerdergenoemd arrest is door het Hof expliciet een oordeel gegeven over de vraag of terugtrekking ná het sluiten van een mondeling akkoord nog mogelijk is.
4.3
De vorderingen van [eisers] zullen dan ook worden afgewezen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
In reconventie
4.4
[eisers] hebben bepleit dat het door hen op het bedoelde woonhuis gelegde beslag ge-handhaafd moet worden, ook wanneer de conventionele vordering wordt afgewezen, nu denkbaar is dat in een bodemprocedure tot een ander oordeel wordt gekomen. Gelet op het-geen hiervoor in het kader van de vordering in conventie is overwogen, met name onder de tweede alinea van 4.2, is de vordering van [eisers] voorshands summierlijk ondeugde-lijk te achten. Er is dan ook grond voor opheffing van het beslag. Voor een ander oordeel op grond van een belangenafweging is voorshands geen plaats. [gedaagden] hebben aange-voerd dat de woning thans niet meer te koop is en dat zij niet voornemens zijn de woning op korte termijn weer te koop aan te bieden. Er zijn geen feiten gesteld op grond waarvan twij-fel zou kunnen ontstaan over de juistheid van die mededeling.
[eisers] zullen worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie, welke uitslui-tend bestaan uit het salaris voor de procureur van [gedaagden] Dat salaris wordt evenwel op nihil gesteld, nu de stellingen in reconventie volledig steunen op hetgeen in conventie is aangevoerd.
5 De beslissing
De voorzieningenrechter,
in conventie:
wijst de vorderingen van de [eisers] af;
veroordeelt [eisers] in de kosten in conventie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] bepaald op € 254,- aan verschotten en op € 816,- aan salaris voor de procureur;
in reconventie:
heft het door [eisers] op de woning aan de [adres] te [woonplaats] gelegde beslag op;
veroordeelt [eisers] in de kosten in reconventie, tot aan deze uitspraak bepaald op ni-hil.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. S. Moerman-Lankhaar, griffier.
Uitgesproken in het openbaar.
1861/676