Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis in het incident in de zin van artikel 223 RV Pro.
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
tevens handelend onder de naam Woning Bedrijf Rotterdam ,
gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
eiseres in het incident,
gemachtigde: mr. J.A. van Strijen, advocaat en procureur te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
verweerder in het incident,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger, advocaat en procureur te Rotterdam.
1. Het verloop van de procedure
Tussen partijen is bij deze rechtbank, sector kanton, onder zaaknummer 885035 CV EXPL 08-15082 een bodemprocedure aanhangig. In deze procedure heeft eiseres een incidentele conclusie genomen met het verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening als bedoeld in artikel 223 Rv Pro.
Gedaagde heeft ten aanzien van dit verzoek verweer gevoerd.
Het incident is behandeld ter terechtzitting van 30 mei 2008 in aanwezigheid van de heer
G. Kolner en mevrouw mr. K. G. M. van Dam namens eiseres en gedaagde in persoon. Beide partijen hebben zich door de gemachtigden laten bijstaan. De gemachtigden hebben pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde is proces verbaal opgemaakt.
Vervolgens heeft op 2 juni 2008 een descente in en nabij het gehuurde plaatsgevonden in aanwezigheid van dezelfde personen en een vertegenwoordiger van de aannemer.
Mr van Strijen heeft zich bij deze gelegenheid laten waarnemen door mr. H. E. M. Vrolijk, advocaat en procureur te Rotterdam.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen – voorzover thans van belang – het volgende vast:
2.1. Het gehuurde maakt deel uit van het renovatieproject [Project], welk project bestaat uit de [A-straat] en de [B-straat] in Rotterdam. De renovatie is gestart in het eerste kwartaal van 2007. Vanaf 1 januari 2008 is de renovatie van de panden aan de [A-straat] begonnen. De werkzaamheden aan de [A-straat] omvatten 26 panden met 69 woningen.
2.2. De huurovereenkomst met gedaagde is door eiseres op 8 januari 2008 opgezegd tegen
8 juli 2008 op grond van dringend eigen gebruik, bestaande uit renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Op 10 april 2008 heeft eiseres beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd. In de bodemprocedure is nog geen uitspraak gedaan. Van de 69 oorspronkelijke huurders zijn er 65 uitverhuisd.
3. De vordering en de grondslag ervan
3.1. In de voorlopige voorziening heeft eiseres, kort weergegeven, gevorderd gedaagde te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Zij stelt daartoe dat het gehuurde ongeveer 100 jaar oud is en aanvankelijk op de nominatie stond te worden gesloopt. In 2004 is dit voornemen herzien en vervangen in een grootschalige renovatie, waarbij alleen duurdere huurwoningen en koopwoningen zouden terugkeren. Na veel protest van zittende bewoners zijn de plannen aangepast. Overleg met een bewonersvertegenwoordiging in 2006 en 2007 heeft geleid tot een aangepast plan waardoor ook bereikbare huurwoningen worden gerealiseerd en aan alle nog zittende huurders een terugkeergarantie kan worden verstrekt. Door de bewoners, vertegenwoordigd in een stuurgroep van bewoners, is instemmend op de sterk aangepaste plannen gereageerd. De renovatie kan alleen met beëindiging van de huurovereenkomst plaatsvinden. De woningen bevinden zich in zeer slechte staat en dienen grondig te worden gerenoveerd. De werkzaamheden worden in één bouwstroom uitgevoerd en de straat verandert in een bouwterrein. De werkzaamheden zijn ingrijpend, waardoor de woningen niet meer voor bewoning geschikt zijn. Bovendien is sprake van een veiligheidsrisico omdat de stabiliteit van de panden tijdelijk minder zal zijn. De panden worden van een nieuwe fundering voorzien. Aan gedaagde is diverse malen passende vervangende woonruimte aangeboden waardoor zij de mogelijkheid heeft uit te verhuizen, dan wel tijdelijk in een wisselwoning te verblijven om daarna naar de eigen woning terug te keren. De wisselwoning is ook thans nog beschikbaar. Eiseres heeft een zwaarwegend belang bij beëindiging van de huurovereenkomst. De aannemer dient op korte termijn een aanvang te maken met de werkzaamheden in het gehuurde.
4. Het verweer
4.1. Eiseres heeft besloten om de funderingen te herstellen, de gevels te reinigen en achterstallig onderhoud, met name aan de daken uit te voeren. Voorts worden in overleg met de huurders beperkte aanvullende werkzaamheden uitgevoerd. De werkzaamheden kunnen niet als renovatie worden aangemerkt. Er is slechts sprake van achterstallig onderhoud.
De werkzaamheden kunnen in bewoonde staat worden uitgevoerd. Gedaagde is bereid en in staat een deel van het gehuurde te ontruimen en hij is bereid de overlast voor lief te nemen. Dit is mogelijk omdat de werkzaamheden vooral de schil van het gehuurde betreffen. Van een onveilige situatie is geen sprake. De aannemer wordt door de aanwezigheid van gedaagde niet gehinderd in de uitvoering van de werkzaamheden. Gedaagde heeft een groot belang bij voortzetting van de bewoning. Verhuizen is bezwaarlijk omdat gedaagde veel dieren heeft, waaronder een varken, een kraai, honden, kippen, vissen en amfibieën. Gedaagde zou graag tijdelijk gaan wonen in Hoeve Nooitgedacht, een kleine woning met veel land en eigendom van eiseres. De hoeve staat te koop aangeboden.
5. De beoordeling
5.1. Bij de beoordeling van de gevraagde voorziening dient de kantonrechter de belangen van partijen af te wegen tegen de achtergrond van de te verwachten resterende duur van de hoofdzaak en van de proceskansen daarin. De kantonrechter stelt voorop dat het algemene vereiste voor toewijsbaarheid van een vordering -dat eiseres bij haar vordering belang heeft- gevoegd bij de beperkte werkingsduur van een voorziening op grond van artikel 223 RV Pro, ertoe leidt dat het belang bij de gevraagde voorziening dringend moet zijn in die zin dat van de eisende partij niet kan worden gevergd dat zij de afloop van de procedure in de hoofdzaak afwacht. In deze zaak valt een einduitspraak in de bodemprocedure niet op korte termijn te verwachten. Bovendien is, gelet op het bepaalde in artikel 7: 272, eerste lid BW, onzeker of een eventueel toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Eiseres heeft een zwaarwegend belang bij het uitvoeren van de werkzaamheden, gelet op de staat van de woningen in het bouwblok en mede gelet op het feit dat de werkzaamheden al geruime tijd geleden een aanvang hebben genomen. Er is dan ook sprake van een dringend belang bij een voorlopige voorziening.
5.2. In de bodemzaak is in geschil of de voorgenomen werkzaamheden als een renovatie of als achterstallig onderhoud moeten worden aangemerkt. Het antwoord op deze vraag is bepalend voor de vraag of de huurovereenkomst kan worden voortgezet en dus ook of de huidige huurprijs blijft gelden. In deze voorlopige voorziening behoeft de kantonrechter niet vooruit te lopen op de beantwoording van deze rechtsvraag, nu partijen niet van mening verschillen over de vraag of er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Gedaagde heeft zich bereid verklaard mee te werken aan alle werkzaamheden die eiseres voornemens is te laten uitvoeren.
5.3. Tussen partijen is wel in geschil of de uit te voeren werkzaamheden redelijkerwijs kunnen worden uitgevoerd terwijl gedaagde in het gehuurde blijft wonen. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de aard van de werkzaamheden en de veiligheid van gedaagde verblijf in het gehuurde tijdens de werkzaamheden onmogelijk maken, terwijl gedaagde stelt dat hij eenvoudig in een deel van het gehuurde kan blijven wonen tijdens de werkzaamheden, terwijl hij de overlast voor lief wenst te nemen.
5.4. Het bouwproject omvat twee straten en het tussen deze straten gelegen binnenterrein. Zowel de straten als het binnenterrein zijn veranderd in een bouwplaats. De kantonrechter heeft dit tijdens de bezichtiging ter plaatse kunnen waarnemen. De werkzaamheden die worden uitgevoerd zijn ingrijpend. De fundering van de panden wordt volledig vernieuwd. Daartoe worden de souterrains ontdaan van onder meer keukens, badkamers, tussenmuren, wandbetimmeringen, plafonds en vloeren. De grond onder het souterrain wordt uitgegraven en vervolgens worden 10 tot 12 buispalen tot ongeveer 24 meter diep in de grond geheid.
Na het heien wordt een werkvloer aangebracht en vervolgens worden zogenaamde kassen van 50 centimeter breed en 30 centimeter hoog over de gehele lengte van de tussenmuren gehakt, waardoor ongeveer de helft van de draagmuur niet meer kan functioneren. Op de werkvloer wordt vervolgens een wapening aangebracht die via de kassen wordt verweven met de wapening van het naastgelegen pand. Daarna wordt een betonvloer gestort.
Op alle verdiepingsvloeren worden vier ankers aangebracht. Een anker is een metalen verbinding tussen de buitenzijde van de buitenmuur tot de derde houten funderingbalk.
Het anker gaat door de muur en een aantal funderingsbalken heen en wordt aangebracht door het verwijderen van het onderliggende plafond of de bovenliggende vloer. Riolering en leidingwerk worden vervangen. Het dak wordt hersteld en gedeeltelijk vervangen en er worden nieuwe dakkapellen aangebracht. Voorts worden de gevels uitgehakt en opnieuw gevoegd. Ramen en gevelpuien worden vernieuwd. Tijdens de bezichtiging heeft de kantonrechter geconstateerd dat in diverse panden zwam in het souterrain is aangetroffen. Om deze zwam te bestrijden wordt naast het reeds gesloopte deel van het souterrain ook het plafond van het souterrain en daarmee ook de vloer van de beletage verwijderd. Voorts is zichtbaar dat bij het uithakken van het voegwerk op diverse plaatsen meerdere stenen uit de gevel zijn gevallen, waardoor gaten ontstaan. Deze gaten worden vervolgens hersteld. Tijdens de werkzaamheden worden leidingen en riolering afgesloten.
5.5. De hiervoor in 5.4. beschreven werkzaamheden zijn ingrijpend en veroorzaken veel overlast aan de mensen die nog in de woningen wonen. Het is evenwel niet aan de kantonrechter om te beoordelen of deze overlast zo ernstig is, dat daardoor uitverhuizing dient plaats te vinden. Het is aan gedaagde om in te schatten of hij deze overlast zou willen of kunnen verdragen. Of de werkzaamheden in bewoonde staat kunnen worden uitgevoerd is wel afhankelijk van de vraag of deze werkzaamheden zonder noemenswaardige problemen kunnen worden uitgevoerd wanneer gedaagde in het gehuurde blijft wonen. Daartoe moet het belang van gedaagde worden afgewogen tegen het belang van eiseres.
5.6. Het uitverhuizen is voor een huurder bezwaarlijk. Het vertrouwde huis moet worden ingeruild voor een nieuwe, tijdelijke, woning en bovendien brengt de verhuizing veel ongemakken en drukte met zich mee. Dit geldt nog meer wanneer sprake is van een verhuizing naar een wisselwoning, omdat in dat geval twee keer verhuisd moet worden. Voor eiseres heeft te gelden dat zij een planning heeft gemaakt en dat zij daartoe afspraken heeft gemaakt met de aannemer. Verstoring van deze planning kan vertraging van het bouwproces opleveren en mogelijk ook met extra kosten gepaard gaan. Eiseres is voorts verantwoordelijk voor de veiligheid van eventueel achterblijvende huurders.
5.7. De kantonrechter komt in dit geval tot het oordeel dat de belangen van eiseres dienen te prevaleren. De volgende omstandigheden brengen de kantonrechter tot dit oordeel.
a. De werkzaamheden die worden uitgevoerd zijn het resultaat van een uitgebreid en langdurig overleg met een vertegenwoordiging van de huurders. De bereikte overeenstemming behelst de aard van de uit te voeren werkzaamheden, de manier waarop de werkzaamheden worden georganiseerd, maar ook het feit dat de bewoners tijdens de werkzaamheden niet in het gehuurde kunnen blijven wonen. Eén van de andere gedaagden, die één van de huurdersvertegenwoordigers is, heeft dit tijdens de terechtzitting uitdrukkelijk bevestigd. Door deze overeenstemming heeft eiseres bij het maken van de planning van de werkzaamheden met de aannemer rekening kunnen en mogen houden met het feit dat de werkzaamheden in niet bewoonde staat zouden worden uitgevoerd. Ook als moet worden aangenomen dat individuele huurders niet aan deze afspraak zijn gebonden is sprake van een voor eiseres relevante omstandigheid. Door deze omstandigheid heeft eiseres geen rekening hoeven houden met de extra maatregelen en extra omzichtigheid die nodig zijn om de werkzaamheden in bewoonde staat te kunnen uitvoeren.
b. Tijdens de werkzaamheden aan het souterrain blijkt regelmatig schimmel of zwam te worden aangetroffen. Deze constatering brengt extra werkzaamheden met zich mee, waardoor ook de beletage van het gehuurde niet meer kan worden gebruikt, alleen al omdat in dat geval de houten vloer moet worden verwijderd. Daardoor is de kans groot dat gedaagde alsnog zal moeten verhuizen naar een wisselwoning. Het is te verwachten dat in dat geval een grote en niet te rechtvaardigen vertraging in de bouwstroom zal optreden.
c. Het aanbrengen van de ankers betekent dat ook op de beletage en andere verdiepingsvloeren werkzaamheden moeten kunnen worden uitgevoerd. Wanneer een huurder zich, met alle huisraad, op de beletage heeft teruggetrokken is het extra bezwarend om aldaar deze werkzaamheden uit te voeren.
d. De straat en het binnenterrein zijn één grote bouwplaats waar bouwvakkers af en aan lopen en rijden met allerlei materialen. Gelet op de onder a. bedoelde afspraak kan van eiseres niet meer worden verlangd dat zij de aannemer rekening laat houden met huurders die het bouwterrein betreden, zoals zij ook niet van de aannemer kan verlangen dat rekening wordt gehouden met aanwezige huurders wanneer de werkzaamheden aan het gehuurde worden uitgevoerd. De veiligheid van de mogelijk achterblijvende huurders kan niet voldoende worden gegarandeerd.
e. Door de werkzaamheden aan de fundering wordt de stabiliteit van de panden verminderd. Hoewel de kans op calamiteiten niet groot lijkt, kan niet worden uitgesloten dat deze toch optreden. Tijdens de uitvoering van werkzaamheden heeft zich een dergelijke calamiteit voorgedaan. Niet is weersproken dat de aannemer heeft aangegeven uit veiligheids- en aansprakelijkheidsoverwegingen niet bereid te zijn de overeengekomen werkzaamheden in bewoonde staat uit te voeren. De opstelling van de aannemer is, gelet op de aard van de uit te voeren werkzaamheden, niet onredelijk en eiseres is daar aan gebonden.
f. Voor gedaagde is een passende wisselwoning, met zo nodig extra opslagruimte, aanwezig. Voorts is aan gedaagde een terugkeergarantie verstrekt. Daardoor is geen sprake van een onomkeerbare situatie wanneer gedaagde het gehuurde moet verlaten. Met name blijft het mogelijk dat in de bodemprocedure wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst, ondanks de uitgevoerde werkzaamheden in stand blijft. Voorts wordt een verhuiskostenvergoeding verstrekt.
g. De door gedaagde aangegeven bijzondere omstandigheid, te weten de aanwezigheid van een groot aantal huisdieren, vormt onvoldoende aanleiding om de wederzijdse belangen anders af te wegen. Niet is gesteld of gebleken dat gedaagde onmogelijk kan verhuizen. Van eiseres mag niet worden verlangd voor de dieren een afzonderlijke voorziening te treffen. Dit is een verantwoordelijkheid van gedaagde. Dat geldt ook voor het feit dat hij wellicht naast een moskee zal worden gehuisvest. Wanneer het varken dan niet in de tuin zou kunnen verblijven, dan dient gedaagde zelf voor een andere huisvesting van het varken zorg te dragen. Het houden van een varken in een stadswoning is een omstandigheid die voor rekening en risico van gedaagde dient te blijven.
5.8. Tijdens de bezichtiging is gebleken dat in het bouwblok ook een aantal panden aanwezig is, die niet in eigendom aan eiseres toebehoort. In deze panden worden geen of slechts beperkt werkzaamheden uitgevoerd. Deze panden blijven bewoond. Gedaagde heeft zich op deze omstandigheid beroepen ter motivering van de stelling dat de renovatie ook in bewoonde staat kan worden uitgevoerd. Dit standpunt kan niet worden gevolgd.
De werkzaamheden in deze panden verschillen te veel van de werkzaamheden in de panden van eiseres om deze vergelijking te kunnen maken. Met name geldt daarbij dat in de particuliere panden van funderingsvernieuwing en interne aanpassingen geen sprake is. Funderingsherstel (en dus geen vernieuwing van de fundering) vindt in een enkel particulier pand op zeer beperkte schaal en bovendien buiten het pand plaats.
5.9. Gedaagde heeft, onderbouwd met een verklaring van een deskundige, gesteld dat de werkzaamheden ook op een andere, minder belastende, wijze kunnen worden uitgevoerd. Ook wanneer deze stelling juist zou zijn heeft ze geen invloed op het oordeel van de kantonrechter. Het bouwproject is immers, in overleg met een vertegenwoordiging van huurders, na uitgebreid overleg, tot stand gekomen. Daarbij zijn keuzes gemaakt die hebben geleid tot de thans gevolgde wijze van uitvoering. Van eiseres kan thans niet meer worden verlangd deze wijze van uitvoering ingrijpend aan te passen om de bewoning door 4 van de 69 huurders alsnog mogelijk te maken. Hetzelfde heeft te gelden voor de mogelijkheid om huurder te voorzien van een tijdelijke aansluiting op riolering en andere leidingen tijdens de werkzaamheden.
5.10. Eiseres heeft gedaagde een wisselwoning aangeboden, die ook thans nog beschikbaar is. De wisselwoning is als passend aan te merken. Gedaagde dient zelf een oplossing te zoeken voor de huisvesting van zijn dieren, nu niet van eiseres kan worden verlangd met deze omstandigheid rekening te houden. De hoeve staat te koop en is daarom niet voor de huisvesting van gedaagde en zijn dieren beschikbaar.
5.11. De conclusie is dat van gedaagde mag worden verwacht mee te werken aan de, tijdelijke, verhuizing. Het gevorderde wordt daarom toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 10 dagen.
5.12. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt gedaagde belast met de kosten van het geding.
6. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt gedaagde om binnen 10 dagen na betekening van het vonnis de woning gelegen aan de [A-straat] [nummer] te Rotterdam met medeneming van het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan eiseres ter beschikking te stellen, met machtiging aan eiseres om, indien gedaagde in gebreke blijft aan de desbetreffende veroordeling te voldoen, deze zelf te doen bewerkstelligen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie;
veroordeelt gedaagde tot betaling van de kosten van het geding ex artikel 223 Rechtsvordering Pro , tot op heden vastgesteld op € 400,-- voor het salaris van de gemachtigde en op € 288,-- voor het verschuldigde vastrecht.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.