Uitspraak
Uitspraak
Rechtbank 's-Gravenhage (nevenvestiging Rotterdam)
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 293057 / HA ZA 07-2497 (’s-Gravenhage 285992 / HA ZA 07-1250)
Uitspraak: 23 april 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te Rijswijk,
eiseres,
procureur en advocaat mr. J.A. Huijgen,
- tegen -
de maatschap [gedaagde],
gevestigd te 's-Gravenhage,
gedaagde,
procureur mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
advocaat mr. S.M. Auwerda te Amsterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” respectievelijk “de Maatschap”.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 2 april 2007 en de door [eiseres] overgelegde producties;
conclusie van antwoord, met producties;
tussenvonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage d.d. 18 juli 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 6 september 2007;
de ter gelegenheid van de comparitie door beide partijen overgelegde pleitnotities.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1 KPN Vastgoed Exploitatie I B.V. (hierna: KPN) en [eiseres] hebben op 29 november 2002 een huurovereenkomst gesloten, waarbij KPN het monumentale hoofdgebouw, deel uitmakend van [locatie] (hierna: de locatie), heeft verhuurd aan [eiseres]. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 200.000,- per jaar, exclusief het voorschot voor leveringen van diensten en BTW.
2.2 De huurovereenkomst houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“(...)
Artikel 3. HUURPERIODE
Deze overeenkomst is aangegaan voor de tijd van drie jaar, ingaande op 01 februari 2003 en alzo eindigende op 30 januari 2006.
Na afloop van de in lid 1 bedoelde periode(n) zal de huurovereenkomst telkens met twee jaar worden verlengd, tenzij huurder of verhuurder de overeenkomst met in achtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden beëindigt. (...)”
(...)
Artikel 10. BESTEMMING EN GEBRUIK
Huurder is op de hoogte van het vigerende bestemmingsplan “Landelijk Gebied”, alsmede een voorontwerp bestemmingsplan, dat voorziet in de bestemming studie- en opleidingscentrum. Als bijlage 6 is correspondentie opgenomen met de gemeente Wassenaar over het voorgenomen gebruik door huurder. Het zal huurder niet vrijstaan, zonder schriftelijke toestemming van verhuurder en de daartoe bevoegde overheden, een andere bestemming aan het gehuurde te geven.
(...)”.
2.3 In bijlage 6 waarnaar artikel 10 lid 1 van de huurovereenkomst verwijst, is de volgende correspondentie opgenomen:
een brief van de gemeente Wassenaar aan KPN d.d. 6 november 2002, verzonden 19 november 2002;
een brief van KPN aan de gemeente Wassenaar d.d. 25 september 2002;
een voorstel tot exploitatie van [locatie] d.d. 6 november 2002.
2.4 Bij brief van 7 januari 2005 heeft KPN de huurovereenkomst tegen 31 januari 2006 opgezegd.
2.5 Bij brief van 1 februari 2005 heeft [eiseres] hierop gereageerd. Deze brief houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“(...)
In uw brief van 7 januari 2005 heeft u de huurovereenkomst opgezegd, zodat deze per de afgesproken einddatum zal eindigen. Wij kunnen ons echter met deze opzegging niet verenigen en zullen dit in het vervolg toelichten.
Het gebruik en de bestemming van het gehuurde is in artikel 10 van de huurovereenkomst geregeld. In dit artikel wordt aangesloten bij het bestemmingsplan en de correspondentie met de gemeente Wassenaar ten aanzien van het toegestane gebruik. Uit deze correspondentie blijkt, kort gezegd, dat het gehuurde mag worden gebruikt als luxe locatie voor vergaderingen en congressen en ten behoeve van bruiloften en partijen. In de praktijk kunnen wij ook worden benaderd voor dergelijke activiteiten en kan eenieder een reservering plaatsen. Dergelijke activiteiten zijn aan te merken als horeca.
Ons inziens is daarmee sprake van een bestemming als bedoeld in artikel 7:290 BW. Op grond van de toepasselijke regelgeving hebben dergelijke huurcontracten een duur van 5 jaar, met aansluitend 5 optiejaren.
In dit geval is een contractsduur afgesproken van 3 jaar. Hiervoor is toestemming van de kantonrechter noodzakelijk. Bij het huurcontract troffen wij een dergelijke toestemming niet aan. Dit impliceert dat de afgesproken contractsduur in strijd met de wet is afgesproken en daarmee vernietigbaar is.
Wij vernietigen bij deze dan ook artikel 3 lid 1 van de huurovereenkomst, zodat u geen beroep op deze bepaling kunt doen. In plaats van dit contractsartikel geldt de wettelijke contractsduur van 5 jaar met 5 optiejaren.
(...)”.
2.6 Op 28 juni 2005 heeft KPN een dagvaarding uitgebracht, waarin zij vordert een verklaring voor recht dat de tussen KPN en [eiseres] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de locatie rechtsgeldig is opgezegd en derhalve per 31 januari 2006 eindigt. Daaraan legt KPN ten grondslag dat de tussen KPN en [eiseres] gesloten huurovereenkomst wordt beheerst door artikel 7:230a BW.
2.7 De kantonrechter te ’s-Gravenhage heeft bij vonnis van 31 mei 2006 [eiseres] in het ongelijk gesteld en de vordering van KPN toegewezen. In dit vonnis wordt – voor zover hier van belang – het volgende overwogen:
“(...)
3.1 Het gaat in deze zaak om de vraag of de door [eiseres] gehuurde bedrijfsruimte wordt beheerst door artikel 7:290 e.v. BW dan wel door artikel 7:230a BW, dat betrekking heeft op de “overige bedrijfsruimte”. Bij de beantwoording van die vraag is allereerst van belang welke bestemming partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst aan het gehuurde hebben bedoeld te geven. Bij de toepassing van art. 7:290 BW komt het immers aan op de activiteiten waarvoor het gehuurde “krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd.”.
3.2 De kantonrechter stelt voorop dat artikel 10 lid 1 van de tussen partijen geldende huurovereenkomst bepaalt dat [eiseres] het gehuurde overeenkomstig de overeengekomen bestemming dient te gebruiken. Uit de als bijlage 6 aan de overeenkomst gehechte correspondentie tussen partijen en de gemeente Wassenaar blijkt dat, naast het gebruik van het landgoed als vergader- en congrescentrum, de exploitatie van het landgoed voor te organiseren bijeenkomsten met besloten karakter was toegestaan. Deze besloten activiteiten vinden uitsluitend op afspraak plaats. In dat licht bezien heeft KPN terecht betoogd dat er geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW omdat het landgoed niet als een voor het publiek toegankelijk lokaal kan worden aangemerkt. Het is immers niet mogelijk voor het publiek om tijdens voor horecagelegenheden reguliere openingstijden toegang te verkrijgen. Weliswaar kan iedereen gebruik maken van de door [eiseres] verstrekte diensten, maar daartoe dient eerst een afspraak of uitnodiging tot deelname aan een besloten activiteit te hebben plaatsgevonden. In dat geval is het door toedoen van een derde dat het publiek zich kan vervoegen op het landgoed en van de diensten van [eiseres] gebruik kan maken. In die zin is er ook geen sprake van een verkooppunt. Aan de vraag of het bedrijf plaatsgebonden is, komt de kantonrechter onder genoemde omstandigheden dan ook niet toe. Gezien de overeengekomen bestemming en het besloten karakter van de activiteiten welke plaatshebben in het gehuurde is de rechtbank van oordeel dat het feit dat de omzet voor het merendeel wordt gerealiseerd door het – na afspraak – verstrekken van dranken en spijzen aan het daartoe door derden uitgenodigde publiek onvoldoende is om te kunnen concluderen dat door deze activiteiten het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW moet worden beschouwd. Het komt de kantonrechter voor dat de activiteiten eerder gekwalificeerd kunnen worden als zaal(ver)huur waarbij horecadiensten worden geleverd en derhalve als overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. (...)
3.3 Het voorgaande brengt mee dat het beroep van [eiseres] op vernietiging van artikel 3 lid 1 van de huurovereenkomst faalt.
(...)”
2.8 [eiseres] heeft [lid van de maatschap], lid van de Maatschap, opdracht gegeven om namens haar hoger beroep tegen dit vonnis in te stellen. [lid van de maatschap] heeft echter verzuimd de zaak (tijdig) te doen inschrijven bij de griffie van het Hof, waardoor het vonnis onherroepelijk is geworden. Aldus heeft [lid van de maatschap] een beroepsfout gemaakt en is hij toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van opdracht. De Maatschap is hiervoor aansprakelijk.
2.9 Bij beschikking van 3 mei 2006 heeft de kantonrechter te s’-Gravenhage op (voorwaardelijk) verzoek van [eiseres] de termijn waarbinnen ontruiming diende plaats te vinden, verlengd tot 31 december 2006. De te betalen vergoeding heeft de kantonrechter vastgesteld op € 350.000,- exclusief het voorschot op de bijkomende kosten voor leveringen en diensten en BTW. De kantonrechter heeft het (voorwaardelijk) verzoek van [eiseres] tot verlenging van deze termijn bij beschikking van 10 augustus 2006 afgewezen.
2.10 In overleg met KPN heeft [eiseres] de locatie ook voor het jaar 2007 kunnen huren. Zij heeft hiervoor een huurprijs van € 475.000,- excl. BTW en leveringen en diensten voldaan.
3 De vordering
De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de Maatschap te veroordelen om aan [eiseres] te vergoeden de schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, welke [eiseres] door het tekortschieten van de Maatschap heeft geleden en/of zal lijden, met rente en kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiseres] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [eiseres] heeft als gevolg van de tekortkoming van de Maatschap schade geleden, aangezien zij met een hoge mate van waarschijnlijkheid en in elk geval de rechtens vereiste mate van waarschijnlijkheid in een hoger beroepsprocedure gelijk zou hebben gekregen. De kantonrechter heeft onjuiste maatstaven dan wel onjuiste criteria gehanteerd in zijn vonnis van 31 mei 2006 en op onjuiste gronden geoordeeld dat de locatie niet beschouwd kan worden als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De locatie voldoet aan de wettelijke vereisten om te kwalificeren als artikel 290-bedrijfsruimte.
3.2 Over de periode 1 februari 2006 tot 1 januari 2008 bestaat die schade daaruit dat [eiseres] in die periode een aanmerkelijk hogere huur heeft moeten voldoen dan welke in de huurovereenkomst staat vermeld. Voor de periode vanaf 1 januari 2008 bestaat die schade uit hetzij hogere huurlasten, hetzij schade door gemiste exploitatie-inkomsten.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eiseres] in de kosten van het geding.
De Maatschap heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Het causaal verband tussen de beroepsfout en de gestelde schade ontbreekt, nu het hoger beroep geen kans van slagen had. De kantonrechter is op goede gronden tot het oordeel gekomen dat de locatie niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW kan worden gekwalificeerd.
4.2 Subsidiair wordt de hoogte van de gestelde schade betwist.
5 De beoordeling
5.1 Tussen partijen is in geschil of [eiseres] schade heeft geleden door de beroepsfout van [lid van de maatschap], waarvoor de maatschap aansprakelijk is. De rechtbank stelt voorop dat voor het antwoord op de vraag of, en zo ja in welke mate, de cliënt van een advocaat schade heeft geleden als gevolg van het feit dat deze laatste heeft verzuimd hoger beroep in te stellen tegen een vonnis waarop die cliënt in het ongelijk was gesteld, in beginsel moet worden beoordeeld hoe de appelrechter zou hebben beslist, althans moet het te dier zake toewijsbare bedrag worden geschat aan de hand van de goede en kwade kansen die de appellant in hoger beroep, zo dit ware ingesteld, zou hebben gehad (Hoge Raad 16 februari 2007, NJ 2007, 256). Ter beoordeling ligt mitsdien voor of het oordeel van de kantonrechter dat de locatie niet beschouwd kan worden als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW in hoger beroep stand zou hebben gehouden.
5.2 Voor de vraag of een verhuurde ruimte een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is, is beslissend hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. Zowel [eiseres] als de Maatschap hebben gesteld dat dit afgeleid kan worden uit artikel 10 van de huurovereenkomst (hiervoor vermeld onder 2.2) en de correspondentie die is opgenomen in de in dit artikel genoemde bijlage 6 (hiervoor vermeld onder 2.3). Artikel 10 bepaalt dat het de huurder niet vrijstaat, zonder schriftelijke toestemming van verhuurder en de daartoe bevoegde overheden, een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Nu gesteld noch gebleken is dat deze toestemming is verleend, is de rechtbank van oordeel dat het voorgenomen gebruik bepaald dient te worden aan de hand van de in bijlage 6 opgenomen correspondentie.
5.3 In deze correspondentie staat omtrent het gebruik van de locatie het volgende vermeld:
in de brief van KPN aan de Gemeente Wassenaar d.d. 25 september 2002: “In het Landhuis is (…) een professioneel “horeca-bedrijf” voor intern gebruik opgezet dat o.a. de volgende diensten levert: vergader- en conferentie faciliteiten, ontbijt, lunches, diners, buffetten, het totaal verzorgen van grote recepties, ontvangsten van kleine gezelschappen etc. (…) Event Company is geïnteresseerd in de huur van [eiseres]. Het bedrijf zal dan worden geëxploiteerd als luxe locatie voor vergaderingen, presentaties, recepties, gelegenheidsdiners, bruiloften en personeelsfeesten. Het gaat hier altijd om besloten bijeenkomsten op afspraak; er is dus bijvoorbeeld geen sprake van een a-la-carte restaurant.”
in het voorstel tot exploitatie van [locatie] d.d. 6 november 2002: “Het landhuis van [eiseres] zal worden geëxploiteerd als luxe horecalocatie voor vergaderingen, presentatie, recepties, gelegenheidsdiners, bruiloften en personeelsfeesten. Het betreft hier uitsluitend besloten bijeenkomsten van particulieren en bedrijven en voorziet niet in een openbare horecafunctie. (…) Het huidige gebruik van het landhuis wordt voortgezet en geïntensiveerd, echter niet meer uitsluitend voor KPN en TPG. Ook andere lokale en regionale bedrijven en particulieren kunnen gebruik maken van de faciliteiten die het landhuis van [eiseres] biedt. (Uitsluitend besloten en op afspraak).”
In de brief van de Gemeente Wassenaar d.d. 6 november 2002: “Akkoord gegaan kan worden van (bedoeld zal zijn: met, opm. rb) voortzetting van het huidige gebruik met als hoofdfunctie vergader- en congrescentrum. In overwegende mate betekent dat (dat, toevoeging rb) het accent blijft liggen op gebruik als vergader- en congrescentrum en dat gebruik voor besloten feesten daarvan een afgeleide, een nevenactiviteit, zal zijn.”
Uit voormelde correspondentie leidt de rechtbank af dat partijen bij het afsluiten van de huurovereenkomst voor ogen stond dat de locatie zou worden gebruikt voor “besloten bijeenkomsten op afspraak”. De locatie zou niet gaan voorzien in “een openbare horecafunctie”.
5.4 Tussen partijen is allereerst in geschil of, gezien het voorgenomen gebruik van de locatie, geoordeeld kan worden dat de locatie bestemd was voor de uitoefening van een soort bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW. Deze vraag kan echter gezien het hierna volgende in het midden blijven.
Wil een verhuurde ruimte bedrijfsruimte zijn in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW dan dient ook aan het in dat artikellid gestelde vereiste dat de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening moet hebben, te zijn voldaan. [eiseres] heeft gesteld dat de locatie aan deze eis voldoet, nu eenieder bij haar een reservering/afspraak kan maken om gebruik te maken van haar faciliteiten. Het reserveren is slechts noodzakelijk om een optimale dienstverlening aan de gasten te kunnen garanderen en heeft niet tot doel bepaalde groepen uit te sluiten. Het vereiste van publiek toegankelijkheid strekt niet zover dat een onderneming die “op afspraak” voor een op zich onbeperkte groep klanten opengaat, niet als voor het publiek toegankelijk zou kwalificeren, aldus [eiseres]. De Maatschap heeft dit betwist en gesteld dat de locatie geen voor het publiek toegankelijk lokaal is, nu er een afspraak gemaakt moet worden om zaken dan wel diensten geleverd te krijgen, er geen sprake is van vaste openingstijden en het gaat om besloten bijeenkomsten.
De rechtbank overweegt als volgt. Het feit dat in de locatie “besloten bijeenkomsten op afspraak” plaatsvinden, betekent weliswaar dat eenieder de locatie kan afhuren, doch niet dat de locatie voor eenieder toegankelijk is. De locatie is immers slechts toegankelijk op het moment dat er een bijeenkomst wordt gehouden en dan slechts voor een beperkte groep van genodigden. De locatie is nooit geopend voor een willekeurig passerende derde. Het feit dat er altijd iemand aanwezig is om een reservering op te nemen, zoals [eiseres] heeft gesteld, is niet voldoende, aangezien het opnemen van een reservering niet gezien kan worden als een rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Ook het feit dat de afspraken en reserveringen vooraf niet zijn bedoeld om de publieke toegankelijkheid te beperken door de uitsluiting van bepaalde groepen, zoals [eiseres] heeft gesteld, neemt niet weg dat hierdoor de locatie slechts toegankelijk is voor de genodigden van diegene die de afspraak dan wel reservering heeft gemaakt en niet voor eenieder. [eiseres] heeft voorts nog naar voren gebracht dat ook in een sterrenrestaurant vooraf gereserveerd dient te worden en dat dat niet afdoet aan de publieke toegankelijkheid. De rechtbank is van oordeel dat die situatie niet te vergelijken is met de reservering bij [eiseres], nu de reden om iemand zonder reservering niet toe te laten bij een restaurant gelegen is in plaatsgebrek (en derhalve geldt voor eenieder die niet heeft gereserveerd) en bij [eiseres] de reden om iemand niet toe te laten is gelegen in het feit dat hij niet tot de kring van genodigden behoort.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de locatie niet beschouwd kan worden als een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. De locatie is mitsdien geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
5.7 Uit het voorgaande volgt dat moet worden aangenomen dat het hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter, ware dat ingesteld, geen kans van slagen zou hebben gehad en mitsdien dat [eiseres] geen schade heeft geleden door de beroepsfout van de Maatschap. De vordering ligt derhalve voor afwijzing gereed.
5.8 [eiseres] zal als de geheel in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
6 De beslissing
De rechtbank,
wijst af de vordering van [eiseres];
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Maatschap bepaald op € 251,- aan vast recht en op € 904,- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Fiege.
Uitgesproken in het openbaar.
204