Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 283964 / HA ZA 07-1245
Uitspraak: 9 juli 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
procureur mr. M.I. Agema,
advocaat mr. A. Quispel te Oud-Beijerland,
- tegen -
[gedaagde],
wonende te Capelle aan den IJssel,
gedaagde,
procureur mr. W.J. van Bel.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiseres]" respectievelijk "[gedaagde]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 8 mei 2007, met producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 29 augustus 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 7 november 2007;
- de bij gelegenheid van de comparitie van partijen door [eiseres] overgelegde
producties.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 [eiseres] heeft na een voorafgaande bezichtiging in april 2002 op 28 juni 2002 van [gedaagde] voor € 930.249,44 een wo[adres]huis gekocht, gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). Het notarieel transport van de woning heeft op 1 augustus 2002 plaatsgevonden.
2.2 De koopovereenkomst bevat de volgende bepalingen:
“Garanties
Artikel 5
(…)
5.2 Verkoper staat ervoor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of hem uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn – voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden – door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt voorzover Koper daar Verkoper niet uitdrukkelijk om heeft gevraagd.
(…)
Overige verklaringen Verkoper
Artikel 7
(…)
7.3 Het is Verkoper niet bekend of er met betrekking tot het Verkochte een of meer bouwtechnische gebreken van ernstige aard bestaan ter zake van de fundering, een of meer dragende muren, vloeren, de dakconstructie en / of de schoorsteen en / of andere essentiële bestanddelen van het Verkochte.
(…)
7.6 Verkoper zal Koper in de gelegenheid stellen het Verkochte, kort voor het ondertekenen van de leveringsakte te inspecteren.”
2.3 De akte van levering bevat de volgende bepalingen:
“Artikel 5
Leveringsverplichting. Juridische en feitelijke staat van het Verkochte.
(…)
5.4 De aflevering van het Verkochte vindt heden, op het aan het slot van deze akte vermelde tijdstip, plaats, en wel in de feitelijke staat waarin het Verkochte zich op dat tijdstip bevindt; deze staat is niet minder dan de staat waarin het Verkochte zich bevond op achtentwintig juni tweeduizendtwee – hierna aan te duiden als: “de Peildatum” –, behoudens normale slijtage.
Artikel 6
Baten en lasten. Risico.
(…)
6.2 Het risico van het Verkochte gaat heden, en wel op het aan het slot van deze akte vermelde tijdstip, over op Koper.
Artikel 7
Garanties van Verkoper aan Koper.
(…)
7.2 Verkoper staat ervoor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of hem uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn – voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden – door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt voorzover Koper daar Verkoper niet uitdrukkelijk om heeft gevraagd.
(…)
Artikel 8
Verklaringen van Verkoper en / of Koper.
(…)
8.4 In de koopovereenkomst heeft Verkoper verklaard, dat hem niet bekend is:
(…)
(c) of er met betrekking tot het Verkochte één of meer bouwtechnische gebreken van ernstige aard bestaan terzake van de fundering, één of meer dragende muren, vloeren, de dakconstructie en / of de schoorsteen en / of andere essentiële bestanddelen van het Verkochte.”
2.4 De brief d.d. 17 december 2003 van Bouw- en aannemingsbedrijf Vobaan B.V. aan de [eiseres] Groep, ten name van [X], luidt:
“Betreft: Scheurvorming aan uw pand aan de [adres].
(…)
Geconstateerd is een scheur in de toog boven de garagedeur, welke aangemerkt mag worden als de meest belangrijke.
(…)
De oorzaak van deze scheur kan het gevolg zijn van een aantal werkzaamheden die zich in de afgelopen tijd hebben voorgedaan. De scheur heeft zich gemanifesteerd in het oorspronkelijke deel van de woning die later aan de achterzijde is uitgebouwd. De achteruitbouw is gefundeerd op heipalen waarbij trilling wordt veroorzaakt. Deze trilling kan, bij hoge grondwaterstand, de bovenlaag in de grond doen verweken (drijfzand effect) en/of de zandplaat doen ontspannen, waardoor het oorspronkelijke deel van de woning opnieuw zou kunnen gaan zetten. Voorts is op de toegeleverde tekening aangegeven dat het rioleringstelsel de woning verlaat op de buitenhoek van de garage, wat in kan houden dat door het aanleggen hiervan de grond op dat punt extra is geroerd dan wel dat door de bestaande fundering een doorvoering is gemaakt. Hierdoor kan een zwakke plek in de fundering zijn ontstaan met de gevolgen van dien.
Advies;
Het is wenselijk om de scheur in de toog te “merken” om hierdoor een eventuele verergering vroegtijdig te kunnen constateren en hierop te kunnen beoordelen of het nog gaat om het zetten van de woning of dat het hier om een technisch probleem in de fundering gaat.”
2.5 De brief d.d. 24 februari 2005 van aannemingsbedrijf [aannemingsbedrijf] aan de heer [buurman] (eigenaar van de aangrenzende woning aan de [adres buurman]) luidt:
“betreft funderingsonderzoek [adressen].
(…)
Op 18 januari jl. is door ons bedrijf een funderingsinpectie uitgevoerd. (…)
Het betreft een betonbalk met betonpoeren op houten palen. De twee onderzochte palen zijn van vuren en van goede kwaliteit. De palen zijn in het verleden verlaagd door middel van een ter plaatse opgestorte betonpoer. De grondwaterdekking is nu ruim voldoende. Het is niet bekend of de palen onder het gehele voorpand zijn verlaagd.
In eerste instantie werd verondersteld dat het voorpand voorover zakt. Gezien de oneffenheid ter plaatse van de vloer oud en nieuwbouw, binnen, zakt ook de oude achtergevel. De oorspronkelijke houten vloeren zijn tijdens de verbouwing vervangen door betonvloeren. Hierdoor is de belasting op de oude fundering toegenomen en de palen overbelast. De zakking ter plaatse van de oude achtergevel kan ook een combinatie met paalrot zijn, veroorzaakt door droogstand, wanneer de palen hier niet verlaagd zouden zijn.
Zover wij nu kunnen beoordelen kan het voorgedeelte alleen gestabiliseerd worden door inpandig een nieuwe fundering te maken. (…) De betonvloeren zullen waarschijnlijk geheel gesloopt moeten worden.”
2.6 De brief d.d. 18 mei 2005, waarin (de advocaat van) [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk heeft gesteld voor de (bouwtechnische) gebreken aan de woning, de herstel- en reparatiekosten en verdere bijkomende kosten, luidt:
“Cliënte heeft het bovenstaande laten onderzoeken door Aannemingsbedrijf [aannemingsbedrijf] te Gouda. Ik zend u bijgaand toe een afschrift van de brief met bijlage van het bedoelde Aannemingsbedrijf gedateerd 24 februari 2005 (*). Ik verwijs voor de bevindingen van het bedoelde aannemingsbedrijf kortheidshalve naar de inhoud van het bedoelde rapport.”
(De gemachtigde van) [gedaagde] heeft bij brief d.d. 13 juni 2005 alle aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.7 Mos Grondmechanica B.V. heeft na een onderzoek op 22 september 2005 in opdracht van [eiseres], op 17 oktober 2005 een rapport opgemaakt, dat inhoudt:
“4. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
Conclusies
Uit de funderingsinspectie blijkt dat de houten paalkoppen van beide voorgedeelten van de woningen in het algemeen in goede staat zijn. De paalkoppen zijn vervangen door beton. De aansluiting met de gevel is visueel gezien goed. Er is geen sprake (meer) van droogstand van de palen.
De recente zakking is dus niet het gevolg van paalrot. De palen en de aansluitingen met de gevel zijn visueel gezien goed te noemen. Niet bekend is of tijdens het aanbrengen van de poeren de spanning tussen gevel en palen gehandhaafd is. Is dit niet het geval, dan kan dit weliswaar enige zetting hebben geïnitieerd, maar niet tot doorgaande zetting hebben geleid.
De scheuren tussen de bestaande bouw en de nieuwbouw zijn zeer vermoedelijk voornamelijk het gevolg van een overbelasting van de bestaande palen. De oorspronkelijke houten vloeren zijn tijdens de verbouwing vervangen door betonvloeren. Hierdoor is de belasting op de bestaande houten palen toegenomen. Doordat de vloeren bij de aansluiting op/tegen de nieuwbouw rusten, kunnen deze niet of nauwelijks zakken, waardoor de zetting aan de voorzijde groter is. Mogelijk zijn ook enkele constructieve aanpassingen (met name aan de voorzijde bij de garages) oorzaak van overbelasting, die ook hebben geleid tot meer zakking aan de voorzijde.
De recente toename van de zetting kan veroorzaakt zijn door hogere negatieve kleef op de palen, bijvoorbeeld door reconsolidatie van de ondergrond en wisselende grondwaterstand.
Advies
Geadviseerd wordt funderingsherstel bij alle dragende wanden (zijmuren, voor- en tussenmuren) van de oorspronkelijke woningen uit te voeren. Het herstel dient te bestaan uit een nieuwe paalfundering met stalen buispalen. Hierbij moeten de begane grondvloeren worden verwijderd, waarna de stalen buispalen geheid kunnen worden. Over de stalen buispalen wordt een gewapend betonvloer gestort. Deze wordt in de muren ingekast en doet dienst als nieuwe fundering.
(…)
Om de scheefstand op te heffen, moet het oorspronkelijke pand via de nieuwe palen gevijzeld worden. Voorwaarde is dan wel dat het oorspronkelijke (voor)pand constructief losstaat of losgezaagd/gemaakt wordt van de nieuwe aanbouw.”
2.8 Ingenieursbureau Bartels heeft na het maken van een vergelijkingsberekening voor de woningen aan de [adres buurman] en [adres] in opdracht van Bouwbedrijf Roosdom Tijhuis West B.V., op 27 maart 2007 een rapport opgemaakt, dat inhoudt:
“Conclusie
Wanneer de paalbelastingen in de bestaande en nieuwe situatie met elkaar vergeleken worden, blijkt dat de maximaal toelaatbare paalbelasting niet wordt overschreden.
De totale belasting op de palen na de verbouwing is afgenomen met ca. 10%. Dit gegeven geeft geen aanleiding aan te nemen dat de verbouwing onvoorziene zettingen / zakkingen op zou leveren.”
3 De vordering
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 75.912,40 met rente en kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiseres] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro, althans [gedaagde] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst. In een of meerdere gedeelten van de woning doen zich verzakkingen voor als gevolg waarvan sprake is van ernstige scheurvorming. De verzakkingen vinden hun oorzaak in overbelasting van de palen als gevolg van het gewicht van de betonvloer. Op grond van hetgeen in de koopovereenkomst en de akte van levering is bepaald, mocht [eiseres] verwachten dat de woning geen bouwtechnische gebreken kende. [gedaagde] heeft dit bovendien gegarandeerd.
3.2 De herstel- en reparatiekosten van de bouwtechnische gebreken en verdere bijkomende kosten bedragen in totaal € 75.912,40, daaronder begrepen de kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte, welke worden begroot op € 2.500,00. [gedaagde] is gehouden om de door [eiseres] geleden schade tot voormeld totaalbedrag te vergoeden.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 De woning beantwoordt aan de overeenkomst. De woning bezit, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die [gedaagde] daarover heeft gedaan, de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Betwist wordt dat de verzakkingen zijn te wijten aan overbelasting van de palen. De oorzaak daarvan kan zeer wel gelegen zijn in een hogere negatieve kleef op de palen, bijvoorbeeld door reconsolidatie van de ondergrond en een wisselende grondwaterstand. Dit kan [gedaagde] niet worden toegerekend, althans hiervoor is zij niet aansprakelijk.
4.2 Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst vertoonde de woning reeds scheurvorming ter plaatse van de scheiding tussen het oude en nieuwe gedeelte, zowel in de buitengevels als in de binnenmuren/wanden.
[gedaagde] heeft [eiseres] medegedeeld wat haar omtrent de bouwkundige staat van de woning op dat moment bekend was en heeft mitsdien voldaan aan de op haar rustende mededelingsplicht. [gedaagde] was niet bekend met de bouwtechnische gebreken.
4.3 Hoewel de scheurvorming ten tijde van de bezichtiging van de woning door [eiseres] is geconstateerd, heeft zij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geen bouwkundig rapport op laten maken of enig ander onderzoek laten doen naar de feitelijke staat van de woning. In de gegeven omstandigheden mocht dit van [eiseres] wel verwacht worden. [eiseres] heeft hiertoe tot kort voor de levering de gelegenheid gehad (vide artikel 7.6 van de koopovereenkomst). Door dit na te laten heeft [eiseres] niet voldaan aan de op haar rustende onderzoeksplicht. Daarbij wijst [gedaagde] erop dat [eiseres] een professionele partij is op het gebied van de aan- en verkoop van woningen en bovendien bij de aankoop van de woning werd bijgestaan door een deskundig makelaar.
4.4 [gedaagde] heeft geen garantie afgegeven omtrent de bouwkundige staat van de woning. Gezien de tekst van de koopovereenkomst, in het bijzonder artikel 7.3, heeft [gedaagde] slechts verklaard dat zij niet bekend was met enige bouwtechnische gebreken. Dit kan in ieder geval geen reden zijn geweest voor [eiseres] om af te zien van een onderzoek.
4.5 Het risico van het verkochte, dat wordt geleverd in de feitelijke staat waarop het op dat moment verkeert (vide artikel 5.4 van de akte van levering), gaat op het moment van levering over van de verkoper op de koper (vide artikel 6.2 van de akte van levering). De bouwtechnische gebreken kunnen [gedaagde] niet worden toegerekend.
4.6 [eiseres] heeft niet binnen bekwame tijd geklaagd in de zin van artikel 7:23 BW Pro. [eiseres] had de gebreken redelijkerwijs eerder kunnen en moeten ontdekken door tijdig een onderzoek te laten doen naar de bouwkundige staat van de woning. De onder 2.4 bedoelde brief is voor het onderhavige geschil niet van belang nu zij niet de in geschil zijnde woning, doch de aangrenzende woning aan de [adres buurman] betreft.
4.7 [eiseres] heeft [gedaagde] niet in gebreke gesteld en derhalve niet in de gelegenheid gesteld de gebreken te herstellen. Nu [eiseres] [gedaagde] niet in gebreke heeft gesteld, verkeert [gedaagde] derhalve niet in verzuim en bestaat geen recht op schadevergoeding.
4.8 [gedaagde] betwist de hoogte van de schade. De gekozen wijze van herstel brengt extra scheurvorming met zich mee. Nu [eiseres] bekend was met de scheurvorming ter plaatse van de scheiding tussen het oude en nieuwe gedeelte, zowel in de buitengevels als in de binnenmuren/wanden, dient het herstel daarvan voor haar rekening te komen. [eiseres] heeft ervoor gekozen om de herstelwerkzaamheden bij zowel haar woning als de aangrenzende woning aan de [adres buurman] tegelijkertijd uit te doen voeren. Doordat slechts de vloer bij de woning van [eiseres] is verwijderd teneinde de fundering bloot te leggen, zijn de herstelkosten met betrekking tot nummer [adres] beduidend hoger uitgevallen dan de herstelkosten met betrekking tot nummer 78. Er zijn bovendien meer werkzaamheden verricht dan met betrekking tot het herstel van de verzakkingen nodig was.
4.9 Nu [gedaagde] niet in verzuim verkeert, is zij geen wettelijke rente verschuldigd. [gedaagde] betwist de verschuldigdheid en hoogte van de buitengerechtelijke kosten.
5 De beoordeling
5.1 [eiseres] doet een beroep op non-conformiteit en stelt dat [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst, nu de woning – vanwege bouwtechnische gebreken – niet aan de overeenkomst beantwoordt.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] houdt in dat [eiseres] ter zake van die gebreken niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW Pro.
5.2 Dit verweer treft doel. De rechtbank stelt daarbij voorop dat de vraag of de koper binnen de bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW Pro heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak niet in algemene zin kan worden beantwoord. De koper dient (a) ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten en (b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper.
De lengte van de onder (a) bedoelde termijn is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het onder (a) bedoeld onderzoek dient, gelet op de door artikel 7:23 lid 1 BW Pro beschermde belangen van de verkoper, door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden van het geval in redelijkheid van hem kan worden gevergd. In dat verband kunnen onder meer van belang zijn de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, en de deskundigheid van de koper. Onder omstandigheden kan voor de beantwoording van de vraag of de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt, een onderzoek door een deskundige nodig zijn. In beginsel mag de koper de uitslag van dit onderzoek afwachten zonder de verkoper van het onderzoek op de hoogte te brengen.
De vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied dient te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of [gedaagde] nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt.
5.3 Als niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken staat vast dat [eiseres] een professionele partij is op het gebied van de aan- en verkoop van woningen die bij de aankoop van de onderhavige woning bovendien werd bijgestaan door een deskundig makelaar. [eiseres] heeft ter comparitie erkend – en mitsdien staat vast – dat er tijdens de bezichtiging van de woning in april 2002 sprake was van een lichte vorm van scheurvorming. Voor zover dit al geen aanleiding was voor een (nader) onderzoek, had dit naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval aanleiding moeten zijn voor extra alertheid. In de brief van 17 december 2003 (r.o. 2.4) wordt melding gemaakt van scheurvorming in het aangrenzende pand, mogelijk als gevolg van een technisch probleem in de fundering. Vervolgens is de scheurvorming in de woning van [eiseres] in 2004/2005 verergerd. Hierop heeft de eigenaar van de aangrenzende woning aan de [adres buurman] – kennelijk mede in opdracht van [eiseres] – aannemingsbedrijf [aannemingsbedrijf] gevraagd om onderzoek te doen naar de fundering van de beide woningen. De onderzoeksresultaten werden bekend bij de onder 2.5 bedoelde brief van 24 februari 2005. [eiseres] heeft er voor gekozen de uitslag van dit onderzoek af te wachten en richting [gedaagde] geen melding te maken van de toegenomen scheurvorming en het laten verrichten van onderzoek.
5.4 In het licht van voormelde omstandigheden lag het op de weg van [eiseres] om in elk geval na het bekend worden van de resultaten van het onderzoek van aannemingsbedrijf [aannemingsbedrijf] naar de fundering op 24 februari 2005 hiervan onverwijld mededeling te doen aan [gedaagde]. Eerst bij brief van 18 mei 2005 heeft [eiseres] echter aan [gedaagde] kennis gegeven van de (verergerde) scheurvorming in de woning en de resultaten van voormeld onderzoek. Naar het oordeel van de rechtbank is deze termijn onder de gegeven omstandigheden niet aan te merken als binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW Pro. Feiten en omstandigheden waarom een beroep op de klachttermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, zijn gesteld noch gebleken.
5.5 Nu [eiseres] niet binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW Pro [gedaagde] heeft geïnformeerd dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, komt haar reeds op die grond geen beroep op non-conformiteit toe. Een en ander leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiseres] zal worden afgewezen. De nevenvorderingen tot vergoeding van wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten delen in het lot van die afwijzing. [eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.
6 De beslissing
De rechtbank,
wijst af de vordering van [eiseres];
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 1.135,00 aan vast recht en op € 1.788,00 aan salaris voor de procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Mentink.
Uitgesproken in het openbaar.
801/1581