Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector Bestuursrecht
Meervoudige kamer
Reg.nr.: WET 07/3417-STRN
WET 07/3418-STRN
WET 07/3419-STRN
Uitspraak in de gedingen tussen
BijdeVaate Goes B.V., gevestigd te Zierikzee, eiseres,
gemachtigde mr. A. Streefkerk-Wegman, werkzaam als juridisch adviseur bij de Verhagen Groep te Oud-Beijerland,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Westvoorne, verweerder.
Aan de gedingen hebben mede als partij deelgenomen:
[derdepartij 1], wonende te [woonplaats], [adres] (reg.nr. WET 07/3417) en
[derdepartij 2], wonende te [woonplaats], [adres] (reg.nr. WET 07/3418),
gemachtigde voor beiden mr. E. Wiarda, werkzaam bij Langhout & Wiarda te Oranjewoud,
en
[derdepartij 3], wonende te [woonplaats], [adres] (reg.nr. WET 07/3419),
gemachtigde mr. F.K.H.van Oostveen, jurist bij de Stichting Achmea Rechtsbijstand.
1 Ontstaan en loop van de procedure
Bij brieven van respectievelijk 14 augustus 2006, 17 augustus 2006 en 4 september 2006 hebben [derdepartij 1] (hierna: [naam]), [derdepartij 2] (hierna: [naam]) en derdepartij 3 (hierna: [naam]) ieder een verzoek ingediend om planschadevergoeding als bedoeld in artikel 49, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), als gevolg van het in werking treden van het bestemmingsplan "Locatie Zandweg te Oostvoorne".
Bij besluiten van 22 mei 2007 heeft verweerder aan [derdepartij 1], aan [derdepartij 2] en aan [derdepartij 3], in navolging van het planschaderapport van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ), planschadebedragen toegekend van respectievelijk € 48.000,-, € 55.000,- en € 18.000,-. De bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van indiening van het planschadeverzoek tot aan de dag van uitbetaling.
Bij brief van 25 juni 2007, verzonden op 2 juli 2007, heeft verweerder eiseres medegedeeld welke besluiten ten aanzien van de verzoeken om schadevergoeding van [derdepartij 1], [derdepartij 2] en [derdepartij 3] zijn genomen en is medegedeeld dat de kosten van deze besluiten, nadat zij onherroepelijk zijn geworden, op grond van de planschade-overeenkomst tussen eiseres en verweerder op haar verhaald zullen worden.
Tegen de besluiten van 22 mei 2007 heeft eiseres bij brieven van 18 juli 2007 bezwaar gemaakt. Daarbij heeft eiseres verweerder verzocht in te stemmen met rechtstreeks beroep op grond van artikel 7:1a van de Algemene wet bestuursrecht.
Bij brief van 12 september 2007 heeft verweerder de rechtbank medegedeeld dat het verzoek van eiseres om in te stemmen met rechtstreeks beroep is toegewezen.
Verweerder heeft bij brief van 9 november 2007 een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 mei 2008. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door [naam]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. B. Slaats, bijgestaan door A.A. Bruggeman, werkzaam bij de SAOZ. Namens [derdepartij 1] en [derdepartij 2] was aanwezig hun gemachtigde.
2 Overwegingen
Eiseres heeft bij verweerder een plan ingediend voor de ontwikkeling van het project "De Tuinen", gelegen in het gebied tussen de Zandweg en de Valkenlaan te Oostvoorne. Dit plan was strijdig met het op dat moment geldende bestemmingsplan “Oostvoorne Dorp”. Eiseres heeft de gemeente daarom verzocht om herziening van dit bestemmingsplan ten behoeve van haar project. De gemeente heeft aan dit verzoek meegewerkt, en als gevolg daarvan is in 2006 het nieuw bestemmingsplan "Locatie Zandweg te Oostvoorne" tot stand gekomen en in werking getreden.
De gemeente heeft in dit verband op verzoek van eiseres een planschaderisicoanalyse laten opstellen door de SAOZ en heeft vervolgens met eiseres een overeenkomst afgesloten waarbij eiseres zich verbindt om aan de gemeente de planschade ex artikel 49 van de WRO te vergoeden die uit de planologische maatregel voortvloeit.
[derdepartij 1], [derdepartij 2] en [derdepartij 3] hebben ieder voor zich verweerder verzocht om vergoeding van planschade ex artikel 49 van de WRO voor de schade die zij menen te lijden als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan.
Naar aanleiding van deze aanvragen heeft verweerder de SAOZ onderzoek laten doen naar de gestelde planschade. In januari respectievelijk februari 2007 heeft de SAOZ concept-adviezen uitgebracht ten aanzien van de verzoeken, waarbij is geadviseerd schadevergoedingen van € 48.000,-- ([derdepartij 1]), € 55.000,-- ([derdepartij 2]) en
€ 18.000,- ([derdepartij 3]) toe te kennen.
Vervolgens heeft eiseres door Verhagen Advies ten aanzien van elk verzoek een planschadeadvies laten opstellen. Verhagen Advies adviseert daarbij aan [derdepartij 1], [derdepartij 2] en [derdepartij 3] schadevergoedingen toe te kennen van respectievelijk
€ 26.000,-, € 23.000,- en € 5.000,-.
In april 2007 heeft de SAOZ haar definitieve adviezen uitgebracht, waarin is gereageerd op de inhoud van de adviezen van Verhagen Advies. De SAOZ heeft de conclusies zoals die waren getrokken in haar concept-adviezen gehandhaafd.
Eiseres heeft aangevoerd dat de onafhankelijkheid van de SAOZ in het geding is, nu zowel de planschaderisicoanalyse als de planschadeadviezen door de SAOZ zijn opgesteld. Bij de planschadeadvisering, die is gebaseerd op dezelfde planvergelijking als de risicoanalyse, is volgens eiseresgebondenheid ontstaan van dat kantoor aan de eerder afgegeven risicoanalyse met de daarin genoemde waardedalingen. In deze zaken ligt het dan ook voor de hand dat de SAOZ de waardedaling zou begroten in lijn met de waardedaling genoemd in de risicoanalyse. Voorts merkt eiseres op dat vergelijkbare voorbeelden en vergelijkbare procentuele waardedalingen in vergelijkbare zaken haar niet bekend zijn. Eiseres meent dat onvolledig is ingegaan op de in de zienswijze en de bijbehorende second opinion van Verhagen Advies aangegeven argumenten.
Ten aanzien van [derdepartij 3] heeft eiseres voorts aangevoerd dat uit het advies van de SAOZ onvoldoende blijkt dat rekening is gehouden met de mogelijke aanleg van een tennisbaan of zwembad dan wel met de bebouwingsmogelijkheden behorend bij de woning [adres]. Naar de mening van eiseres is in het bestreden besluit voorts geen of onvoldoende rekening gehouden met de maximale invulling met de voorheen toegestane bebouwingsmogelijkheden, ook op de belendende percelen, de bouwhoogte van 15 meter van bouwwerken op de agrarische bestemming ingevolge de aanvullende werking van de gemeentelijke Bouwverordening, en de invloed die deze aspecten hebben op de beoordeling. Eiseres concludeert dat alsnog advies dient te worden ingewonnen bij een onafhankelijke, derde partij.
Ten aanzien van [derdepartij 2] en [derdepartij 1] heeft eiseres aangevoerd dat de SAOZ in haar advies heeft vermeld dat de gronden gelegen ten zuidwesten van het perceel van belanghebbende niet bebouwd konden worden. Uit het advies van de SAOZ blijkt niet dat dit betrokken is bij de beoordeling. Omdat er geen bouwhoogte van bouwwerken is genoemd, die op de agrarische bestemming "zonder bebouwing" gerealiseerd mochten worden, geldt de aanvullende werking van de Bouwverordening. Derhalve kunnen bouwwerken worden opgericht met een hoogte tot maximaal 15 meter. Dit is een groot verschil met het door SAOZ gestelde dat de gronden ten zuidwesten niet bebouwd konden worden. Bovendien wordt op het gestelde over de maximale invulling in de reactie van de SAOZ in het geheel niet ingegaan. Uit het SAOZ-advies blijkt verder niet dat rekening is gehouden met de ter plaatse van de bestemming "groenvoorzieningen" mogelijke in- en uitrit die ten behoeve van de agrarische gronden gerealiseerd had kunnen worden. Ten aanzien van [derdepartij 2] merkt eiseres daarnaast op dat de SAOZ onvoldoende dan wel geen rekening heeft gehouden met voordelen zoals het wegbestemmen van de kassen en het verbreden van de watergang.
Ook ten aanzien van [derdepartij 2] en [derdepartij 1] concludeert eiseres dat alsnog advies dient te worden ingewonnen bij een onafhankelijke, derde, partij.
De rechtbank overweegt als volgt.
In artikel 49, eerste lid, aanhef en onder a, van de WRO is bepaald dat, voorzover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, burgemeester en wethouders hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekennen.
Uit vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld ARRS 28 april 2004, nr. 200304494/1) volgt dat de SAOZ te beschouwen is als een onafhankelijk deskundige op het gebied van planschade en dat verweerder in beginsel op de door de SAOZ uitgebrachte adviezen mag afgaan.
De rechtbank ziet in de onderhavige zaken geen aanleiding om van dit algemene uitgangspunt af te wijken.
Verweerder heeft ten aanzien van de onafhankelijkheid van de SAOZ in deze specifieke gevallen nog opgemerkt dat binnen de SAOZ een strikte scheiding wordt gehanteerd ten aanzien van het opstellen en beoordelen van planschaderisicoanalyses enerzijds en planschadeadviezen anderzijds met betrekking tot eenzelfde plangebied c.q. locatie. Deze scheiding ligt volgens verweerder onder andere in de omstandigheid dat binnen de SAOZ zowel in formeel als in materieel opzicht een gedeelde organisatiestructuur is opgezet.
De rechtbank is van oordeel dat er geen aanwijzingen zijn dat de door verweerder gevolgde werkwijze in de onderhavige gevallen zou moeten doen twijfelen aan de onafhankelijkheid van de advisering door de SAOZ.
Hoewel de rechtbank van oordeel is dat verweerder er uit hoofde van de door hem met eiseres gesloten overeenkomst goed aan had gedaan om voorafgaand aan het kiezen van een planschadeadviesbureau daarover met eiseres in overleg te treden, kan het feit dat dit niet is gebeurd geen gevolgen hebben voor de thans voorliggende besluiten.Verweerder heeft immers op grond van de procedureregeling Planschadevergoeding 2005 - ook in het geval van voorafgaand overleg - zelf de keuze welke adviseur zij benoemt.
Ten aanzien van de inhoud van de adviezen van de SAOZ overweegt de rechtbank dat deze ieder voor zich een zorgvuldig onderzoek bevat alsmede een goed onderbouwd advies, waarop verweerder in beginsel mocht afgaan. Daarbij is van belang dat in de definitieve adviezen van de SAOZ gemotiveerd wordt ingegaan op hetgeen in de adviezen van Verhagen Advies is vermeld. De rechtbank constateert dat er verschillen zijn tussen de adviezen van Verhagen Advies en die van de SAOZ op het punt van de waardebepaling van de woningen op de peildatum. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres opgemerkt dat dat verschil mogelijk samenhangt met het feit dat Verhagen Advies onderzocht heeft op basis van geveltaxaties, waar bij de SAOZ sprake is geweest van een nauwkeurige en interne opname van de woningen.
Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de onderzoeken van Verhagen Advies minder gedetailleerd zijn geweest in vergelijking tot de onderzoeken van de SAOZ.
De rechtbank is - alles afwegende - van oordeel dat verweerder bij het nemen van haar besluiten zich heeft mogen baseren op de adviezen van de SAOZ, en de daarin geadviseerde schadebedragen.
Nu de rechtbank ook overigens geen grond ziet voor vernietiging van de bestreden besluiten komt de rechtbank tot de conclusie dat de bestreden besluiten in rechte stand kunnen houden. De beroepen van eiseres zijn ongegrond.
Voor een veroordeling in de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
3 Beslissing
De rechtbank,
recht doende:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. A.I. van Strien, voorzitter, en mr. P.C. Santema en mr. P. Vrolijk, leden, en door de voorzitter en mr. I. Geerink-van Loon, griffier, ondertekend.
De griffier: De voorzitter:
Uitgesproken in het openbaar op: 24 juli 2008
Een belanghebbende - onder wie in elk geval eiseres wordt begrepen - en verweerder kunnen tegen deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage. De termijn voor het indienen van het beroepschrift is zes weken en vangt aan met ingang van de dag na die waarop het afschrift van deze uitspraak is verzonden.
Afschrift verzonden op: