Uitspraak
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. P.H.Ch.M. van Swaaij,
advocaat mr G. Barendregt, te Gouda.
- tegen -
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur voorheen mr. J. Kneppelhout,
thans niet langer in rechte vertegenwoordigd.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser-1]" respectievelijk "[gedaagde-1]".
1 Het verloop van het geding
1.1 De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 6 februari 2007 en de door [eiser-1] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 23 mei 2007, waarbij een comparitie van partijen
is gelast;
- akte aan de zijde van [eiser-1].
1.2 Ter rolzitting van 14 november 2007 heeft mr. Kneppelhout zich onttrokken als procureur van [gedaagde-1]. Hoewel de gelegenheid daartoe is geboden, heeft zich voor [gedaagde-1] geen nieuwe procureur gesteld. De geplande comparitie van partijen heeft in verband met het voornemen van de procureur van [gedaagde-1] zich aan de zaak te ontrekken geen doorgang gevonden. In plaats daarvan is de zaak naar de rol verwezen voor uitlaten partijen.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 Op 18 april 2006 hebben [eiser-1] en [gedaagde-1] een koopovereenkomst gesloten, inhoudende dat [eiser-1] aan [gedaagde-1] verkoopt een winkelpand met twee etagewoningen, ondergrond achterplaats en verder aanbehoren te [woonplaats], [adres], kadastraal gemeente [woonplaats], vijfde afdeling, sectie V nummer 1877, groot één are en vier centiare (hierna: het pand) tegen een koopprijs van € 237.500,--.
2.2 De koopovereenkomst is door [gedaagde-1] op 18 april 2006 ten overstaan van de notaris getekend. [eiser-1] heeft de koopovereenkomst de volgende dag (19 april 2006) getekend. De koopovereenkomst bepaalt als volgt:
“Waarborg
Artikel 8
Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal koper te zijner keuze:
- een waarborgsom van tien procent van voormelde totale koopprijs voldoen op de kwaliteitsrekening;
- een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope van tien procent van voormelde totale koopprijs;
zulks uiterlijk op 19 mei 2006
en voorts op de wijze als nader omschreven in de algemene bepalingen.
Ontbindende voorwaarden
Artikel 9
Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n), dat:
(…)
b. koper niet uiterlijk op 11 mei 2006
een toezegging heeft verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling
voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het
verkochte – eventueel, indien de desbetreffende geldgever dat verlangt voor
het verstrekken van een zodanige geldlening, onder medeverband van de
rechten uit een te sluiten overeenkomst van levensverzekering tot een
verzekerd kapitaal, na te melden hoofdsom niet te boven gaande – tot een
hoofdsom van € 60% van de koopsom + kosten
onder de bij grote erkende geldverstrekkende instellingen normaal
geldende voorwaarden en bepalingen (…)
en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstvermelde datum
schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat hij
wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en), deze
overeenkomst wil ontbinden; (…)”
2.3 Bij de koopovereenkomst zijn partijen tevens algemene bepalingen overeengekomen. Deze luiden als volgt:
“Tekortkoming (wanprestatie)
Artikel VI
1. (…)
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen – daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie – is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. (…)
b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijke opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.”
2.4 Op 10 mei 2006 heeft [gedaagde-1] de notaris medegedeeld dat hij de koopovereenkomst ontbindt met een beroep op artikel 9 sub b van Pro de koopovereenkomst. [gedaagde-1] heeft daartoe twee afwijzingen overgelegd, te weten één van Fortis ASR en één van UCB Hypotheken B.V.
2.5 [eiser-1] heeft [gedaagde-1] medegedeeld niet akkoord te gaan met de ontbinding, omdat [gedaagde-1] de hypotheekaanvragen op onjuiste gronden heeft gedaan. Op zijn verzoek heeft [eiser-1] [gedaagde-1] uitstel verleend tot 26 mei 2006 teneinde alsnog een passende financiering te verkrijgen.
2.6 [eiser-1] heeft [gedaagde-1] bij deurwaardersexploot d.d. 30 mei 2006 in gebreke gesteld en hem gesommeerd binnen acht dagen de waarborgsom te voldoen of een bankgarantie te stellen en ook overigens alle uit de koopovereenkomst voortspruitende verplichtingen te voldoen.
2.7 Bij brief van 13 juli 2006 heeft [eiser-1], bij monde van zijn raadsman, de koopovereenkomst op grond van artikel VI van de algemene bepalingen ontbonden en betaling van de direct opeisbare boete van 10% van de koopprijs gevorderde ad € 23.750,--.
3 De vordering
De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde-1] te veroordelen tot betaling van € 23.750,--, met rente en kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser-1] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [gedaagde-1] heeft de koopovereenkomst niet ontbonden. Zijn eerste - tijdige - beroep op de ontbindende voorwaarden is niet op de juiste gronden geschied. Na het verleende uitstel tot 26 mei 2006 heeft [gedaagde-1] de overeenkomst niet tijdig, noch op voorgeschreven wijze, ontbonden.
3.2 [gedaagde-1] heeft op grond van artikel VI van de algemene bepalingen de onmiddellijk opeisbare boete verbeurd ten bedrage van 10% van de koopprijs, te weten een bedrag van
€ 23.750,--. Aangezien [gedaagde-1], na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen is tekortgeschoten in de nakoming van één of meer van zijn verplichtingen, waaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie, is [gedaagde-1] in verzuim en heeft [eiser-1] de overeenkomst door een schriftelijke verklaring ontbonden verklaard en betaling van de boete gevorderd.
3.3 Voor matiging van de boete is geen plaats. [eiser-1] heeft als gevolg van de wanprestatie van [gedaagde-1] daadwerkelijk schade geleden.
3.4 [eiser-1] maakt voorts aanspraak op vergoeding van de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2006.
3.5 [eiser-1] maakt voorts aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.178,--, conform rapport Voorwerk II.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser-1] in de kosten van het geding.
[gedaagde-1] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 De inhoud van de koopovereenkomst deugde niet, althans stemde niet overeen met de wil van [gedaagde-1]. [gedaagde-1] heeft een koopovereenkomst getekend waarvan vaststond dat hij deze niet zou kunnen nakomen. Daarvoor was immers eigen geld vereist, wat [gedaagde-1] niet bezat.
Bovendien was hij met de inhoud van de door de notaris opgestelde koopovereenkomst niet bekend. De koopovereenkomst is voorafgaande aan de ondertekening door de notaris niet voorgelezen, noch heeft [gedaagde-1] daarvan eerst een concept ontvangen. De notaris heeft enkel de personalia van [gedaagde-1] gecontroleerd en heeft vervolgens de koopovereenkomst ter tekening aan hem voorgelegd. [gedaagde-1], die in [geboorteplaats] is geboren, beheerst de Nederlandse taal, met name de taal op schrift, matig.
4.2 [gedaagde-1] heeft de gevorderde boete niet verbeurd. [gedaagde-1] heeft de koopovereenkomst tijdig ontbonden. Bovendien waren alle betrokken partijen en dus ook [eiser-1] er reeds op 10 en 11 mei 2006 mee bekend dat [gedaagde-1] nimmer een passende financiering zou kunnen krijgen. [eiser-1] maakt derhalve misbruik van zijn recht door het standpunt in te nemen dat [gedaagde-1] niet tijdig schriftelijk heeft ontbonden.
4.3 Zo [gedaagde-1] de boete al zou hebben verbeurd, vereist de billijkheid dat deze wordt gematigd. [eiser-1] heeft naar eigen zeggen slechts schade geleden tot een bedrag van € 12.500,--, welk bedrag [gedaagde-1] overigens betwist. Bovendien heeft [eiser-1] het pand op 4 september 2006 aan de gemeente [woonplaats] verkocht en geleverd voor € 245.000,--, te weten € 7.500,-- meer dan waarvoor hij het aan [gedaagde-1] heeft verkocht. Voor zover [eiser-1] al schade heeft gelden, dient die schade te worden verminderd met dit bedrag. De boete is bestemd om in plaats te treden van de wettelijke schadevergoeding. Nu [eiser-1] niet of nauwelijks schade heeft geleden, mist de boete haar doel en dient deze geheel te worden weggematigd.
4.4 Voor vergoeding van buitengerechtelijke kosten is geen plaats.
5 De beoordeling
5.1 Tussen partijen is in geschil of [gedaagde-1] de contractuele boete heeft verbeurd. De rechtbank oordeelt dienaangaande als volgt.
5.2 Ter onderbouwing van zijn vordering stelt [eiser-1] dat [gedaagde-1] in verzuim is nu hij, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen is tekortgeschoten in de nakoming van één of meer van zijn verplichtingen, waaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie. [eiser-1] heeft vervolgens de overeenkomst door een schriftelijke verklaring ontbonden verklaard en betaling van de boete gevorderd op grond van artikel VI van de algemene bepalingen.
5.3 [gedaagde-1] betwist in verzuim te zijn en voert daartoe allereerst aan dat de inhoud van de overeenkomst niet conform zijn wil is en dat hij ook geen gelegenheid heeft gehad van die inhoud kennis te nemen. Hij stelt daartoe dat hij in [geboorteplaats] is geboren en de Nederlandse taal, met name de taal op schrift, matig beheerst. Dat hij nimmer een concept van de koopovereenkomst heeft ontvangen en de notaris de overeenkomst ook niet – volledig – heeft voorgelezen of besproken. De notaris heeft hem de overeenkomst slechts na controle van de personalia ter ondertekening voorgelegd. [gedaagde-1] stelt pas na zijn beroep op de ontbindende voorwaarden op 10 mei 2006 bekend te zijn geworden met de inhoud van de overeenkomst, waaronder het feit dat daarbij was overeengekomen dat hij een geldlening zou aanvragen voor 60% van de koopsom + kosten en hij dus over een - aanzienlijke - som eigen geld diende te beschikken om aan de overeenkomst te kunnen voldoen.
5.4 Dit verweer strookt niet met het handelen van [gedaagde-1]. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde-1] op of omstreeks 10 mei 2006, toen hij, naar hij stelt, met de inhoud van de overeenkomst bekend is geworden - of op enig ander moment vóór de conclusie van antwoord - aan [eiser-1] kenbaar heeft gemaakt dat de inhoud van de overeenkomst niet conform zijn wil was en hij niet over voldoende eigen geld beschikte. Integendeel, ook naar zijn eigen stelling heeft hij [eiser-1] verzocht om uitstel teneinde alsnog een passende financiering te verkrijgen voor 60% van de koopsom + kosten. De rechtbank gaat daarom aan dit verweer voorbij.
5.5 [gedaagde-1] voert voorts aan dat hij de overeenkomst vervolgens alsnog vóór 26 mei 2006, zij het mondeling, heeft ontbonden en dat [eiser-1] misbruik van recht maakt door het standpunt in te nemen dat [gedaagde-1] niet tijdig schriftelijk de ontbinding heeft ingeroepen.
5.6 Ook dit verweer van [gedaagde-1] faalt. [gedaagde-1] heeft hiertoe gesteld dat het voor alle betrokkenen op 10/11 mei 2006 al duidelijk was dat hij niet de benodigde financiering zou verkrijgen, maar hij heeft deze stelling geenszins onderbouwd. Zo is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde-1], toen hij [eiser-1] om verlenging van de termijn verzocht, heeft gecommuniceerd dat hij evenmin in aanmerking zou komen voor een financiering van 60% van de koopprijs plus kosten koper. Bovendien was [gedaagde-1] bekend met de wijze waarop een beroep op de ontbindende voorwaarden diende te geschieden, hij had dat al eerder gedaan op 10 mei 2006. [gedaagde-1] heeft voorts geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan moet worden aangenomen dat het voor hem onmogelijk was om de ontbindende voorwaarde op de overeengekomen wijze in te roepen. Artikel 3: 13 BW bepaalt dat degene aan wie een bevoegdheid toekomt, haar niet kan inroepen voor zover hij haar misbruikt. Van misbruik van bevoegdheid is onder meer sprake indien zij wordt uitgeoefend met geen ander doel dan de ander te schaden, of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend, dan wel in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Dit alles is gesteld, noch gebleken.
5.7 Gelet op al het vorenoverwogene heeft [eiser-1] de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden en is de gevorderde boete in beginsel toewijsbaar. [gedaagde-1] heeft de rechtbank echter nadrukkelijk verzocht om matiging van de boete en heeft daartoe aangevoerd dat de billijkheid dit vereist, omdat [eiser-1] geen of nauwelijks schade heeft geleden. De rechtbank oordeelt daaromtrent als volgt.
5.8 De rechter behoort van zijn bevoegdheid tot matiging van een contractuele boete een spaarzaam gebruik te maken. Het bedingen van een boete als aansporing tot nakoming of ter fixatie van schadevergoeding is op zich geoorloofd; het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor het ingrijpen in de contractsvrijheid van partijen. Matiging is slechts toegestaan “indien de billijkheid dit blijkbaar eist” waarbij een afweging dient te worden gemaakt op basis van de concrete omstandigheden van het geval. Een grond voor matiging kan zijn dat de bedongen boete in relatie tot de overtredingen zo “buitensporig” is dat de eisen van de goede trouw eraan in de weg zouden staan dat zij ten volle wordt opgevoerd. De stelling van [eiser-1] dat het feit dat hij daadwerkelijk schade heeft geleden aan matiging van de boete in de weg staat, gaat dus niet op. [gedaagde-1] heeft de door [eiser-1] opgevoerde schadeposten gemotiveerd betwist. [eiser-1] is bij tussenvonnis in de gelegenheid gesteld de gestelde schade nader te specificeren. [eiser-1] heeft dit nagelaten. [eiser-1] heeft in zijn akte na tussenvonnis in het geheel niet gereageerd op het verweer van [gedaagde-1] ten aanzien van de omvang van de schade. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat [eiser-1] (nagenoeg) geen schade heeft geleden. [eiser-1] heeft voorts niet betwist dat [gedaagde-1] de Nederlandse taal slecht beheerst, dat hij geen conceptovereenkomst heeft ontvangen en dat hem niet duidelijk is verteld dat in de koopovereenkomst was opgenomen dat hij alleen recht had ontbinding in te roepen indien hij geen financiering van 60% van de koopsom + kosten kon verkrijgen en dat hij het pand kocht als beleggingsobject. Bovendien heeft [eiser-1] niet weersproken dat hij kort na de ontbinding een hogere verkoopprijs heeft gerealiseerd bij verkoop van het pand aan de gemeente. Al deze omstandigheden in aanmerking genomen, vereist de billijkheid dat de boete wordt gematigd tot een bedrag van € 5.000,--.
5.8 De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu onvoldoende is gesteld en evenmin is gebleken dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237-240 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten.
6 De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt [gedaagde-1] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser-1] te betalen het bedrag van € 5.000,-- (zegge: vijfduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf
1 augustus 2006 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt [gedaagde-1] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser-1] bepaald op € 550,-- aan vast recht, op € 84,31 aan overige verschotten en op € 576,-- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis voorzover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.C. Hes-Bakkeren
Uitgesproken in het openbaar.
585/336