Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 274744 / HA ZA 06-3464
Uitspraak: 15 oktober 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres 2],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in voorwaardelijke reconventie,
advocaat (thans) mr. P.H.Ch.M. van Swaaij,
- tegen -
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. E.F.V. Vanlerberghe.
Partijen blijven hierna aangeduid als "[eisers]" respectievelijk "[gedaagde]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 7 december 2006 en de door [eisers] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in voorwaardelijke
reconventie, met producties;
- akteverzoek aan de zijde van [gedaagde], met productie;
- conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in voorwaardelijke
reconventie, met producties;
- conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in voorwaardelijke
reconventie;
- conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie tevens houdende akte vermindering van eis, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 25 juni 2008;
- akteverzoek aan de zijde van [gedaagde];
- antwoordakte aan de zijde van [eisers]
2 De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 Eiser sub 1 in conventie is sinds 2001 eigenaar en bewoner van een woonboerderij met toebehoren gelegen aan de [adres] te [woonplaats] in Friesland. Eiseres sub 2 in conventie is de moeder van eiser sub 1 in conventie en eigenaresse van twee weilanden die grenzen aan het weiland dat behoort bij het perceel van eiser sub 1 in conventie.
2.2 Eiser sub 1 in conventie exploiteert het paarden- en ruitercentrum "[het paarden- en ruitercentrum]". Hierop worden IJslandse paarden gefokt. Verder kan er worden paardgereden en worden er ruiter¬kampen, cursussen en buitenritten georganiseerd.
2.3 Op 19 juli 2006 is tussen eiser sub 1 in conventie en [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten (hierna: "koopakte 1"). Op diezelfde datum is tussen eiseres sub 2 in conventie en [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten (hierna: "koopakte 2"). In koopakte 1 is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
"Hebben op woensdag 19 juli 2006 een koopovereenkomst gesloten inzake de volgende onroerende zaak: de boerderij met verdere opstallen, erf tuin en weiland, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] […]
tegen een koopsom van € 675.000,-- […]
Artikel 3 - Eigendomsoverdracht
3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 02-01-2007 […]
Artikel 4 - Waarborgsom
4.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper wordt door deze uiterlijk op 2 maanden na datum koopovereenkomst gestort als waarborgsom […]
€ 67.500,00 […]
4.2 In plaats van deze waarborgsom te storten kan koper tot op de uiterste datum die in artikel 4.1. genoemd is een schriftelijke bankgarantie doen stellen voor het in 4.1. genoemde bedrag […]
Artikel 5 - Staat van de onroerende zaak, gebruik
[…]
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonboerderij
De koper gaat het gekochte voor hetzelfde doel gebruiken. Verkoper zijn geen redenen bekend die zich tegen het voorgenomen gebruik van koper verzetten.
De verkoper is in dit verband niet aansprakelijk voor:
- eventueel voor dit gebruik, toekomstig ander gebruik en bouw of verbouw, benodigde toestemming of vergunningen;
[…]
De koper erkent zijn eigen onderzoeksplicht in deze, om welke reden de verkoper de koper in de gelegenheid heeft gesteld het gekochte vóór de koop, eventueel met door de koper ingeschakelde deskundige(n), te bezichtigen.
Deze onderzoeksplicht van de koper geldt ook voor de regelgeving van de overheid met betrekking tot het gebruik en de mogelijkheden van het gekochte.
[…]
Artikel 10 – Ingebrekestelling, ontbinding
10.1. Indien een der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt.
10.2. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van artikel 10.1 zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 67.500,--, […] verbeuren, […]
Artikel 15 – Ontbindende voorwaarden
15.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 2 maanden na datum koopakte koper door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen vergunning aan koper is verleend om met de zijnen de onroerende zaak te betrekken en de huidige activiteiten voort te zetten, tenzij hem daartoe een bindende toezegging door de bevoegde autoriteit is gedaan;
b. op 2 maanden na datum koopakte koper voor de financiering van de onroerende zaak, zijnde de koopsom en kosten koper, geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden en bepalingen.
15.2. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
Zowel koper als verkoper dienen er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat zij de ontbinding inroepen, uiterlijk op de vijfde werkdag na de datum waarvan in de ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden per brief met bericht van ontvangst of telefaxbericht met verzendbevestiging. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.[…]"
2.4 Koopakte 2 heeft betrekking op de verkoop van de sub 2.1 genoemde weilanden voor een koopsom van € 200.000,--. Volgens artikel 3 van Pro deze koopakte zal de akte van levering op 2 januari 2007 gepasseerd worden. In artikel 4 van Pro koopakte 2 is opgenomen dat door de koper, tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen, uiterlijk 2 maanden na de datum van de koopovereenkomst een waarborgsom van € 20.000,-- wordt gestort dan wel een schriftelijke bankgarantie voor dit bedrag wordt gesteld. Voorts is in artikel 10 lid 2 van Pro koopakte 2 opgenomen dat bij ontbinding van de overeenkomst op grond van artikel 10.1, welk artikel gelijkluidend is met het hiervoor onder 2.3 opgenomen artikel 10.1, de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 20.000,-- zal verbeuren. Verder is in artikel 15 van Pro koopakte 2 het volgende opgenomen:
"Artikel 15 - Bijzondere bedingen
Deze koopovereenkomst vormt een geheel met de tussen koper en [eiser 1] te [woonplaats] gesloten koopovereenkomst van de boerderij met land aan de [adres]. Deze koopovereenkomst wordt ontbonden door het rechtsgeldig inroepen door de koper van de volgende ontbindende voorwaarde: financiering of het niet verkrijgen van een vergunning van gemeentelijke instantie om met de zijnen de onroerende zaak te betrekken en de huidige activiteiten voort te zetten. Het inroepen van de ontbindende voorwaarde is alleen rechtsgeldig als dit schriftelijk geschiedt op de wijze zoals vermeld in de koopovereenkomst van koper met de heer haas."
2.5 [gedaagde] heeft op 15 september 2006 per e-mail het volgende aan [persoon 1], de makelaar van [eisers], (hierna: "[persoon 1]") bericht:
"Bij deze geef ik aan dat ik de financiering helaas niet rond kan krijgen. Hopelijk heb ik zo voldoende geïnformeerd."
Aan deze e-mail is een aantal e-mails gehecht met als onderwerp: "financieringsaanvraag mevrouw D. [gedaagde]" afkomstig van [persoon 2] van MNC Adviesgroep (hierna: "[persoon 2]") en de Rabobank. In een van deze e-mails, gedateerd 14 september 2006, bericht [persoon 2] aan [gedaagde] dat een viertal banken afwijzend hebben gereageerd op de financieringsaanvraag.
2.6 [persoon 1] heeft per e-mail d.d. 29 september 2006, voor zover hier van belang, het volgende aan [gedaagde] bericht:
"Inzake de verplichting die u bent aangegaan, heb ik geen afwijzende verklaringen inzake de financiering van de onroerende zaken, zijnde de koopsom van totaal € 875.000,00 en kosten koper, ontvangen.
Op basis van artikel 4 van Pro de koopovereenkomsten bent u gehouden de 10% waarborgsom over te maken […]"
2.7 [persoon 1] heeft bij brief van 2 oktober 2006 aan [gedaagde] bericht dat zij in gebreke is gebleven met nakoming van haar verplichtingen doordat zij niet voor 19 september 2006 de overeengekomen waarborgsom heeft gestort dan wel een bankgarantie heeft afgegeven.
[persoon 1] heeft [gedaagde] in die brief gesommeerd om uiterlijk op 10 oktober 2006 haar tekortkoming op te heffen en haar verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst alsnog na te komen.
2.8 Bij brief d.d. 9 november 2006 heeft de gemeente Ooststellingwerf, voor zover hier van belang, het volgende aan [gedaagde] bericht:
"Op 5 augustus jl. heeft u ons geschreven […]. U hebt aangegeven nog logiesruimte te willen bouwen, waarvoor wij op 18 maart 2003 een bouwvergunning hebben verleend en voor het overige het bedrijf op dezelfde voet als [eiser 1] voort te willen zetten. In vermelde brief hebt u nadere bedrijfsinformatie verstrekt. Op 18 oktober jl. hebben wij u bericht dat ons is gebleken, dat het door u voorgestelde gebruik van het paarden- en ruitercentrum niet geheel overeenkomt met het door ons vastgestelde gebruik. In het geval van [eiser 1] was er geen sprake van en mocht er ook geen sprake zijn van manegeactiviteiten. Aan de hand van de door u overgelegde informatie zijn van mening dat er sprake is van een manege. […]
Het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied geeft evenwel een wijzigingsbevoegdheid […] om in dit geval (omdat het perceel de bestemming ALR-agrarisch gebied met landschappelijk en recreatieve waarden- heeft) ter plaatse een manege te vestigen.
[…] In verband hiermee is het gewenst, dat u een bedrijfsplan overlegt […]
Aan de hand van de door u te overleggen gegevens zullen wij nader beoordelen of de wijzigingsprocedure kan worden toegepast. […] Wij zullen vervolgens een standpunt innemen de aanvraag al dan niet aan gedeputeerde staten voor te leggen met het verzoek goedkeuring te verlenen. Na ontvangst daarvan kan de vereiste medewerking worden verleend."
2.9 Bij brief van 29 november 2006 heeft mr. Duijsens, voor zover hier van belang, het volgende aan mr. Nijboer bericht:
"Bij deze ontbind ik dan ook buitengerechtelijk de koopovereenkomst voor zover daarvan sprake is. […] Voor zoveel nodig wordt die koopovereenkomst buitenrechtelijk ontbonden nu uw cliënt toerekenbaar tekortgeschoten is en cliënte het gekochte niet had kunnen gebruiken voor het doel waarvoor zij de onroerende zaak gekocht had t.w. het gebruik als manegebedrijf en/of als verblijfsruimte voor paarden en personen."
3 De vordering in conventie
De gewijzigde vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. de tussen [eisers] en [gedaagde] gesloten koopovereenkomsten te ontbinden en
[gedaagde] te veroordelen om:
a. binnen één week na betekening van het te wijzen vonnis aan eiser sub 1 te voldoen de krachtens artikel 10.2 van de tussen [gedaagde] en eiser sub 1 gesloten koopakte verbeurde boete van 10 procent van de koopsom ad € 675.000,--, zijnde € 67.500,--, met rente;
b. binnen één week na betekening van het te wijzen vonnis aan eiseres sub 2 te voldoen de krachtens artikel 10.2 van de tussen [gedaagde] en eiseres sub 2 gesloten koopakte verbeurde boete van 10 procent van de koopsom ad
€ 200.000,--, zijnde € 20.000,--, met rente;
II. [gedaagde] te veroordelen om de buitengerechtelijke incassokosten ad € 4.959,99 aan
[eisers] te vergoeden, met rente;
III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben [eisers] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [gedaagde] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de met [eisers] gesloten koopovereenkomsten. [gedaagde] heeft niet voldaan aan de in artikel 4 van Pro de koopakten neergelegde verplichting. Voorts is [gedaagde] in verzuim met nakoming van de in artikel 3.1 van de koopakten neergelegde verplichting om mee te werken aan het passeren van de leveringaktes op 2 januari 2007. Aangezien het risico bestaat dat [gedaagde] niet meer kan afnemen, hebben [eisers] belang bij een ontbinding van de koopovereenkomst. Op grond van artikel 10.2 van de tussen partijen gesloten koop¬overeen¬komsten verbeurt [gedaagde] een boete van 10 procent van de koopsommen, zijnde in totaal een bedrag van € 87.500,--, met rente.
3.2 [eisers] zijn genoodzaakt geworden de zaak ter incasso uit handen te geven. [eisers] maken aanspraak op vergoeding van de verschuldigde buitengerechtelijke incasso¬kosten ad € 4.959,99, met rente.
Vooruitlopend en in reactie op het verweer van [gedaagde] hebben [eisers] voorts het volgende aangevoerd:
Beroep [gedaagde] op ontbindende voorwaarde inzake financiering
3.3 [eisers] betwisten dat de koopovereenkomsten rechtsgeldig zijn ontbonden door het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud. [gedaagde] heeft niet tijdig en niet op de juiste wijze een beroep gedaan op deze ontbindende voorwaarde. Voorts heeft [gedaagde], in strijd met artikel 15 van Pro koopakte 1, niet geprobeerd om een hypothecaire geldlening te verkrijgen voor de koopsom en de kosten koper. [gedaagde] heeft een ondernemingsplan aan de banken voorgelegd met het oog op de financiering van een onderneming. [eisers] betwisten dat het verkrijgen van een finan¬ciering uitsluitend voor de koopsom en de kosten koper niet haalbaar zou zijn geweest. Met [eisers] en [persoon 1] is niet besproken dat de aankoop van de boerderij met toebehoren uitsluitend bedrijfsmatig en de financiering uitsluitend op basis van een ondernemingsplan zou kunnen plaatsvinden. De boerderij is verkocht voor privédoeleinden en niet voor bedrijfsmatig gebruik hetgeen ook blijkt uit de betreffende koopakte. Het ondernemingsplan is eerst na de koop door [gedaagde] opgesteld zodat [eisers] niet al voor de koop met de financiële situatie van [gedaagde] bekend waren.
Buitengerechtelijke ontbinding op grond van wanprestatie
3.4 [eisers] betwisten dat de koopovereenkomsten rechtsgeldig zijn ontbonden doordat [gedaagde] het gekochte niet kon gebruiken voor het doel waarvoor zij de onroerende zaak gekocht had, te weten het gebruik als manegebedrijf en/of als verblijfsruimte voor paarden en personen. [eisers] hebben niet ingestaan voor het door [gedaagde] gewenste bedrijfsmatig gebruik van de boerderij en het verkrijgen van de daarvoor benodigde vergunningen. Dit volgt tevens uit de bepalingen zoals die zijn opgenomen in koopakte 1. Betwist wordt dat [eisers] gezegd zouden hebben dat er vergunningen op het perceel aanwezig waren om 24 gasten te laten overnachten, dat [gedaagde] kon bouwen wat zij wilde, dat een manegebedrijf geëxploiteerd kon worden en dat de bouw van blokhutten geen problemen zou opleveren. De bestaande bouwvergunning is [gedaagde] overhandigd zodat zij zelf kon zien waarvoor die kon worden gebruikt. [gedaagde] is meegedeeld dat voor de huidige bedrijfsactiviteiten een milieuvergunning is verleend en dat die vergunning voor wat betreft het hebben van een logiesgedeelte voor de overnachting van 24 gasten is vervallen omdat van dit deel nooit gebruik is gemaakt. Voorts is niet gebleken dat de gemeente het door [gedaagde] beoogde bedrijfsmatige gebruik niet mogelijk wilde maken. De aanschrijvingen die [eisers] in het verleden hebben ontvangen, hadden geen betrekking op het door [gedaagde] beoogde gebruik van het perceel, maar zagen op het in gebruik nemen van ruimtes die niet voldeden aan de brandveiligheids¬eisen.
4 Het verweer in conventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 [gedaagde] heeft een bedrijfsonroerend goed met een paarden- en ruitercentrum gekocht. De koop betrof een onderneming met een agrarische planologische bestemming, niet een woning die voor privé-doeleinden in gebruik genomen zou gaan worden. Er is geen sprake van een woonboerderij. De exploitant van het paarden- en ruitercentrum woont weliswaar in de betreffende woning, maar de bedrijfsgebouwen zijn hoofdzaak.
Beroep [gedaagde] op ontbindende voorwaarde inzake financiering
4.2 [gedaagde] betwist toerekenbaar tekortgeschoten te zijn in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomsten. Zij heeft in de periode tussen 19 juli en
15 september 2006 al het mogelijke gedaan om een passende financiering te vinden. Daartoe is een gedegen ondernemingsplan opgesteld en zijn besprekingen met de gemeente gevoerd. Inzake de financieringsaanvraag zijn met vier banken besprekingen gevoerd. Aangezien [gedaagde] de financiering op basis van het door haar voorgestelde ondernemingsplan niet rond kon krijgen, heeft zij tijdig per e-mail een beroep gedaan op het financierings¬voorbehoud. Daarmee heeft [gedaagde] de koopovereenkomsten buitengerechtelijk ontbonden. [gedaagde] mocht hier ook van uitgaan, aangezien zij na haar beroep op het financierings¬voorbehoud niets van [persoon 1] of [eisers] vernomen heeft. Het verkrijgen van een financiering uitsluitend voor de onroerende zaak en de kosten koper zou, gelet op het inkomen en vermogen van [gedaagde], zonder meer niet haalbaar zijn geweest. Financiering was enkel mogelijk door middel van een deugdelijk ondernemingsplan. [gedaagde] heeft [eisers] hiervan voor het sluiten van de koopovereenkomsten in kennis gesteld.
Buitengerechtelijke ontbinding op grond van wanprestatie
4.3 Voor zoveel nodig heeft [gedaagde] de koopovereenkomst ontbonden op grond van het feit dat het perceel niet gebruikt kon worden voor het doel waarvoor [gedaagde] het had gekocht, te weten een manegebedrijf en/of verblijfsruimte voor paarden en personen. Achteraf is gebleken dat de gemeente grote bezwaren heeft tegen het gebruik zoals [gedaagde] dat voor ogen stond. [eisers] hebben dat geweten gezien het feit dat de gemeente [eisers] eerder heeft aangeschreven. [eisers] hebben [gedaagde] niet volledig geïnformeerd en zijn aansprakelijk voor het feit dat de gemeente niet het door [gedaagde] beoogde gebruik mogelijk wenste te maken. [eisers] wisten dat [gedaagde] het perceel niet voor privé-gebruik wilde kopen maar in de onroerende zaak een onderneming ging vestigen. [gedaagde] heeft [persoon 1] en [eisers] voor het sluiten van de koopovereenkomst een flyer met haar bedrijfsplannen laten zien. [eisers] hadden toen direct kenbaar moeten maken dat wat [gedaagde] met het bedrijf wilde, niet mogelijk zou zijn gezien de onwil van de gemeente. [eisers] hebben dat ten onrechte niet gedaan.
4.4 [gedaagde] betwist dat [eisers] en [persoon 1] haar erop gewezen hebben dat voor iedere afwijking van de huidige bedrijfsvoering nieuwe vergunningen zouden moeten worden aangevraagd. [eisers] hebben juist het tegenovergestelde aangegeven. Volgens hen was alles mogelijk. [gedaagde] is medegedeeld dat zij kon bouwen wat zij wilde achter de opstallen. Ook zou in de onroerende zaak een manegebedrijf kunnen worden geëxploiteerd. [eisers] hebben aangegeven dat er vergunningen op het perceel aanwezig waren om 24 gasten te laten overnachten. Alleen de logiesmogelijkheden, waarvoor een vergunning aanwezig was, moesten nog gerealiseerd worden.
Hoogte vordering
4.5 [gedaagde] is het gevorderde bedrag van € 87.500,-- aan boetes niet verschuldigd. Voor zover de gevorderde boetes wel toewijsbaar zijn, dienen deze gematigd te worden nu [gedaagde] haar verplichtingen uit de koopovereenkomsten niet kon nakomen vanwege het feit dat zij de financiering niet rond kon krijgen. Daarnaast hebben [eisers] geen schade geleden. Zij hebben niet aangegeven of, en zo ja, hoe, zij tot verkoop aan een derde zijn overgegaan. [gedaagde] betwist de (omvang van de) gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
5 De voorwaardelijke vordering in reconventie
Voor zover sprake is van een koopovereenkomst, luidt de vordering - verkort weergegeven - om bij vonnis voor recht te verklaren dat [gedaagde] de koopovereenkomsten buitengerechtelijk heeft ontbonden en, voor zover buitengerechtelijke ontbinding niet heeft plaatsgevonden, de koopovereenkomsten alsnog te ontbinden, althans te vernietigen en [eisers] te veroordelen om aan [gedaagde] te voldoen de schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met rente en kosten.
[gedaagde] heeft aan deze vordering primair wanprestatie en subsidiair dwaling ten grondslag gelegd. Zij heeft dit gegrond op feiten welke hiervoor in conventie onder 4.3 en 4.4 staan vermeld.
6 Het verweer in voorwaardelijke reconventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
Onder verwijzing naar hetgeen zij in conventie hebben gesteld, betwisten De [eisers] dat zij toerekenbaar tekort geschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomsten dan wel onvolledige en/of onjuiste informatie aan [gedaagde] hebben verstrekt.
7 De beoordeling
in conventie
Eis- en grondslagwijziging
7.1 Bij tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 25 juni 2008 heeft de rechtbank de zaak naar de rol verwezen teneinde [gedaagde] in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over de eis- en grondslagwijziging zoals door [eisers] bij conclusie van dupliek in voorwaar¬delijke reconventie tevens houdende akte vermindering van eis aangegeven.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eisers] hun proceshouding niet ineens kunnen wijzigen door eerst nakoming en thans ontbinding te vorderen. Volgens [gedaagde] moet de gewijzigde vordering worden afgewezen aangezien ontbinding nimmer is ingeroepen en evenmin aanspraak is gemaakt op de contractuele boetes van 10%.
Volgens [eisers] is de eis- en grondslagwijziging niet in strijd met de eisen van een goede procesorde aangezien [gedaagde] daardoor niet in haar belangen wordt geschaad.
7.2 Naar het oordeel van de rechtbank is hetgeen door [gedaagde] tegen de eis- en grondslag¬wijziging is aangevoerd onvoldoende om deze ontoelaatbaar te achten wegens strijd met de goede procesorde. Het enkele feit dat [eisers] niet eerder een beroep op ontbinding hebben gedaan dan bij conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie tevens houdende akte vermindering van eis, leidt nog niet tot de conclusie dat zulks in strijd is met de eisen van een goede procesorde. [eisers] hebben aan hun gewijzigde vordering dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd als die welke zij reeds eerder in de procedure naar voren hadden gebracht. Bovendien heeft [gedaagde] zelf zich steeds op het standpunt gesteld dat de koopakten buitengerechtelijk zijn ontbonden en heeft zij aangegeven dat indien de (oorspronke¬lijke) vordering tot nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkom¬sten zou worden toegewezen, zij daaraan niet zal kunnen voldoen. Onder deze omstandig¬heden dient haar bezwaar tegen de eis- en grondslagwijziging te worden verworpen. De rechtbank zal mitsdien recht doen op de gewijzigde eis.
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
7.3 Ter beoordeling staat de vraag of [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de na¬koming van de op haar rustende verplichtingen voortvloeiende uit koopakte 1 en koopakte 2. Hiervoor dient vastgesteld te worden of [gedaagde] een beroep toekomt op het in de koopakten opgenomen financieringsvoorbehoud en zo nee, of sprake is van wanprestatie aan de zijde van [eisers] of dwaling.
in conventie
Beroep [gedaagde] op ontbindende voorwaarde inzake financiering
7.4 Volgens [eisers] heeft [gedaagde] zich niet tijdig op de ontbindende (financierings-) voor¬waarde beroepen, omdat zij in de e-mail van 15 september 2006 niet expliciet heeft aangegeven dat zij zich op deze voorwaarde beroept.
De rechtbank overweegt het volgende. [gedaagde] heeft per e-mail d.d. 15 september 2006 [persoon 1] laten weten dat zij de financiering niet rond kon krijgen. Daaraan heeft [gedaagde] onder andere een aan haar gerichte e-mail d.d. 14 september 2006 van [persoon 2] gehecht waarin [persoon 2], onder verwijzing naar mondelinge en schriftelijke contacten met een viertal banken, [gedaagde] laat weten dat de betreffende banken afwijzend op de financieringsaanvraag hebben gereageerd. Hoewel [gedaagde] in haar e-mail aan [persoon 1] niet expliciet heeft vermeld dat zij zich op de ontbindende (financierings-) voorwaarde beroept, hadden naar het oordeel van de rechtbank [eisers] deze e-mail niet anders kunnen en mogen begrijpen dan dat [gedaagde] hiermee het oog had op de ontbindende voorwaarde en derhalve bedoelde met deze e-mail een beroep op deze voorwaarde te doen.
7.5 [eisers] hebben verder gesteld dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de in artikel 15 van Pro de koopakten voorgeschreven wijze van verzending, aangezien zij haar bericht aan [persoon 1] slechts per e-mail heeft verstuurd. Hoewel in artikel 15 van Pro de koopakten is aangegeven dat de mede¬deling per brief of per fax moet worden gedaan, kon naar het oordeel van de recht¬bank in het onderhavige geval worden volstaan met het verzenden van de mededeling per e-mail. Bij dit oordeel betrekt de rechtbank het feit dat een e-mail in de onderhavige context gelijk te stellen is aan een brief of fax, [persoon 1] na ontvangst van de betreffende e-mail [gedaagde] er niet direct op heeft gewezen dat zij dit niet per e-mail mocht doen en gesteld noch gebleken is dat [eisers] door verzending van het bericht per e-mail in hun belangen zijn geschaad.
7.6 Gelet op het vorenoverwogene verwerpt de rechtbank de stelling van [eisers] dat [gedaagde] zich niet tijdig en niet op de juiste wijze op de ontbindende (financierings-) voorwaarde heeft beroepen.
7.7 De vraag is vervolgens of [gedaagde] een beroep toekomt op het in de koopakten opgenomen financieringsvoorbehoud. De rechtbank overweegt het volgende.
Artikel 15 lid 1 sub b van Pro koopakte 1 bepaalt dat de koopovereenkomst door de koper kan worden ontbonden indien de koper uiterlijk op 2 maanden na datum koopakte voor de financiering van de onroerende zaak, zijnde de koopsom en kosten koper, geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkend geldverstrekkende instelling heeft verkregen onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden en bepalingen. Ingevolge artikel 15 lid 3 van Pro koopakte 1 is de koper verplicht al het redelijk mogelijke te doen om de hierboven bedoelde financiering te verkrijgen. Genoemde ontbindende voorwaarde is bij transacties in onroerend goed gebruikelijk. Daarbij is vaste rechtspraak dat een dergelijke ontbindende voorwaarde op de koper een inspannings¬verplichting legt om de nodige activiteiten te ontwikkelen teneinde de financiering te verkrijgen. Indien de koper zich niet van die inspanningsverplichting naar behoren heeft gekweten, verzetten redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat de koper alsdan een geslaagd beroep kan doen op die ontbindende voorwaarde.
7.8 Uit artikel 15 lid 1 sub b van Pro koopakte 1 volgt dat de ontbindende voorwaarde beperkt is tot de situatie dat geen financiering kan worden verkregen voor de onroerende zaak, zijnde de koopsom en de kosten koper. [gedaagde] had dus een financieringsaanvraag moeten indienen voor de koopsom inclusief 8% kosten koper. Aangezien koopakte 2 een geheel vormt met koopakte 1, betekent dit dat [gedaagde] een financiering had moeten aanvragen voor een totaalbedrag van € 945.000,-- (€ 675.000,-- + € 200.000,-- = € 875.000,-- + 8 % =
€ 945.000,--). Dit heeft [gedaagde] niet gedaan, ook niet nadat zij hierop door [persoon 1] per e-mail van 29 september 2006 is gewezen. Uit de door [gedaagde] overgelegde "Financierings¬aanvraag “Horse-Ranch Stealth” [adres], 8425 SJ [woonplaats]" blijkt immers dat [gedaagde] gevraagd heeft om een financiering van € 1.255.000,-- waarvan € 464.400,-- inclusief 8% kosten koper voor de aankoop van de woning in privé en € 790.600,-- voor de zakelijke financiering. Daarmee heeft [gedaagde] niet een financiering als in de koopakten omschreven aangevraagd, maar een andersoortige financieringsaanvraag ingediend, namelijk voor een wezenlijk hoger financieringsbedrag en grotendeels gericht op de financiering van een door haar te starten onderneming.
7.9 [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat [eisers] wisten dat financiering enkel mogelijk was door middel van een deugdelijk ondernemingsplan. Ook indien deze stelling juist is, hetgeen [eisers] betwisten, kan dit [gedaagde] niet baten. Beslissend is wat partijen met betrekking tot de ontbindende voorwaarde van financiering zijn overeengekomen. Zoals hiervoor vermeld staat in koopakte 1 expliciet vermeld dat het ging om de koopsom en kosten koper. [gedaagde] heeft onvoldoende feiten en/of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot het oordeel kunnen leiden dat partijen iets anders zijn overeengekomen dan in de overeenkomst staat vermeld. De enkele wetenschap van [eisers] is hiertoe onvoldoende.
7.10 [gedaagde] heeft voorts nog aangevoerd dat zij ook geen financiering had kunnen krijgen voor uitsluitend de boerderij en de kosten koper. Zij verwijst hiervoor onder andere naar een brief van ABN AMRO van 6 februari 2007. De rechtbank gaat aan deze stelling voorbij. Ook indien het juist zou zijn dat [gedaagde] de boerderij niet privé had kunnen financieren, staat nog niet vast dat dit evenmin mogelijk zou zijn geweest indien zij een ondernemings¬plan op basis van de voortzetting van de huidige bedrijfsactiviteiten had opgesteld.
7.11 [gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat zij er vanuit mocht gaan dat de koopovereen¬komsten buitengerechtelijk waren ontbonden doordat zij, na haar beroep op het financierings¬voorbehoud per e-mail van 15 september 2006, niets van [persoon 1] of [eisers] heeft vernomen. Naar de rechtbank begrijpt bedoelt [gedaagde] hiermee dat [eisers] hun rechten hebben verwerkt. Dit verweer faalt. Nog daargelaten dat gesteld noch gebleken is van bijzondere omstandig¬heden als gevolg waarvan bij [gedaagde] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [eisers] hun aanspraken niet (meer) geldend zouden maken, hebben [eisers] door de e-mail van [persoon 1] van 29 september 2006 en zijn brief van 2 oktober 2006 bij [gedaagde] aangedrongen op nakoming van de koopovereenkomsten. Hetgeen [gedaagde] ter zake heeft aangevoerd, kan dan ook niet tot de conclusie leiden dat [eisers] hun rechten hebben verwerkt.
7.12 Gelet op het vorenoverwogene heeft [gedaagde] zich naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende ingespannen om een passende financiering te krijgen zodat zij geen geslaagd beroep kon doen op de ontbindende (financierings-)voorwaarde. Derhalve faalt het verweer sub 4.2. Dit betekent dat de door [gedaagde] aan de reconventionele eis verbonden voorwaarde is vervuld.
in conventie en in reconventie
Buitengerechtelijke ontbinding op grond van wanprestatie
7.13 Volgens [gedaagde] beantwoordt het gekochte niet aan de overeenkomst aangezien de boerderij niet geschikt is voor het door haar beoogde gebruik, te weten het exploiteren van een manegebedrijf en/of verblijfsruimte voor paarden en personen. [eisers] hebben dit gemotiveerd betwist.
Naar het oordeel van de rechtbank valt, gelet op de inhoud, de aard en de strekking van de tussen partijen gesloten koopovereenkomsten, niet in te zien dat [gedaagde] een onderneming en/of een onroerende zaak voor bedrijfsmatig gebruik van [eisers] heeft gekocht. Volgens koopakte 1 is gekocht "de boerderij met verdere opstallen, erf, tuin en weiland". Artikel 5.3 van die koopakte bepaalt dat koper, [gedaagde], voornemens is de onroerende zaak te gebruiken als woonboerderij en het gekochte voor hetzelfde doel gaat gebruiken. [gedaagde] stelt in feite iets anders te zijn overeen¬gekomen dan uit de koopovereenkomsten blijkt. Zij heeft echter geen feiten en/of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot het oordeel kunnen leiden dat partijen iets anders hebben afgesproken dan in de overeenkomst staat vermeld. Het enkele feit dat [eisers] op de hoogte waren van de plannen die [gedaagde] met de boerderij had is daartoe onvoldoende.
Gelet op het vorenstaande valt uit hetgeen [gedaagde] ter zake heeft aangevoerd naar het oordeel van de rechtbank niet af te leiden dat [eisers] toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomsten.
Dwaling
7.14 Volgens [gedaagde] hebben [eisers] haar onjuist geïnformeerd door, hoewel zij wisten dat het door haar beoogde gebruik van de boerderij niet mogelijk was, aan te geven dat een manege zou kunnen worden geëxploiteerd en [gedaagde] zou kunnen bouwen wat zij wilde. [eisers] hadden [gedaagde], gezien de bezwaren van de gemeente, moeten meedelen dat het door haar beoogde gebruik niet tot de mogelijkheden behoorde, aldus [gedaagde].
De rechtbank overweegt het volgende.
In artikel 5.3 van koopakte 1 is bepaald dat [eisers] niet aansprakelijk zijn voor de benodigde toestemming of vergunningen voor eventueel toekomstig ander gebruik dan het gebruik als woonboerderij. Verder is in dit artikel bepaald dat de onderzoeksplicht van de koper ([gedaagde]) ook geldt voor de regelgeving van de overheid met betrekking tot het gebruik en de moge¬lijk¬¬heden van het gekochte. Partijen hebben het risico van het niet verkrijgen van benodigde vergunningen kennelijk bij [gedaagde] gelegd. De rechtbank overweegt voorts nog het volgende. Zo het al zo zou zijn dat door [eisers] aan [gedaagde] is meegedeeld dat zij een manege zou kunnen exploiteren, dan heeft [gedaagde] onvoldoende concrete feiten en/of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot het oordeel kunnen leiden dat zij de benodigde vergunningen hiervoor niet kon verkrijgen. In de brief van de gemeente Ooststellingwerf d.d. 9 november 2006 is immers aangegeven dat, gelet op het nieuwe bestemmingsplan Buiten¬gebied, het vestigen van een manege tot de mogelijk¬heden behoort en dat, na overlegging van een bedrijfsplan, nader zal worden beoordeeld of de wijzigingsprocedure zal worden toegepast en of de aanvraag aan gedeputeerde staten zal worden voorgelegd met het verzoek goedkeuring te verlenen. [gedaagde] heeft geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat de gemeente geen toestemming verleent voor het vestigen van een manege.
Gezien het vorenoverwogene acht de rechtbank het beroep op dwaling ongegrond.
7.15 Het vorenstaande brengt mee dat de sub 4.1, 4.3 en 4.4 genoemde verweren verworpen dienen te worden.
in conventie
7.16 Het vorenoverwogene brengt mee dat [gedaagde] had moeten voldoen aan de in de artikelen 3, 4 en 15 van de koopakten genoemde verplichtingen. Door daaraan niet te voldoen is zij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereen¬komsten. [eisers] hebben [gedaagde] bij brieven d.d. 2 en 23 oktober 2006 gesommeerd haar verplichtingen uit de koopovereen¬komsten na te komen. In reactie daarop heeft [gedaagde] laten weten dat wat haar betreft de koopovereenkomsten zijn ontbonden zodat zij niet hoeft na te komen. Gelet op deze omstandigheden is [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank in verzuim geraakt met de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereen¬komsten. Dit oordeel brengt mee dat de gevorderde ontbinding voor toewijzing gereed ligt.
7.17 Op grond van artikel 10.2 van de koopakten verbeurt [gedaagde] bij ontbinding van de overeenkomst op grond van artikel 10.1 de door [eisers] gevorderde boetes. Hoewel [eisers] zich niet op het standpunt hebben gesteld dat de koopovereenkomsten op grond van artikel 10.1 van de koopakten buitengerechtelijk zijn ontbonden, is de rechtbank van oordeel dat een redelijke uitleg van artikel 10.2 met zich brengt dat [gedaagde] de contractuele boetes ook in het onderhavige geval, waarin de ontbinding door de rechtbank zal worden uitgesproken, heeft verbeurd. [gedaagde] is immers in verzuim geraakt met de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomsten.
Voor matiging van de bedongen boetes is slechts plaats indien de billijkheid dit klaarblijke¬lijk eist. Dit betekent dat de rechter van zijn bevoegdheid tot matiging alleen gebruik kan maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval niet gebleken. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, is voor toewijzing van de gevorderde boetes niet vereist dat [eisers] dienen aan te tonen dat zij een aanmerkelijk hogere schade hebben geleden dan de gevorder¬de boetes. Het argument van [gedaagde] dat zij haar verplichtingen uit de koopovereenkomsten niet kon nakomen vanwege het feit dat zij de financiering niet rond kon krijgen, dient, gelet op rechtsoverweging 7.12 verworpen te worden. [gedaagde] heeft verder geen concrete feiten en/of omstandigheden gesteld die, indien juist, de hoogte van de boetes onaanvaardbaar maken. Het vorenstaande leidt de rechtbank dan ook tot de conclusie dat voor matiging van de boetes geen plaats is.
Bijgevolg zijn de gevorderde boetes ad € 67.500,-- en € 20.000,-- toewijsbaar, in die zin dat binnen vier weken na betekening van dit vonnis aan eiser sub 1 het bedrag van € 67.500,-- en aan eiseres sub 2 het bedrag van € 20.000,-- moet worden betaald. De gevorderde wettelijke rente over voornoemde bedragen acht de rechtbank niet toewijsbaar aangezien deze (nog) niet verschuldigd is. De wettelijke rente is verschuldigd over de periode dat [gedaagde] met betaling van voornoemde bedragen in verzuim is geweest. Nu de koopovereenkomsten pas door onderhavig vonnis worden ontbonden, is daarvan (thans) geen sprake.
7.18 Gelet op de uitgangspunten van het Rapport Voorwerk dienen [eisers] gemotiveerd te stellen en zonodig te onderbouwen waaruit de door hen gevorderde buitengerechtelijke incassokosten bestaan. Dat hebben [eisers] evenwel nagelaten. Beslagkosten zijn geen buitengerechtelijke kosten maar vallen onder de proceskosten. Verder hebben [eisers] slechts aangegeven dat zij in totaal € 4.662,-- aan kosten hebben gemaakt ter verkrijging van voldoening buiten rechte door hun makelaar en advocaat. Tegenover de betwisting door [gedaagde] hebben [eisers] niet gemotiveerd gesteld waaruit de door hen gemaakte kosten bestaan. Onder deze omstandigheden hebben [eisers] niet aan hun op dit punt bestaande stelplicht voldaan, zodat dit onderdeel van hun vordering zal moeten worden afgewezen.
7.19 [gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
in reconventie
7.20 Uit de rechtsoverwegingen 7.13 tot en met 7.15 vloeit voort dat de reconventionele vordering niet toewijsbaar is.
7.21 [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
8 De beslissing
De rechtbank,
in conventie
ontbindt de tussen [eisers] en [gedaagde] gesloten koopovereenkomsten;
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiser sub 1 te betalen het bedrag van € 67.500,-- (zegge: zevenenzestigduizend vijfhonderd euro);
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres sub 2 te betalen het bedrag van € 20.000,-- (zegge: twintigduizend euro);
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die van het beslag daaronder begrepen, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers] bepaald op € 1.752,-- aan vast recht, op € 360,98 aan overige verschotten en op € 2.235,-- aan salaris voor de procureur.
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers] bepaald op € 226,-- aan salaris voor de procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege.
Uitgesproken in het openbaar.
1990/204