Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie [woonplaats]
vonnis
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
mede handelend onder de naam Woning Bedrijf Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 20 december 2007,
gemachtigde: mr N.C. van Eck,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr M.C. de Jong.
Het verloop van de procedure
Dit blijkt uit de volgende processtukken:
- de inleidende dagvaarding met bijlagen;
- de conclusie van antwoord met bijlagen;
- de conclusie van repliek met bijlagen;
- de conclusie van dupliek met één bijlage;
- de rolbeslissing d.d. 5 juni 2008;
- de akte uitlating productie zijdens eiseres.
De vaststaande feiten
Eiseres verhuurt sinds 1990 aan gedaagde de woning aan de [locatie].
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van eiseres van toepassing. Artikel 12 van Pro deze voorwaarden luidt als volgt:
“De huurder moet de woning overeenkomstig de bestemming als een goed huurder gebruiken.”
Artikel 15 van Pro de huurvoorwaarden luidt, voor zover ten deze van belang, als volgt:
”15 Het is de huurder niet toegestaan:
(…)
d. in de woning enigerlei nering of bedrijf uit te oefenen;
(…)
n. noch door hem noch door zijn huisgenoten overlast of hinder, te beoordelen door de verhuurder, aan de buren of de omwonenden te veroorzaken;
(…)”.
Op 1 augustus 2007 is in de schuur die bij de door gedaagde gehuurde woning behoort een hennepkwekerij aangetroffen met 59 wietplanten en onder meer 5 armaturen, 5 assimilatielampen, 5 trafo’s, 1 afzuiger en 1 irrigatiesysteem. Door terzake kundig personeel van Eneco Netbeheer B.V. werd vastgesteld dat op onveilige wijze buiten de meter om elektriciteit werd afgetapt vanuit de meterkast in de door gedaagde gehuurde woning en dat de elektrische installatie van de hennepkwekerij onprofessioneel was aangelegd en daardoor gevaar opleverde voor brand en elektrocutie.
De vordering van eiseres
Eiseres heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met onmiddellijke ingang, althans tegen een in goede justitie te bepalen datum, te ontbinden en gedaagde te veroordelen om het gehuurde binnen 15 dagen na het te wijzen vonnis te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van eiseres te stellen, met machtiging van eiseres om deze ontruiming zonodig zelf, desnoods met behulp van politie en justitie, te bewerkstelligen, met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding.
Aan de vordering is, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd.
Door in het gehuurde een professionele hennepkwekerij te hebben c.q. de aanwezigheid daarvan te tolereren heeft gedaagde gehandeld in strijd met artikel 7:213 BW Pro en de artikelen 12 en 15 sub n van de algemene huurvoorwaarden. Zij is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, hetgeen, gelet op het bepaalde in artikel 6:265, eerste lid BW grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Volgens eiseres doet een dergelijke uitzondering zich in dit geval niet voor.
Het verweer van gedaagde
Dit strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling van eiseres in de proceskosten.
Gedaagde heeft tegen de vordering, zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang, het volgende aangevoerd.
Gedaagde betwist dat er sprake is van wanprestatie, dan wel dat, alle omstandigheden in aanmerking genomen, ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
Meer concreet betwist gedaagde dat er sprake is geweest van vocht- of stankoverlast, van gevaarzetting en van schade aan de constructie van het gehuurde. Voorts meent gedaagde dat in de gegeven omstandigheden, waaronder dat zij geen weet heeft gehad van de aanwezigheid van de kwekerij en de omstandigheden waarin zij en haar gezin zich bevinden, haar woonbelang dient te prevelaren en de eis tot ontbinding van de huurovereenkomst dient te worden afgewezen.
Het geschil en de beoordeling daarvan
Het staat vast dat in de bij het gehuurde behorende schuur een hennepkwekerij is aangetroffen, die moet worden aangemerkt als een professionele kwekerij. Ook indien juist is dat eiseres van de aanwezigheid van die kwekerij niet heeft afgeweten en deze door haar zoon in de schuur is aangebracht, dan blijft gelden dat eiseres daarvoor op grond van het bepaalde in artikel 7:219 BW Pro als huurder op gelijke wijze als voor haar eigen gedragingen aansprakelijk is. De aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde vormt een tekortkoming van gedaagde in de nakoming van een van haar verbintenissen, hetgeen grond oplevert om de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of haar geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het geschil spitst zich derhalve toe op het beantwoorden van de vraag of de tekortkoming de gevorderde ontbinding rechtvaardigt. Hierbij moeten alle omstandigheden van het geval worden betrokken. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.
De kwekerij was gevestigd in een schuur, die door (de zoon van) gedaagde zelf in de tuin is gebouwd en die los staat van de gehuurde woning. Door (uitsluitend) in bedoelde schuur een hennepkwekerij te hebben, heeft gedaagde geen wijziging gebracht in de woonbestemming van het gehuurde, daargelaten nog dat artikel 12 van Pro de algemene huurvoorwaarden uitdrukkelijk alleen spreekt van “de woning” en niet van “het gehuurde”. Van belang hierbij is dat gedaagde en haar huisgenoten steeds in de woning hebben verbleven.
Wel is er sprake van handelen in strijd met het goed huurderschap, waarvoor gedaagde ex artikel 7:219 BW Pro op zichzelf aansprakelijk is.
Er was sprake van gevaarzetting in de schuur door de ondeugdelijke wijze waarop de elektrische installatie, waarmee de kwekerij van energie werd voorzien, was ingericht. Nu het ging om een betrekkelijk kleine hennepkwekerij, waarbij geen enorme hoeveelheden energie werden verbruikt, zoals vaak wèl het geval is bij kwekerijen met vele honderden planten, is aannemelijk dat het risico van overbelasting en kortsluiting, met als mogelijk gevolg dat er brand zou uitbreken, bepaald minder groot was. Voor zover er sprake was van brandgevaar, liep de gehuurde woning bij verwerkelijking hiervan niet een dermate gevaar, doordat de schuur niet aan of dichtbij de gehuurde woning was gebouwd. Dit geldt ook voor belendende panden. Ook viel niet te duchten dat de constructie van het gehuurde zou worden beschadigd. De gevaarzetting is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet al te groot te achten.
Eiseres heeft voorts het verweer van gedaagde, dat de stroom voor de kwekerij werd betrokken van de stroomvoorziening voor de tuinverlichting, ten behoeve waarvan in het verleden al een aparte groep in de meterkast was aangelegd, dat deze groep afzonderlijk was geaard en bij kortsluiting meteen zou uitvallen, alsmede dat er geen sprake was van stroomgebruik buiten de meter om, onvoldoende gemotiveerd weersproken. Nu niet komt vast te staan dat er een leiding was aangebracht, waarmee buiten de meter om stroom werd afgenomen, is onvoldoende aannemelijk dat er sprake was van gevaarzetting bij de elektriciteitsmeter, in het bijzonder dat er (ernstig) gevaar voor elektrocutie, in ieder geval niet voor derden, bestond.
Dat er meer dan een theoretisch gevaar bestond voor stank- en wateroverlast is, gelet op het ontbreken van klachten van de directe omgeving en op de betrekkelijk kleine omvang van de kwekerij, onvoldoende aannemelijk.
Aan de zijde van gedaagde is, anders dan eiseres heeft betoogd, het woonbelang groot. Gedaagde woont al vijftig jaar in deze zelfde buurt, het Witte Dorp. Toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal zonder enige twijfel met zich meebrengen dat gedaagde met haar gezin de buurt zal moeten verlaten, want alle woningen in het Witte Dorp zijn huurwoningen van eiseres. Voldoende aannemelijk is voorts dat gedaagde al jarenlang psychisch instabiel is, is behandeld voor angstklachten, op psychisch-medische gronden is ontheven van de sollicitatieplicht als bedoeld in de Wet Werk en Bijstand en dat zij ook thans nog medicatie krijgt in verband met haar psychische toestand.
De hiervoor genoemde omstandigheden, te weten: de betrekkelijk geringe mate van gevaarzetting en de betrekkelijk geringe kans op stank- en wateroverlast, gevoegd bij het gegeven dat niet gebleken of voldoende aannemelijk is dat gedaagde heeft geweten van de aanwezigheid van de hennepkwekerij, alsmede het als aanzienlijk aan te merken woonbelang aan de zijde van gedaagde en de kans dat haar psychische toestand eronder zal lijden indien zij uit haar woonomgeving dient te vertrekken, brengen mee dat in de gegeven omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen naar het oordeel van de kantonrechter niet is gerechtvaardigd.
De vordering zal daarom worden afgewezen.
Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt eiseres in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde vastgesteld op € 400,-- aan salaris voor de gemachtigde;
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Nouwt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.