Uitspraak
Uitspraak
Rechtbank Rotterdam
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 294790 / HA ZA 07-2720
Uitsp[eiseres]mber 2008
VONNIS van de enkelvoudige k[eiseres]ak van:
[eiseres],
gevestigd en kantoorhoudende te Strijen,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. P.H.C.M. van Swaaij,
- tegen -
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid De Tower Vastgoed B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Dirksland,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. J.J.R. Albicher.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiseres]" respectievelijk "De Tower".
1 Het verloop van het geding
1.1 De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
dagvaarding d.d. 22 oktober 2007;
conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie;
conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;
conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in voorwaardelijke reconventie;
conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie.
2 De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast.
2.1 In opdracht van Coöperatieve Rabobank Hoekse Waard U.A. (hierna: de bank), in haar hoedanigheid van eerste hypotheekhouder, heeft op 12 juni 2007, ten overstaan van notaris [eiseres], verbonden aan [eiseres], de executoriale verkoop plaatsgevonden van het appartementsrecht [adres] te Rotterdam.
2.2 Het te veilen object is om de site www.veilingbiljet.nl en in een advertentie in AD Rotterdam als volgt omschreven:
“Vier-kamerwoning op de tweede woonlaag met berging in de kelderverdieping aan de [adres] te Rotterdam.”
2.3 De Tower heeft € 180.000,= geboden op het object.
2.4 Op 13 juni 2007 heeft de bank ten overstaan van [eiseres] verklaard dat zij overgaat tot gunning.
2.5 Nadat De Tower in gebreke bleef met de betaling van de koopsom, en de bijkomende belastingen en kosten, is zij bij brief van 11 juli 2007 ingebreke gesteld en is haar verzocht om alsnog binnen drie dagen aan haar verplichtingen te voldoen.
2.6 Bij brief van 20 juli 2007 heeft [eiseres] De Tower bericht dat de bank de koopovereenkomst ontbindt.
2.7 Bij brief van 27 juli 2007 heeft [eiseres] De Tower een afrekening doen toekomen ten bedrage van € 4.589,55. Dit bedrag betrof het honorarium van [eiseres], de kosten van kadastrale recherche en de kosten van executie ter voorbereiding en organisatie van de veiling.
2.8 Bij brief van 31 juli 2007 heeft De Tower zich op het standpunt gesteld dat zij heeft gedwaald ten aanzien van het te veilen object. Zij heeft zich daarbij het recht voorbehouden de koopovereenkomst te vernietigen tenzij partijen alsnog tot een regeling komen in dier voege dat het appartement aan haar geleverd zal worden voor € 140.000,=.
2.9 De bank heeft in een gerechtelijke procedure tegen De Tower bij deze rechtbank gevorderd dat De Tower wordt veroordeeld tot betaling van een boete van 15% van de koopsom, te vermeerderen met rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
3 De vordering in conventie
3.1 De vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad De Tower te veroordelen tot betaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van € 4.589,55, te vermeerderen met € 450,= aan buitengerechtelijke incassokosten en met de wettelijke rente verhoogd met 2%, althans met de wettelijke rente, en De Tower te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten.
3.2 [eiseres] stelt dat het publiek op de veiling op de hoogte is gesteld van de toepasselijkheid van veilingvoorwaarden, de Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen 2006 (hierna: AVVE2006). De Tower heeft de krachtens artikel 10 AVVE2006 verschuldigde waarborgsom, belastingen en kosten waaronder het honorarium van de notaris, ook na aanmaning, niet voldaan. Dat heeft geleid tot ontbinding van de koopovereenkomst. Krachtens artikel AVVE2006 is De Tower het honorarium van [eiseres], de kosten van kadastrale recherche, en de kosten van executie ter voorbereiding en organisatie van de veiling verschuldigd. De Tower laat, ook na aanmaning, na die kosten te betalen.
3.3 In reactie op het verweer van De Tower stelt [eiseres] het volgende.
[eiseres] betwist dat zij De Tower geen omschrijving van het appartementsrecht met vermelding van bijzonderheden heeft gegeven. De omschrijving op de veilingbiljetsite en in het AD Rotterdam sluit aan bij die welke in het rechtsverkeer gebruikelijk is voor vergelijkbare objecten. Het object wordt bovendien op precies dezelfde wijze omschreven in de leveringsakte en de hypotheekakten. Bovendien schrijft artikel 1 lid Pro 1 AVVE2006 slechts voor dat “zo mogelijk” bijzonderheden vermeld worden of daarnaar wordt verwezen.
Dat niet is verwezen naar het reglement van splitsing doet naar niets aan af, omdat daarin geen omschrijving wordt gegeven van het te veilen object. Anders dan De Tower stelt is wel melding gemaakt van de achterstand in de periodiek aan de VvE verschuldigde bijdragen van € 3.500,=.
3.4 De omschrijving van het object laat geen ruimte om te veronderstellen dat het gaat om een appartement op twee woonlagen. Het is ook niet juist dat alle andere appartementen in het complex twee woonlagen kennen. Tweederde van de appartementsrechten kennen slechts één woonlaag.
Voor zover er bij De Tower onduidelijkheid bestond over het te veilen object lag het op haar weg, als professioneel handelaar en bemiddelaar in onroerend goed, daarover navraag te doen bij [eiseres]. [eiseres] betwist dat zij het publiek op de veiling onjuist heeft geïnformeerd.
[eiseres] betwist ook dat zij het publiek niet voor aanvang op de hoogte heeft gesteld van de toepasselijkheid van de AVVE2006 en de Bijzondere Veilingvoorwaarden.
3.5 Een beroep op dwaling gaat niet op omdat twijfel - die blijkt uit de stellingen van De Tower - dwaling uitsluit. De Tower had zich bij twijfel moet laten voorlichten en bij blijvende onzekerheid geen bod moeten uitbrengen. Omdat [eiseres] geen onjuiste informatie heeft verstrekt, heeft De Tower de vergissing volledig aan zichzelf te wijten.
3.6 De bij brief van 20 juli 2007 ingeroepen ontbinding sorteert wel effect, aldus [eiseres], omdat zij daarbij heeft gehandeld als gevolmachtigde van de bank. Uit het vorenstaande volgt bovendien dat de bank niet in schuldeisersverzuim verkeerde, nu zij geen appartementsrecht op twee (woon)verdiepingen had verkocht. Ten gevolge van de ontbinding is De Tower, op grond van artikel 22 AVVE2006, een boete van 15% van de koopsom verschuldigd. Of de bank al dan niet schade lijdt, doet aan die verplichting niet af. Nergens volgt uit dat de bank eerst schade moet lijden alvorens zij de boete kan vorderen.
Voor matiging van de boete is geen grond.
3.7 De gevorderde incassokosten zijn redelijk, gelet op de door de advocaat van [eiseres] verrichte werkzaamheden.
4 Het verweer in conventie
4.1 Het verweer strekt tot niet ontvankelijkverklaring dan wel afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
4.2 De Tower stelt voorop dat de bank en [eiseres] de verplichting ex artikel 1 AVVE2006 hebben geschonden. In strijd met deze bepaling is het registergoed niet omschreven met vermelding van of verwijzing naar die bijzonderheden die mede inhoud van de eigendom, zoals ter veiling aangeboden, bepalen. De gegeven omschrijving wijst erop dat het om een appartementsrecht op twee verdiepingen gaat, terwijl het in feite om een appartementsrecht op één verdieping gaat.
4.3 Ook artikel 1 lid 3 van Pro de AVVE2006 is geschonden. Er is namelijk geen verwijzing naar het toepasselijke reglement van splitsing, de door het bestuur van de VvE opgegeven verschuldigde bijdrage en ook ontbreekt de verklaring van het bestuur van de VvE, als bedoeld in artikel 5:122 BW Pro. Artikel 1 lid Pro 3 AVVE2006 schrijft voor dat de omschrijving deze vermelding of verwijzing ten minste dient te bevatten. Weliswaar is verwezen naar de achterstand in de periodiek verschuldigde bijdragen, maar nergens uit blijkt hoe hoog de periodiek verschuldigde bijdrage is.
4.4 Tijdens de veiling, zo stelt De Tower bij conclusie van antwoord, heeft [eiseres] op een vraag uit het publiek geantwoord dat het ging om een appartementsrecht op twee verdiepingen, namelijk op de tweede woonlaag met een berging in de kelderverdieping. Bij conclusie van dupliek in conventie stelt De Tower dat de notaris meedeelde dat het appartementsrecht betrekking had op twee verdiepingen met twee woonlagen. Voor iedereen was het duidelijk dat het ging om een recht op twee verdiepingen in plaats van op één verdieping. Na de veiling bleek dit niet zo te zijn. De Tower ging er van uit dat het appartementsrecht, evenals de appartementsrechten [adressen] betrekking had op twee woonlagen.
4.5 De Tower heeft nog geprobeerd aanvullende informatie over het object in te winnen. Zo heeft haar directeur gevraagd naar de WOZ-waarde. De notaris was niet bekend met de WOZ-waarde. Aldus heeft De Tower aan haar onderzoeksplicht voldaan terwijl [eiseres] in gebreke is gebleven te voldoen aan de mededelingsplicht. De Tower heeft haar bod afgestemd op de verstrekte informatie dat het ging om een appartementsrecht op twee verdiepingen. De Tower voegt daar aan toe dat zij niet bekend was met de bekendmaking in het ADRotterdam of op de veilingbiljetsite.
4.6 De Tower beroept zich op dwaling. Zij heeft voldoende onderzoek gedaan om tot onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen en is daarbij afgegaan op mededelingen van de bank en de notaris. Dat zij professioneel handelaar en bemiddelaar in onroerend goed is, doet daar niet aan af.
4.7 De Tower stelt dat daarnaast, en op dezelfde feitelijke grondslag, sprake is van onrechtmatig handelen van [eiseres]. Daarvan is ook sprake omdat [eiseres] geen mededeling kon doen over de WOZ-waarde.
4.8 De Tower stelt verder dat de ingeroepen ontbinding geen effect sorteert omdat de brief van 20 juli 2007 niet afkomstig is van een tot ontbinding gerechtigde. Uit de brief blijkt niet dat de overeenkomst op verzoek van (de advocaat van) de bank wordt ontbonden. Bovendien kan de bank de ontbinding niet inroepen omdat zij in verzuim is een appartementsrecht op twee verdiepingen te leveren. Op dezelfde gronden is De Tower geen boete aan de bank verschuldigd. In het geval zij, in beginsel, wel een boete zou zijn verschuldigd, meent De Tower dat de boete moet worden gematigd. De bank heeft de herveiling opgeschort en het hypotheekbedrag bedraagt € 38.142,=, terwijl de WOZwaarde € 142.000,= bedraagt. De bank heeft derhalve geen schade geleden. Bovendien zou de bank, als de boete haar zou toekomen, een voordeel hebben dat haar niet toekomt. Dat is in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
4.9 De Tower betwist de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten omdat er geen buitengerechtelijke werkzaamheden, anders dan tot instructie der zaak, zouden zijn verricht. Dit onderdeel van de vordering is ook niet onderbouwd.
5 De vordering in voorwaardelijke reconventie
5.1 De vordering luidt - verkort weergegeven – om, in het geval in de gerechtelijke procedure tussen Coöperatieve Rabobank Hoekse Waard U.A. (hierna: de bank) en De Tower geheel of gedeeltelijk mochten worden toegewezen, [eiseres] te veroordelen om al datgene te betalen waartoe De Tower mocht worden veroordeeld, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure in voorwaardelijke reconventie.
5.2 De Tower beroept zich daartoe op haar verweer in conventie.
6 Het verweer in reconventie
6.1 Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van De Tower in de kosten van het geding.
6.2 [eiseres] stelt dat op geen enkele manier aannemelijk is gemaakt dat zij onrechtmatig jegens De Tower heeft gehandeld. [eiseres] voegt daar aan toe dat zij slechts meegedeeld heeft dat het een appartementsrecht op twee verdiepingen betrof, te weten een woongedeelte op de tweede verdieping en een berging in de kelderverdieping. Een en ander blijkt bovendien uit de omschrijving van het te veilen object.
Van een specifiek object, dat een nadere omschrijving zou behoeven, is geen sprake omdat tweederde van de appartementen in het complex slechts één woonlaag heeft.
Dat niet is verwezen naar de periodiek aan de VvE verschuldigde bijdrage heeft geen gevolgen omdat niet gesteld is dat dit aan de kennelijke dwaling iets heeft afgedaan of bijgedragen. Het gaat slechts om het woonlagenverhaal.
Omdat De Tower het aan zichzelf te wijten heeft dat zij zich heeft vergist, is geen sprake van schuldeisersverzuim.
Voor matiging van de boete zijn geen gronden gesteld.
7 De beoordeling in conventie
7.1 De Tower omschrijft het geveilde en door haar gekochte object in haar conclusie van antwoord in conventie als volgt:
“het appartementsrecht te Rotterdam, [adres], kadastraal bekend [kadastraal bekend], rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de vier-kamer-woning op de tweede woonlaag met berging in de kelderverdieping en verder toebehoren, alsmede een onverdeelde vier/tweeënveertigste (4/42) aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het gebouw met toebehoren en erf te Rotterdam, [adressen], ten tijde van de splitsing kadastraal bekend [kadastraal bekend]”.
7.2 Naar het oordeel van de rechtbank kan uit deze omschrijving op geen enkele wijze volgen dat sprake zou zijn van een recht van appartement dat, naast een kelderverdieping, twee woonlagen zou omvatten. Ook uit de omschrijving op de veilingbiljetsite of in de advertentie in AD Rotterdam kan dat niet volgen. Integendeel, uit al die teksten kan slechts worden afgeleid dat het appartement zich op de tweede woonlaag van een complex, en niet verspreid over meerdere woonlagen, bevindt.
Als de notaris ter veiling al verklaard zou hebben dat het appartement over twee woonlagen verspreid is, wat door [eiseres] wordt betwist, dan zou het, gelet op de omschrijving van het te veilen object, op de weg van De Tower hebben gelegen om nader onderzoek te verrichten. Van haar had verwacht mogen worden dat zij de notaris zou hebben gewezen op de discrepantie tussen de omschrijving van en de mededeling over het object. Deze “verzwaarde” onderzoeksplicht geldt in ieder geval voor De Tower omdat zij een professionele handelaar en bemiddelaar van onroerend goed is. Van een dergelijke professionele partij mag verwacht worden dat zij zich, voorafgaand aan en tijdens de veiling, althans in ieder geval voorafgaand aan het bieden, deugdelijk informeert over de objecten waar zij belangstelling voor heeft. Opmerkelijk is echter dat De Tower niet stelt dat zij enig voorbereidend onderzoek gedaan heeft.
Ten overvloede zij hier nog aan toegevoegd dat De Tower niet gemotiveerd betwist dat slechts éénderde deel van het complex appartementen verspreid op meerdere woonlagen omvat. Dat zij zich erop beroept dat zich in het complex ook appartementen met twee woonlagen bevinden lijkt erop te duiden dat zij zich, op dat punt, onvoldoende heeft geïnformeerd alvorens het biedingsproces in te gaan.
7.4 De Tower beroept zich erop dat aan de verplichtingen van artikel 1, lid 1 en lid 3, AVVE2006 niet is voldaan. Voor wat betreft de omschrijving van het object volgt dat De Tower zich ten onrechte op het standpunt stelt dat nader omschreven had moeten worden dat het appartement zich op één woonlaag bevond.
Op zichzelf beschouwd is juist dat niet is voldaan aan de verplichtingen van lid 3 van artikel 1 AVE2006. De Tower laat echter na te stellen dat en op welke manier het ontbreken van die informatie van invloed is geweest op (de hoogte van) haar bod of haar keuze om te bieden. Zij stelt ook niet dat zij tijdens of voorafgaand aan de veiling om die informatie gevraagd heeft. Uit haar stellingen blijkt bovendien dat het er haar slechts om te doen is dat zij een appartement met een één woonlaag in plaats van een appartement met twee woonlagen gekocht heeft. Bij haar beroep op het ontbreken van bedoelde informatie heeft zij dan ook geen belang.
7.5 Uit productie 1 bij dagvaarding blijkt dat de WOZ-waarde van het geveilde object in de veilinggegevens is opgenomen. Dat die informatie ter veiling niet voorhanden zou zijn geweest en dat [eiseres], op vragen van De Tower, geen mededelingen over de WOZ-waarde zou hebben kunnen doen, is daarom ongeloofwaardig.
In aanmerking nemende dat De Tower een professionele handelaar in onroerend goed is, moet de omstandigheid dat zij mogelijkerwijs niet over gegevens over de meest recente WOZ-waarde beschikte, voor haar eigen rekening en risico komen. Het – betwiste – stellen van vragen lijkt te duiden op twijfel aan de zijde van De Tower zodat het de rechtbank een raadsel is waarom zij als professionele partij, die geacht mag worden alleen een bod uit te brengen op objecten die zij kent althans op objecten waarover zij voldoende informatie heeft, überhaupt een bod heeft uitgebracht.
7.6 Uit het vorenstaande volgt dat het beroep op dwaling niet opgaat en dat [eiseres] niet onrechtmatig heeft gehandeld.
7.7 Anders dan De Tower sorteert de ingeroepen ontbinding wel effect. Uit alle in geding gebrachte stukken blijkt genoegzaam dat [eiseres] als gevolmachtigde optrad voor de bank. De bank kon de overeenkomst ontbinden omdat De Tower in verzuim was af te nemen wat zij op de veiling gekocht had.
De vraag of De Tower, als gevolg van de ontbinding, aan de bank een boete verschuldigd is, en of die boete zou moeten worden gematigd, behoeft in deze procedure geen antwoord. De bank heeft die boete immers in een andere tegen De Tower aanhangig gemaakte procedure gevorderd. Aan de orde is slechts de vordering van [eiseres]. Het bedrag van die vordering is inhoudelijk niet gemotiveerd betwist, zodat de vordering van [eiseres] kan worden toegewezen. Dat geldt niet voor de tevens gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. De Tower heeft deze gemotiveerd betwist en [eiseres] heeft niet gesteld en onderbouwd dat, en welke, werkzaamheden, anders dan die tot instructie der zaak, zijn verricht.
7.8 De Tower wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure. Dat geldt niet voor de tevens door [eiseres] gevorderde nakosten. Nu kosten in verband met de tenuitvoerlegging van het vonnis vallen onder de regeling van artikel 237 lid 4 Rv Pro, dient dit onderdeel van de vordering als prematuur en ongegrond te worden afgewezen.
8 De beoordeling in voorwaardelijke reconventie
8.1 Uit de beoordeling in conventie volgt dat de rechtbank van oordeel is dat De Tower geen beroep op dwaling toekomt en dat [eiseres] niet onrechtmatig heeft gehandeld. Daarmee ontvalt direct de grond voor de vordering in voorwaardelijke reconventie. Deze vordering wordt afgewezen.
8.2 De Tower wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure in voorwaardelijke reconventie. Omdat aan de vorderingen in conventie en voorwaardelijke reconventie hetzelfde feitencomplex ten grondslag ligt wordt voor het gemachtigdensalaris in voorwaardelijke reconventie slechts 0,5 punt gerekend.
9 De beslissing
De rechtbank,
in conventie
veroordeelt De Tower Vastgoed B.V. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] Notaris B.V. te betalen het bedrag van € 4.589,55 (zegge: vierduizendvijfhonderd-negenentachtig euro en vijfenvijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente, verhoogd met 2%, vanaf 24 juni 2007 tot aan de dag der voldoening;
in voorwaardelijke reconventie
wijst de vordering af;
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
veroordeelt De Tower Vastgoed B.V. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] Notaris B.V. bepaald op € 300,= aan vast recht, op € 70,85 aan overige verschotten en op € 1.057,50 aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin.
Uitgesproken in het openbaar.
2009