Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 285507 / HA ZA 07-1441
Uitspraak: 17 december 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. G.J. Houweling,
- tegen -
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. C.J.J.C. Arnouts.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” respectievelijk “[gedaagde]”.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 1 juni 2007 en de door [eiseres] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 30 januari 2008, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 13 mei 2008;
- akte aan de zijde van [eiseres], met productie;
- antwoordakte aan de zijde van [gedaagde];
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 22 september 2008.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast.
2.1 Op 20 oktober 2006 heeft [eiseres] de woning aan de [adres] te [woonplaats], hierna ’de woning’, gekocht voor een koopprijs van € 105.000,--. De koopovereenkomst is aan de zijde van de verkoper tot stand gekomen door bemiddeling van [bedrijf 1]
2.2 Artikel 6 van Pro de koopovereenkomst bepaalt onder meer, voor zover thans relevant:
“1. Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van pandrechten, van beslagen en van inschrijving daarvan, met tevens alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend- of lijdend erf en met alle kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken.
2. Verkoper heeft naar beste weten kennis gegeven van alle eventueel met het verkochte verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als hiervoor bedoeld in artikel 16 lid 3 BW Pro (...).
Koper aanvaard uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen.
Indien uit onderzoek bij de openbare registers, als diervoor omschreven blijkt dat met het verkochte lasten en beperkingen verbonden zijn die niet voor koper kenbaar waren en die tevens voor hem een wezenlijk zwaardere belastingen betekenen, heeft hij evenwel het recht uiterlijk op n.v.t. mits schriftelijk en onder opgaaf van reden, aan notaris mee te delen dat hij die zwaardere belasting niet (voetstoots) aanvaardt. Het staat verkoper vervolgens vrij deze overeenkomst te ontbinden door schriftelijke mededeling hiervan aan koper, diens vertegenwoordiger of diens notaris, te verzenden binnen vijf dagen nadat hem de schriftelijke mededeling van het niet voetstoots aanvaarden van de zwaardere belastingen door koper heeft bereikt.”.
2.3 Artikel 10 van Pro de koopovereenkomst bepaalt onder meer, voor zover thans relevant:
“Verkoper garandeert (...) het navolgende;
(...)
e. aan verkoper zijn van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte voorgeschreven of aangekondigd, welke nog niet zijn uitgevoerd;
(...)
m. de Vereniging van Eigenaren heeft tot op heden geen andere schulden dan die welke zijn te beschouwen als normale lasten en belastingen terzake van het gebouw met de daarbij behorende grond en/of terzake van de exploitatie, verzekering en administratie daarvan.
2.4 In de koopovereenkomst is niets opgenomen met betrekking tot enige aanschrijving in het kader van de Woningwet.
2.5 [gedaagde], notaris te Rotterdam, heeft aan de hand van de hem door [bedrijf 1] toegezonden koopovereenkomst de leveringsakte geconcipieerd. Bij notariële recherche in de openbare registers is gebleken dat het te leveren registergoed is belast met een aanschrijving als bedoeld in de Woningwet (hierna: ‘de aanschrijving’). De concept-leveringsakte vermeldt (op het tweede blad) het bestaan van de aanschrijving en voorts (op het vierde blad), voor zover thans relevant:
“De verkoper garandeert het volgende:
(...)
b. Vanwege de overheid en/of nutsbedrijven zijn hem tot op heden geen (nog niet uitgevoerde) verbeteringen en/of herstellingen voorgeschreven is hem (schriftelijk) geen daartoe strekkend voorschrift aangekondigd, behoudens de hiervoor vermelde aanschrijving krachtens de Woningwet.
De koper verklaart bekend te zijn met voormelde aanschrijving en verklaart bij deze verkoper te vrijwaren voor enige aansprakelijkheden terzake en alle rechten en verplichtingen voortvloeiende uit voormelde aanschrijving voor zijn rekening te nemen.”.
2.6 Met betrekking tot de vereniging van eigenaars wordt in de concept-leveringsakte (op het vierde blad) de onder 2.3 hierboven geciteerde garantie (letter m.) van de verkoper herhaald, en voorts (op het achtste blad) vermeld, voor zover thans relevant:
“De koper is er mee bekend dat hij als eigenaar van het appartementsrecht van rechtswege lid is van de vereniging van eigenaars genaamd: “[VvE]” en gevestigd te [woonplaats].
Verkoper verklaart dat de vereniging van eigenaars niet actief is en garandeert in verband daarmede dat er aan de vereniging van eigenaars geen periodieke bijdrage is verschuldigd en er mitsdien geen sprake is van achterstand in de betaling daarvan en tevens, dat er tot op heden door de vereniging van eigenaars geen reservefonds is gevormd; koper verklaart met het vorenstaande volledig bekend te zijn en de hiervoor omschreven garanties bij deze aan te nemen.”.
2.7 De juridische levering was aanvankelijk voorzien voor 19 januari 2007, maar is op initiatief van (een medewerker van) [gedaagde] uitgesteld. Dit is aan [eiseres] medegedeeld toen zij op 19 januari 2007 het kantoor van [gedaagde] bezocht. Vervolgens is [eiseres] bij brief van 24 januari 2007 uitgenodigd voor de levering, welke plaatsvond op 26 januari 2007.
2.8 Bij aangetekende brief gedateerd op 13 februari 2007 heeft Gemeente Rotterdam (dS+V) (hierna: ‘de gemeente’) aan [eiseres] een bedrag groot € 20.961,83 in rekening gebracht als haar aandeel in de kosten die de gemeente uit hoofde van de aanschrijving had gemaakt ter zake van gemeentewege -door toepassing van bestuursdwang- uitgevoerde werkzaamheden aan de panden [adressen]
Bedoelde werkzaamheden waren reeds uitgevoerd voordat de koopovereenkomst werd gesloten.
2.9 Bij aangetekende brief van 19 april 2007 is [gedaagde] door [eiseres] aansprakelijk gesteld voor de door de gemeente aan [eiseres] in rekening gebrachte kosten, en verzocht om binnen veertien dagen over te gaan tot betaling van € 20.961,83.
3 De vordering
De vordering luidt om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van € 20.961,83 met rente en kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiseres] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
3.1 [gedaagde] is jegens [eiseres] tekort geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen onder de overeenkomst van opdracht.
3.2 Indien [eiseres] van tevoren had geweten dat zij hoofdelijk aansprakelijk gesteld zou worden voor een bedrag van € 20.961,83 zou zij de woning nooit hebben afgenomen.
3.3 De schade van [eiseres] bedraagt € 20.961,83. De verkoper biedt geen verhaal.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd.
4.1 [gedaagde] heeft geen beroepsfout gemaakt. Hij is niet aansprakelijk voor hetgeen [eiseres] aan de gemeente is verschuldigd.
4.2 De schade en het causaal verband worden betwist.
4.3 [eiseres] heeft haar schade niet beperkt. Indien zij jegens de verkoper recht had op een woning waarop geen aanschrijving rustte, had zij bij de verkoper moeten aankloppen. Niet gebleken is dat de verkoper geen verhaal biedt.
4.4 Voor zover er schade zou zijn toe te rekenen aan een beroepsfout, dient deze op grond van de eigen schuld van [eiseres] voor haar rekening en risico te blijven.
Als zij jegens de verkoper geen recht had op een woning zonder aanschrijving, blijven de gevolgen daarvan voor haar eigen rekening. Bij het tot stand komen van de koopovereenkomst had [eiseres] onderzoek dienen te doen in de openbare registers.
Ook uit de verrichte taxatie moet de aanschrijving zijn gebleken; als dat niet zo is valt ook dat aan [eiseres] als eigen schuld te verwijten. [eiseres] heeft blijkens de notariële akte van levering, na de toelichting van [gedaagde], ingestemd met de kosten die moeten worden gemaakt in verband met de aanschrijving.
5 De beoordeling
5.1 Partijen twisten over de vraag of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen onder de met [eiseres] gesloten overeenkomst van opdracht.
5.2 Dat tussen [eiseres] en [gedaagde] een overeenkomst van opdracht bestaat volgt uit artikel 16 van Pro de Wet op het notarisambt (hierna: ‘Wna’).
5.3 [eiseres] stelt -kort gezegd- dat [gedaagde] een beroepsfout heeft gemaakt door geen deugdelijke navraag te doen naar de mogelijke gevolgen van de aanschrijving, en na te laten [eiseres] erop te attenderen dat zij wellicht zou moeten betalen voor de kosten van reeds in verband met de aanschrijving uitgevoerde werkzaamheden.
[gedaagde] betwist een beroepsfout te hebben gemaakt.
5.4 Uitgangspunt bij de beoordeling van de vordering is dat een notaris toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van een overeenkomst van opdracht, indien hij handelt in strijd met
de zorgvuldigheid, die in vergelijkbare omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mag worden verwacht.
5.5 Tot de algemene zorgplicht van de notaris behoort een informatieplicht: hij behoort zijn cliënten te informeren over de rechtsgevolgen van de in de akte op te nemen rechtshandeling. Deze informatieplicht is neergelegd in artikel 43 lid Pro 1, tweede en derde volzin, Wna:
“Alvorens tot het verlijden van een akte over te gaan, doet de notaris aan de verschijnende personen mededeling van de zakelijke inhoud daarvan en geeft daarop een toelichting. Zo nodig wijst hij daarbij tevens op de gevolgen die voor partijen of één of meer hunner uit de inhoud van de akte voortvloeien.”.
5.6 Daarenboven kan onder omstandigheden een bijzondere waarschuwingsplicht op de notaris rusten. De Hoge Raad overwoog in zijn arrest van 20 januari 1989 (NJ 1989, 766, r.o. 3.3), voor zover thans relevant:
“Onjuist is vooreerst dat een notaris bij het verlijden van een akte nimmer tot meer is gehouden dan tot vorenbedoelde zakelijke toelichting op de inhoud van de akte: de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat de notaris beroepshalve is gehouden tot het geven van verdergaande informatie, en met name tot het wijzen op specifieke aan de voorgenomen rechtshandeling verbonden risico's.”.
5.7 In het onderhavige geval bleek uit de notariële recherche in januari 2007 van een uit 2004 daterende aanschrijving die door partijen niet in de koopovereenkomst was vermeld.
5.8 Welke zorgvuldigheid onder deze omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden verwacht, kan worden afgeleid uit een (tuchtrechtelijke) uitspraak van de Kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen van Dordrecht (gepubliceerd met de bevestiging in hoger beroep, Notariskamer Gerechtshof Amsterdam 28 juli 2005 (LJN AU1303)):
“De kamer is van oordeel dat in casu reeds het ontbreken van enige mededeling met betrekking tot bedoelde aanwijzingen [bedoeld zal zijn: aanschrijvingen, rb.] in de koopovereenkomst in het onderhavige geval voor de notaris aanleiding had moeten zijn zich ten tijde van het opstellen van de concept-transportakte, in ieder geval vóór het passeren van de leveringsakte te vergewissen van de stand van zaken met betrekking tot de onderhavige aanschrijvingen, zoals de uitvoering van de in verband daarmee te verrichten werkzaamheden, de eventuele doorhaling van de aanschrijvingen en de betaling van de kosten van de werkzaamheden. (...) Voorts had de notaris zich er van dienen te vergewissen of klager als koper zich er van bewust was dat in geval de gemeente de werkzaamheden had uitgevoerd en verkoper de rekening (nog) niet had voldaan, klager als koper jegens de gemeente voor de kosten van herstel aansprakelijk was.”.
5.9 Ter comparitie heeft [gedaagde] verklaard, voor zover thans relevant:
“Toen [eiseres] en [persoon 1] op kantoor verschenen, heeft [persoon 2] hen ontvangen en uitgelegd dat er een aanschrijving was, dat daar consequenties aan waren verbonden en dat nader onderzoek naar de financiële positie van de VvE moest plaatsvinden. Op 23 januari heeft [persoon 2] toen [persoon 3] gesproken, die naar eigen zeggen de VvE zou hebben overgenomen. [persoon 3] vertelde [persoon 2] dat de VvE geen schulden had. Vervolgens is [eiseres] toen bij brief uitgenodigd voor de overdracht op 26 januari.
Op 26 januari vond de overdracht plaats. Ik heb zoals gebruikelijk eerst de afrekening doorgenomen, en daarna van A tot Z de akte doorgenomen. De aanschrijving was in het concept en in de definitieve akte vermeld. Ook stond erin dat de gevolgen daarvan voor rekening van de koper waren. Ik bespreek het altijd als er een aanschrijving speelt omdat dat afwijkt van de gewone situatie. Ook in dit geval ben ik daar zeer duidelijk op ingegaan. Ook omdat de makelaar er geen aandacht aan had besteed. En ook omdat ik wist dat zij op 19 januari al op kantoor waren geweest, dat had [persoon 2] mij verteld. (...)
Ik heb in het gesprek over de aanschrijving concreet het verband gelegd met het verrichten van werkzaamheden. Er was ook een bouwdepot, dat leek mij daarmee verband houden. Het klopt dat ik geen bedrag heb genoemd. Wij hebben de gemeente benaderd met de vraag hoe het stond met de aanschrijving. Daarop is geen reactie gekomen. [persoon 2] heeft toen contact opgenomen met [persoon 3], en die zei dat de VvE niet actief was. Daarmee hebben wij genoegen genomen.
Als ik veilingen doe, dan wordt bij de gemeente geïnformeerd hoe het staat met de aanschrijvingen. Mr. Houweling zegt dat ik in die gevallen tot op de cent nauwkeurig kan vermelden welk bedrag daarmee is gemoeid. Als ik dat in dit geval had geweten dan had ik het wel vermeld. U vraag mij of ik wel vaker in aanschrijvingsgevallen de transportakte passeer zonder dat het relevante bedrag bekend is. In principe passeer ik geen transportakte waarin geen bedrag is vermeld ter zake van een bekende aanschrijving. In dit geval gaf noch de gemeente noch de verkoper thuis. Toen is het bij de VvE gecheckt, bij [persoon 3]. Ik weet niet of [persoon 2] in zijn telefoongesprek met [persoon 3] concreet heeft gevraagd naar de stand van de aanschrijving.”.
5.10 Uit de verklaring van [gedaagde] blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat hij zich, in strijd met de op hem rustende onderzoeksplicht, niet heeft vergewist van de stand van zaken omtrent de aanschrijving.
[gedaagde] verklaart weliswaar dat aan de gemeente is gevraagd hoe het stond met de aanschrijving, maar blijkbaar heeft hij reeds binnen enkele dagen nadien besloten het antwoord van de gemeente niet af te wachten. Enige reden voor deze -kennelijk, gezien zijn verklaring, van [gedaagde]’s gebruikelijke praktijk afwijkende handelwijze- is gesteld noch gebleken. Evenmin is gesteld of gebleken dat [gedaagde] de juiste informatie niet kon verkrijgen. Integendeel: namens [eiseres] is ter comparitie onbestreden gesteld dat de gemeente uiteindelijk antwoord zou hebben gegeven.
5.11 De stelling van [gedaagde] ter comparitie dat de verkoper ‘niet thuis gaf’ is onvoldoende gemotiveerd. Nadat [eiseres] ter comparitie had verklaard dat de verkoper bij de levering aanwezig was (hetgeen ook blijkt uit de akte van levering) maar dat hij daarbij geen woord had gezegd, lag het op de weg van [gedaagde] om te concretiseren dat, wanneer en hoe hij (tevergeefs) heeft geprobeerd om van de verkoper een antwoord te verkrijgen op zijn vragen omtrent de aanschrijving, zeker nu hij tevens stelt dat deze bij het passeren van de akte uitdrukkelijk is besproken. Gelet op de mogelijkheid om de noodzakelijke informatie van de gemeente te verkrijgen, is het stilzwijgen van de verkoper voorts onvoldoende om aan [gedaagde]’s verantwoordelijkheid af te doen.
5.12 De rechtbank gaat er -bij gebrek aan aanwijzigingen voor het tegendeel- van uit dat [gedaagde], indien hij zijn verplichtingen op dit punt juist was nagekomen, van de gemeente zou hebben vernomen dat de opgedragen werkzaamheden reeds van gemeentewege waren uitgevoerd, maar dat de kosten daarvan nog niet aan de eigenaren waren doorbelast. Bij die stand van zaken zou [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank tevens een -zonodig ruwe- indicatie van de omvang van de voor rekening van [eiseres] komende kosten hebben dienen te vragen. Gelet op hetgeen onder 5.10 hierboven is overwogen, neemt de rechtbank aan dat een dergelijke indicatie (uiteindelijk) ook door [gedaagde] zou zijn verkregen.
5.13 Vervolgens had [gedaagde], ter voldoening aan de op hem rustende zorgplicht als ingekleurd onder 5.8 hierboven, [eiseres] omtrent zijn bevindingen moeten informeren en zich ervan moeten vergewissen dat zij zich er van bewust was dat zij als koper jegens de gemeente voor de (aldus geduide) kosten van herstel aansprakelijk was.
Nog daargelaten dat [gedaagde] niet over voldoende informatie beschikte om [eiseres] op deze concreet aan de aanschrijving verbonden risico’s te wijzen, heeft hij ook te weinig informatie verschaft over de risico’s die in het algemeen aan aanschrijvingen zijn verbonden. Hij had [eiseres] uitdrukkelijk moeten wijzen op de mogelijkheid dat de gemeente de werkzaamheden reeds had doen uitvoeren en de kosten op haar als koper zou kunnen verhalen. Dat heeft hij echter niet, of niet voldoende expliciet, gedaan. [gedaagde] verklaart immers ter comparitie slechts dat hij het verband heeft gelegd met het verrichten van werkzaamheden, waarbij hij een verband aannam met het aanwezige bouwdepot (waaruit de rechtbank begrijpt dat hij meende dat de in de aanschrijving opgedragen werkzaamheden door [eiseres] zouden worden verricht), en stelt voorts -kort gezegd- dat hij in algemene termen uitleg heeft gegeven over de aanschrijving en erop heeft gewezen dat de aanschrijving financiële consequenties voor de koper zou hebben.
Aldus is [gedaagde] ook tekortgeschoten in de nakoming van de op hem rustende informatie- en waarschuwingsplicht.
5.14 Of aan de notariële akte bewijskracht toekomt ten aanzien van de door [gedaagde] -naar zijn zeggen- aan [eiseres] gegeven toelichting kan in het midden blijven, nu uit het voorgaande volgt dat de gestelde toelichting ontoereikend was. Gelet op die ontoereikendheid is eveneens onjuist het standpunt van [gedaagde] dat [eiseres] de verplichtingen uit hoofde van de aanschrijving heeft aanvaard.
5.15 Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [gedaagde] jegens [eiseres] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenissen onder de overeenkomst van opdracht, zodat hij in beginsel aansprakelijk is voor de schade die zij dientengevolge lijdt.
Ter comparitie is namens [eiseres] verduidelijkt dat haar (verdere) stellingen omtrent de VvE niet als zelfstandig verwijt zijn bedoeld, zodat deze geen verdere bespreking behoeven.
5.16 [eiseres] becijfert haar schade op het voor haar rekening komende bedrag groot € 20.961,83, en stelt in dit verband dat zij de woning nooit zou hebben afgenomen indien zij tevoren had geweten dat zij voor dit bedrag aansprakelijk zou worden gesteld.
[gedaagde] betwist de schade en het gestelde causaal verband.
5.17 Bij de vaststelling van de als gevolg van een tekortkoming in de nakoming van een contractuele verplichting geleden schade dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de feitelijke situatie na de tekortkoming en de hypothetische situatie bij het wegdenken van die tekortkoming.
5.18 Ten aanzien van de feitelijke situatie na de tekortkoming is ter comparitie gebleken dat [eiseres] nog niet aan de gemeente heeft betaald. [eiseres] heeft verklaard dat zij door de gemeente is gedagvaard, en dat de procedure nog loopt. Dat zo zijnde, moet rekening worden gehouden met de kans dat [eiseres] de kosten waarvoor zij in verband met de aanschrijving is aangeslagen, niet of slechts ten dele aan de gemeente behoeft te betalen.
[eiseres] zal in de gelegenheid worden gesteld om zich bij akte na tussenvonnis over de stand van genoemde procedure uit te laten. Zij dient daarin aan te geven wanneer in haar visie een eindbeslissing in die zaak mag worden verwacht, en -bij voorkeur in overleg met [gedaagde]- een voorstel te doen hoe in dat verband de onderhavige procedure zou moeten worden voortgezet. Denkbaar is bijvoorbeeld dat deze procedure naar de parkeerrol wordt verwezen in afwachting van de uitkomst in de procedure tussen [eiseres] en de gemeente.
[gedaagde] zal bij antwoordakte na tussenvonnis op de akte van [eiseres] mogen reageren.
5.19 Ten aanzien van de hypothetische situatie bij het wegdenken van de tekortkoming overweegt de rechtbank als volgt.
Uit overwegingen 5.12 en 5.13 hierboven volgt dat [eiseres], indien [gedaagde] zijn verplichtingen deugdelijk zou zijn nagekomen, vóór de levering zou hebben begrepen dat zij als nieuwe eigenaar door de gemeente -rechtstreeks of indirect- zou (kunnen) worden aangesproken tot betaling van haar aandeel in de ten behoeve van de woning gemaakte kosten, waarvan de omvang haar -precies of bij benadering- bekend was (uiteindelijk omstreeks een vijfde deel van de koopsom), zonder dat als tegenprestatie voor haar betaling werkzaamheden aan de woning zouden worden verricht die nog niet waren verricht op het moment dat zij de woning kocht.
De vraag rijst dan tot welke juridische en financiële gevolgen dit zou hebben geleid.
[eiseres] stelt dat zij de woning niet zou hebben afgenomen ingeval [gedaagde] haar deugdelijk zou hebben geïnformeerd.
[gedaagde] betwist dat [eiseres] jegens de verkoper zou hebben kunnen weigeren de woning af te nemen. Hij stelt dat de rechtsverhouding tussen de verkoper en [eiseres] reeds vast lag toen [eiseres] zich tot [gedaagde] wendde voor de juridische levering, en dat [eiseres] op grond van de koopovereenkomst geen recht had op een woning zonder aanschrijvingen, nu de aanschrijving was ingeschreven in het kadaster en [eiseres] met artikel 6 lid 2 van Pro de koopovereenkomst (geciteerd onder 2.2 hierboven) alle uit de openbare registers kenbare lasten en beperkingen heeft aanvaard.
Hoewel [eiseres] ter comparitie heeft gesteld dat zij, in de hier bedoelde situatie, op grond van een beding in de koopovereenkomst de koopprijs had kunnen verlagen of de overeenkomst had kunnen ontbinden, is dit standpunt nog onvoldoende uitgewerkt.
Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om hun stellingen op dit punt nader uit te werken, eerst [eiseres] bij akte na tussenvonnis en vervolgens [gedaagde] bij antwoordakte na tussenvonnis. In deze aktewisseling kunnen zij hun standpunten ten aanzien van schade en causaal verband nader uitwerken, aan de hand van de onder 5.17 gegeven maatstaf, en met inachtneming van hetgeen overigens wordt overwogen.
5.20 Het verweer dat [eiseres] als een gevolg van de voor haar verrichte taxatie van de aanschrijving moet hebben geweten, en dat de financiële gevolgen daarvan in de waardebepaling van de woning moeten zijn betrokken, faalt. Het ter comparitie door [eiseres] overgelegde taxatierapport vermeldt “in 2006 is het casco algeheel gerenoveerd (verplichte collectieve renovatie)” en “gezien het feit dat het casco recent gerenoveerd is, neemt ondergetekende aan dat de doorhaling van de aanschrijving louter een administratieve aangelegenheid is”. Hieruit volgt weliswaar dat de aanschrijving uit de taxatie is gebleken, maar dat deze geen gevolgen voor de waardebepaling heeft gehad. Nu het taxatierapport geen aanleiding gaf om te vermoeden dat uit de aanschrijving voor [eiseres] verplichtingen zouden voortvloeien, kan daaruit niet worden afgeleid dat zij van die verplichtingen al voor de juridische levering op de hoogte was.
5.21 Voor zover de weren van [gedaagde] ten aanzien van schade en causaal verband zijn gegrond op de stelling dat [eiseres] de rechten en verplichtingen met betrekking die uit de aanschrijving voortvloeiden heeft aanvaard, stranden deze op de hierboven onder 5.14 aangenomen onjuistheid daarvan.
5.22 Het verweer van [gedaagde] dat [eiseres] haar schade niet heeft beperkt door niet eerst -zo mogelijk- haar verkoper aan te spreken, wordt verworpen. In een geval als het onderhavige, waarin [eiseres] zich jegens [gedaagde] kan beklagen over diens tekortkoming en zich mogelijk ook jegens de verkoper (of diens makelaar) kan beklagen over diens tekortkoming, heeft zij de vrije keuze welk van haar debiteuren zij het eerst aanspreekt. Indien zij ervoor kiest om de andere debiteur(en) niet (of niet eerst, of niet even vasthoudend) aan te spreken, kan niet worden gezegd dat zij de schade voortvloeiend uit de tekortkoming van [gedaagde] niet heeft beperkt.
5.23 Het verdere beroep op eigen schuld van [eiseres], op de resterende grond dat zij heeft nagelaten onderzoek te doen in de openbare registers, zal pas aan de orde komen nadat partijen zich nader over schade en causaal verband hebben uitgelaten. Vooruitlopend daarop wijst de rechtbank erop dat in gevallen als de onderhavige, wanneer een notaris is tekortgeschoten in de nakoming van een zorgverplichting die naar haar aard beoogt de cliënt te beschermen tegen het gevaar van gebrek aan inzicht of lichtzinnigheid, aan de (eventuele) fouten van de cliënt zelf niet teveel gewicht moet worden toegekend, voor zover deze het gevolg zijn van dat gebrek aan inzicht of lichtzinnigheid.
Desgewenst kunnen partijen zich ook over het hier bedoelde beroep op eigen schuld nader uitlaten in voornoemde aktewisseling na tussenvonnis.
5.24 De rechtbank geeft partijen in overweging om op basis van hetgeen in dit vonnis is overwogen nogmaals de mogelijkheden van een minnelijke regeling te beproeven.
6 De beslissing
De rechtbank,
alvorens verder te beslissen,
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 28 januari 2009 voor het nemen van een akte na tussenvonnis door [eiseres], waarop [gedaagde] bij antwoordakte na tussenvonnis zal mogen reageren, een en ander als bedoeld onder 5.18, 5.19 en 5.23 hierboven.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.M. van Schouwenburg-Laan.
Uitgesproken in het openbaar.
1885/1582