Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis in kort geding
in de zaak van
de Gemeente Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 5 december 2008,
gemachtigde: mr T.H.G. Steenmetser te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Interparking Nederland B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr A.D. Flesseman te Amsterdam.
Het verloop van de procedure:
Partijen zullen in het hiernavolgende worden aangeduid als “de Gemeente” resp. “Interparking”.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de navolgende processtukken:
- De dagvaarding van 5 december 2008 en de daarbij behorende 14 producties;
- De ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte aanvullende producties 15 t/m 22 aan de zijde van de Gemeente;
- De door Interparking ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte producties 1 t/m 12, waaronder begrepen de op 17 november 2008 door Interparking uitgebrachte dagvaarding in de tegen de Gemeente gestarte bodemprocedure met de daarbij behorende bijlagen;
- De pleitaantekeningen van de gemachtigden van partijen ter gelegenheid van de mondelinge behandeling;
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 december 2008. Verschenen zijn beide partijen vergezeld door hun gemachtigden. De Gemeente werd daarbij vertegenwoordigd door de Heer A.J. Sernee, alsmede diverse andere medewerkers. Interparking werd vertegenwoordigd door de Heer van Woensel en de Heer Oostendorp.
Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden.
Aan het einde van de mondelinge behandeling hebben partijen op advies van de kantonrechter aangegeven te willen proberen middels mediation hun geschil op te lossen, welke mediation heeft plaatsgevonden in de periode tot en met 7 januari 2009. Deze mediation heeft blijkens brief van de gemachtigde van de Gemeente van 8 januari 2009 niet tot resultaat geleid. Vervolgens heeft de kantonrechter (zoals al eerder toegezegd) bepaald dat hij uiterlijk 12 januari 2009 uitspraak zal doen.
De vaststaande feiten:
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken staat tussen partijen – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – het volgende vast:
a) Tussen de rechtsvoorgangster van de Gemeente, de Coöperatie Koninklijke Cebeco Groep UA en Interparking is een huurovereenkomst gesloten betreffende de parkeergarage aan de Grote Markt 20 te Rotterdam (hierna aan te duiden als de parkeergarage) ingaande 1 januari 2001 voor de duur van 20 jaar met een optie voor verlenging aan de zijde van Interparking voor een periode van 10 jaar.
b) In deze overeenkomst is – voor zover thans relevant – het navolgende opgenomen:
“Art. 9 tussentijdse Pro opzegging in verband met herontwikkeling
9.1 Verhuurder heeft het recht om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen in verband met de herontwikkeling van de ruimten. Onder deze herontwikkeling, hierna te noemen: “herontwikkeling”, wordt verstaan de nieuwbouw van de parkeergarage die tenminste dezelfde capaciteit heeft als de huidige parkeergarage en voldoet aan de op het moment van nieuwbouw voor een dergelijke parkeergarage geldende normen, waaronder NEN-normen. Deze opzegging geschiedt per aangetekende brief, uiterlijk 12 maanden vóór de datum waartegen de opzegging plaatsvindt.
Huurder heeft het recht om de parkeergarage na de herontwikkeling aan te huren voor een huurperiode van 20 jaar op basis van marktconforme condities.
……
9.2 Overeenkomstig het bepaalde in artikel 9.1 biedt verhuurder de huur van de parkeergarage na de herontwikkeling schriftelijk, aangetekend met bericht van ontvangst aan aan huurder. Deze aanbieding geschiedt gelijktijdig met de kennisgeving van de datum van de sloop als bedoeld in artikel 9.5 (bedoeld is artikel 9.4 – toevoeging kantonrechter). Huurder geeft binnen 30 dagen na ontvangst van bedoelde aanbieding van de verhuurder schriftelijk aan of hij gebruik maakt van voormelde huuroptie.
9.4 De verhuurder brengt uiterlijk zes maanden voorafgaande aan het moment van sloop van de ruimten in verband met de herontwikkeling van de ruimten de huurder hiervan schriftelijk, aangetekend met bericht van ontvangst in kennis. De ontruimingsverplichting van de huurder wordt indien het moment van sloop is gelegen na de datum waartegen overeenkomstig artikel 9.1 is opgezegd, opgeschort tot de datum waartegen de sloop is aangezegd, overeenkomstig het vorenstaande. Gedurende deze opschorting is huurder per kwartaal of gedeelte daarvan een vergoeding verschuldigd ter hoogte van de laatstbetaalde termijn als bedoeld in artikel 4.1.
9.5 Verhuurder spant zich ervoor in dat huurder wordt betrokken bij de plannen voor herontwikkeling van de ruimten in die zin dat huurder daarover advies kan uitbrengen. Verhuurder zal huurder regelmatig en tijdig informeren over het totale bouwproces.”
c) Bij brief van 17 mei 2006 heeft de Gemeente de huurovereenkomst tussen haar en Interparking opgezegd per 31 december 2007 wegens dringend eigen gebruik.
In deze brief is ondermeer het volgende geschreven:
“Reden van de opzegging van de huurovereenkomst is de herontwikkeling van de locatie markthal. De start van de herontwikkeling is gepland voor januari 2008.”
……
“de Gemeente Rotterdam (het OBR) zal met U in overleg treden over het eerste recht op een aanbieding voor de exploitatie van de nieuwe parkeergarage dat Interparking Nederland B.V. heeft. De heer E. van den Heuvel van het OBR zal over het voorgaande met U kontakt opnemen.”
d) Bij brief van 28 juni 2006 heeft Interparking de Gemeente het navolgende geschreven:
“Op 7 juni 2006 hebben wij een plezierig en informatief overleg gevoerd met de Heer van den Heuvel. Hierbij heeft hij aangegeven dat omtrent het onderhavige project nog veel zaken onduidelijk zijn welke in de nabije toekomst nader ingevuld zullen worden.
Het is daarom dat wij (vooralsnog) niet instemmen met de beëindiging van de huur.”
e) Bij brief van 14 juli 2008 heeft de Gemeente Interparking een voorstel gedaan tot het huren van de vernieuwde parkeergarage Grote markthal te Rotterdam. Aangeboden wordt een parkeergarage overeenkomstig het ontwerp versie III. In dat voorstel wordt uitgegaan van ca. 1287 parkeerplaatsen waarvan voor openbaar gebruik resteren ongeveer 1135 plaatsen.
In deze brief is voorts – voor zover thans relevant – het navolgende geschreven.
“advies ten tijde van ontwerp van parkeergarage
Het eerdere verzoek van de OBR aan Interparking Nederland B.V. om ondersteuning en advies tijdens de afgelopen ontwerpperiode is door Interparking Nederland B.V. afgewezen vanwege het ontbreken van een overeenkomst voor de nieuwe parkeergarage. De ontwikkeling van de parkeergarage is derhalve door de projectontwikkelaar gedaan zonder inbreng van de Interparking Nederland B.V. Indien wij tot overeenstemming komen over een nieuwe marktconforme huurovereenkomst zullen wij Interparking Nederland B.V. alsnog wederom om advies vragen bij de invulling van de toegangstechniek en terzake van de laatste details voor de definitieve afwerking van de parkeergarage. Op deze wijze doen wij recht aan het bepaalde in artikel 9.5 van de huidige overeenkomst.”
“Beëindiging huurovereenkomst d.d. 25 juni 2001
Wij hebben op 17 mei 2006 de vigerende huurovereenkomst schriftelijk opgezegd in verband met de aanstaande herontwikkeling waarvan u de plannen hebt ontvangen. De start van de sloopwerkzaamheden is gepland op 1 januari 2009.
Wij verzoeken U dan ook om de parkeergarage uiterlijk op 31 december 2008 conform de contractuele en wettelijke bepalingen op te leveren.”
“Tenslotte
De huuraanbieding is uitgebracht onder voorbehoud van goedkeuring van de directie van het OBR alsmede door het College van B. en W. van Rotterdam. Bij de afweging van de directie van het OBR voor goedkeuring zal in ieder geval een gezonde verhouding worden aangehouden tussen investering en huur.
Wij verzoeken u uiterlijk binnen 30 dagen na dagtekening van dit huurvoorstel ons schriftelijk mee te delen of Interparking Nederland B.V. gebruik wilt maken van de huuroptie als omschreven in artikel 9.2 van de lopende huurovereenkomst.
Indien U niet reageert binnen de gestelde termijn, gaan wij er vanuit dat u geen interesse hebt en achten wij ons vrij om de parkeergarage aan derden aan te bieden.”
f) Bij brief van 8 augustus 2008 heeft Interparking op deze brief gereageerd en daarin aangegeven dat zij gebruik wil maken van de huuroptie maar dat zij niet akkoord gaat met de inhoud van het huurvoorstel. Zij wil dienaangaande overleg voeren met de Gemeente en zo nodig de in de overeenkomst geregelde benoeming van deskundigen volgen.
Daarnaast heeft Interparking de Gemeente gewezen op de verplichting van de Gemeente om haar te betrekken bij de plannen van de herontwikkeling in die zin dat zij daarover advies kan uitbrengen en dat zij vanaf heden betrokken wil worden bij de verdere planvorming van de herontwikkeling en de uitwerking daarvan.
Voorts schrijft zij:
“In dit kader merkt Interparking alvast op dat de plannen zoals weergegeven in Ontwerp versie II, welke als bijlage bij Uw brief d.d. 14 juli 2008 gevoegd zat, niet geheel lijken te voldoen aan de normen die u (de Gemeente, afdeling Stadstoezicht) hiervoor in uw Programma van Eisen voor parkeergarages stelt. Het gaat hier om de volgende regel:
Afwijkingen ten opzichte van NEN 2443 bijlage B blz 94
De parkeergarage dient in een tijdsbestek van 1 uur vol of leeg te kunnen geraken. Hierop dient het aantal slagbomen en rijstroken te worden afgestemd. Rekenend met een verwerkingssnelheid per slagboom van 240 voertuigen/uur.
Het ontwerp voorziet in slechts twee inritten en twee uitritten, hetgeen absoluut onvoldoende is om aan bovenstaande regel te voldoen.
Interparking stelt zich op het standpunt dat de 30 dagen termijn voor overleg over de huurcondities ex art. 9.3 pas gaat lopen nadat het ontwerp in die zin is aangepast dat dit voldoet aan de door u (de Gemeente) zelf gestelde normen.”
Interparking heeft de Gemeente er voorts op gewezen dat zij de 6 maandentermijn na kennisgeving van ontruiming niet heeft aangehouden. De door de Gemeente genoemde datum van ontruiming dient derhalve te worden geconverteerd naar 15 januari 2009.
g) Door de Gemeente is op 15 april 2005 een algemeen Programma van Eisen (hierna ook wel PvE genoemd) opgesteld voor het ontwerpen van nieuw te bouwen parkeergarages van Stadstoezicht Rotterdam.
In dit programma van eisen is de hiervoor geciteerde bepaling opgenomen.
h) Bijlage B van NEN norm 2443 2000, bevat een richtlijn voor de capaciteitsbepaling van in- en uitritten van parkeergarages. Kort gezegd komt deze richtlijn er op neer dat, rekening houdende met een maximale verwerking per rijstrook en rekening houdende met een 20% hogere verwerkingscapciteit dan de richtwaarde voor de gemiddelde verwerkingscapaciteit, er per rijstrook 480 voertuigen kunnen worden afgewikkeld.
Voorts geeft deze richtlijn aan dat voor parkeergarages met ten minste 600 parkeerplaatsen ten minste twee in- en twee uitritstroken nodig zijn.
i) Op 5 november 2007 heeft Interparking haar visie opgesteld ten aanzien van de parkeergarage Markthal en aan de Gemeente ter beschikking gesteld.
In deze visie schrijft Interparking:
“In het kader van gesprekken tussen Interparking Nederland als toekomstig huurder en het OBR als toekomstig eigenaar van de parkeergarage onder de te ontwikkelen Markthal, hebben partijen de wens uitgesproken te komen tot een toonaangevende parkeervoorziening onder dit, voor Nederland, unieke project.
Interparking wil haar expertise zo snel mogelijk ter beschikking stellen. Hiertoe zal tussen partijen eerst een huurprijs moeten worden vastgesteld.
In het gesprek van 16 oktober jongstleden heeft het OBR aan Interparking gevraagd informatie ter beschikking te stellen inzake haar visie over parkeergarages in het algemeen, opmerkingen te maken aangaande het huidige ontwerp van de Markthal parkeergarage en haar wijze van exploitatie.
Interparking wil benadrukken dat het hiernavolgende stuk slechts een eerste aanzet vormt waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Voorwaarde voor een noodzakelijke diepgaande analyse is vanzelfsprekend overeenkomst over de huurprijs, waarbij het contract van d.d. 3 oktober 2001 vanzelfsprekend het uitgangspunt vormt.”
Op pagina 25 van deze visie geeft Interparking een analyse van de ontwerptekeningen.
Voor zover thans relevant geeft Interparking daarin onder opmerking 1 aan dat het aantal inritten en uitritten te beperkt is. Bij het bepalen van het aantal in- en uitritten dient er rekening mee te worden gehouden dat een rijstrook ca. 150 voertuigen per uur aankan. Het aantal in- en uitrijdende voertuigen dient uiteraard gebaseerd te worden op piekmomenten.
Als eerste aanbeveling ten aanzien van het ontwerp geeft Interparking aan:
“Stel een nader onderzoek in naar de in- en uitrijsituatie. Bepaal aan de hand van een inschatting van het aantal voertuigen dat op de piekmomenten in- en uitrijdt het aantal benodigde in- en uitrijstroken. Tevens adviseren wij de mogelijkheid tot het uit elkaar halen van de in- en uitgang van deze garage serieus te onderzoeken, temeer de dimensie DS Jan Scharpstraat op zich al een bottleneck vormt. Bezoek referentieprojecten en bepaal aan de hand van opgedane praktijkervaring de uiteindelijke in- en uitrijsituatie.”
j) Bij exploit van 17 november 2008 heeft Interparking de Gemeente gedagvaard tegen de zitting van 26 november 2008 en primair gevorderd te verklaren voor recht dat de opzegging van 17 mei 2006 niet rechtsgeldig is wegens het niet voldaan zijn aan de voorwaarde ex art. 9.1 huurovereenkomst. Subsidiair de Gemeente te veroordelen tot het opstellen van een (nieuw) ontwerp voor de parkeergarage waarmee het te verwachten exploitatienadeel van Interparking wordt geneutraliseerd dan wel het doen van een (financieel) voorstel met hetzelfde effect. Meer subsidiair: de ontruimingsdatum te verlengen tot het moment dat het OBR aantoont het gehuurde daadwerkelijk nodig te hebben om met uitvoering van de werkzaamheden te beginnen.
In deze procedure heeft de Gemeente nog geen conclusie van antwoord genomen.
k) Tussen partijen is na de hiervoor vermelde correspondentie verder debat gevoerd over de vraag of de betreffende nieuw te ontwikkelen parkeergarage voldoet aan de geldende normen en of deze met name voldoet aan de betreffende NEN normen. Dienaangaande zijn diverse opinies van door beide partijen geraadpleegde deskundigen overgelegd, waarbij de door de Gemeente ingehuurde deskundigen tot de conclusie komen dat de betreffende garage qua inrit voldoet aan de NEN normen en de door Interparking ingehuurde deskundigen tot de conclusie komen dat deze niet aan die normen voldoet.
De vordering en de grondslag daarvan
De Gemeente vordert dat het de Rechtbank Rotterdam, behage bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, op de minuut en op alle dagen en uren, voor zover de wet dat toelaat, Interparking te veroordelen om op 15 januari 2009 het gehuurde te verlaten en te ontruimen, althans op een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen datum, met al het hare en de haren, mogelijke onderhuurders of gebruikers inbegrepen en aan de Gemeente ter vrije beschikking te stellen, zulks met machtiging aan de Gemeente om bij gebreke van volledige voldoening aan dit bevel het vorenstaande zelf te bewerkstelligen, op kosten van Interparking, met zo nodig behulp van de sterke arm, zulks met veroordeling van Interparking in de kosten van het geding.
Aan deze vordering heeft de Gemeente – naast vorenstaande vaststaande feiten – sterk verkort samengevat en weergegeven het navolgende ten grondslag gelegd.
Het staat, zo bepaalt art 9.1 van de overeenkomst, de Gemeente vrij de huurovereenkomst op te zeggen indien het gehuurde wordt herontwikkeld. Op dat moment behoeven de plannen voor de herontwikkeling nog niet gereed te zijn en behoeft niet aan alle voorwaarden te zijn voldaan.
De nieuwe parkeergarage voldoet en zal in ieder geval voldoen aan alle relevante normen. De opzegging en aanzegging hebben derhalve volledige rechtskracht en Interparking is gehouden de parkeergarage te ontruimen.
De Gemeente heeft een spoedeisend belang bij ontruiming en de herontwikkeling van de parkeergarage en de sloop daarvan. Het betreft hier een “anker”project van de herontwikkeling van het Laurenskwartier in Rotterdam. Zonder de sloop staat dat geheel stil en zulks heeft zeer grote financiële gevolgen voor de Gemeente die het betreffende terrein aan de herontwikkelaar dient op te leveren en voor de Gemeente als belangbehartiger van het algemeen belang. Daartegenover staat het – in verhouding daarmee – geringe belang van Interparking terwijl dat belang enkel financieel is aan de zijde van Interparking.
Er is sprake van misbruik van recht aan de zijde van Interparking nu Interparking haar – overigens onjuiste – standpunt dat er sprake is van het niet voldoen aan de geldende normen van de nieuwe parkeergarage gebruikt als middel om te komen tot betere/andere contractsvoorwaarden, terwijl zulks kan worden opgelost in het kader van de in de huurovereenkomst voorziene regeling terzake van het vaststellen van de nieuwe marktconforme voorwaarden waaronder de Gemeente aan Interparking voor een periode van 20 jaar zal dienen te verhuren indien Interparking dat wenst.
Interparking komt geen ontruimingsbescherming toe, nu zij op voorhand contractueel heeft bewilligd in de ontruiming in geval van herontwikkeling. Ook overigens heeft Interparking ingestemd door in haar brief van 8 augustus 2008 aan te geven te willen onderhandelen over de nieuwe huurovereenkomst, hetgeen met zich brengt dat zij instemt met het eindigen van de huurovereenkomst nu anders niet behoeft te worden onderhandeld over de nieuwe.
Interparking was zich er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst van bewust dat zij op enig moment de parkeergarage tussentijds zou dienen te ontruimen indien zou worden herontwikkeld en daarvan is zij al sedert de opzegging van de overeenkomst op de hoogte.
Voor het geval Interparking wel recht zou hebben op ontruimingsbescherming dan is de Gemeente bereid om de schade die Interparking lijdt aan haar te vergoeden, zodat Interparking ook in dat – uiterste – geval geen belang heeft voortgezette exploitatie.
Voor het overige zal op hetgeen door de Gemeente is aangevoerd voor zover noodzakelijk bij de beoordeling worden ingegaan.
Het verweer daartegen de grondslag daarvan.
Interparking heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering en heeft daartoe – naast de hiervoor weergegeven vaststaande feiten – sterk verkort en samengevat weergegeven en door haar zelf in de pleitaantekeningen kort samengevat, het navolgende aangevoerd.
De Gemeente komt slechts een geclausuleerd recht op opzegging toe. De doelstelling en systematiek hiervan zijn gericht op bescherming van Interparking als zittende huurder.
In dit kort geding is allerminst aangetoond dat aan de voorwaarden voor opzegging is voldaan. Integendeel, niet voldaan is aan de NEN norm en het PvE (Programma van Eisen). In dat verband wordt verwezen naar de rapporten van Arcadis en Grontmij. De door de Gemeente overgelegde tegenrapporten leiden tot dezelfde conclusie, althans ontkrachten deze niet.
Het feit dat de Gemeente zich mogelijk in een patstelling bevindt en “klem” zit vanwege afspraken gemaakt met de ontwikkelaar mag niet aan Interparking worden tegengeworpen.
Er is geen sprake van spoedeisend belang, zodat de zaak ook in een bodemprocedure kan worden uitgeprocedeerd. Bovendien is de zaak te complex voor dit kort geding.
Interparking komt een volledig recht op ontruimingsbescherming toe.
Voor het overige zal op hetgeen door Interparking is aangevoerd voor zover noodzakelijk bij de beoordeling worden ingegaan.
De beoordeling.
1. Het meest verstrekkende verweer van Interparking in deze is, dat de Gemeente geen spoedeisend belang zou hebben en dat de beslissing in de bodemprocedure inmiddels had kunnen zijn verkregen, althans dat die zou kunnen worden afgewacht.
2. Dienaangaande wordt overwogen dat hetgeen de Gemeente heeft aangevoerd met zich brengt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming nu de herontwikkeling van het Laurenskwartier in het algemeen en de markthallen in het bijzonder niet kan plaatsvinden zonder dat de bestaande parkeergarage kan worden gesloopt. Dat in aanmerking genomen, alsmede het gegeven dat Interparking al sedert juli 2006 weet dat er een moment zou komen waarop de Gemeente haar zou aanzeggen dat zij diende te ontruimen (nog afgezien van de vraag of zulks op juiste gronden is geschied) leidt tot de slotsom dat de Gemeente een spoedeisend belang heeft.
3. Ook het argument van Interparking dat deze zaak te complex is voor de beoordeling in kort geding wordt verworpen nu voor een oordeel ten gronde over de juistheid van de opzegging en de aangezegde ontruiming zulks het geval is doch in kort geding dienaangaande wel een voorlopig oordeel kan worden gevormd en voorts in kort geding een ordemaatregel kan worden gevorderd, hetgeen de Gemeente feitelijk heeft gedaan.
4. Door partijen wordt feitelijk een voorlopig oordeel gevraagd over de vraag of de overeenkomst tussen partijen rechtsgeldig tot een einde is gekomen en of op Interparking ingevolge de aangezegde ontruiming de verplichting rust om te ontruimen.
5. Vooropgesteld dient te worden dat partijen bij de huurovereenkomst hebben bepaald dat het contract is aangegaan voor de duur van 20 jaar en dat slechts in uitdrukkelijk in de huurovereenkomst zelve bepaalde gevallen, in casu artikel 9.1, de huurovereenkomst kan worden opgezegd. Andere gronden van tussentijdse opzegging zijn niet mogelijk.
Derhalve dient allereerst een voorlopig oordeel te worden gegeven over de vraag of aan de in artikel 9.1 genoemde voorwaarden is voldaan.
6. Ingevolge het bepaalde in artikel 9.1 huurovereenkomst kan deze worden opgezegd indien aan twee voorwaarden is voldaan. De eerste heeft betrekking op de capaciteit van de te herontwikkelen garage en dienaangaande is geen discussie. De tweede voorwaarde is dat deze nieuw te bouwen parkeergarage voldoet aan de op het moment van nieuwbouw voor een dergelijke parkeergarage geldende normen, waaronder NEN-normen.
7. Daarmede hebben partijen feitelijk bepaald dat eerst achteraf kan worden beoordeeld of de opzegging rechtsgeldig is. Thans kan niet worden beoordeeld of de nieuwe parkeergarage zal gaan voldoen aan de geldende normen op het moment van nieuwbouw. Immers niet bekend is wanneer daadwerkelijk de nieuwbouw zal worden gerealiseerd en voorts hebben partijen in het midden gelaten of de normen dienen te worden genomen op het moment dat de nieuwbouw wordt gestart dan wel dat de normen dienen te gelden op het moment dat de garage gereed is (waartussen een aanzienlijke periode kan liggen).
8. Aangenomen mag echter worden dat partijen minst genomen wel hebben bedoeld dat op het moment van opzegging door de verhuurder (de Gemeente) de huurder (Interparking) zich een beeld moet kunnen vormen omtrent de vraag of de nieuwe garage zal gaan voldoen aan in ieder geval de op dat moment geldende normen. Op het moment van opzegging was er echter nog niet sprake van een concreet plan voor de nieuw te bouwen parkeergarage. In ieder geval wordt daarnaar in de opzeggingsbrief niet verwezen door de Gemeente, zodat van een rechtsgeldige opzegging geen sprake kan zijn.
9. Nadien hebben partijen kennelijk wel overleg gevoerd en in dat kader heeft Interparking, in ieder geval in november 2007, aangegeven dat zij van oordeel was dat de nieuw te ontwikkelen parkeergarage in haar visie niet zou voldoen aan de op dat moment geldende normen, waarbij voornamelijk wordt verwezen naar de beperkte in- en uitrijcapaciteit.
Op geen enkel moment heeft de Gemeente daarin aanleiding gezien om haar plannen aan te passen en in ieder geval heeft dat, voor zover thans kenbaar, niet geleid tot een – hernieuwde – opzegging van de zijde van de Gemeente.
10. Eerst bij haar brief van 14 juli 2008 heeft de Gemeente de nieuwbouwplannen die zij had – formeel – aan Interparking kenbaar gemaakt en gelijktijdig de ontruiming aangezegd. De aanzegging van de ontruiming is echter niet gelijk te stellen aan opzegging van de overeenkomst. Indien en voor zover dat wel als zodanig zou moeten worden aangemerkt dan dient vanaf dat moment de tussen partijen geldende opzegtermijn van één jaar in acht te worden genomen, zodat in dat geval geen ontruimingsverplichting uit dien hoofde zou bestaan aan de zijde van Interparking eerder dan één jaar na 14 juli 2008.
11. Voldoet de aanzegging/opzegging van 14 juli 2008 dan aan de voorwaarden van artikel 9.1 van de huurovereenkomst? Daartoe zal moeten worden vastgesteld of – los van het vorenstaande – op dat moment er sprake is van de herontwikkeling van de parkeergarage naar de op dat moment geldende normen.
12. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval.
13. Door partijen bij de huurovereenkomst is een ruime norm geformuleerd om te komen tot een rechtsgeldige opzegging. Deze houdt in dat alle geldende normen op dat moment in acht moeten worden genomen, waaronder begrepen maar niet beperkt tot de NEN – norm 2334 2000. Onder de geldende normen dient ook te worden verstaan de eigen door de Gemeente opgestelde normen die zijn neergelegd in het PvE.
14. Niet ter discussie is gesteld de vaststelling van Interparking dat de parkeergarage niet voldoet aan die normen. Wellicht mag de Gemeente daarvan afwijken doch zulks legt op haar wel een nadere verplichting om dit te motiveren en aan te geven waarom deze door haar zelf gestelde norm niet zou behoren tot de normen waarop het contract doelt, hetgeen zij heeft nagelaten. Het enkele feit dat de Gemeente daar zelf van afwijkt in haar toestemming als vergunningverlener in het kader van de verleende bouwvergunning maakt dat niet anders nu zulks niet relevant is binnen de civiele rechtsverhouding tussen partijen.
15. Daar komt bij dat het niet onwaarschijnlijk is te achten dat in weerwil van hetgeen de Gemeente en de door haar ingeschakelde deskundigen hebben aangevoerd de betreffende in- en uitrijcapaciteit niet voldoet aan de betreffende NEN normen.
16. Uit de overgelegde stukken vloeit voort dat de deskundigen van de zijde van de Gemeente zich alle baseren op hetgeen dienaangaande door Goudappel Coffeng is aangevoerd, doch het betreffende rapport is niet door de Gemeente in het geding gebracht. Weliswaar is ter zitting aangeboden de betreffende simulatie te tonen doch zulks kan daarmede niet gelijkgesteld worden. Daarbij heeft Goudappel Coffeng (blijkens het Metrum rapport) tot uitgangspunt genomen dat er maximaal 569 auto’s per uur gebruik willen maken van de betreffende inrit.
Bij een parkeergarage van 1200 auto’s zou dat een bezettingsgraad betreffen van minder dan 50% terwijl de NEN norm bij een winkelcentrum op zaterdag uitgaat van een bezettingsgraad van 65 t/m 90.
In dat verband speelt tevens dat de betreffende deskundigen van de Gemeente feitelijk aangeven dat de betreffende NEN norm maar ternauwernood wordt gehaald en door Interparking is aangegeven dat de betreffende NEN norm ook nog eens ter discussie staat, zoals feitelijk ook blijkt uit het PvE dat door de Gemeente zelf is opgesteld.
Daartegenover staan de door Interparking ingeschakelde deskundigen (Arcadis en Grontmij) die beide aangeven dat de garage qua inrij- en uitrijcapaciteit onvoldoende is.
17. Daar komt bij dat de NEN norm zelf met zoveel woorden aangeeft dat er bij een parkeergarage van 600 auto’s tenminste twee in- en uitrijstroken nodig zijn. Ook daaraan voldoet de betreffende garage niet nu daarmee niet gelijk kan worden gesteld een rijstrook met een wisselstrook, terwijl de betreffende rijstrook vervolgens ten behoeve van de kaartuitgifte wordt verdeeld in twee rijstroken die na de toegangspoort weer samen worden gevoegd tot één. Hetzelfde geldt voor de uitrijstrook. Voorts moeten de inrij- en uitrijstroken ook nog delen met bewoners die naar het voor hen bestemde deel van de garage moeten rijden en met de marktkooplieden die het voor hen bestemde deel dienen te gebruiken.
18. Interparking is dan ook niet gehouden om uit hoofde van de overeenkomst tussen partijen en de daarin voorziene opzegmogelijkheid de parkeergarage te ontruimen.
Zij heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat de overeenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en zonder rechtsgeldige opzegging bestaat er geen verplichting tot ontruiming.
19. Ook maakt zij geen misbruik van haar bevoegdheid om dit ter discussie te stellen nadat de ontruiming was aangezegd. Een eerder moment was ook mogelijk geweest doch zulks geldt ook voor de Gemeente die minst genomen al sedert november 2007 weet dat Interparking de in- en uitrijcapaciteit onvoldoende vindt.
20. Het beroep van de Gemeente op art. 6:89 BW Pro gaat evenmin op nu er geen sprake is van een gebrek in een geleverde prestatie door de Gemeente maar niet is voldaan aan een vereiste noodzakelijk voor een rechtsgeldige opzegging.
21. Ook ingevolge het bepaalde van art. 7:230a BW is Interparking, voor zover er al een rechtsgeldige aanzegging tot ontruiming zou zijn geweest, niet gehouden om te ontruimen eerder dan 15 maart 2009. Immers deze bepaling geeft aan dat de verhuurder niet kan verlangen dat eerder wordt ontruimd dan op het moment dat twee maanden zijn verstreken na de datum waartegen ontruiming is aangezegd.
22. Interparking kan binnen die termijn een verzoek doen de huurovereenkomst te verlengen. Zij heeft dat tot op heden niet gedaan, ook niet voorwaardelijk voor het geval de opzegging en aangezegde ontruiming wel rechtsgeldig zouden zijn gedaan.
23. Bij de beoordeling van een dergelijk verzoek zal door de rechter een belangenafweging worden gemaakt en deze zal overigens naar het zich laat aanzien in het nadeel van Interparking uitvallen om de navolgende redenen, die tevens leiden tot het oordeel dat Interparking zal worden veroordeeld tot ontruiming van de parkeergarage per 15 januari 2009.
24. Het belang van de Gemeente bij ontruiming van de parkeergarage is zeer groot, nu, zoals zij feitelijk onbetwist heeft gesteld, de herontwikkeling van de markthallen een spil vormt waaromheen de herontwikkeling van het Laurenskwartier in Rotterdam zijn beslag moet krijgen. Zonder ontruiming en sloop van de parkeergarage staat het gehele project stil hetgeen niet alleen zeer verstrekkende financiële consequenties heeft voor de Gemeente als herontwikkelaar doch ook voor alle andere betrokkenen.
25. Daartegenover staat het belang van Interparking dat zij de garage verder kan exploiteren totdat de Gemeente wellicht wel rechtsgeldig zal hebben opgezegd, hetgeen zij altijd nog op enig moment kan doen. Dit is enkel een financieel belang aan de zijde van Interparking en de Gemeente heeft reeds aangegeven dat zij bereid is om de schade van Interparking te vergoeden indien de opzegging en/of aanzegging ontruiming niet rechtsgeldig zou zijn.
Ook wist Interparking reeds in een zeer vroeg stadium dat het moment zou komen waarop haar de ontruiming zou worden aangezegd en dat zij op enig moment zou/zal moeten ontruimen bij herontwikkeling. Voortgezette exploitatie zal voor Interparking overigens ook bepaald minder lucratief zijn nu het gehele gebied op de schop gaat of zal gaan en de parkeerinkomsten vanuit de bestaande situatie zullen teruglopen.
26. Een verlenging van de datum van de ontruiming met een periode van twee maanden tot 15 maart 2009 (waarop zij wettelijk gezien aanspraak kan maken) biedt Interparking in de door haar aangevoerde belangen geen soelaas. Gesteld noch gebleken is dat zij aanzienlijk meer schade lijdt door een ontruiming per 15 januari 2009 in plaats van per 15 maart 2009.
27. Buiten beschouwing wordt gelaten bij het hiervoor overwogene de vraag of het door de Gemeente gedane aanbod voor het huren van de nieuwe parkeergarage een marktconform aanbod is nu partijen in artikel 9.3 van de overeenkomst daaromtrent een aparte regeling met deskundigen hebben afgesproken.
28. Door Interparking is niet verzocht om toekenning van een voorschot op enige schadevergoeding in geval van toewijzing van de vordering. De kantonrechter zal deze ook niet ambtshalve aan de toewijzing van de vordering verbinden.
29. Gelet op de aard van de procedure en hetgeen hiervoor is overwogen zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te melden wijze. De gevorderde veroordeling om op kosten van Interparking te ontruimen indien zij daaraan niet vrijwillig voldoet zal eveneens worden afgewezen nu de kosten daarvan eventueel in een bodemprocedure zullen kunnen worden gevorderd.
De beslissing
De kantonrechter,
bij wege van voorlopige voorziening,
veroordeelt Interparking om op 15 januari 2009 het gehuurde te verlaten en te ontruimen, met al het hare en de haren, mogelijke onderhuurders of gebruikers inbegrepen en aan de Gemeente ter vrije beschikking te stellen, zulks met machtiging aan de Gemeente om bij gebreke van volledige voldoening aan dit bevel het vorenstaande zelf te bewerkstelligen met zo nodig behulp van de sterke arm,
wijst af het meer of anders gevorderde.
compenseert de kosten in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.